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房价高温还没有完全撤火,房租上涨的热潮又汹涌袭来,原本在居民消费价格指数(下称CPI)中并不起眼的居住类价格,正在成为新的助涨变量。
未来一段时间,房租高位运行似成定局。食品、居住类价格上涨成为推动物价上涨的重要因素之一。
然而,目前居住类消费在CPI中的权重过低,房租等价格不能更好地反映在CPI当中,受到学者普遍关注。明年中国将采用权重调整后的CPI,房价因素在CPI中的权重提升将会更真实地显示宏观经济的走势,为宏观调控时机选择提供风向标。
房租新变量
“我自己租的房子房租也提高了1000元。”地产中介我爱我家控股公司副总裁胡景晖告诉《财经》记者。
2006年底,他自己住的133平方米的大两居房租是每月3800元。2008年北京奥运会后涨到4000元。今年初,房东提出要卖这个房子,胡景晖知道这只是托词,于是主动提出加价,如今房租涨到了5000元,四年时间涨幅超过30%,其中今年就涨了25%。
胡景晖的情况在北京并非个案。自今年4月楼市新政以来,北京市城八区房租价格开始又一轮快速上扬。据中介公司链家地产统计,上半年北京全市平均每套住房租金价格为2792元/月,同比上涨18.5%左右。地产中介公司数据显示,由于2009年9月到今年1月,房租波澜不惊,此次涨价,可谓“V”型反弹式的补涨。
不惟北京,其他几大一线城市年内均经历了新一轮房租价格快速上涨。
在上海,群租堪称一景。一套100平方米装修不错的房屋,被分割成七八间,塞进十几个人。上海徐家汇,一群老外经常会住在一套三居室中,去年租金在7000元-8000元,如今已经涨到8000元-10000元。11月4日,上海房屋租赁指数办公室最新报告显示,今年10月,上海房屋租赁指数为1254点,环比上涨0.16%,虽然环比涨幅有所减少,但该指数已创出年内新高。在广州,今年6月房租单月涨幅为11.8%。而2008年和2009年广州房租涨幅仅有3.3%和2.5%。
北京一位租客向《财经》记者表示,“临近合约到期,很担心房东又提出加价要求,那意味着又一次搬家。”今年4月以来,这样的焦虑感充盈在临近续约的诸多租客心里。
“季节性因素已经不能解释4月北京房租的上涨。按常规,在旺季房租最多涨300多元即10%的幅度,可是,今年6月开始,北京市的房租涨幅普遍达到20%。”链家地产首席分析员张月说。
据介绍,4月底北京市房租已有上升的苗头,5月-6月房租快速上升,7月,涨势有所停止,直到8月-9月,租金维持在目前的高位。但她预测未来几个月,特别是到明年,北京将会有更高的租金水平。但对此,亦有学者认为,这是房产中介希望市场转旺的主观推测,并不值得当真。
另一种解释则从房屋买卖上入手。中国房产信息集团分析师薛建雄分析说,“租金与房屋成交量关联度很大,成交量上去,房租就会上涨。明年3月,如果房屋成交量大增的话,租金会进一步加速上涨。”这种情况在过去的确曾经出现,但也并非总是同步,以2009年底至今年一季度为例,同期房屋成交量猛增,但租金上涨的速度仍较为落后,且有明显时滞。
此外,在薛建雄看来,上海房租上涨的背后,既有城市拆迁、新建高档房屋居多的缘故,也是一次产业与消费升级的自然结果。比如,一线城市的核心区大量老房子被拆除,留下的那些“老公房”,虽然居住舒适度不够,但地理位置较好,租金自然就被抬起来了。
租赁房源的结构性变化正是房租上涨的重要内生动力。据机构测算,在北京450万套存量住宅中,约250万套是已购公房,它们约占租赁房源的60%。2009年,大量公房被交易,业主身份发生了巨变。新的公房业主,由于购房成本高,同时还使用了杠杆性的财务工具,他们往往对租金有较高要求。从长期看,房租高位运行可能成定局。
从整个房地产市场看,房租升高了,扭曲的租售比似有回归常态的迹象,这意味着一些原本买来放着等升值的房子,将进入租房市场,从长远来看有利于平抑租金过快上涨。但更多学者担心,这也意味着将通胀“水位推高”的可能性——房租的上涨带给CPI上升压力,而通胀预期又助推了房租的抬升。
国家统计局公布的数据显示,自2月以来, CPI出现上涨势头,7月-9月同比上涨分别高达3.3%、3.5%和3.6%,连续三个月高于3%目标警戒线。9月CPI同比上涨3.6%。新涨价因素中食品和居住价格的上涨影响度达到90%。也就是说,除去食品价格上涨的原因,居住类价格上涨已成为推动物价上涨的重要因素之一。
权重调整年
此前多年,相对于房屋销售成交价格的快速上涨,租金价格表现平稳,CPI中的居住类价格逐罕有推高。因为CPI以租金水平为主,而不是参考房屋售价,亦是国际上通行的CPI统计惯例。这一度被许多不明真相的公众所批评。
如今,租金带动居住类价格上涨,成为继食品之外另一个重要的CPI上涨推手,同样令许多人意外。而更敏感的是,即将到来的CPI权重调整。
国家统计局新闻发言人盛来运10月22日在三季度经济数据发布会上透露,今年全国正在进行CPI的基期轮换工作,明年起中国将采用新的CPI权重。
据悉,基期调整后的CPI篮子中,居住类的权重将从目前14.69%的比例上提高,而食品类则从现在的32%下降。另外一些新的消费品将被纳入CPI,而那些已不再普遍使用的消费品将被剔除。
业内人士认为,若明年CPI权重调整,食品价格的快速上涨将不再像以前那样猛推CPI,但是随着加大居住类价格所占比重,虽可以更客观地反映居民消费结构的新变化,但把房屋价格指数波动引入到居民消费价格指数的计算中,会令CPI对房价指数更敏感。
CPI权重具体如何调整,相关业务司局还在研究中。国家统计局城市调查司司长魏贵祥曾在今年4月召开的“关于居民消费价格指数暨CPI形成机制座谈会”上表示,调整好CPI权重后,会及时向社会公布。
据统计局人士介绍,定基价格指数每五年为一个周期,即基本分类五年基本不变。随着人们消费结构的变化,统计局每年还利用城乡住户调查资料对权重进行微调。
CPI是反映与居民生活有关的产品及服务项目价格的物价变动指标,亦是衡量通货膨胀的主要指标之一。一般定义超过3%为通货膨胀,超过5%就是比较严重的通货膨胀。CPI的数值高低,不仅取决于各个类别中每一个规格品的价格变化,而且取决于CPI的各个权重。
中国采用的CPI商品分类目录和编制方法始于2000年,相关统计中包括八大类商品:食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品和维修、医疗保健、交通通讯、娱乐教育和居住。
国家统计局根据抽样选出近13万户城乡居民家庭为样本,在八大类中确定262个基本分类,并选出600多个规格的商品和服务项目,由3000多名调查员进入市场定期对全国500个县市、5万个商店、服务网点进行价格采集,生鲜食品一般5天采集一次,服装等每月采集2次-3次,房租、水电等每月采集一次。
消长起争议
接受《财经》记者采访的多位权威人士认为,目前中国CPI中食品类的权重高于发达国家的食品类的权重,此前几轮价格上涨,食品类价格上涨成主要推手。一些学者认为,CPI目前的权重已不足以测度今天中国的通货膨胀,应该根据居民消费的实际支出比例调整CPI的权重。
2008年的通胀,仅仅是食品当中猪肉价格的上涨,就把CPI推高2个-3个百分点。国务院发展研究中心宏观部副部长魏加宁告诉《财经》记者,食品类商品价格变动会在很大程度上决定CPI数值的大小。
“CPI跟现实情况相比误差很大,主要是食品权重明显过高。中国老百姓的生活支出结构变化了,食品支出下降了,购房、买车、医疗成了三大主要支出。”北京大学国家发展研究院副院长卢峰教授告诉《财经》记者。
长期研究通胀问题的社科院世界经济与政治研究所研究员徐奇渊接受《财经》记者采访时则表示,经过国际(基于几十个发展水平不同的国家)横向比较的研究发现,统计局对CPI当中食品赋予的权重(三分之一左右),基本是合理的水平。“因此,我不认为食品价格所占权重过高,或者说不认为食品权重有明显的不合理的证据。”徐奇渊说。
国家统计局城市调查司司长魏贵祥曾表示,上世纪80年代,食品占CPI的权重为60%左右,目前下降到34%左右。据悉,2004年食品对CPI影响程度为76%,2007年为82%, 2008年为86%,过去30年食品类权重下降了一半。
事实上,这些年来,居住类价格在中国CPI权重中的占比一直在提高。据一些学者的统计分析,1990年该权重不到5%,2000年提高到9.7%。现在则达14.69%多。房价因素进入CPI指数构成中将会更真实地显示宏观经济的走势,为决策当局的宏观调控时机和预警提供风向标。
不过与发达国家相比,中国居住类权重依然偏低。美国居住类权重占比是42%,加拿大是36%,因此在国外,租金价格变化更是直接影响CPI走势。
徐奇渊指出, CPI的权重体系最大的问题存在于居住费用的权重设计上,比如居住费用下面有四个二级分类:(1)非自有房,即租房对应的房租;(2)自有住房对应的支出(中国为房贷利率);(3)维护和修缮费用;(4)水、电、气、油和热能。根据最近五年的月度数据测算,前面两项在居住费用中的占比仅为31%,而后面两项占比高达69%,其中最后一项水、电、气竟然占到41%,高于前面两项的总和。
除了食品和居住类价格权重的此消彼长,CPI详细构成的公布更为人们看重。统计专家、中央财经大学统计学院教授李连友在接受《财经》记者采访时说,建议统计局今后应公布具体权重的占比数据,以免公众误解。他指出,政府公布的许多数据在质量方面受到一些质疑,相当程度上是由于数据处理方法、数据来源、原始数据等不为公众所知。
据国家统计局景气监测中心的一位人士透露,在此之前,国家统计局从未公布过CPI的详细构成比例,现在市面上的数据多来源于论文及高层在一些公开场合透露的单独数字。
国家统计局一位人士坦承,目前中国CPI的不足之处主要表现在:一是居住类、教育类权重偏低;二是一些非义务交易项目收费调查不完善;三是医疗收费和药品调查项目不完善;四是没有真正反映老百姓日常生活消费价格走势的基本生活费价格指数。
进入三季度,越来越多的经济学家开始支持适度提升通胀容忍度。北京大学国家发展研究院副院长卢峰教授则表示,并不赞同提高对通货膨胀的容忍度,比如将3%的目标放宽到5%。
他认为短期通胀与经济增速的关系需要很好研究,目前没有理论表明一国经济高速发展,就需要提升CPI容忍度。“车开快了,就要容忍出事故的频率吗?3%应该是中国均衡的通胀水平。上世纪90年代CPI达到6%,实际上并不在均衡的通胀水平上,一会儿上冲,一会儿下降,是不可持续的水平。”卢峰对《财经》记者说。
他分析指出,目前CPI目标设定在3%,仍是处于平均负利率周期,房价、物价上涨很快,如果提升到5%-6%,资产价格上涨的速度会更快。
徐奇渊也反对提高通胀容忍度,他认为容忍更大的物价波动,实际上就是弱化物价水平在货币政策目标中的地位,同时强化其他目标(经济增长)。“我个人不认同这种看法。相反,我认为,经济结构的调整,需要我们能够容忍较低的经济增长率,但物价水平一定要稳定。”徐奇渊说。
《财经》记者接触到的官学两界人士均指出,建立一个科学、客观的CPI统计体系,及时公布指数和权重信息,才可以消解公众对通胀的误解。“一个不能完全反映真实信息的CPI,对于宏观经济管理则是更糟糕的事情。”徐奇渊说。
一些学者同时建议,应该提高CPI权重调整频率。在欧、美等发达国家中,为及时反映变化了的居民消费结构和生活水平,CPI构成中各类别价格权重的调整大致每两年左右进行一次,而中国目前的调整频度还比较低,不能及时反映当前经济的变化,容易形成一定的偏差,不利于确保决策当局对宏观局势的判断,以致贻误宏观调控的时机。
未来一段时间,房租高位运行似成定局。食品、居住类价格上涨成为推动物价上涨的重要因素之一。
然而,目前居住类消费在CPI中的权重过低,房租等价格不能更好地反映在CPI当中,受到学者普遍关注。明年中国将采用权重调整后的CPI,房价因素在CPI中的权重提升将会更真实地显示宏观经济的走势,为宏观调控时机选择提供风向标。
房租新变量
“我自己租的房子房租也提高了1000元。”地产中介我爱我家控股公司副总裁胡景晖告诉《财经》记者。
2006年底,他自己住的133平方米的大两居房租是每月3800元。2008年北京奥运会后涨到4000元。今年初,房东提出要卖这个房子,胡景晖知道这只是托词,于是主动提出加价,如今房租涨到了5000元,四年时间涨幅超过30%,其中今年就涨了25%。
胡景晖的情况在北京并非个案。自今年4月楼市新政以来,北京市城八区房租价格开始又一轮快速上扬。据中介公司链家地产统计,上半年北京全市平均每套住房租金价格为2792元/月,同比上涨18.5%左右。地产中介公司数据显示,由于2009年9月到今年1月,房租波澜不惊,此次涨价,可谓“V”型反弹式的补涨。
不惟北京,其他几大一线城市年内均经历了新一轮房租价格快速上涨。
在上海,群租堪称一景。一套100平方米装修不错的房屋,被分割成七八间,塞进十几个人。上海徐家汇,一群老外经常会住在一套三居室中,去年租金在7000元-8000元,如今已经涨到8000元-10000元。11月4日,上海房屋租赁指数办公室最新报告显示,今年10月,上海房屋租赁指数为1254点,环比上涨0.16%,虽然环比涨幅有所减少,但该指数已创出年内新高。在广州,今年6月房租单月涨幅为11.8%。而2008年和2009年广州房租涨幅仅有3.3%和2.5%。
北京一位租客向《财经》记者表示,“临近合约到期,很担心房东又提出加价要求,那意味着又一次搬家。”今年4月以来,这样的焦虑感充盈在临近续约的诸多租客心里。
“季节性因素已经不能解释4月北京房租的上涨。按常规,在旺季房租最多涨300多元即10%的幅度,可是,今年6月开始,北京市的房租涨幅普遍达到20%。”链家地产首席分析员张月说。
据介绍,4月底北京市房租已有上升的苗头,5月-6月房租快速上升,7月,涨势有所停止,直到8月-9月,租金维持在目前的高位。但她预测未来几个月,特别是到明年,北京将会有更高的租金水平。但对此,亦有学者认为,这是房产中介希望市场转旺的主观推测,并不值得当真。
另一种解释则从房屋买卖上入手。中国房产信息集团分析师薛建雄分析说,“租金与房屋成交量关联度很大,成交量上去,房租就会上涨。明年3月,如果房屋成交量大增的话,租金会进一步加速上涨。”这种情况在过去的确曾经出现,但也并非总是同步,以2009年底至今年一季度为例,同期房屋成交量猛增,但租金上涨的速度仍较为落后,且有明显时滞。
此外,在薛建雄看来,上海房租上涨的背后,既有城市拆迁、新建高档房屋居多的缘故,也是一次产业与消费升级的自然结果。比如,一线城市的核心区大量老房子被拆除,留下的那些“老公房”,虽然居住舒适度不够,但地理位置较好,租金自然就被抬起来了。
租赁房源的结构性变化正是房租上涨的重要内生动力。据机构测算,在北京450万套存量住宅中,约250万套是已购公房,它们约占租赁房源的60%。2009年,大量公房被交易,业主身份发生了巨变。新的公房业主,由于购房成本高,同时还使用了杠杆性的财务工具,他们往往对租金有较高要求。从长期看,房租高位运行可能成定局。
从整个房地产市场看,房租升高了,扭曲的租售比似有回归常态的迹象,这意味着一些原本买来放着等升值的房子,将进入租房市场,从长远来看有利于平抑租金过快上涨。但更多学者担心,这也意味着将通胀“水位推高”的可能性——房租的上涨带给CPI上升压力,而通胀预期又助推了房租的抬升。
国家统计局公布的数据显示,自2月以来, CPI出现上涨势头,7月-9月同比上涨分别高达3.3%、3.5%和3.6%,连续三个月高于3%目标警戒线。9月CPI同比上涨3.6%。新涨价因素中食品和居住价格的上涨影响度达到90%。也就是说,除去食品价格上涨的原因,居住类价格上涨已成为推动物价上涨的重要因素之一。
权重调整年
此前多年,相对于房屋销售成交价格的快速上涨,租金价格表现平稳,CPI中的居住类价格逐罕有推高。因为CPI以租金水平为主,而不是参考房屋售价,亦是国际上通行的CPI统计惯例。这一度被许多不明真相的公众所批评。
如今,租金带动居住类价格上涨,成为继食品之外另一个重要的CPI上涨推手,同样令许多人意外。而更敏感的是,即将到来的CPI权重调整。
国家统计局新闻发言人盛来运10月22日在三季度经济数据发布会上透露,今年全国正在进行CPI的基期轮换工作,明年起中国将采用新的CPI权重。
据悉,基期调整后的CPI篮子中,居住类的权重将从目前14.69%的比例上提高,而食品类则从现在的32%下降。另外一些新的消费品将被纳入CPI,而那些已不再普遍使用的消费品将被剔除。
业内人士认为,若明年CPI权重调整,食品价格的快速上涨将不再像以前那样猛推CPI,但是随着加大居住类价格所占比重,虽可以更客观地反映居民消费结构的新变化,但把房屋价格指数波动引入到居民消费价格指数的计算中,会令CPI对房价指数更敏感。
CPI权重具体如何调整,相关业务司局还在研究中。国家统计局城市调查司司长魏贵祥曾在今年4月召开的“关于居民消费价格指数暨CPI形成机制座谈会”上表示,调整好CPI权重后,会及时向社会公布。
据统计局人士介绍,定基价格指数每五年为一个周期,即基本分类五年基本不变。随着人们消费结构的变化,统计局每年还利用城乡住户调查资料对权重进行微调。
CPI是反映与居民生活有关的产品及服务项目价格的物价变动指标,亦是衡量通货膨胀的主要指标之一。一般定义超过3%为通货膨胀,超过5%就是比较严重的通货膨胀。CPI的数值高低,不仅取决于各个类别中每一个规格品的价格变化,而且取决于CPI的各个权重。
中国采用的CPI商品分类目录和编制方法始于2000年,相关统计中包括八大类商品:食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品和维修、医疗保健、交通通讯、娱乐教育和居住。
国家统计局根据抽样选出近13万户城乡居民家庭为样本,在八大类中确定262个基本分类,并选出600多个规格的商品和服务项目,由3000多名调查员进入市场定期对全国500个县市、5万个商店、服务网点进行价格采集,生鲜食品一般5天采集一次,服装等每月采集2次-3次,房租、水电等每月采集一次。
消长起争议
接受《财经》记者采访的多位权威人士认为,目前中国CPI中食品类的权重高于发达国家的食品类的权重,此前几轮价格上涨,食品类价格上涨成主要推手。一些学者认为,CPI目前的权重已不足以测度今天中国的通货膨胀,应该根据居民消费的实际支出比例调整CPI的权重。
2008年的通胀,仅仅是食品当中猪肉价格的上涨,就把CPI推高2个-3个百分点。国务院发展研究中心宏观部副部长魏加宁告诉《财经》记者,食品类商品价格变动会在很大程度上决定CPI数值的大小。
“CPI跟现实情况相比误差很大,主要是食品权重明显过高。中国老百姓的生活支出结构变化了,食品支出下降了,购房、买车、医疗成了三大主要支出。”北京大学国家发展研究院副院长卢峰教授告诉《财经》记者。
长期研究通胀问题的社科院世界经济与政治研究所研究员徐奇渊接受《财经》记者采访时则表示,经过国际(基于几十个发展水平不同的国家)横向比较的研究发现,统计局对CPI当中食品赋予的权重(三分之一左右),基本是合理的水平。“因此,我不认为食品价格所占权重过高,或者说不认为食品权重有明显的不合理的证据。”徐奇渊说。
国家统计局城市调查司司长魏贵祥曾表示,上世纪80年代,食品占CPI的权重为60%左右,目前下降到34%左右。据悉,2004年食品对CPI影响程度为76%,2007年为82%, 2008年为86%,过去30年食品类权重下降了一半。
事实上,这些年来,居住类价格在中国CPI权重中的占比一直在提高。据一些学者的统计分析,1990年该权重不到5%,2000年提高到9.7%。现在则达14.69%多。房价因素进入CPI指数构成中将会更真实地显示宏观经济的走势,为决策当局的宏观调控时机和预警提供风向标。
不过与发达国家相比,中国居住类权重依然偏低。美国居住类权重占比是42%,加拿大是36%,因此在国外,租金价格变化更是直接影响CPI走势。
徐奇渊指出, CPI的权重体系最大的问题存在于居住费用的权重设计上,比如居住费用下面有四个二级分类:(1)非自有房,即租房对应的房租;(2)自有住房对应的支出(中国为房贷利率);(3)维护和修缮费用;(4)水、电、气、油和热能。根据最近五年的月度数据测算,前面两项在居住费用中的占比仅为31%,而后面两项占比高达69%,其中最后一项水、电、气竟然占到41%,高于前面两项的总和。
除了食品和居住类价格权重的此消彼长,CPI详细构成的公布更为人们看重。统计专家、中央财经大学统计学院教授李连友在接受《财经》记者采访时说,建议统计局今后应公布具体权重的占比数据,以免公众误解。他指出,政府公布的许多数据在质量方面受到一些质疑,相当程度上是由于数据处理方法、数据来源、原始数据等不为公众所知。
据国家统计局景气监测中心的一位人士透露,在此之前,国家统计局从未公布过CPI的详细构成比例,现在市面上的数据多来源于论文及高层在一些公开场合透露的单独数字。
国家统计局一位人士坦承,目前中国CPI的不足之处主要表现在:一是居住类、教育类权重偏低;二是一些非义务交易项目收费调查不完善;三是医疗收费和药品调查项目不完善;四是没有真正反映老百姓日常生活消费价格走势的基本生活费价格指数。
进入三季度,越来越多的经济学家开始支持适度提升通胀容忍度。北京大学国家发展研究院副院长卢峰教授则表示,并不赞同提高对通货膨胀的容忍度,比如将3%的目标放宽到5%。
他认为短期通胀与经济增速的关系需要很好研究,目前没有理论表明一国经济高速发展,就需要提升CPI容忍度。“车开快了,就要容忍出事故的频率吗?3%应该是中国均衡的通胀水平。上世纪90年代CPI达到6%,实际上并不在均衡的通胀水平上,一会儿上冲,一会儿下降,是不可持续的水平。”卢峰对《财经》记者说。
他分析指出,目前CPI目标设定在3%,仍是处于平均负利率周期,房价、物价上涨很快,如果提升到5%-6%,资产价格上涨的速度会更快。
徐奇渊也反对提高通胀容忍度,他认为容忍更大的物价波动,实际上就是弱化物价水平在货币政策目标中的地位,同时强化其他目标(经济增长)。“我个人不认同这种看法。相反,我认为,经济结构的调整,需要我们能够容忍较低的经济增长率,但物价水平一定要稳定。”徐奇渊说。
《财经》记者接触到的官学两界人士均指出,建立一个科学、客观的CPI统计体系,及时公布指数和权重信息,才可以消解公众对通胀的误解。“一个不能完全反映真实信息的CPI,对于宏观经济管理则是更糟糕的事情。”徐奇渊说。
一些学者同时建议,应该提高CPI权重调整频率。在欧、美等发达国家中,为及时反映变化了的居民消费结构和生活水平,CPI构成中各类别价格权重的调整大致每两年左右进行一次,而中国目前的调整频度还比较低,不能及时反映当前经济的变化,容易形成一定的偏差,不利于确保决策当局对宏观局势的判断,以致贻误宏观调控的时机。