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住宅市场的回暖是真是假还要继续观察,但北京商业地产却在宏观调控之后明显上升。据北京市房地产交易管理网数据显示,新政后截止到g月17日,北京共有30个商业项目,合计11791套房源供应,已经签约的达5254套,签约率达44.6%。业内人士认为:商业地产价格一直被相对低估,调控新政为商业地产的结构性调整提供了一个契机。业内人士大胆预测:未来十年,中国的房地产格局肯定会发生很大的变化。如果说之前十年催生了超级住宅开发商,那么未来十年,将诞生多个超级商业地产开发商。
圆桌观点
商业地产大发展时代即将到来大型的商业地产项目已不是单个项目的概念,而应和城市功能、城市的商业规划布局、城市的未来发展充分结合,才能立足于竞争对手难以超越的市场基础之上。
同昌盛业董事总经理唐耀
中国的零售商业地产在未来的发展应该是有长期和广泛的市场机会。同昌盛业在过去的一年,协助投资人在中国大陆完成了两个零售地产的收购项目。
零售物业的投资主要分为四个阶段:从制订策略到项目收购,以及丌业前和开业后的管理。我们收购完了物业之后,后续会有很多设计和改造的内容。实际上在我们第一阶段即项目收购的阶段,比如说我们准备相应的收购计划书,包括对于投资收益的测算,都需要后期对于设计以及经营预算的一个准确的判断。
从经营的角度来讲,零售物业主要会面临几个风险,第一个就是项目不能按期完成工程,导致开业延期。当然开业延期可能主要来自于两个方面,一个是工程的延期,还有就是我们整个招商的活动不能够按期完成,在一定的时间内就不能达到合理的或者理想的开业率。就会导致开业延期,开业延期则会直接导致融资成本增加,以及后续经营成本增加。
在管理过程当中,要准确地界定各个物业类型之间管理的角色和工作界面,这样才能够准确判断我们在未来的零售物业经营过程当中所发生的成本,还要避免产生更多的低效且易于吞噬的商业空间。
做好一个零售物业的投资,要具有本地经营管理的经验,以及专业的能力。要有一个合理准确的行业计划,需要我们对于当地市场,以及项目本身做出一个合理的判断。对于运营和风险要进行合理的分析,准确地了解商家对于这个项目和市场的判断,最后是融资工具的合理安排。
商业地产即将迎来资金洪流
在住宅市场越来越多地受制于调控政策的情况下,龙头老大万科在商业地产逐渐“加码”。事实上,除类似万科这种住宅开发转型的资金外 刚刚开闸的保险资金、涌动的境外资金都存摩拳擦掌,商业地产市场或将迎来“资全洪流”。
光大安石首席执行官潘颖
商业地产之所以受大家关注,主要在于它满足投资人,特别是机构投资人长期投资的需求,成熟稳定的商业地产不仅能够提供固定的租金回报,产生稳定的现金流,而且能够通过租金的增长分享收益,特别是对冲目前通货膨胀的风险。据最新研究显示,今年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元,远超2009年上半年的760亿美元,2010年上半年全球商业地产交易额较去年同期增长近1倍,预计2010年的最后几个月仍将继续保持上升态势。
我们认为,国内的商业地产今后会有很多机会,首先是需求的增长,来自几个方面:第一,随着城市化进程的加快和城市人口的持续增加,对商业物业的需求也将继续增长。第二,居民收入的不断提高,将拉动相应的消费需求。第三,目前国内现有商业物业还是以传统的商业模式居多,今后的升级更新也将增加对现代商业物业的需求,当然满足这些需求,离不开加大对商业地产的投资。同住宅开发商相比,我们估计今后商业地产领域投资会更加活跃,同时随着国内资本市场的不断成熟,围绕商业地产衍生的金融投资产品也会推出,这样会更加吸引投资人增加其在房地产投资组合中的商业地产投资比例。
尽管短期内REITs并不一定会向商业地产领域开放,但REITs开闸的消息对商业地产仍是重大利好。商业地产能提供大量就业机会和持续稳定的税收。
商业地产开发不同于传统的住宅开发,零售商业地产从前期的设计定位、推广、业态、招商到正式开业,以及开业后的调整、商业管理商业附加管理等等,离不开专业的商业管理团队。
我们对于中国商业地产市场长期的发展充满信心,其中得益于中国零售市场的持续稳定发展和中国商业地产在这两年取得的明显发展,也吸引了越来越多专业投资机构的关注。希望增强在商业地产领域的专业资产管理能力,在商业地产开展积极的收购活动。
品牌企业与区域发展
2010年伊始,房地产紧缩型调控拉开大幕。一些品牌房企如万科、保利、招商、中粮、金地、华润置地、阳光股份、首创置业等地产大鳄都表示要增加商业地产投资。调控进行了5个月,住宅市场观望与试探性反弹的背后是众多开发商以及投资机构向商业地产的悄然进驻。时至初秋,各地产商布局商业地产市场的进度亦明显加快。
石景山区区委常委副区长付生柱
石景山区目前正面临着千载难逢的发展机遇,也处于一个重要的战略转型期。首钢的搬迁调整,为石景山区释放出了巨大的发展空间。同时借助于改造,为石景山区打造了绿色生态的发展环境。更重要的是,落户于石景山的动漫产业集团是区域发展的新经济增长极。
石景山目前已形成功能鲜明的几大产业培育区,有京燕商务区、京西会展商务区等等。京西会展商务区的发展方向是以发展商务金融和旅游会展为重点,北京世贸中心将落户这里。北京国际雕塑园地下商务区今年年底之前争取启动建设,将来的发展方向是以商业、文化、娱乐为一体的综合商业区。时代购物花园商务区的发展方向是形成以生活居住、休闲娱乐、综合商业为一体的特色街区,中国当代商城已入驻。另外还有苹果园交通枢纽商务区,将来通过这个项目,我们要改变这个地区的城市面貌。
石景山区商业地产优惠政策也形成了一系列的体系,包括最近在制订的租买写字楼都将给予政策支持。目前,中国铁建、万达、中海、远洋等品牌房企都已入驻石景山。未来中国商业地产的发展空间是巨大的,而“黄金十年”也将考量众多开发企业的综合竞争力及实力。要想成为今后十年中行业的引领者,长期的战略眼光、独到的市场判断及丰富的商业项目操作经验都是必不可少的。
对于石景山CRD城市规划建设来说,北方中惠国际中心带来的是一种全新的办公理念。北方中惠国际中心坐落于石景山区银河商务区,项目总面积约12万平方米,创意办公一体化,具有大规格的商务空间,将建设成为本区域的地标项目,促进北京CRD的发展。北方中惠国际中心项目的整体工作正按照预定的进度有序推进,迈过了一个又一个关键节点,由蓝图变成现实。
随着石景山区提出建设CRD,一些 商业设施便逐渐被引进这个正日渐发展的新兴商圈。万达广场的进驻给周边的居民带来了便利,家乐福、铂尔曼大饭店、万千百货、万达国际影城、国美电器等商家的引进,再加上周边沃尔玛、当代商城的进驻,石景山CRD商圈已经占据了北京西部商圈的一席之地。
北方中惠国际中心将打造特色五星商街,不仅满足现代商务的日常休闲的需求,也为城市增添一道亮丽的风景线。精心的商务大潮已经涌起,北方中惠国际中心将引领区域经济再度升级,推动区域发展的步伐,以城市地标商务的姿态,引领京西商务空间的变化。无论是外部城市高端配套,还是内部打造的商街,都有商务功能的纯粹,满足商务配套的一个高端需求。
投资洼地,收益高地
一线城市都是大的开发商投资的竞技场,现在也有很多的新兴商业城市带给我们更大的机会,二、三线城市的商业地产正在崛起。
同昌盛业高级差事林立德
中国零售物业在未来有非常厂‘阔的市场前景,现在中国非农业人口超过100万人的地级以上城市已经达到152个,其中119个三线城市里面有57个城市的人均可支配收入已经超过2000美元。中国大于100万人口的城市有273个,我们预见快速城市化发展之下,在未来的五年或者十年,将会有更多的超过百万人口的城市。
近30年整个社会消费零售额成长达58倍,城镇人口成长有3.2倍(6.22人),这是一个客观性的成长。近20年人均可支配收入的城市居民已经成长了10倍,农村增长了6.5倍,这个基础已经稳定了鉴个中国商业地产或者是零售业的开发,尤其是二、三线城市的发展。
综观最近二、三线城市发展,近3年每年GDP增长逾10%,人均消费超过1万元以上的城市有14个,其中除了’?几海城市以外,还有就是内蒙古的包头和鄂尔多斯市,另外一个是东北的大庆,这些都是资源型的城市,这是二、三线城市商业地产发展的机遇。
接下来是人均GDP在5000到一万美元之间,主要是沿海的部分城市,我们在做统计,另外5000美元以下的主要是在内地中西部城市。我们可以看到这40多个城市,其中超过人民币1000亿元规模的有26个城市,这是我们商业地产包括零售商所具有潜力开发的城市,其中中西部城市占比达27%。
另外我们可以看到,人均GDP达到上万美元俱乐部的有14个城市。鄂尔多斯是我们无法想象的,它已经超过我们的预期,是内蒙古的一个三线城市,人均GDP已经超过台湾了。未来由沿海一线城市往内地二、三线城市逐步在扩展。从2009年全国城市的前十名来讲,人口超过1000万以上的北京、上海、广州、深圳和重庆等城市为主,可以看到人均消费支出前十名城市,除了上海、广州、深圳以外,其他则是佛山、厦门、鄂尔多斯、包头等等,这些都是二、三线城市。未来中国二、三线城市人均消费的支出会逐渐地超过沿海城市。
中国中产阶级是未来全球最多的一个新兴的市场,目前我们推估约有3亿人在中产,其中有5000万是富人,另外中产大概有2.5亿人,未来到2030年还要增加2亿人的一个中产阶级,所以说整个人口的分配会成为一个橄榄形,未来我们相信,中国二、三线城市消费引领整个全国消费是一个渐进过程。
但如何满足中国一个庞大的中产阶级市场需求,从消费链来讲,中国持续稳定的经济增长,对未来的经济有所保障,具有正面积极消费感,会促使未来零售业具有巨大增长潜力空间。例如有一些富二代会钟爱这些品牌或个性化消费特点,所以说零售商应该了解及提供这些消费者的生活模式,去迎接这些消费链的消费特点,零售商要跟中产阶级去配合或教育引导整个消费模式。目前很多零售商在一些城市做品牌推广,更多的品牌利润是来自于二、三线城市的销售。中国二、三线城市消费未来将引领全球零售消费市场的经济成长。
圆桌观点
商业地产大发展时代即将到来大型的商业地产项目已不是单个项目的概念,而应和城市功能、城市的商业规划布局、城市的未来发展充分结合,才能立足于竞争对手难以超越的市场基础之上。
同昌盛业董事总经理唐耀
中国的零售商业地产在未来的发展应该是有长期和广泛的市场机会。同昌盛业在过去的一年,协助投资人在中国大陆完成了两个零售地产的收购项目。
零售物业的投资主要分为四个阶段:从制订策略到项目收购,以及丌业前和开业后的管理。我们收购完了物业之后,后续会有很多设计和改造的内容。实际上在我们第一阶段即项目收购的阶段,比如说我们准备相应的收购计划书,包括对于投资收益的测算,都需要后期对于设计以及经营预算的一个准确的判断。
从经营的角度来讲,零售物业主要会面临几个风险,第一个就是项目不能按期完成工程,导致开业延期。当然开业延期可能主要来自于两个方面,一个是工程的延期,还有就是我们整个招商的活动不能够按期完成,在一定的时间内就不能达到合理的或者理想的开业率。就会导致开业延期,开业延期则会直接导致融资成本增加,以及后续经营成本增加。
在管理过程当中,要准确地界定各个物业类型之间管理的角色和工作界面,这样才能够准确判断我们在未来的零售物业经营过程当中所发生的成本,还要避免产生更多的低效且易于吞噬的商业空间。
做好一个零售物业的投资,要具有本地经营管理的经验,以及专业的能力。要有一个合理准确的行业计划,需要我们对于当地市场,以及项目本身做出一个合理的判断。对于运营和风险要进行合理的分析,准确地了解商家对于这个项目和市场的判断,最后是融资工具的合理安排。
商业地产即将迎来资金洪流
在住宅市场越来越多地受制于调控政策的情况下,龙头老大万科在商业地产逐渐“加码”。事实上,除类似万科这种住宅开发转型的资金外 刚刚开闸的保险资金、涌动的境外资金都存摩拳擦掌,商业地产市场或将迎来“资全洪流”。
光大安石首席执行官潘颖
商业地产之所以受大家关注,主要在于它满足投资人,特别是机构投资人长期投资的需求,成熟稳定的商业地产不仅能够提供固定的租金回报,产生稳定的现金流,而且能够通过租金的增长分享收益,特别是对冲目前通货膨胀的风险。据最新研究显示,今年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元,远超2009年上半年的760亿美元,2010年上半年全球商业地产交易额较去年同期增长近1倍,预计2010年的最后几个月仍将继续保持上升态势。
我们认为,国内的商业地产今后会有很多机会,首先是需求的增长,来自几个方面:第一,随着城市化进程的加快和城市人口的持续增加,对商业物业的需求也将继续增长。第二,居民收入的不断提高,将拉动相应的消费需求。第三,目前国内现有商业物业还是以传统的商业模式居多,今后的升级更新也将增加对现代商业物业的需求,当然满足这些需求,离不开加大对商业地产的投资。同住宅开发商相比,我们估计今后商业地产领域投资会更加活跃,同时随着国内资本市场的不断成熟,围绕商业地产衍生的金融投资产品也会推出,这样会更加吸引投资人增加其在房地产投资组合中的商业地产投资比例。
尽管短期内REITs并不一定会向商业地产领域开放,但REITs开闸的消息对商业地产仍是重大利好。商业地产能提供大量就业机会和持续稳定的税收。
商业地产开发不同于传统的住宅开发,零售商业地产从前期的设计定位、推广、业态、招商到正式开业,以及开业后的调整、商业管理商业附加管理等等,离不开专业的商业管理团队。
我们对于中国商业地产市场长期的发展充满信心,其中得益于中国零售市场的持续稳定发展和中国商业地产在这两年取得的明显发展,也吸引了越来越多专业投资机构的关注。希望增强在商业地产领域的专业资产管理能力,在商业地产开展积极的收购活动。
品牌企业与区域发展
2010年伊始,房地产紧缩型调控拉开大幕。一些品牌房企如万科、保利、招商、中粮、金地、华润置地、阳光股份、首创置业等地产大鳄都表示要增加商业地产投资。调控进行了5个月,住宅市场观望与试探性反弹的背后是众多开发商以及投资机构向商业地产的悄然进驻。时至初秋,各地产商布局商业地产市场的进度亦明显加快。
石景山区区委常委副区长付生柱
石景山区目前正面临着千载难逢的发展机遇,也处于一个重要的战略转型期。首钢的搬迁调整,为石景山区释放出了巨大的发展空间。同时借助于改造,为石景山区打造了绿色生态的发展环境。更重要的是,落户于石景山的动漫产业集团是区域发展的新经济增长极。
石景山目前已形成功能鲜明的几大产业培育区,有京燕商务区、京西会展商务区等等。京西会展商务区的发展方向是以发展商务金融和旅游会展为重点,北京世贸中心将落户这里。北京国际雕塑园地下商务区今年年底之前争取启动建设,将来的发展方向是以商业、文化、娱乐为一体的综合商业区。时代购物花园商务区的发展方向是形成以生活居住、休闲娱乐、综合商业为一体的特色街区,中国当代商城已入驻。另外还有苹果园交通枢纽商务区,将来通过这个项目,我们要改变这个地区的城市面貌。
石景山区商业地产优惠政策也形成了一系列的体系,包括最近在制订的租买写字楼都将给予政策支持。目前,中国铁建、万达、中海、远洋等品牌房企都已入驻石景山。未来中国商业地产的发展空间是巨大的,而“黄金十年”也将考量众多开发企业的综合竞争力及实力。要想成为今后十年中行业的引领者,长期的战略眼光、独到的市场判断及丰富的商业项目操作经验都是必不可少的。
对于石景山CRD城市规划建设来说,北方中惠国际中心带来的是一种全新的办公理念。北方中惠国际中心坐落于石景山区银河商务区,项目总面积约12万平方米,创意办公一体化,具有大规格的商务空间,将建设成为本区域的地标项目,促进北京CRD的发展。北方中惠国际中心项目的整体工作正按照预定的进度有序推进,迈过了一个又一个关键节点,由蓝图变成现实。
随着石景山区提出建设CRD,一些 商业设施便逐渐被引进这个正日渐发展的新兴商圈。万达广场的进驻给周边的居民带来了便利,家乐福、铂尔曼大饭店、万千百货、万达国际影城、国美电器等商家的引进,再加上周边沃尔玛、当代商城的进驻,石景山CRD商圈已经占据了北京西部商圈的一席之地。
北方中惠国际中心将打造特色五星商街,不仅满足现代商务的日常休闲的需求,也为城市增添一道亮丽的风景线。精心的商务大潮已经涌起,北方中惠国际中心将引领区域经济再度升级,推动区域发展的步伐,以城市地标商务的姿态,引领京西商务空间的变化。无论是外部城市高端配套,还是内部打造的商街,都有商务功能的纯粹,满足商务配套的一个高端需求。
投资洼地,收益高地
一线城市都是大的开发商投资的竞技场,现在也有很多的新兴商业城市带给我们更大的机会,二、三线城市的商业地产正在崛起。
同昌盛业高级差事林立德
中国零售物业在未来有非常厂‘阔的市场前景,现在中国非农业人口超过100万人的地级以上城市已经达到152个,其中119个三线城市里面有57个城市的人均可支配收入已经超过2000美元。中国大于100万人口的城市有273个,我们预见快速城市化发展之下,在未来的五年或者十年,将会有更多的超过百万人口的城市。
近30年整个社会消费零售额成长达58倍,城镇人口成长有3.2倍(6.22人),这是一个客观性的成长。近20年人均可支配收入的城市居民已经成长了10倍,农村增长了6.5倍,这个基础已经稳定了鉴个中国商业地产或者是零售业的开发,尤其是二、三线城市的发展。
综观最近二、三线城市发展,近3年每年GDP增长逾10%,人均消费超过1万元以上的城市有14个,其中除了’?几海城市以外,还有就是内蒙古的包头和鄂尔多斯市,另外一个是东北的大庆,这些都是资源型的城市,这是二、三线城市商业地产发展的机遇。
接下来是人均GDP在5000到一万美元之间,主要是沿海的部分城市,我们在做统计,另外5000美元以下的主要是在内地中西部城市。我们可以看到这40多个城市,其中超过人民币1000亿元规模的有26个城市,这是我们商业地产包括零售商所具有潜力开发的城市,其中中西部城市占比达27%。
另外我们可以看到,人均GDP达到上万美元俱乐部的有14个城市。鄂尔多斯是我们无法想象的,它已经超过我们的预期,是内蒙古的一个三线城市,人均GDP已经超过台湾了。未来由沿海一线城市往内地二、三线城市逐步在扩展。从2009年全国城市的前十名来讲,人口超过1000万以上的北京、上海、广州、深圳和重庆等城市为主,可以看到人均消费支出前十名城市,除了上海、广州、深圳以外,其他则是佛山、厦门、鄂尔多斯、包头等等,这些都是二、三线城市。未来中国二、三线城市人均消费的支出会逐渐地超过沿海城市。
中国中产阶级是未来全球最多的一个新兴的市场,目前我们推估约有3亿人在中产,其中有5000万是富人,另外中产大概有2.5亿人,未来到2030年还要增加2亿人的一个中产阶级,所以说整个人口的分配会成为一个橄榄形,未来我们相信,中国二、三线城市消费引领整个全国消费是一个渐进过程。
但如何满足中国一个庞大的中产阶级市场需求,从消费链来讲,中国持续稳定的经济增长,对未来的经济有所保障,具有正面积极消费感,会促使未来零售业具有巨大增长潜力空间。例如有一些富二代会钟爱这些品牌或个性化消费特点,所以说零售商应该了解及提供这些消费者的生活模式,去迎接这些消费链的消费特点,零售商要跟中产阶级去配合或教育引导整个消费模式。目前很多零售商在一些城市做品牌推广,更多的品牌利润是来自于二、三线城市的销售。中国二、三线城市消费未来将引领全球零售消费市场的经济成长。