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2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1／3，同比增幅高达34．2％。到2005年1月～2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。
2005年是中国加入WTO后5年缓冲期的最后一年，人民币采用浮动汇率制带来的直接后果就是人民币的升值。本已被国际游资虎视眈眈的中国地产市场，在人民币升值后，更是国际游资的主要目标。中国地产开发商该如何面对?在热钱的炒作下地产市场呈现怎样的走势?成为管理者、专家、开发商和百姓关注的焦点。
中国人民银行在官方网站发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，备受瞩目的人民币升值传闻得到证实，“根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币对美元即日升值2％，2005年7月21日19：00时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8．11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。”这一举措，无疑在热钱云集的地产圈引起轩然大波。
国际资本瞄准中国地产
政府对房地产的“休克”疗法，虽然达到了控制房价的目的，但是付出的代价过于沉重，长达半年的真空期让地产商和购房者都付出了巨大的代价。所幸中国的城市化进程产生的巨大住房需求，让地产拥有充足的动力，在短时间里中国地产开发商恢复了元气，相信2006年的地产还是会稳步繁荣。
在国内地产商备受煎熬的时候，7月21日开始的人民币浮动汇率制，让无数国际资本将目标转向了中国，而地产更是其投资的首选。美林、摩根、高盛等著名投资公司在上海、北京等地吃进大量项目，看好中国地产的发展前景。但真正进行项目开发的却不多，因为中国独特的市场和政策环境让他们感觉与全球规则不符之处甚众，从事开发不确定因素太多，风险过大。
变幻的政策环境，也许让国外开发商不敢轻易涉足中国地产，这的确为中国地产商赢得了相对较大的市场空间，但是在这样环境中成长起来的中国地产商又如何在国际舞台上与他人竞争?当国际地产上叱咤风云的时候，我们的龙头万科50亿的年营业额在国外只相当于步入5亿美金大关的中小企业而已。
国际游资蜂拥我国房地产
中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50％，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快。特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。
国际游资之所以蜂拥而入，主要是出于几个目的：第一、豪赌人民币升值。自2002年2月以来，美元汇率持续走低，到2004年11月，美元对欧元的汇率下跌了40％，对日元下跌了20％。在这一背景下，大量国际游资竞相流入我国，豪赌人民币升值。这些国际投机者的如意算盘是，现在将外汇以比较高的汇率换成人民币，一旦人民币升值，再将其抛出，便可稳赚一把。第二，从事房地产炒作。国际游资进入我国后，大量资金参与了我国房地产的炒作。
国家统计局的数据显示，2005年一季度，35个大中城市的房地产价格持续上涨，平均房屋销售价格上涨9．8％。这一局面，并非完全由国内需求所致，相当程度上乃国际游资所为。建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1／3，同比增幅高达34．2％；2005年1月～2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。
金融政策完善地产行业
业界关于人民币升值对地产市场的影响评价不一，但在目前市场融资环境困难的情况下，国际资本的进入无疑为开发商打了一剂强心针。随着国家金融政策的放开以及融资工具的丰富，国际游资对地产的左右将会越来越少，地产作为中国市场与国际资本接轨的桥梁也将得到不断地完善和繁荣。
新的汇率制度实施后，国际资本的大量进入对地产行业的影响莫衷一是。有观点认为，人民币2％的升值幅度不是特别大，目前对房地产的资金影响不会太大。因为人民币升值影响比较大的是国际化程度比较高的地区，如北京、上海等地，尤其是那些针对外资的“外销房”，因为人民币升值直接提高了外资的购买成本。而很早进入中国的国际资本(比如摩根斯坦利和高盛)因为投资在升值之前，现在已经获得了2％的升值利润。但实际上国内多数地区房地产是区域性较强的市场，对地产行业的影响不大。
有观点认为，汇率调整后，那些想流入中国的热钱投资不动产的势头会减缓。这个消息对中国高端、外销型的房地产，是个利空，这些物业有价格下调的压力。反之，对中低档房地产是个利好消息，因为中低档房地产的成本会降低，而原来投资于高端房地产的资金会转移到中低档房地产上面来，增加其供应量。
部分开发商认为，汇率调整，对中国高档房地产的影响是积极的。国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择，国际资本获得的收益会更大。国际资本看好的不是中低档普通商品房，而是高档住宅物业和商业物业。所以，这些高档住宅物业和商业物业的前景一定会看好。对以国内需求为主的中、低档住宅市场不会有直接的影响。
高盛 看好中国地产
陆经强
作为与摩根、美林并称世界三大投资银行的高盛集团，早已经开始了在中国的投资业务。与其他投资公司直接进行项目的开发不同，高盛对地产的投资具有美国特点即通过投资和控制地产机构，以资产来操控地产开发。
“未来10年内，中国将成为亚洲最大的经济体，其经济增长将远远超过亚洲其他地区”，高盛集团董事长兼首席执行官鲍尔森说，虽然目前中国有超过1．8万亿元的不良资产，尽管其中大部分是不动产，但在高盛看来都是投资机遇，高盛将开启购买这些不良资产的运作。
特点分析
灯光柔和、色调以暗红为主；厚厚的地毯、在适当的地方布置一些名贵的艺术品作为点缀；细腻、庄重而典雅。无论是在纽约、香港、还是北京，除了本地文化特色上的表现差异，这就是高盛在全球办公室的统一格调。
高盛并不掩饰这一点。无论高盛的银行家走到那里，他们总是宣称：高盛善于识别和挑选客户：高盛总是与那些行业的领先者为伍、与创造纪录者为伍。
这当然是高盛辉煌的一面。不为人知的是，作为硕果仅存的两三家纯粹的投资银行之一，高盛在全球正面临欧美老牌金融集团的紧逼他们以规模和全行业服务之盛在全球进行扩张、在欧美攻城掠地：在亚洲，高盛 IPO业绩已经连年下滑了；在中国，业已持续三年只有一个中银香港聊以自慰了。
向左，还是向右?高盛要么融入全球金融混业的大潮，通过并购或者被并购，变身为规模更大、业务更全的金融集团；要么，必须在小心地扩张业务种类和范围的时候，保证高盛血统和价值观的纯粹性和贵族气，业务和服务的专业性和领导性。
高盛显然对此早有认知，在坚持投资银行的纯粹性、加强专业性服务和领导力的同时，小心谨慎，但却迅速地将不良资产处置，直接投资风险业务，坚持基金、理财等固定收益业务。在中国，经过三年等待后的成功证明投资银行业务仍然是他们赖以生存的根本。对于尚未开放的其他金融业务而言，高盛的致胜武器只有三件：投资银行业务、直接投资和不良资产处置。向联想提供短期的并购过桥贷款则是高盛向多元化、全面化迈进的重要方向，在中国，高盛开始尝试多元的创新金融工具。
现状分析
关于上海楼价的话题热得不能再热的时候，高盛出人意料地以1．076亿美元(约合人民币8．6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦。这是高盛在中国内地投资的第一个房地产项目。收购百腾大厦的资金来自高盛的地产基金白厅基金(Whitehall Funds)。高盛是白厅基金的主要投资者和合伙人，资金大约占其中的5％至10％。作为世界上规模最大的房地产投资者之一，到2004年初，白厅基金在全球范围内共收购了2．6万多项房地产及贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。2004年12月10日，高盛亚洲首席经济学家梁红发表了题为《中国房地产泡沫即刻破灭论的错误》的研究报告，认为随着中产阶层的不断扩大，他们长期被束缚的购房需求还会继续得到释放，从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。
未来展望
很难说这份报告就是促使高盛进军中国房地产业的主要因素。不过高盛还是在某种程度上保持乐观。高盛认为，房地产风险主要来自中国经济的硬着陆和短期内利率的大幅上调，但由于中国政府仍努力保持经济的持续增长，而且在政策制定方面态度也相当谨慎，所以上述两个风险发生的可能性并不大。
凯德置地 发力中国
刘师迅
一个专注于高品质住宅和商用房产的投资与开发的世界著名房地产公司怎么在中国市场突然发力?这又将给中国房地产市场带来什么样的影响呢?凯德置地无疑是2005年海外军团的一面旗帜，从去年只有“上元”单个项目，到2005年的全面展开，其速度和规模无不让业内侧目，而凯德置地多元化的投资结构和投资形式，其途径和手法值得我们总结。
现状点评
过去的几个月中，凯德置地明显加大了在中国的投资力度。
2005年1月4日，嘉德置地用约17亿元购买了北京华联商厦北京安贞店和北京华联望京购物中心。2月底，凯德置地以5．5亿元拿下北京东二环路商业区1．47万平方米的综合用地地块，计划于未来三五年兴建一个拥有高楼公寓、办公楼及零售商铺的综合项目，“这个项目将成为长安街沿线最具国际化水准的建筑。”毛大庆对记者说。据了解，该地块是由凯德置地与富乐置地有限公司各占50％股权。富乐置地有限公司60％的股权由凯德置地中国控股集团间接持有，其余40％的股权属于凯德中国住宅发展基金。
2005年7月8日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司和深圳市深国投商业投资有限公司签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场。这是自去年底嘉德置地与深国投签署国内6家商场合作框架协议的再次携手。10月24日，新加坡房地产巨擘嘉德置地发表公告称：“凯德中国发展基金”(CCDF)成功建立，并已于日前完成募集工作。这只规模为4亿美元的私募基金，将专门用于在中国进行房地产投资。一周之后，“凯德中国发展基金”就以约1．08亿美元购买了凯德置地位于浙江省宁波市的一项综合性房地产项目80％的股权。
目前凯德置地正在北京运做4个大型房地产项目：位于亚运村中心地段的星苑大型高尚居住区项目、位于北京2008奥运会国家森林公园一侧的大型居住区“上元”项目、位于北京北皋的胡姬花园大型别墅项目、位于CBD中心的凯德置地大厦项目以及位于东直门的北京来福士广场项目，总投资达78亿人民币。
未来展望
毛大庆的2005年明显忙碌起来，“感觉好像春节刚过，这一年就过完了。”他负责凯德置地在北京的一切投资事务，他说自己最大的成就感就是“用我的工作把凯德置地的品牌带到中国宋”。作为建筑学科班出身、同时又是跨国公司的职业经理人，毛大庆对中国城市的发展有着天生的责任感和使命感。“人的成就感只能在自己的国家获得，我希望通过自己的努力能够建立起中国市场和凯德置地的桥梁，为国家城市发展尽自己的绵薄之力”。毛大庆说，凯德置地将进一步加大在中国的投资力度，以北京、上海为重点区域，辐射全国。同时，也会积极进行拿地战略，并向中档住宅产品渗透。
仲量联行 国际化与本土化的融合
仲量联行在中国房地产行业的影响力是随着整个行业的发展，而变得举足轻重。很难想象一家国际化地产服务公司已经在中国扎根了11年，这甚至比我们房地产市场的发展史还要长。海外军团如此迅速的扩张和他们对市场的研究是密不可分的。
特点分析
全程服务是仲量联行这种国际化公司的核心业务，但是这并不意味着要客户接受一整套的打包服务，而是根据客户的特点来进行有针对性的服务，各种专业的服务，仲量联行会有专业对口的部门与之对应。专业的体现表面上是服务的专业，其实究其根本是市场研究的专业，这对于国内一些顾问机构是最薄弱的。从这种客观、长时间、不间断的观测、研究、分析会很明显的发现一些中国市场特点的规律，然后依托国际化的优势进行类比和预测，最后会得出一个前瞻性的结论。仲量联行研究的视野非常广泛，这也在一定程度上保证了研究成果的客观和准确。
人力资源是仲量联行最为看重的。公司每年都会在各个知名的高校选拔优秀的生源补充到企业中来，从根本上保证了发展所需要的人才储备。人力资源管理上，对每个员工都会进行一个绩效的评估，并换算成一定数值的分数，达到一定标准就会有升职、加薪、福利等多方面的改善，值得我们借鉴的是这些标准是透明的，每个人都能通过自己的积分明确自己所处的位置，要达到什么目标。这样既保证了整个企业用人制度高度透明也使得大家将主要的精力运用到提高工作成绩中来。这是仲量人才流失相对较少的重要原因。
现状评点
2005年对于仲量联行来讲，无疑是一个等待很久的机会，这个机会也是他们意料 中的，去年年初，他们就预言中国的房地产发展会有3年左右的快速发展期，之后将进入一个相对平稳的平台期。现在，正如他们所说的那样，地产开始盘整了。对于仲量联行来说，机遇才刚刚开始。对于国内的一些开发商来讲，仲量联行的收费是很高的，当然服务也是最好的。但是在市场不够规范的前几年，这种服务并不是最体贴，最适宜的。因此，国内一些顾问机构、营销机构风起云涌般地出现，这是行业发展的必然。面对如火如荼的市场，仲量联行的生意一直都是不温不火，也没有随行就市降低服务费用和标准。这与他们的实力有关，更与他们国际化的经验有着密切的关系，在亚太地区的四十多年里，他们面对过各种各样的地产发展历程，对中国的发展状况至少会有一个比较客观的判断。这从他们一些负责人的自信的口气中就可以感觉到。在中国表面上置身事外，实际上早已开始了全面的布局。品牌效应随着他们坚挺的服务价格而日渐为人们所认可。他们在冷静地等什么呢?等待市场的成熟，等待需要与他们合作的有前瞻眼光的伙伴出现。
未来展望
《崛起的城市新秀》是仲量联行《全球竞争力城市》研究的第四阶段，这项持续数年的研究项目旨在找出现代城市竞争的实质。《崛起的城市新秀》研究是为了在亚洲、中欧和西欧国家的新兴城市中发掘成功者和失败者。其目的在于深入洞察这些城市的发展动力，帮助房地产业主和投资商了解这些涌现出的明星城市所面临的机会和复杂处境。这是一项具有深远意义的工作，是仲量联行最为重要的市场研究报告之一，同时也成为仲量联行实施全球化战略的一个重要理论依据。
荷兰ING 史诗英雄的中国
刘师迅
荷兰ING集团是一家典型的混业经营集团。在中国以外的国家和地区，ING最擅长的“兵器”是地产基金。它在中国的发展，充满了悲壮、艰辛与执著，如同荷马史诗中的英雄人物。
特点分析
ING在中国的出现，可谓一鸣惊人。1993年下半年，ING成功说服北京市政府，双方共同发起成立了一支产业基金ING北京投资公司，亦称“ING北京基金(HK1062)”。这是中国改革开放以来成立的第一只基金。次年5月，ING北京基金在香港联交所成功上市，募集资金超过5亿港元。前ING北京投资公司总经理胡旭成，在事后不止一次地回忆说，当时觉得真是太成功了。
然而，由于当时内地房地产市场的不成熟，一连串不成功的投资经历让ING吃尽了苦头。根据ING北京基金(HK1062)的年报显示，该公司自1999年以来年年亏损，2002年净亏损额接近2000万港元。
然而，ING并不主张退出中国市场。准备坚持到底的ING，决定将这一连串的投资失利视作宝贵的财富。2000年，ING经过反复论证，发现房地产业成为几乎唯一的投资方向， 而且地域不再限制在北京目前只有房地产最适合外资基金，因为它最容易套现，最容易退出，而且这个行业很需要新的融资途径。
当ING着手筹备时，压力不期而至。“当时有一种论调，认为房地产的泡沫成分比较大，风险期是在2005年”。ING中国区总经理关博仁在2004年上海住交会上回忆道。但经过分析，认定中国房地产在未来的1015年应该是健康的，会有混乱调理的过程，但不意味着泡沫。
随后，ING开始寻找投资目标城市。ING的原则是找那些法律比较健全，土地成熟度比较高，交通、物流、信息比较集中的城市。“通过选择北京、上海、广州、大连等10多个城市，最后筛选的结果基本定在了北京和上海”。
ING全力投资地产的构想在2002年得到大力推进。ING的竞争对手德国HYPO国际房地产投资银行董事任荣形象地将此比喻为，“大象转身很慢，但是一旦转身会坚定不移”。
现状点评
从ING北京基金的一些财务报表看，此前的大部分投资项目，以计亏、撇账、出售等各种方式处理完毕或正在处理。与此同时，房地产投资成为其主要投资业务，投资内容包括北京的三个地产项目。除了ING北京基金将转型地产投资之外，与ING北京基金并行的ING霸菱投资也在2002年底发起成立了中国第一家外资房地产基金中国房地产基金。该基金在百慕大注册后，随即自欧美和东南亚等地募集了超过2亿美元的资金，投资了其在北京的第一个大型地产项目太平洋新城，该项目包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼。
未来展望
关于未来，ING已有计划。在ING的不少公开报表中，甚至将自己在房地产业的角色定义为“发展商住物业以做销售”，这种明显区别于国际房地产投资商的角色定位，透露出ING的发展思路。
“ING2005年想推进在中国的速度，另外还有2、3只基金在找ING，希望通过ING这样的基金进入中国。他们不缺基金管理的经验，但是他们缺项目开发的团队。”胡旭成说：“今后ING将重点分四大块业务来拓展在中国的房地产投资第一类是以控股为主的中高档住宅开发，在未来短、中期内，它将是ING在华的重要业务形式；第二类是城郊商用物业、工业物业的长期持有；第三类是对‘半拉子’项目的接盘和二次开发；第四类是开展信托投资基金业务。”
2005年是中国加入WTO后5年缓冲期的最后一年，人民币采用浮动汇率制带来的直接后果就是人民币的升值。本已被国际游资虎视眈眈的中国地产市场，在人民币升值后，更是国际游资的主要目标。中国地产开发商该如何面对?在热钱的炒作下地产市场呈现怎样的走势?成为管理者、专家、开发商和百姓关注的焦点。
中国人民银行在官方网站发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，备受瞩目的人民币升值传闻得到证实，“根据对汇率合理均衡水平的测算，人民币对美元即日升值2％，2005年7月21日19：00时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8．11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，外汇指定银行可自此时起调整对客户的挂牌汇价。”这一举措，无疑在热钱云集的地产圈引起轩然大波。
国际资本瞄准中国地产
政府对房地产的“休克”疗法，虽然达到了控制房价的目的，但是付出的代价过于沉重，长达半年的真空期让地产商和购房者都付出了巨大的代价。所幸中国的城市化进程产生的巨大住房需求，让地产拥有充足的动力，在短时间里中国地产开发商恢复了元气，相信2006年的地产还是会稳步繁荣。
在国内地产商备受煎熬的时候，7月21日开始的人民币浮动汇率制，让无数国际资本将目标转向了中国，而地产更是其投资的首选。美林、摩根、高盛等著名投资公司在上海、北京等地吃进大量项目，看好中国地产的发展前景。但真正进行项目开发的却不多，因为中国独特的市场和政策环境让他们感觉与全球规则不符之处甚众，从事开发不确定因素太多，风险过大。
变幻的政策环境，也许让国外开发商不敢轻易涉足中国地产，这的确为中国地产商赢得了相对较大的市场空间，但是在这样环境中成长起来的中国地产商又如何在国际舞台上与他人竞争?当国际地产上叱咤风云的时候，我们的龙头万科50亿的年营业额在国外只相当于步入5亿美金大关的中小企业而已。
国际游资蜂拥我国房地产
中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50％，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快。特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。
国际游资之所以蜂拥而入，主要是出于几个目的：第一、豪赌人民币升值。自2002年2月以来，美元汇率持续走低，到2004年11月，美元对欧元的汇率下跌了40％，对日元下跌了20％。在这一背景下，大量国际游资竞相流入我国，豪赌人民币升值。这些国际投机者的如意算盘是，现在将外汇以比较高的汇率换成人民币，一旦人民币升值，再将其抛出，便可稳赚一把。第二，从事房地产炒作。国际游资进入我国后，大量资金参与了我国房地产的炒作。
国家统计局的数据显示，2005年一季度，35个大中城市的房地产价格持续上涨，平均房屋销售价格上涨9．8％。这一局面，并非完全由国内需求所致，相当程度上乃国际游资所为。建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1／3，同比增幅高达34．2％；2005年1月～2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。
金融政策完善地产行业
业界关于人民币升值对地产市场的影响评价不一，但在目前市场融资环境困难的情况下，国际资本的进入无疑为开发商打了一剂强心针。随着国家金融政策的放开以及融资工具的丰富，国际游资对地产的左右将会越来越少，地产作为中国市场与国际资本接轨的桥梁也将得到不断地完善和繁荣。
新的汇率制度实施后，国际资本的大量进入对地产行业的影响莫衷一是。有观点认为，人民币2％的升值幅度不是特别大，目前对房地产的资金影响不会太大。因为人民币升值影响比较大的是国际化程度比较高的地区，如北京、上海等地，尤其是那些针对外资的“外销房”，因为人民币升值直接提高了外资的购买成本。而很早进入中国的国际资本(比如摩根斯坦利和高盛)因为投资在升值之前，现在已经获得了2％的升值利润。但实际上国内多数地区房地产是区域性较强的市场，对地产行业的影响不大。
有观点认为，汇率调整后，那些想流入中国的热钱投资不动产的势头会减缓。这个消息对中国高端、外销型的房地产，是个利空，这些物业有价格下调的压力。反之，对中低档房地产是个利好消息，因为中低档房地产的成本会降低，而原来投资于高端房地产的资金会转移到中低档房地产上面来，增加其供应量。
部分开发商认为，汇率调整，对中国高档房地产的影响是积极的。国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择，国际资本获得的收益会更大。国际资本看好的不是中低档普通商品房，而是高档住宅物业和商业物业。所以，这些高档住宅物业和商业物业的前景一定会看好。对以国内需求为主的中、低档住宅市场不会有直接的影响。
高盛 看好中国地产
陆经强
作为与摩根、美林并称世界三大投资银行的高盛集团，早已经开始了在中国的投资业务。与其他投资公司直接进行项目的开发不同，高盛对地产的投资具有美国特点即通过投资和控制地产机构，以资产来操控地产开发。
“未来10年内，中国将成为亚洲最大的经济体，其经济增长将远远超过亚洲其他地区”，高盛集团董事长兼首席执行官鲍尔森说，虽然目前中国有超过1．8万亿元的不良资产，尽管其中大部分是不动产，但在高盛看来都是投资机遇，高盛将开启购买这些不良资产的运作。
特点分析
灯光柔和、色调以暗红为主；厚厚的地毯、在适当的地方布置一些名贵的艺术品作为点缀；细腻、庄重而典雅。无论是在纽约、香港、还是北京，除了本地文化特色上的表现差异，这就是高盛在全球办公室的统一格调。
高盛并不掩饰这一点。无论高盛的银行家走到那里，他们总是宣称：高盛善于识别和挑选客户：高盛总是与那些行业的领先者为伍、与创造纪录者为伍。
这当然是高盛辉煌的一面。不为人知的是，作为硕果仅存的两三家纯粹的投资银行之一，高盛在全球正面临欧美老牌金融集团的紧逼他们以规模和全行业服务之盛在全球进行扩张、在欧美攻城掠地：在亚洲，高盛 IPO业绩已经连年下滑了；在中国，业已持续三年只有一个中银香港聊以自慰了。
向左，还是向右?高盛要么融入全球金融混业的大潮，通过并购或者被并购，变身为规模更大、业务更全的金融集团；要么，必须在小心地扩张业务种类和范围的时候，保证高盛血统和价值观的纯粹性和贵族气，业务和服务的专业性和领导性。
高盛显然对此早有认知，在坚持投资银行的纯粹性、加强专业性服务和领导力的同时，小心谨慎，但却迅速地将不良资产处置，直接投资风险业务，坚持基金、理财等固定收益业务。在中国，经过三年等待后的成功证明投资银行业务仍然是他们赖以生存的根本。对于尚未开放的其他金融业务而言，高盛的致胜武器只有三件：投资银行业务、直接投资和不良资产处置。向联想提供短期的并购过桥贷款则是高盛向多元化、全面化迈进的重要方向，在中国，高盛开始尝试多元的创新金融工具。
现状分析
关于上海楼价的话题热得不能再热的时候，高盛出人意料地以1．076亿美元(约合人民币8．6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦。这是高盛在中国内地投资的第一个房地产项目。收购百腾大厦的资金来自高盛的地产基金白厅基金(Whitehall Funds)。高盛是白厅基金的主要投资者和合伙人，资金大约占其中的5％至10％。作为世界上规模最大的房地产投资者之一，到2004年初，白厅基金在全球范围内共收购了2．6万多项房地产及贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。2004年12月10日，高盛亚洲首席经济学家梁红发表了题为《中国房地产泡沫即刻破灭论的错误》的研究报告，认为随着中产阶层的不断扩大，他们长期被束缚的购房需求还会继续得到释放，从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。
未来展望
很难说这份报告就是促使高盛进军中国房地产业的主要因素。不过高盛还是在某种程度上保持乐观。高盛认为，房地产风险主要来自中国经济的硬着陆和短期内利率的大幅上调，但由于中国政府仍努力保持经济的持续增长，而且在政策制定方面态度也相当谨慎，所以上述两个风险发生的可能性并不大。
凯德置地 发力中国
刘师迅
一个专注于高品质住宅和商用房产的投资与开发的世界著名房地产公司怎么在中国市场突然发力?这又将给中国房地产市场带来什么样的影响呢?凯德置地无疑是2005年海外军团的一面旗帜，从去年只有“上元”单个项目，到2005年的全面展开，其速度和规模无不让业内侧目，而凯德置地多元化的投资结构和投资形式，其途径和手法值得我们总结。
现状点评
过去的几个月中，凯德置地明显加大了在中国的投资力度。
2005年1月4日，嘉德置地用约17亿元购买了北京华联商厦北京安贞店和北京华联望京购物中心。2月底，凯德置地以5．5亿元拿下北京东二环路商业区1．47万平方米的综合用地地块，计划于未来三五年兴建一个拥有高楼公寓、办公楼及零售商铺的综合项目，“这个项目将成为长安街沿线最具国际化水准的建筑。”毛大庆对记者说。据了解，该地块是由凯德置地与富乐置地有限公司各占50％股权。富乐置地有限公司60％的股权由凯德置地中国控股集团间接持有，其余40％的股权属于凯德中国住宅发展基金。
2005年7月8日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司和深圳市深国投商业投资有限公司签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场。这是自去年底嘉德置地与深国投签署国内6家商场合作框架协议的再次携手。10月24日，新加坡房地产巨擘嘉德置地发表公告称：“凯德中国发展基金”(CCDF)成功建立，并已于日前完成募集工作。这只规模为4亿美元的私募基金，将专门用于在中国进行房地产投资。一周之后，“凯德中国发展基金”就以约1．08亿美元购买了凯德置地位于浙江省宁波市的一项综合性房地产项目80％的股权。
目前凯德置地正在北京运做4个大型房地产项目：位于亚运村中心地段的星苑大型高尚居住区项目、位于北京2008奥运会国家森林公园一侧的大型居住区“上元”项目、位于北京北皋的胡姬花园大型别墅项目、位于CBD中心的凯德置地大厦项目以及位于东直门的北京来福士广场项目，总投资达78亿人民币。
未来展望
毛大庆的2005年明显忙碌起来，“感觉好像春节刚过，这一年就过完了。”他负责凯德置地在北京的一切投资事务，他说自己最大的成就感就是“用我的工作把凯德置地的品牌带到中国宋”。作为建筑学科班出身、同时又是跨国公司的职业经理人，毛大庆对中国城市的发展有着天生的责任感和使命感。“人的成就感只能在自己的国家获得，我希望通过自己的努力能够建立起中国市场和凯德置地的桥梁，为国家城市发展尽自己的绵薄之力”。毛大庆说，凯德置地将进一步加大在中国的投资力度，以北京、上海为重点区域，辐射全国。同时，也会积极进行拿地战略，并向中档住宅产品渗透。
仲量联行 国际化与本土化的融合
仲量联行在中国房地产行业的影响力是随着整个行业的发展，而变得举足轻重。很难想象一家国际化地产服务公司已经在中国扎根了11年，这甚至比我们房地产市场的发展史还要长。海外军团如此迅速的扩张和他们对市场的研究是密不可分的。
特点分析
全程服务是仲量联行这种国际化公司的核心业务，但是这并不意味着要客户接受一整套的打包服务，而是根据客户的特点来进行有针对性的服务，各种专业的服务，仲量联行会有专业对口的部门与之对应。专业的体现表面上是服务的专业，其实究其根本是市场研究的专业，这对于国内一些顾问机构是最薄弱的。从这种客观、长时间、不间断的观测、研究、分析会很明显的发现一些中国市场特点的规律，然后依托国际化的优势进行类比和预测，最后会得出一个前瞻性的结论。仲量联行研究的视野非常广泛，这也在一定程度上保证了研究成果的客观和准确。
人力资源是仲量联行最为看重的。公司每年都会在各个知名的高校选拔优秀的生源补充到企业中来，从根本上保证了发展所需要的人才储备。人力资源管理上，对每个员工都会进行一个绩效的评估，并换算成一定数值的分数，达到一定标准就会有升职、加薪、福利等多方面的改善，值得我们借鉴的是这些标准是透明的，每个人都能通过自己的积分明确自己所处的位置，要达到什么目标。这样既保证了整个企业用人制度高度透明也使得大家将主要的精力运用到提高工作成绩中来。这是仲量人才流失相对较少的重要原因。
现状评点
2005年对于仲量联行来讲，无疑是一个等待很久的机会，这个机会也是他们意料 中的，去年年初，他们就预言中国的房地产发展会有3年左右的快速发展期，之后将进入一个相对平稳的平台期。现在，正如他们所说的那样，地产开始盘整了。对于仲量联行来说，机遇才刚刚开始。对于国内的一些开发商来讲，仲量联行的收费是很高的，当然服务也是最好的。但是在市场不够规范的前几年，这种服务并不是最体贴，最适宜的。因此，国内一些顾问机构、营销机构风起云涌般地出现，这是行业发展的必然。面对如火如荼的市场，仲量联行的生意一直都是不温不火，也没有随行就市降低服务费用和标准。这与他们的实力有关，更与他们国际化的经验有着密切的关系，在亚太地区的四十多年里，他们面对过各种各样的地产发展历程，对中国的发展状况至少会有一个比较客观的判断。这从他们一些负责人的自信的口气中就可以感觉到。在中国表面上置身事外，实际上早已开始了全面的布局。品牌效应随着他们坚挺的服务价格而日渐为人们所认可。他们在冷静地等什么呢?等待市场的成熟，等待需要与他们合作的有前瞻眼光的伙伴出现。
未来展望
《崛起的城市新秀》是仲量联行《全球竞争力城市》研究的第四阶段，这项持续数年的研究项目旨在找出现代城市竞争的实质。《崛起的城市新秀》研究是为了在亚洲、中欧和西欧国家的新兴城市中发掘成功者和失败者。其目的在于深入洞察这些城市的发展动力，帮助房地产业主和投资商了解这些涌现出的明星城市所面临的机会和复杂处境。这是一项具有深远意义的工作，是仲量联行最为重要的市场研究报告之一，同时也成为仲量联行实施全球化战略的一个重要理论依据。
荷兰ING 史诗英雄的中国
刘师迅
荷兰ING集团是一家典型的混业经营集团。在中国以外的国家和地区，ING最擅长的“兵器”是地产基金。它在中国的发展，充满了悲壮、艰辛与执著，如同荷马史诗中的英雄人物。
特点分析
ING在中国的出现，可谓一鸣惊人。1993年下半年，ING成功说服北京市政府，双方共同发起成立了一支产业基金ING北京投资公司，亦称“ING北京基金(HK1062)”。这是中国改革开放以来成立的第一只基金。次年5月，ING北京基金在香港联交所成功上市，募集资金超过5亿港元。前ING北京投资公司总经理胡旭成，在事后不止一次地回忆说，当时觉得真是太成功了。
然而，由于当时内地房地产市场的不成熟，一连串不成功的投资经历让ING吃尽了苦头。根据ING北京基金(HK1062)的年报显示，该公司自1999年以来年年亏损，2002年净亏损额接近2000万港元。
然而，ING并不主张退出中国市场。准备坚持到底的ING，决定将这一连串的投资失利视作宝贵的财富。2000年，ING经过反复论证，发现房地产业成为几乎唯一的投资方向， 而且地域不再限制在北京目前只有房地产最适合外资基金，因为它最容易套现，最容易退出，而且这个行业很需要新的融资途径。
当ING着手筹备时，压力不期而至。“当时有一种论调，认为房地产的泡沫成分比较大，风险期是在2005年”。ING中国区总经理关博仁在2004年上海住交会上回忆道。但经过分析，认定中国房地产在未来的1015年应该是健康的，会有混乱调理的过程，但不意味着泡沫。
随后，ING开始寻找投资目标城市。ING的原则是找那些法律比较健全，土地成熟度比较高，交通、物流、信息比较集中的城市。“通过选择北京、上海、广州、大连等10多个城市，最后筛选的结果基本定在了北京和上海”。
ING全力投资地产的构想在2002年得到大力推进。ING的竞争对手德国HYPO国际房地产投资银行董事任荣形象地将此比喻为，“大象转身很慢，但是一旦转身会坚定不移”。
现状点评
从ING北京基金的一些财务报表看，此前的大部分投资项目，以计亏、撇账、出售等各种方式处理完毕或正在处理。与此同时，房地产投资成为其主要投资业务，投资内容包括北京的三个地产项目。除了ING北京基金将转型地产投资之外，与ING北京基金并行的ING霸菱投资也在2002年底发起成立了中国第一家外资房地产基金中国房地产基金。该基金在百慕大注册后，随即自欧美和东南亚等地募集了超过2亿美元的资金，投资了其在北京的第一个大型地产项目太平洋新城，该项目包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼。
未来展望
关于未来，ING已有计划。在ING的不少公开报表中，甚至将自己在房地产业的角色定义为“发展商住物业以做销售”，这种明显区别于国际房地产投资商的角色定位，透露出ING的发展思路。
“ING2005年想推进在中国的速度，另外还有2、3只基金在找ING，希望通过ING这样的基金进入中国。他们不缺基金管理的经验，但是他们缺项目开发的团队。”胡旭成说：“今后ING将重点分四大块业务来拓展在中国的房地产投资第一类是以控股为主的中高档住宅开发，在未来短、中期内，它将是ING在华的重要业务形式；第二类是城郊商用物业、工业物业的长期持有；第三类是对‘半拉子’项目的接盘和二次开发；第四类是开展信托投资基金业务。”