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【摘 要】本文运用协整分析方法，对河南省房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行了实证分析。本文选定房地产开发信贷和住房个人信贷两项指标代表房地产信贷规模，分析结果显示，房地产开发信贷与住宅价格之间无协整关系，住房各人贷款与住宅价格之间存在正向相关关系。最后根据定性和定量分析结果，对我国房地产市场健康发展提出建议。
【关键词】房地产信贷规模；协整分析；商品住宅价格
自从1998年我国实行住房分配改革，我国的房地产行业进入了一个高速增长的阶段。房地产除了对国家的经济增长有一定的贡献之外，与人们的生活也息息相关。同时，房地产业是一个资金密集的行业，对信贷有较高的依赖度。在房地产信贷的支持下，产生了巨大的有效需求群体，并且在信贷规模对开发商的作用下，最终推动了房地产价格的上升。由于房地产信贷政策一直是政府对房地产市场进行调控的重要手段。因此，本文对我国房地产市场价格与房地产市场信贷规模关系进行实证研究，以获得房地产信贷规模与房地产市场价格之间的定量关系，为信贷的政策分析建议寻找事实上的依据。
一、我国房地产信贷政策历史变迁
房地产是一个资金密集的行业，从前期获得土地使用权，到后期的销售，每一个环节都涉及高额资金的投入。信贷对房地产的支持也主要体现在对房地产供求双方的资金支持。金融机构为房地产开发商提供房地产开发贷款的同时，也为消费者提供个人住房贷款。信贷政策对供求双方都会产生一定的影响。
（一）1991年—2002年以支持供求双方信贷政策为主的阶段
1991年住房信贷业务开始起步，各项住房信贷政策出台。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1997年中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。扩大了贷款可用于购买住房的范围。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。
（二）2002—2007年为抑制房地产开发信贷和投资性需求阶段
2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。2004年9月2日，银监会公布实施了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提高了了对房地产企业提供信贷支持的条件。2005年3月16日人民银行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，取消商業银行自营性个人住房贷款优惠利率。2006年5月，国务院转发九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》严格控制展期贷款或任何形式的滚动授信，调整了个人贷款首付款比例。2007年9月27日央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》一是对不得向查实具有囤地、囤房现象的开发商发放贷款，二是禁止发放用于土地出让金性质的贷款，三是加强了住房消费贷款的管理，放宽了对90平米以下住房贷款首付比例，对人均住房面积低于当地平均水平的再次申请住房贷款的可比照首套自住房贷款政策执行。
（三）2008—2009紧急应急阶段
2008年lO月央行决定自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为O.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
（四）2009年至今差别化信贷阶段
2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。
二、河南省房地产市场信贷支持情况。
（一）银行对房地产供应方的信贷支持。经过多年发展，河南省房地产市场资金来源中，主要依靠自筹资金，自筹资金的比重较大，2002年我国房地产开发投资资金中来自银行贷款的比例为25.9%至2011年这一比例下降到10.64%，低于全国15.3%的平均水平。而自筹资金的比重在波动中呈现上升态势。说明国家的从2002年以来，国家对开发商信贷严格控制的政策发挥了一定的作用，因此开发商的资金转向自筹资金。而河南省住宅的平均价格在这几年里节节攀升，如图2所示，虽然国家对供给和投资需求的消费信贷采取较为严厉的措施，但是并没有使房价增长速度放缓。
图1.2002—2011河南省房地产投资资金来源比重
数据来源：2003—2012年《河南统计年鉴》整理所得
图2.
数据来源：2003—2012年《河南统计年鉴》整理所得
（二）金融机构对房地产需求方的信贷支持。1998年以前， 房地产信贷主要是对房地产供给方的支持。1998 年， 我国开始取消福利分房进行个人住房货币化改革，住房开始商品化， 把居民个人住房需求推向房地产市场个人住房贷款业务从开展以来，发展相当迅速，增长速度相当快。个人住房贷款余额从2005年末的269.71亿元增长到2011 年末的1576.79亿元， 年平均增长速度为47.91%。个人住房贷款一直占个人贷款总额的75%以上。住房贷款是主要的个人贷款项目。 三、河南省房地产信贷规模与房地产价格关系的实证的分析
选取2002—2011年河南省商品住宅销售均价和房地产信贷额的时序数据，运用协整分析方法对房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行实证分析。
（一）数据收集与变量的单位根平稳性检验
本文选取能够直接反映房地产信贷规模的两个指标，房地产开发国内贷款和个人住房贷款余额，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售价P、河南省房地产开发贷款余额IL、和河南省个人住房贷款余额CL三个时间序列作为研究对象进行定量分析。同时，为消除时间序列中存在的异方差对以上变量取自然对数，用，用LnP、LnI和lnC来表示。
本文采用ADF單位根检验的方法来检验时间序列的平稳性。本采用麦金农（Mackinnon） 临界值， 最优滞后期的确定同时采用AIC 准则与SC 准则， 在二者值同时为最小时的滞后长度即为最佳长度。检验结果见表1。
表1 时间序列的ADF单位根检验
（1） 检验形式中的C 和T 表示常数项和趋势项，N表示不包括C 或T， K 表示滞后阶数。（2） ADF 检验的临界值来自软件Eviews5.0。
（二）协整关系检验
由于LnP与LnIL、LnCL都是一阶单整的，可能存在协整关系，做LnP与LnIL、LnCL的OLS回归，消除自相关性后得回归结果如表2所示：
表2 回归结果
根据输出结果，LnIL与LnP之间的检验结果不理想，说明房地产开发贷款与商品房之间的协整关系不明显。因此进一步对LnP和LnCL做回归分析，根据回归结果计算残差项E，对其进行ADF检验，可得LnP与LnCL的长期均衡关系表达式：
结果表明，河南省商品住宅均价价格与信贷规模两个指标中的个人贷款余额之间存在显著的长期的稳定的数量相关关系：商品住宅均价对个人贷款余额的长期均衡弹性值为0.309，即从长期看，住房个人贷款余额每上升1%，商品住宅价格相应地增长0.309%，住房个人贷款的规模对商业住宅的价格影响较为明显。
（三）误差修正模型
为研究短期内商品住宅价格与商品住宅价格之间的相关性，可建立误差修正模型（EMC），以滞后一期残差项作为误差修正项，根据计算结果，可得ECM模型如下：
结果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期内每增长1%，河南省的商品住宅平均售价将依次增长0.14%、和0.63%。
四、结论与政策建议
（一）主要结论
1、河南省房地产的繁荣发展与银行对开发商提供的信贷支持之间的关系不明显。从河南省的房地产投资的资金来源比重来看，低于全国平均水平，说明开发商对银行信贷的依赖程度不高。减少对开发商的信贷支持并不会减少商品房的供给从而使价格上涨。我国从2003年开始控制对房地产投资的信贷支持，使得开发商寻找其他方式的资金来源，其中河南省房地产投资来源的很大一部分来自于自筹资金。加上河南省作为人口大省，城镇化率也远远低于全国平均水平，大部分开发商都认为河南省的房地产市场仍然是供不应求，这也使得河南成为非法集资的重灾区之一，加大了融资的金融风险。
2、住房个人贷款对商品住宅价格影响明显。个人住房贷款与商品住宅平均售价之间存在长期的协整关系，影响方向为正。分析其原因，目前河南省消费者对商品住宅的需求仍然以刚性需求为主，且个人住房贷款占个人贷款总额的75%以上。需求的增加拉动价格的上涨。因此，对于河南省来讲，抑制投资性需求极为重要。严格控制投资性需求的住房个人信贷，防止房价的进一步上涨，加重有居住需求的消费者的负担。
（二）政策建议
1、适当放宽对房地产开发商的信贷控制。实证分析表明房地产信贷规模中的房地产开发贷款对房价影响不大。可通过宽松的信贷支持，减少投资商的财务费用，提高其利润空间，降低投资风险，可以减少其他高风险渠道的融资。从而防止房价的进一步上涨。
2、严格控制投资需求的贷款。尽量减少个人住房信贷，防止房价的过快上涨，最合理的办法就是抑制投资需求，从而稳定房地产市场。
3、建立健全统一货币政策框架下的差别性金融调控体系。不断完善差别性调控工具，提高金融宏观调控的针对性和有效性。对房地产开发企业通过设置不同的贷款利率种类，引导企业扩大普通商品住宅和经济适用房的供给，缩小高档住房的供给，使住房的供给结构与居民的需求能力相适应。对普通商品住宅、经济适用房和高档住房的按揭贷款设置不同的利率种类，科学地确定同种类的利率之间的差异，并对每一类利率规定不同的浮动幅度，由贷款银行据楼盘具体情况确定具体的执行利率，以此引导居民的住房需求，形成合理的住房需求结构。
前面的实证分析说明，个人住房贷款规模对房价的长期影响均大于短期影响。随着时间的积累，政府积极和适度宽松的货币政策，兼顾长期和短期、平衡房地产开发信贷和个人信贷，适时灵活调整的政策将会对商品房价格稳定和房地产市场平稳发展起到良好的政策支持。
参考文献：
[1]温尚锟，闫弘文，赵志英 中国房地产资金来源特征与调控政策[J]房地产市场 2013（3）
[2]曹华 我国房地产价格变动趋势及其经济效应分析[J] 价格理论与实践 2009（6）
[3]肖本华. 我国的信贷扩张与房地产价格[J]. 山西财经大学学报，2008（1）.
[4]孙敬水. 计量经济学学习指导与Eviews 使用指南[M].清华大学出版社，2010（12）.
【关键词】房地产信贷规模；协整分析；商品住宅价格
自从1998年我国实行住房分配改革，我国的房地产行业进入了一个高速增长的阶段。房地产除了对国家的经济增长有一定的贡献之外，与人们的生活也息息相关。同时，房地产业是一个资金密集的行业，对信贷有较高的依赖度。在房地产信贷的支持下，产生了巨大的有效需求群体，并且在信贷规模对开发商的作用下，最终推动了房地产价格的上升。由于房地产信贷政策一直是政府对房地产市场进行调控的重要手段。因此，本文对我国房地产市场价格与房地产市场信贷规模关系进行实证研究，以获得房地产信贷规模与房地产市场价格之间的定量关系，为信贷的政策分析建议寻找事实上的依据。
一、我国房地产信贷政策历史变迁
房地产是一个资金密集的行业，从前期获得土地使用权，到后期的销售，每一个环节都涉及高额资金的投入。信贷对房地产的支持也主要体现在对房地产供求双方的资金支持。金融机构为房地产开发商提供房地产开发贷款的同时，也为消费者提供个人住房贷款。信贷政策对供求双方都会产生一定的影响。
（一）1991年—2002年以支持供求双方信贷政策为主的阶段
1991年住房信贷业务开始起步，各项住房信贷政策出台。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1997年中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。扩大了贷款可用于购买住房的范围。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。
（二）2002—2007年为抑制房地产开发信贷和投资性需求阶段
2003年6月13日，人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。2004年9月2日，银监会公布实施了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提高了了对房地产企业提供信贷支持的条件。2005年3月16日人民银行发布《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，取消商業银行自营性个人住房贷款优惠利率。2006年5月，国务院转发九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》严格控制展期贷款或任何形式的滚动授信，调整了个人贷款首付款比例。2007年9月27日央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》一是对不得向查实具有囤地、囤房现象的开发商发放贷款，二是禁止发放用于土地出让金性质的贷款，三是加强了住房消费贷款的管理，放宽了对90平米以下住房贷款首付比例，对人均住房面积低于当地平均水平的再次申请住房贷款的可比照首套自住房贷款政策执行。
（三）2008—2009紧急应急阶段
2008年lO月央行决定自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为O.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
（四）2009年至今差别化信贷阶段
2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。
二、河南省房地产市场信贷支持情况。
（一）银行对房地产供应方的信贷支持。经过多年发展，河南省房地产市场资金来源中，主要依靠自筹资金，自筹资金的比重较大，2002年我国房地产开发投资资金中来自银行贷款的比例为25.9%至2011年这一比例下降到10.64%，低于全国15.3%的平均水平。而自筹资金的比重在波动中呈现上升态势。说明国家的从2002年以来，国家对开发商信贷严格控制的政策发挥了一定的作用，因此开发商的资金转向自筹资金。而河南省住宅的平均价格在这几年里节节攀升，如图2所示，虽然国家对供给和投资需求的消费信贷采取较为严厉的措施，但是并没有使房价增长速度放缓。
图1.2002—2011河南省房地产投资资金来源比重
数据来源：2003—2012年《河南统计年鉴》整理所得
图2.
数据来源：2003—2012年《河南统计年鉴》整理所得
（二）金融机构对房地产需求方的信贷支持。1998年以前， 房地产信贷主要是对房地产供给方的支持。1998 年， 我国开始取消福利分房进行个人住房货币化改革，住房开始商品化， 把居民个人住房需求推向房地产市场个人住房贷款业务从开展以来，发展相当迅速，增长速度相当快。个人住房贷款余额从2005年末的269.71亿元增长到2011 年末的1576.79亿元， 年平均增长速度为47.91%。个人住房贷款一直占个人贷款总额的75%以上。住房贷款是主要的个人贷款项目。 三、河南省房地产信贷规模与房地产价格关系的实证的分析
选取2002—2011年河南省商品住宅销售均价和房地产信贷额的时序数据，运用协整分析方法对房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行实证分析。
（一）数据收集与变量的单位根平稳性检验
本文选取能够直接反映房地产信贷规模的两个指标，房地产开发国内贷款和个人住房贷款余额，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售价P、河南省房地产开发贷款余额IL、和河南省个人住房贷款余额CL三个时间序列作为研究对象进行定量分析。同时，为消除时间序列中存在的异方差对以上变量取自然对数，用，用LnP、LnI和lnC来表示。
本文采用ADF單位根检验的方法来检验时间序列的平稳性。本采用麦金农（Mackinnon） 临界值， 最优滞后期的确定同时采用AIC 准则与SC 准则， 在二者值同时为最小时的滞后长度即为最佳长度。检验结果见表1。
表1 时间序列的ADF单位根检验
（1） 检验形式中的C 和T 表示常数项和趋势项，N表示不包括C 或T， K 表示滞后阶数。（2） ADF 检验的临界值来自软件Eviews5.0。
（二）协整关系检验
由于LnP与LnIL、LnCL都是一阶单整的，可能存在协整关系，做LnP与LnIL、LnCL的OLS回归，消除自相关性后得回归结果如表2所示：
表2 回归结果
根据输出结果，LnIL与LnP之间的检验结果不理想，说明房地产开发贷款与商品房之间的协整关系不明显。因此进一步对LnP和LnCL做回归分析，根据回归结果计算残差项E，对其进行ADF检验，可得LnP与LnCL的长期均衡关系表达式：
结果表明，河南省商品住宅均价价格与信贷规模两个指标中的个人贷款余额之间存在显著的长期的稳定的数量相关关系：商品住宅均价对个人贷款余额的长期均衡弹性值为0.309，即从长期看，住房个人贷款余额每上升1%，商品住宅价格相应地增长0.309%，住房个人贷款的规模对商业住宅的价格影响较为明显。
（三）误差修正模型
为研究短期内商品住宅价格与商品住宅价格之间的相关性，可建立误差修正模型（EMC），以滞后一期残差项作为误差修正项，根据计算结果，可得ECM模型如下：
结果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期内每增长1%，河南省的商品住宅平均售价将依次增长0.14%、和0.63%。
四、结论与政策建议
（一）主要结论
1、河南省房地产的繁荣发展与银行对开发商提供的信贷支持之间的关系不明显。从河南省的房地产投资的资金来源比重来看，低于全国平均水平，说明开发商对银行信贷的依赖程度不高。减少对开发商的信贷支持并不会减少商品房的供给从而使价格上涨。我国从2003年开始控制对房地产投资的信贷支持，使得开发商寻找其他方式的资金来源，其中河南省房地产投资来源的很大一部分来自于自筹资金。加上河南省作为人口大省，城镇化率也远远低于全国平均水平，大部分开发商都认为河南省的房地产市场仍然是供不应求，这也使得河南成为非法集资的重灾区之一，加大了融资的金融风险。
2、住房个人贷款对商品住宅价格影响明显。个人住房贷款与商品住宅平均售价之间存在长期的协整关系，影响方向为正。分析其原因，目前河南省消费者对商品住宅的需求仍然以刚性需求为主，且个人住房贷款占个人贷款总额的75%以上。需求的增加拉动价格的上涨。因此，对于河南省来讲，抑制投资性需求极为重要。严格控制投资性需求的住房个人信贷，防止房价的进一步上涨，加重有居住需求的消费者的负担。
（二）政策建议
1、适当放宽对房地产开发商的信贷控制。实证分析表明房地产信贷规模中的房地产开发贷款对房价影响不大。可通过宽松的信贷支持，减少投资商的财务费用，提高其利润空间，降低投资风险，可以减少其他高风险渠道的融资。从而防止房价的进一步上涨。
2、严格控制投资需求的贷款。尽量减少个人住房信贷，防止房价的过快上涨，最合理的办法就是抑制投资需求，从而稳定房地产市场。
3、建立健全统一货币政策框架下的差别性金融调控体系。不断完善差别性调控工具，提高金融宏观调控的针对性和有效性。对房地产开发企业通过设置不同的贷款利率种类，引导企业扩大普通商品住宅和经济适用房的供给，缩小高档住房的供给，使住房的供给结构与居民的需求能力相适应。对普通商品住宅、经济适用房和高档住房的按揭贷款设置不同的利率种类，科学地确定同种类的利率之间的差异，并对每一类利率规定不同的浮动幅度，由贷款银行据楼盘具体情况确定具体的执行利率，以此引导居民的住房需求，形成合理的住房需求结构。
前面的实证分析说明，个人住房贷款规模对房价的长期影响均大于短期影响。随着时间的积累，政府积极和适度宽松的货币政策，兼顾长期和短期、平衡房地产开发信贷和个人信贷，适时灵活调整的政策将会对商品房价格稳定和房地产市场平稳发展起到良好的政策支持。
参考文献：
[1]温尚锟，闫弘文，赵志英 中国房地产资金来源特征与调控政策[J]房地产市场 2013（3）
[2]曹华 我国房地产价格变动趋势及其经济效应分析[J] 价格理论与实践 2009（6）
[3]肖本华. 我国的信贷扩张与房地产价格[J]. 山西财经大学学报，2008（1）.
[4]孙敬水. 计量经济学学习指导与Eviews 使用指南[M].清华大学出版社，2010（12）.