上周为了机场新杂志《T3秀》上市，以及筹备房协与商联会明年商业地产交易会的事，先后在成都、深圳和香港三地出差。此期间差不多每天都可以看到当地媒体对“建外SOHO停电停暖”的报道。11月22日央视报道的风头似有改变，称SOHO断暖事件疑是老潘自己导演的苦肉计，其目的是自己要成立物业公司夺回建外SOHO的物管权利。
　　建外SOHO两家物业公司争抢地盘，甚至延生到数百保安群殴对峙已经有近两年的时间。以我本人所了解的情况看，事情恶化到今天这样的地步，绝不是简单的两个物业公司抢夺物业的问题，也不是一两个业主委员会主任有无私利的问题。建外SOHO开发商毫无保留地出售了包括商业在内的所有物业，之后脱手给了一家物业公司，加之设计规划和建筑、设备设施质地等遗留问题，物业管理很难想象不出问题。就SOHO开发模式来说，其物业管理无论好坏都还只是表象，真正核心的问题还是在于开发商的开发理念、开发运营模式，以及由此体现出来的建筑规划、设计以及项目营销手段上。
　　老潘于上世纪90年代末首创了SOHO开发模式，从现代城开始迄今为止所有开发项目都是全部出售型楼盘，基本都属于商住，而且每个项目都是交房就由社会委托的物业公司进行管理。办公和居住混杂一起，所有的商业无论是沿街商铺，还是封闭室内的店铺一律全部出售给小业主。这样从业主产权和不同物业的区分上，就给物业管理留下了诸多隐患。由于业权不统一，物业公司起不到商业运营管理公司的职能作用，街铺和室内商业完全由小业主自定，缺乏统一规划和商业业态的合理组合，这样，就会招致商家经营不善，生意冷清，甚至多数商家赔钱的情况。商家生意赔钱，写字楼和公寓又由于商住混杂，电梯等设备设施不能满足需要，各类物业的租金在同一区域都属于最低水平，业主不满以及和物业管理的矛盾就会日益突出显现出来。对此，本刊曾于2004年12月发表过《建外SOHO租售调查》的调查文章，以大量详实的数据在当时即对SOHO业主投资回报提出了置疑。
　　目前海内外所有的案例都已证明，散售型的商业地产不可能获得成功，业主投资回报除临街商铺外，大部分极难得到保障。早些年，绝大多数开发商都会选择住宅这样回笼资金较快且市场易售的产品从事开发。SOHO商住楼盘则是借用政策擦边球将商业和住宅产品混淆出售，既保证了商业部分可获得银行按揭支持快速出售，又可以在市场好的情况下，按写字楼或商业的价格出售住宅标准的物业多获取利润。这在当时的政策及市场背景下情有可原。但是sOHO中国现已上市，开发商并“不差钱”，老潘仍然采用全部散售商业方式运营，实在让人匪夷所思。
　　相对于项目产品存在的问题，SOHO的营销和潘总个人的影响力，可谓是地产界最成功最出色的。从早期的现代城到建外，再到尚都全部高价热卖，直接在去年逆市开盘的三里屯SOHO也是大卖特卖。并且其中大部分因素是由于老潘个人的感召力和亲和力所致。
　　凡企业在市场之中营销必为生死之关键。但是，海内外企业发展的经验证明，任何一个企业在产品不尽完善之时，销售推广越为强势则给企业带来的负面影响可能会越大。固然，经济发展到何种程度，中小创业型企业都需要相对廉价低成本的办公生产用房，SOHO的存在为大部分中小公司提供了适宜的创业场所。但SOHO并不应该意味着就是低档，甚至产品残缺，并不意味着为达到开发高利润获取，而违背商业经营规划规律和运营的基本规则。所以，SOHO的后来者或许都应该从老潘SOHO的经历中汲取些教训，别让你的SOHO成为低档或贬值物业的代名词。
　　
　　蔡鸿岩