对于初涉房地产投资的人来说，一般应先从相对容易操作的住宅类物业人手，而投资住宅类物业，选房是非常关键的第一步。究竟什么类型的房子才值得投资?这里推荐几个必备的选房技巧。
　　
　　8个因素考察物业情况
　　
　　看房现场，我们的第一反映是，这个房子本身的情况怎样?例如，面积多大?户型如何?这些问题决定着物业的升值与否，也决定着能否吸引买家和租客。
　　建筑风格　所投资物业是单元房、公寓房，还是独立家庭住房?是传统的维多利亚时代风格，还是联邦式风格?建筑本身的类型和风格对房地产的价格影响很大。目前，维多利亚时代风格的建筑以其较高的艺术观赏价值，在物业市场上受到买家的特别追捧。需要提醒投资者的是，房子的风格并不是越独特越好，因为那往往会缺乏人缘。
　　建筑材料　房屋主体使用的材料是木板还是砖块?天花板的材质是化纤板还是石棉板?前者的费用显然要高于后者，它们对房屋价格和今后的维修费用亦有影响。
　　设施状况物业内部、外部的装修设施情况直接关系到房屋的价格和将来的维修费用，投资者可以考虑自己是否愿意改造以及多大程度的改造之后再做决定。当然，你首先需要明确，这个房子的设计和实际结构是否允许你改动和扩建。
　　物业年龄　物业年龄与维修费用也有很大关系。这里提醒投资者，一个旧的物业可以享受物业折旧的税务优惠和相应的价值增长。
　　土地面积　土地面积决定于投资者所购买的物业类型，独立家庭住房就有较大的土地面积，单元房则没有附带的土地。一般来说，带有土地的房屋的增值潜力远远大于没有附带土地的房屋类型。
　　土地特征　例如，当地的引水、蓄水条件如何?房屋的花园是否很容易维护?房屋是在平地上、斜坡上，还是在凹地里?如果是在凹地里，遇到灾害性的天气时，受雨水或洪水的影响，房子的价格会有很大的折扣。
　　停车场所　停放汽车的场所非常值得关注。有些在CBD和内城区的物业没有附带停车位，汽车都临街停放，但在外城区则会配有一到两个车位的车库。澳洲家庭拥有的私家汽车较为普遍，车库往往会使物业价值增加0．5％～1％。
　　房屋朝向　房屋的朝向一般对物业的价值不会有很大影响，但对租客来说，朝向往往决定着房屋的采光和室内温度，关系着居住的舒适程度，因此会受到一定程度的关注。此外，房屋的视野是极其重要的。在同一栋楼房中，具有不同视野的单元房，其价格相差非常悬殊，有时达一倍以上。比如，位于海滨区的公寓楼，一个能看到海洋景色的单元房价格要比只能看到一点或看不到海景的单元房至少贵20％～30％。
　　但是，对以上标准，投资者也不可求全责备。就一个具体的物业来说，有时也许只要其中某两个因素很突出，一些买家或租客就会感兴趣。
　　
　　出租导向选择位置环境
　　
　　了解了物业本身的情况之后，就要进入下一个重要的环节，即考察物业所处的位置以及它的周边环境。但是，这两方面的因素相对比较抽象，投资者往往难于把握。究竟什么样的位置和环境才是好的?事实上，房子易于出租才能保证现金流，租客的要求和意见应该是投资者首要考虑的因素。
　　
　　位置：方便第一
　　房屋的位置指的是房屋坐落的具体方位和地点。不少人认为，只要有好的位置，房子的价值就会随着时间的推移而增长。其实不尽然，在同一街区不同物业的增值表现是大不相同的，最重要的是要发现投资物业在具体位置上所呈现出的上述8个因素，找到那些位于一个重要位置但其价值目前尚未被大多数人所认识的物业。所谓“不图最贵，只求最好”。一般来说，租客并不看重房屋所处的位置是否是最贵的“黄金地段”，他们更关心的是当地的交通状况如何，生活设施是否齐备等等。这一点，投资者要格外注意。
　　
　　环境：逆向思维
　　良好的外部环境是房地产增值的一个显性指标，投资物业(特别是街区)需要综合考虑多种环境因素。当你开车路过某一街区，不妨作一番观察：街道的建筑风格和整体外貌是否给人一种具有长期增值潜力的印象，有什么独特的魅力，周围无主要的公共设施如购物中心、医院、学校和娱乐场所，街道是否安静，有无交通工具穿行而过等等。
　　但是，环境因素也是非常复杂的，很难考虑周全。我们经常见到许多投资者明智地选择了那些显现出高增长、高需求的城市区域，但是却选择了错误的街区和街道。这里有一个简便的办法，那就是以租客角度逆向思维，了解对居住来说不利的因素，找出一个物业不好的地方，一一排除。例如，位于繁忙的道路两旁；汽车站位于房屋的前汽房前没有正式批准完成的道路；临近工业区，房屋背后是铁路，隔壁是大的商场或公共厕所；两边是大的公寓；附近是移动电话或电视广播发射塔：公共交通站点不在步行的距离之内，在一个噪声太大的飞行区内等等。
　　当然，没有一个类型的物业是完美无缺的，任何一处物业都不可能让所有租客都喜欢，在考虑租客要求的同时，投资者还要考虑现实性和可操作性。