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［摘 要］ 人民币升值和我国房地产市场的关系问题是近年来人们讨论的焦点问题，人民币升值会通过直接和间接的渠道对我国的房地产市场产生广泛的影响。只有全面了解人民币升值对我国房地产市场正反两方面的影响，才能采取针对性的措施，扬长避短，促进我国房地产市场的稳定健康发展。
［关键词］ 人民币汇率 人民币升值 房地产市场
一、人民币升值与我国房地产市场的现状
1.人民币升值的压力
2005年7月底，我国开始实行人民币汇率制度改革，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。此后，随着我国国际竞争力的不断增强，在以美国为代表的西方国家的压力下，我国人民币对美元汇率中间价由2005年7月21日的8.11上升到2010年11月1日的6.68，人民币不断升值。
2.我国房地产市场的现状
近年来，随着我国国民经济的不断增长，我国的房地产市场异常繁荣，房地产价格出现不断上涨的局面。据《中国经济景气月报》的数据资料显示，2010年1-7月，我国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%；房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%；商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%。
数据来源 由《中国统计年鉴2009》及《中国经济景气月报》整理
从上面的数据中可以看出，尽管今年4月以来国家出台了一系列针对房地产市场的新政策，对平抑房价、冷却过热的房地产市场，从而保证房地产市场的稳定运行起到了一定的积极作用。但是从2010年1-7月房地产市场的运行情况来看，我国房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳，全国房价依然是普遍上涨的局面。
3.我国房地产利用外资的现状
人民币升值的预期和政府对房地产市场的调控使得房地产业中的资金较为紧缺，房地产市场外资供需旺盛，我国房地产业的外资参与程度日趋提高。据《中国经济景气月报》的数据显示，2009年，我国房地产开发企业本年资金来源57128亿元，其中利用外资达470亿元。2010年1-7月，我国房地产开发企业本年资金来源38876亿元，其中利用外资达302亿元。
二、人民币升值对我国房地产市场的作用渠道分析
1.预期效应
人民币升值和房价不断上涨的预期使得国外游资大量进入中国的房地产市场进行投资投机行为，他们期望通过房价上涨和人民币升值的双保险来获得高额的投资回报，房价不断上涨。
2.通货膨胀效应
在人民币不断升值的背景下，外汇的大量流入造成国内流动性不断增强，通货膨胀的压力加大。为了避免通货膨胀的损失，人们倾向于将货币投向具有保值增值功能的房地产产品，从而对房地产市场产生影响。
3.财富效应
人民币升值意味着进口商品价格的相对下降和一般消费品价格的走低，这相当于居民收入的增加和购买力的增强，在其他条件不变的情况下，财富的增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，对房地产需求的增加最终会引起房地产价格的变化。
三、人民币升值对我国房地产市场的影响
1. 人民币升值对我国房地产市场的积极影响
(1)人民币升值的一个重要原因之一就是近年来我国国民经济的不断发展，这说明我国经济发展的形式比较好，这就为我国房地产行业的发展提供了较好的物质基础和外部环境。
(2)海外游资在人民币升值和房价不断上涨的预期下大量进入中国的房地产市场，这可以在一定程度上降低我国房地产企业对银行信贷的严重依赖，拓宽房地产企业的融资渠道，增加房地产市场的资金来源，改善房地产企业的资本结构。
(3)外资的注入会带来国外先进的经营水平和管理理念，有助于我国房地产企业经营管理水平的增强和经营效率的提高，从而缩短我国房地产企业和国外房地产企业之间的差距。
2. 人民币升值对我国房地产市场的消极影响
(1)当人民币的升值幅度开始接近海外游资的预期升值幅度之时,一些海外游资会撤出中国的房地产市场，资金实力不强的房地产企业会出现相应降价抛售的行为以回收资金，房地产泡沫的风险加大。
(2)人民收入水平和购买力的增长速度如果赶不上人民币升值所造成的房价上涨的速度，我国广大普通民众的生活水平将得不到实质性的改善。
(3)外资在房地产市场景气时大量涌进，在市场衰退时迅速离开，从而造成房地产市场剧烈的波动，影响我国国际收支的均衡和货币政策的稳定性。
四、对策建议
为了克服人民币升值对我国房地产市场带来的不利影响和冲击，避免房地产泡沫的出现，保证我国房地产市场的持续和健康发展，我们必须做到以下几个方面：
1. 加强国家对房地产市场的宏观调控，采取措施打击投机者的炒房行为，同时要满足中低收入者的正当购房需求，促进我国房地产市场需求结构方面的调整，通过中国房地产市场自身的不断完善来减少人民币升值所造成的不利影响。
2. 加强对外汇资金的监督和管理，通过有效的方式把外资引向生产性领域，最大限度的降低其对房地产的稳定性所带来的不利冲击。
3. 合理区分海外资金的投机性资金和投资性资金，对于有投机倾向的外资不吸收,对于投资型资金积极吸收。
4. 不断完善我国的外汇市场，谨慎地使用利率和汇率政策调控房地产等投资过热部门，有效的促进我国房地产市场的平稳健康发展。
参考文献：
[1]徐伟勋：《人民币汇率对房地产市场价格的影响》[Z].广东外语外贸大学硕士学位论文，2008年4月
[2]张万福：《试析人民币升值对我国房地产市场的影响》[J].房地产市场，2005年第9期总第297期
[3]刘洋：《人民币升值压力分析及其对国内经济的影响》[J].商场现代化，2010年7月总第617期
[4]《中国统计年鉴2009》、《中国经济景气月报》
［关键词］ 人民币汇率 人民币升值 房地产市场
一、人民币升值与我国房地产市场的现状
1.人民币升值的压力
2005年7月底，我国开始实行人民币汇率制度改革，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。此后，随着我国国际竞争力的不断增强，在以美国为代表的西方国家的压力下，我国人民币对美元汇率中间价由2005年7月21日的8.11上升到2010年11月1日的6.68，人民币不断升值。
2.我国房地产市场的现状
近年来，随着我国国民经济的不断增长，我国的房地产市场异常繁荣，房地产价格出现不断上涨的局面。据《中国经济景气月报》的数据资料显示，2010年1-7月，我国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%；房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%；商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%。
数据来源 由《中国统计年鉴2009》及《中国经济景气月报》整理
从上面的数据中可以看出，尽管今年4月以来国家出台了一系列针对房地产市场的新政策，对平抑房价、冷却过热的房地产市场，从而保证房地产市场的稳定运行起到了一定的积极作用。但是从2010年1-7月房地产市场的运行情况来看，我国房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳，全国房价依然是普遍上涨的局面。
3.我国房地产利用外资的现状
人民币升值的预期和政府对房地产市场的调控使得房地产业中的资金较为紧缺，房地产市场外资供需旺盛，我国房地产业的外资参与程度日趋提高。据《中国经济景气月报》的数据显示，2009年，我国房地产开发企业本年资金来源57128亿元，其中利用外资达470亿元。2010年1-7月，我国房地产开发企业本年资金来源38876亿元，其中利用外资达302亿元。
二、人民币升值对我国房地产市场的作用渠道分析
1.预期效应
人民币升值和房价不断上涨的预期使得国外游资大量进入中国的房地产市场进行投资投机行为，他们期望通过房价上涨和人民币升值的双保险来获得高额的投资回报，房价不断上涨。
2.通货膨胀效应
在人民币不断升值的背景下，外汇的大量流入造成国内流动性不断增强，通货膨胀的压力加大。为了避免通货膨胀的损失，人们倾向于将货币投向具有保值增值功能的房地产产品，从而对房地产市场产生影响。
3.财富效应
人民币升值意味着进口商品价格的相对下降和一般消费品价格的走低，这相当于居民收入的增加和购买力的增强，在其他条件不变的情况下，财富的增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，对房地产需求的增加最终会引起房地产价格的变化。
三、人民币升值对我国房地产市场的影响
1. 人民币升值对我国房地产市场的积极影响
(1)人民币升值的一个重要原因之一就是近年来我国国民经济的不断发展，这说明我国经济发展的形式比较好，这就为我国房地产行业的发展提供了较好的物质基础和外部环境。
(2)海外游资在人民币升值和房价不断上涨的预期下大量进入中国的房地产市场，这可以在一定程度上降低我国房地产企业对银行信贷的严重依赖，拓宽房地产企业的融资渠道，增加房地产市场的资金来源，改善房地产企业的资本结构。
(3)外资的注入会带来国外先进的经营水平和管理理念，有助于我国房地产企业经营管理水平的增强和经营效率的提高，从而缩短我国房地产企业和国外房地产企业之间的差距。
2. 人民币升值对我国房地产市场的消极影响
(1)当人民币的升值幅度开始接近海外游资的预期升值幅度之时,一些海外游资会撤出中国的房地产市场，资金实力不强的房地产企业会出现相应降价抛售的行为以回收资金，房地产泡沫的风险加大。
(2)人民收入水平和购买力的增长速度如果赶不上人民币升值所造成的房价上涨的速度，我国广大普通民众的生活水平将得不到实质性的改善。
(3)外资在房地产市场景气时大量涌进，在市场衰退时迅速离开，从而造成房地产市场剧烈的波动，影响我国国际收支的均衡和货币政策的稳定性。
四、对策建议
为了克服人民币升值对我国房地产市场带来的不利影响和冲击，避免房地产泡沫的出现，保证我国房地产市场的持续和健康发展，我们必须做到以下几个方面：
1. 加强国家对房地产市场的宏观调控，采取措施打击投机者的炒房行为，同时要满足中低收入者的正当购房需求，促进我国房地产市场需求结构方面的调整，通过中国房地产市场自身的不断完善来减少人民币升值所造成的不利影响。
2. 加强对外汇资金的监督和管理，通过有效的方式把外资引向生产性领域，最大限度的降低其对房地产的稳定性所带来的不利冲击。
3. 合理区分海外资金的投机性资金和投资性资金，对于有投机倾向的外资不吸收,对于投资型资金积极吸收。
4. 不断完善我国的外汇市场，谨慎地使用利率和汇率政策调控房地产等投资过热部门，有效的促进我国房地产市场的平稳健康发展。
参考文献：
[1]徐伟勋：《人民币汇率对房地产市场价格的影响》[Z].广东外语外贸大学硕士学位论文，2008年4月
[2]张万福：《试析人民币升值对我国房地产市场的影响》[J].房地产市场，2005年第9期总第297期
[3]刘洋：《人民币升值压力分析及其对国内经济的影响》[J].商场现代化，2010年7月总第617期
[4]《中国统计年鉴2009》、《中国经济景气月报》