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【摘要】2016年7月份，黄岛区不动产登记中心承担的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证示范基地建设工作顺利通过国土部验收。新区农村“两权”确权工作精密的组织部署、科学的推动方法和可借鉴的实践成果为其他地区“两权”登记发证积累了宝贵经验，得到与会专家一致好评。
【关键词】农村；宅基地；集体建设用地使用权；确权登记
1、工作开展情况
为确保此项工作顺利开展，黄岛区国土资源和房屋管理局高度重视，在强化组织保障、大胆实践探索等方面开展了大量工作，积累了宝贵的可借鉴经验。
1.1全面推进确权登记发证工作
2013年5月，原胶南市和黄岛区的政府机关进行合并，合并后的黄岛区国土资源和房屋管理局继续承担了原胶南市和黄岛区两个单位的农村集体土地使用权确权登记发证的全部工作任务。
目前黄岛区27个镇，1085个行政村，地籍调查宗地总数269759宗，其中农村宅基地266784宗，农村集体建设用地2975宗，百分之百进行了土地权属调查。全区农村宅基地应发证214907宗，占宅基地总数的80.55%，其中已发证宗地204336宗，发证率95.08%。农村集体建设用地使用权应发证2072宗，占集体建设用地总数的69.47%，其中已发证宗地1842宗，发证率为88.90%。
1.2建立了城乡一体化的不动产登记体系
按照国土资源部不动产登记信息管理基础平台建设的要求，2015年黄岛区不动产登记中心开展了宅基地及集体建设用地使用权登记数据整合、迁移工作，现基本完成了农村宅基地及集体建设用地数据整合工作，把登记数据迁移到了青岛市不动产信息系统，自2016年3月1日起黄岛区已全面建成了城乡一体化的不动产登记体系，所有不动产登记业务现已在不动产登记平台下运行。
1.3选定试点村开展集体土地上房屋登记工作
为积累工作经验，及时研究发现问题，为全面开展集体土地上房屋确权登记工作打好基础，经实地考察并征求有关部门的意见，黄岛区不动产登记中心选定灵珠山街道办事处韩家台社区，胶河经济区芹口村作为宅基地上房屋登记发证工作试点村。试点村灵珠山街道韩家台社区共有宅基地108处，在土地确权登记中符合办理条件的宅基地有70处，现已办理了68处房屋土地两证合一的房地产权证；胶河经济区芹口村共有宅基地168处，在土地确权登记中符合办理条件的宅基地有138处，现已办理了 126处房屋土地两证合一的房地产权证。
1.4扎实开展确权登记工作
在农村宅基地确权登记发证工作中，既要依法调查，依法发证，还要注意尊重历史，维护社会稳定。通过对黄岛区宅基地登记发证情况进行分析梳理，针对具体问题提出了办理意见。
按照“应知尽知、应发尽发、应补尽补、应快尽快”的“四应四尽”原则和“不符合发证条件的坚决不发”的“一个坚决”原则，在社区设立确权登记受理点，统一设计了各类规范化表格填写模板，实地指导村民进行填写。村民在本社区即可完成全部申请工作。通过“一站式”服务，既为村民提供了便利条件，同时又保证了前期基础资料的质量，大大提高了工作效率。“两权”确权分为前期准备、土地权属调查、地籍测量、确权发证、数据库建设、检查验收和成果资料归档七个环节，时间急、工作量大。为高效完成任务，采用工期倒排时间法，制定了工作完成时间表，将各阶段的任务和时间要求进行了分解量化，外业数据采集与内业建库压茬进行、统筹安排。同时，严格检查措施，全面落实“作业组自查、项目部互查及专业质检”的“三检”制度。
2、大胆探索，积累了大量可复制、可借鉴工作经验
黄岛区在开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作过程中，结合本区实际情况，勇于探索，大胆创新，积累了大量值得全国推广的工作经验。
一是实行房屋、土地统一登记
按照国家不动产统一登记的要求，参照国有土地上房、地合一的成熟经验，采取集体土地上房屋、土地两证合一的确权登记模式。研究解决了原有档案资料整合、成果入库、宗地图和房屋平面图合一等问题。
二是村委会证明、司法见证替代公证继承
针对以往继承经公证部门公证时间长、费用高的问题，创新推出了村委会证明、司法见证的灵活方式。村民委员会立足基层、了解村民情况，因此由村委会出具证明更具有说服力。由各镇（街道）司法（法律）服务所协调组织法律工作者在所属辖区范围内进行司法见证，其特点是利民惠民、方便快捷。
三是部门联动解决规划手续缺失问题
因房屋建设年代跨度较大，大部分房屋缺少建设规划手续，为简化工作流程，提高办事效率，切实解决规划手续缺失问题，经与规划建设管理部门沟通，研究制定了规划审批、确权登记审核一体的审批程序，不再由规划建设管理部门单独出具房屋符合规划的证明，将业主的申请、规划审批及确权登记审核等纳入一张表格有序流转，压茬办理。既有效提高了工作效率，加强了部门联动，又规避了推诿扯皮现象的发生。
四是补充完善登记要件，分类解决历史遗留问题
部分宅基地未办理产权登记，有的是办证意识不强，错过了办理时间，有的是缺少用地审批手续。针对历史遗留问题分门别类地调查研究，制定工作流程、根据不同情形给予补办审批手续，补充完善确权登记要件。部分农村集体建设用地（如学校、幼儿园、村委会、厂房等），缺少用地手续，导致无法办理产权登记。在坚持依法依规、便民高效的原则下，以1987年《土地管理法》实施为界，分类解决集体建设用地的确权登记问题，对于学校、幼儿园、村委会等公益性质的用地从宽处理。
五是统筹结合拆迁改造，合理确定发证范围
研究确定了只对符合房屋使用条件的正房办理产权登记。黄岛区城市化进程较快，为防止部分村民突击私搭乱建套取国家拆迁补偿款，测绘只对符合房屋使用条件，层高在2.2米（含2.2米）以上正房房屋进行确权登记，其它建筑物、构筑物只调查统计，暂不确权登记发证。
六是妥善处理房屋超批准建设问题
部分宅基地的實际使用面积超出批准面积，从而导致实际建设的房屋长度超出批准用地红线长度。以1996年《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》为界，分类处理超面积建设的问题，并通过实施《黄岛区集体土地范围内房屋确权登记发证实施细则（试行）》对此类情况的登记做法予以规范。
【关键词】农村；宅基地；集体建设用地使用权；确权登记
1、工作开展情况
为确保此项工作顺利开展，黄岛区国土资源和房屋管理局高度重视，在强化组织保障、大胆实践探索等方面开展了大量工作，积累了宝贵的可借鉴经验。
1.1全面推进确权登记发证工作
2013年5月，原胶南市和黄岛区的政府机关进行合并，合并后的黄岛区国土资源和房屋管理局继续承担了原胶南市和黄岛区两个单位的农村集体土地使用权确权登记发证的全部工作任务。
目前黄岛区27个镇，1085个行政村，地籍调查宗地总数269759宗，其中农村宅基地266784宗，农村集体建设用地2975宗，百分之百进行了土地权属调查。全区农村宅基地应发证214907宗，占宅基地总数的80.55%，其中已发证宗地204336宗，发证率95.08%。农村集体建设用地使用权应发证2072宗，占集体建设用地总数的69.47%，其中已发证宗地1842宗，发证率为88.90%。
1.2建立了城乡一体化的不动产登记体系
按照国土资源部不动产登记信息管理基础平台建设的要求，2015年黄岛区不动产登记中心开展了宅基地及集体建设用地使用权登记数据整合、迁移工作，现基本完成了农村宅基地及集体建设用地数据整合工作，把登记数据迁移到了青岛市不动产信息系统，自2016年3月1日起黄岛区已全面建成了城乡一体化的不动产登记体系，所有不动产登记业务现已在不动产登记平台下运行。
1.3选定试点村开展集体土地上房屋登记工作
为积累工作经验，及时研究发现问题，为全面开展集体土地上房屋确权登记工作打好基础，经实地考察并征求有关部门的意见，黄岛区不动产登记中心选定灵珠山街道办事处韩家台社区，胶河经济区芹口村作为宅基地上房屋登记发证工作试点村。试点村灵珠山街道韩家台社区共有宅基地108处，在土地确权登记中符合办理条件的宅基地有70处，现已办理了68处房屋土地两证合一的房地产权证；胶河经济区芹口村共有宅基地168处，在土地确权登记中符合办理条件的宅基地有138处，现已办理了 126处房屋土地两证合一的房地产权证。
1.4扎实开展确权登记工作
在农村宅基地确权登记发证工作中，既要依法调查，依法发证，还要注意尊重历史，维护社会稳定。通过对黄岛区宅基地登记发证情况进行分析梳理，针对具体问题提出了办理意见。
按照“应知尽知、应发尽发、应补尽补、应快尽快”的“四应四尽”原则和“不符合发证条件的坚决不发”的“一个坚决”原则，在社区设立确权登记受理点，统一设计了各类规范化表格填写模板，实地指导村民进行填写。村民在本社区即可完成全部申请工作。通过“一站式”服务，既为村民提供了便利条件，同时又保证了前期基础资料的质量，大大提高了工作效率。“两权”确权分为前期准备、土地权属调查、地籍测量、确权发证、数据库建设、检查验收和成果资料归档七个环节，时间急、工作量大。为高效完成任务，采用工期倒排时间法，制定了工作完成时间表，将各阶段的任务和时间要求进行了分解量化，外业数据采集与内业建库压茬进行、统筹安排。同时，严格检查措施，全面落实“作业组自查、项目部互查及专业质检”的“三检”制度。
2、大胆探索，积累了大量可复制、可借鉴工作经验
黄岛区在开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作过程中，结合本区实际情况，勇于探索，大胆创新，积累了大量值得全国推广的工作经验。
一是实行房屋、土地统一登记
按照国家不动产统一登记的要求，参照国有土地上房、地合一的成熟经验，采取集体土地上房屋、土地两证合一的确权登记模式。研究解决了原有档案资料整合、成果入库、宗地图和房屋平面图合一等问题。
二是村委会证明、司法见证替代公证继承
针对以往继承经公证部门公证时间长、费用高的问题，创新推出了村委会证明、司法见证的灵活方式。村民委员会立足基层、了解村民情况，因此由村委会出具证明更具有说服力。由各镇（街道）司法（法律）服务所协调组织法律工作者在所属辖区范围内进行司法见证，其特点是利民惠民、方便快捷。
三是部门联动解决规划手续缺失问题
因房屋建设年代跨度较大，大部分房屋缺少建设规划手续，为简化工作流程，提高办事效率，切实解决规划手续缺失问题，经与规划建设管理部门沟通，研究制定了规划审批、确权登记审核一体的审批程序，不再由规划建设管理部门单独出具房屋符合规划的证明，将业主的申请、规划审批及确权登记审核等纳入一张表格有序流转，压茬办理。既有效提高了工作效率，加强了部门联动，又规避了推诿扯皮现象的发生。
四是补充完善登记要件，分类解决历史遗留问题
部分宅基地未办理产权登记，有的是办证意识不强，错过了办理时间，有的是缺少用地审批手续。针对历史遗留问题分门别类地调查研究，制定工作流程、根据不同情形给予补办审批手续，补充完善确权登记要件。部分农村集体建设用地（如学校、幼儿园、村委会、厂房等），缺少用地手续，导致无法办理产权登记。在坚持依法依规、便民高效的原则下，以1987年《土地管理法》实施为界，分类解决集体建设用地的确权登记问题，对于学校、幼儿园、村委会等公益性质的用地从宽处理。
五是统筹结合拆迁改造，合理确定发证范围
研究确定了只对符合房屋使用条件的正房办理产权登记。黄岛区城市化进程较快，为防止部分村民突击私搭乱建套取国家拆迁补偿款，测绘只对符合房屋使用条件，层高在2.2米（含2.2米）以上正房房屋进行确权登记，其它建筑物、构筑物只调查统计，暂不确权登记发证。
六是妥善处理房屋超批准建设问题
部分宅基地的實际使用面积超出批准面积，从而导致实际建设的房屋长度超出批准用地红线长度。以1996年《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》为界，分类处理超面积建设的问题，并通过实施《黄岛区集体土地范围内房屋确权登记发证实施细则（试行）》对此类情况的登记做法予以规范。