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摘要：本文针对市场比较法在房地产价格评估中的实际应用问题进行了探讨。阐述了市场比较法在应用中存在的问题以及在生产中正确运用的方法，以期完善房地产估价的理论方法。
关键词：比较法；基本原理；适用范围；存在问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
市场比较法又叫市场法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场比较法的本质是以类似房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。市场比较法是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。因其估价方法本质所决定，市场比较法在应用中常会出现一些人为的和操作技术上的问题。
1、市场比较法在应用中存在的问题
1.1市场比较法原理及其适用局限性
市场比较法的基本原理是替代原理，其适用对象是具有交易性的房地产，如果在房地产市场发育不够成熟或类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。它的局限性正是在于需要收集大量、正常的房地产交易数据。比如说，在一个不活跃的市场里，房地产交易量很少，可供选择的可比案例非常有限，如果用市场比较法测算就会造成比较大的价值偏差。从统计学的角度来看，如果样本的空间不够大，对于价值的评估就会失去判断标准。
1.2市场信息不對称，信息不流畅，评估师获取成交案例机会少
目前，我国房地产市场日趋活跃，交易非常频繁，为市场比较法的运用奠定了基础。但是，现在我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。估价人员不能直接、及时获取最新成交案例；交易情况、交易内幕不透明，这些情况都会影响待估房地产的估算精度。因此，如果估价人员的经验不足，选择的可比实例不能全面反映对价格或价值的影响、对房地产市场的发展趋势判断不准、对同一供求圈市场特征把握不全面而不分修正因素的主次，就会影响估价精度而造成估价结果的偏离。
1.3 房地产市场不规范、不稳定，市场环境变动较大
市场比较法适用于房地产市场发达、活跃、完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。
1.4 可比实例的选取和修正主观性过大
实际估价过程中，对于如何选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠估价师的经验，其中带有很大的主观性，而这种主观性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。
房地产价格修正、日期修正、因素修正和调整一般难以采用数学公式或数学模型予以量化，而因素修正更是房地产估价中又一个难点所在，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，而主要依靠估价人员的估价理论知识、估价实践经验和对可比实例、估价对象所在地房地产市场行情的了解作出判断，缺乏相应的技术支持。这样就会存在较大的主观性，直接影响到评估结果的准确性。
2、市场法比较法在估价中应用的改进对策
2.1 健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源，实现资源共享
为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度。估价机构、估价师应通过内部积累，培养专职的信息员，努力通过政府、房地产交易中心、物业管理部门等收集门面房、私有房租金及二手房的交易资料；也可通过与物业管理部门房屋中介机构签订合作协议，批量获取中介机构的挂牌、交易价格等信息。房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库，有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，提高估价工作的效率。另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。
2.2正确选取案例，进行指标、技术参数的修正
可比实例选取的恰当与否，直接影响市场法评估价格的准确性，应特别慎重。虽然交
易实例可能较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，不是所有的交易实例
都适用，所以要进行可比实例的选择。选取的参照案例应具有可比性，指标、技术参数修正
具备重要性、准确性和时限性，估价过程要抓住影响价格或价值的因素，要异中求同、同中
求异。选取可比实例的数量不是越多越好，一般应在3个以上（含3个）10个以下（含10
个）即可；选取的可比实例与待估房地产要处在同一供求圈、用途相同、规模档次相当、权
利性质相同、估价目的吻合、与估价时点接近、可比实例的成交价格应能够修正为正常的市
场价格。参照案例的可比性是基础，它将直接影响估价结果，因此，在采用市场比较法估算
待估房地产的价格或价值时，应重点注意所选交易案例的可比性。
区域因素修正、又叫房地产状况修正，是影响房地产价格的一个重要因素，包括区位状
况修正、权益状况修正和实物状况修正。区域因素修正时，估价人员一定要注意三个问题。
可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是其成交价
格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。
不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，
但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如：居住房地产讲求宁静、舒适、安全；商业房地产着重繁华程度、交通条件等。
3、在房地产状况调整中，可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整，如土地使用年期调整、容积率调整、楼层和朝向调整等。容积率是影响地价水平的主要因素之一，因此，容积率应单独进行修正，不应与其他个别因素一起进行累加修正。
2.3 提高评估人员的执业水平和经验技能
《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)作为房地产估价的技术操作规范，是估价师在进行房地产估价时的行为准则和技术指导，从接受业务开始到出具估价报告到归档，都必须严格执行该技术规范。这就要求估价人员平时加强学习、交流，提高执业水平，对于缺乏评估经验和系统的评估知识的估价人员，需要定期进行业务和职业道德的培训，提高评估师队伍的整体素质。评估人员能够全面准确地调查市场资料，合理选择可比实例，并将可比实例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。估价师应严格按照估价程序，对待估房地产的产权等资料进行必要的鉴定，到估价对象现场进行勘察，作全面、细致的市场调查。通过对资料认真分析、汇总，把握对价格或价值影响的主次因素，确定修正调整系数；最后内部审核，必要时进行座谈，将误差降到最小。
结束语
虽然目前国内房地产评估在市场法应用方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，市场法将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国际接轨。
参考文献：
[ 1 ]柴强，房地产估价理论与方法，[ M ]. 北京；中国建筑工业出版社2005，131
[ 2 ]杨中强，房地产估价理论方法与实务，[ M ]. 大连；大连理工大学出版社2010，53
关键词：比较法；基本原理；适用范围；存在问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
市场比较法又叫市场法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场比较法的本质是以类似房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。市场比较法是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。因其估价方法本质所决定，市场比较法在应用中常会出现一些人为的和操作技术上的问题。
1、市场比较法在应用中存在的问题
1.1市场比较法原理及其适用局限性
市场比较法的基本原理是替代原理，其适用对象是具有交易性的房地产，如果在房地产市场发育不够成熟或类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。它的局限性正是在于需要收集大量、正常的房地产交易数据。比如说，在一个不活跃的市场里，房地产交易量很少，可供选择的可比案例非常有限，如果用市场比较法测算就会造成比较大的价值偏差。从统计学的角度来看，如果样本的空间不够大，对于价值的评估就会失去判断标准。
1.2市场信息不對称，信息不流畅，评估师获取成交案例机会少
目前，我国房地产市场日趋活跃，交易非常频繁，为市场比较法的运用奠定了基础。但是，现在我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。估价人员不能直接、及时获取最新成交案例；交易情况、交易内幕不透明，这些情况都会影响待估房地产的估算精度。因此，如果估价人员的经验不足，选择的可比实例不能全面反映对价格或价值的影响、对房地产市场的发展趋势判断不准、对同一供求圈市场特征把握不全面而不分修正因素的主次，就会影响估价精度而造成估价结果的偏离。
1.3 房地产市场不规范、不稳定，市场环境变动较大
市场比较法适用于房地产市场发达、活跃、完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。
1.4 可比实例的选取和修正主观性过大
实际估价过程中，对于如何选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠估价师的经验，其中带有很大的主观性，而这种主观性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。
房地产价格修正、日期修正、因素修正和调整一般难以采用数学公式或数学模型予以量化，而因素修正更是房地产估价中又一个难点所在，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，而主要依靠估价人员的估价理论知识、估价实践经验和对可比实例、估价对象所在地房地产市场行情的了解作出判断，缺乏相应的技术支持。这样就会存在较大的主观性，直接影响到评估结果的准确性。
2、市场法比较法在估价中应用的改进对策
2.1 健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源，实现资源共享
为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度。估价机构、估价师应通过内部积累，培养专职的信息员，努力通过政府、房地产交易中心、物业管理部门等收集门面房、私有房租金及二手房的交易资料；也可通过与物业管理部门房屋中介机构签订合作协议，批量获取中介机构的挂牌、交易价格等信息。房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库，有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，提高估价工作的效率。另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。
2.2正确选取案例，进行指标、技术参数的修正
可比实例选取的恰当与否，直接影响市场法评估价格的准确性，应特别慎重。虽然交
易实例可能较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点，不是所有的交易实例
都适用，所以要进行可比实例的选择。选取的参照案例应具有可比性，指标、技术参数修正
具备重要性、准确性和时限性，估价过程要抓住影响价格或价值的因素，要异中求同、同中
求异。选取可比实例的数量不是越多越好，一般应在3个以上（含3个）10个以下（含10
个）即可；选取的可比实例与待估房地产要处在同一供求圈、用途相同、规模档次相当、权
利性质相同、估价目的吻合、与估价时点接近、可比实例的成交价格应能够修正为正常的市
场价格。参照案例的可比性是基础，它将直接影响估价结果，因此，在采用市场比较法估算
待估房地产的价格或价值时，应重点注意所选交易案例的可比性。
区域因素修正、又叫房地产状况修正，是影响房地产价格的一个重要因素，包括区位状
况修正、权益状况修正和实物状况修正。区域因素修正时，估价人员一定要注意三个问题。
可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是其成交价
格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。
不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，
但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如：居住房地产讲求宁静、舒适、安全；商业房地产着重繁华程度、交通条件等。
3、在房地产状况调整中，可以根据每个因素的具体情况而分别予以调整，如土地使用年期调整、容积率调整、楼层和朝向调整等。容积率是影响地价水平的主要因素之一，因此，容积率应单独进行修正，不应与其他个别因素一起进行累加修正。
2.3 提高评估人员的执业水平和经验技能
《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)作为房地产估价的技术操作规范，是估价师在进行房地产估价时的行为准则和技术指导，从接受业务开始到出具估价报告到归档，都必须严格执行该技术规范。这就要求估价人员平时加强学习、交流，提高执业水平，对于缺乏评估经验和系统的评估知识的估价人员，需要定期进行业务和职业道德的培训，提高评估师队伍的整体素质。评估人员能够全面准确地调查市场资料，合理选择可比实例，并将可比实例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。估价师应严格按照估价程序，对待估房地产的产权等资料进行必要的鉴定，到估价对象现场进行勘察，作全面、细致的市场调查。通过对资料认真分析、汇总，把握对价格或价值影响的主次因素，确定修正调整系数；最后内部审核，必要时进行座谈，将误差降到最小。
结束语
虽然目前国内房地产评估在市场法应用方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，市场法将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国际接轨。
参考文献：
[ 1 ]柴强，房地产估价理论与方法，[ M ]. 北京；中国建筑工业出版社2005，131
[ 2 ]杨中强，房地产估价理论方法与实务，[ M ]. 大连；大连理工大学出版社2010，53