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【摘要】：本文首先提出了解决住房问题关键是建立适合的融资渠道，然后介绍德国的储蓄银行模式在是一种由政府奖励支持的互助型的融资方式。接着指出该种融资模式在中国的适应性以及优势。最后以在中国出现过的住房储蓄银行模式的银行为例来分析说明该模式在中国的实行情况。
【关键词】：住房金融 商业银行个人住房贷款 公积金 住房储蓄银行
一、引言
购房难问题的核心就是房价上涨和人们的购房能力弱的矛盾。个人住房融资问题对于购房者，特别是购房能力处于弱势的中低收入者来说尤为重要。探索有利于中低收入者的住房金融制度，实行向他们倾斜的购房政策才能提高其购房能力，从而有助于提高社会福利，促进和谐社会的发展。
二、德国的储蓄合同住房制度
德国的住房储蓄制度是一种互助合作形式的住房融资模式。住房储蓄具有先存后贷，以存定贷的特点。购房者需要先与银行签订住房储蓄合同，按月定期存款。当存款的额度达到了储蓄合同金额的50％并满足贷款条件后，银行就会把储户的全部存款以及贷款支付给购房者。银行是按照合同给储户进行配给贷款额度的。当储蓄合同的评估值越高，贷款发放的顺序就会越靠前。当储户存入的储蓄金额越多，且频率高的时候，其获得评估值也将越高，就会越快的达到放贷条件。
整个流程是封闭式的，不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。只有那些在贷款前进行了住房储蓄的储户，才有资格在达到一定的储蓄额度后申请买房和建房的贷款。住房储蓄存款只能用于建房、购房，而不能将申请的贷款用于其它的消费品的购买或者其它的投资。
德国政府会按照储蓄额度的一定比例进行奖励。这样不仅可以调动储户储蓄的积极性，而且从实质上给与购房者以政策性的补贴。德国的住房储蓄采取多种配贷形式满足不同的购房者的需求，并有国家的鼓励作为导向，使得该模式得到于长足的发展。
三、住房储蓄银行模式在中国的优势和适用性
住房储蓄模式在中国的住房金融市场中是具有其自身的优势和适用性的。
(一)中国现在仍然缺乏完善的担保制度以及有效的个人信用体系，商业银行的住房贷款有严格的条件，很多中低收入者无法获取贷款。在住房储蓄模式中，贷款者先进行前期储蓄，再申请贷款的模式，先存后贷，以存定贷。相当于先在住房储蓄银行建立自己的还款能力证明，以存款现金流入的数额和频次来证明收入的稳定性。只要能够达到合同所规定的条件，在前期规律的进行储蓄，并达到贷款合同所要求的金额，就能够获得贷款。
(二)公积金制度在我国产生了积极的作用，但是其覆盖面局限，且缴费比例固定。实行住房储蓄制度更为灵活和有效。储户只要签订合同，就可以成为贷款人，当储蓄存款达到金额就可以获取购房款。储户的储蓄金额在保证每月最低储蓄额的前提下，是可以自由选择数额的。该制度较之公积金制度的固定比例缴纳，使储户可以根据自己的消费偏好，收入水平自由安排储蓄计划。
(三)德国的住房储蓄制度的政府补贴方式则更加多样。政府对于储户每年的储蓄额达到一定标准的进行比例奖励，并且对于雇主为储户进行住房补贴的款项进行鼓励，并且还对购建住房者也有相应的鼓励。这些奖励的方式都更具有激励效应，能够鼓励购房者进行住房储蓄并积极购房，真正的成为自助和政府帮助的互助型的融资模式。
四、中国出现的住房储蓄银行
(一)烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
烟台和蚌埠住房储蓄银行是最早在中国建立的住房储蓄银行试点。但最终，蚌埠住房储蓄银行在2000年与蚌埠市城市信用合作社合并成为蚌埠市城市商业银行。烟台住房储蓄银行也在2003年央行已批准，把名称改为恒丰商业银行股份有限公司。这两家住房储蓄银行都转型为商业银行。究其原因，主要有以下几方面。德国的住房储蓄银行本身是从事住房储蓄和贷款业务的专项银行，其经营目的是满足广大购房者或者自建房者的融资需求。而烟台和蚌埠的两家住房储蓄银行却非专向经营，还从事商业性的业务和其他业务。在利润的驱使下，必将会将重心转向更具盈利性的其他业务，而忽视了其建立的初衷。而且德国的住房储蓄银行是结合着政府的奖励政策，在政府的政策倾斜下，住房储蓄银行才能更好的发展。而当时，政府还没有实行有效的奖励政策进行支持，在其他的商业银行竞争的环境下，必然会陷入困境。
(二)中德住房储蓄银行
2004年在天津成立的中德住房储蓄银行是建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的银行，其是专门从事住房储蓄的专业化银行。中德住房储蓄银行的操作流程基本上与德国的住房储蓄银行的模式相同，也是低存低贷，贷款利率固定，且封闭运行。且天津市政府也给与了政府奖励作为支持，其发放给储户的政府奖励按1.5％的年利率计算，且该奖励免收剩息税。目前，该住房储蓄银行还在起步阶段，也标志着我过的住房储蓄银行模式的第二个探索阶段。这种住房储蓄的模式需要在早期就进行住房储蓄的规划。它的覆盖面更广，而且贷款合同可以分立、合并，提高、降低、转让等，在某种程度上也增加其灵活性和流动性。中德住房储蓄银行的操作模式基本上按照德国的住房储蓄银行的模式，相比烟台和蚌埠的住房储蓄银行，具有了专营性和政府奖励的特点。虽然，现在不能确定中德储蓄银行的机制是否完全适应中国具体情况，是否能成为长期可执行的有效融资手段，但确实是我国在探索住房金融问题的一个良好的尝试。
五、结语
住房储蓄模式对德国的住房融资产生了很大的作用。我国现在的商业银行的按揭住房贷款以及政策性的公积金制度都在为提高我国居民的住房水平和质量上做出了很大的贡献。但是，任何模式都会有其适用性的一面，也会有其无法覆盖到的群体。为了解决住房融资问题，住房储蓄模式确实是一种有效的模式，关键是如何与中国的国情相融合。这些都需要政策上的支持，以及进一步的探索。丰富住房的融资方式，满足居民购房建房的需求。才是探索住房融资渠道的首要目标。
【关键词】：住房金融 商业银行个人住房贷款 公积金 住房储蓄银行
一、引言
购房难问题的核心就是房价上涨和人们的购房能力弱的矛盾。个人住房融资问题对于购房者，特别是购房能力处于弱势的中低收入者来说尤为重要。探索有利于中低收入者的住房金融制度，实行向他们倾斜的购房政策才能提高其购房能力，从而有助于提高社会福利，促进和谐社会的发展。
二、德国的储蓄合同住房制度
德国的住房储蓄制度是一种互助合作形式的住房融资模式。住房储蓄具有先存后贷，以存定贷的特点。购房者需要先与银行签订住房储蓄合同，按月定期存款。当存款的额度达到了储蓄合同金额的50％并满足贷款条件后，银行就会把储户的全部存款以及贷款支付给购房者。银行是按照合同给储户进行配给贷款额度的。当储蓄合同的评估值越高，贷款发放的顺序就会越靠前。当储户存入的储蓄金额越多，且频率高的时候，其获得评估值也将越高，就会越快的达到放贷条件。
整个流程是封闭式的，不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。只有那些在贷款前进行了住房储蓄的储户，才有资格在达到一定的储蓄额度后申请买房和建房的贷款。住房储蓄存款只能用于建房、购房，而不能将申请的贷款用于其它的消费品的购买或者其它的投资。
德国政府会按照储蓄额度的一定比例进行奖励。这样不仅可以调动储户储蓄的积极性，而且从实质上给与购房者以政策性的补贴。德国的住房储蓄采取多种配贷形式满足不同的购房者的需求，并有国家的鼓励作为导向，使得该模式得到于长足的发展。
三、住房储蓄银行模式在中国的优势和适用性
住房储蓄模式在中国的住房金融市场中是具有其自身的优势和适用性的。
(一)中国现在仍然缺乏完善的担保制度以及有效的个人信用体系，商业银行的住房贷款有严格的条件，很多中低收入者无法获取贷款。在住房储蓄模式中，贷款者先进行前期储蓄，再申请贷款的模式，先存后贷，以存定贷。相当于先在住房储蓄银行建立自己的还款能力证明，以存款现金流入的数额和频次来证明收入的稳定性。只要能够达到合同所规定的条件，在前期规律的进行储蓄，并达到贷款合同所要求的金额，就能够获得贷款。
(二)公积金制度在我国产生了积极的作用，但是其覆盖面局限，且缴费比例固定。实行住房储蓄制度更为灵活和有效。储户只要签订合同，就可以成为贷款人，当储蓄存款达到金额就可以获取购房款。储户的储蓄金额在保证每月最低储蓄额的前提下，是可以自由选择数额的。该制度较之公积金制度的固定比例缴纳，使储户可以根据自己的消费偏好，收入水平自由安排储蓄计划。
(三)德国的住房储蓄制度的政府补贴方式则更加多样。政府对于储户每年的储蓄额达到一定标准的进行比例奖励，并且对于雇主为储户进行住房补贴的款项进行鼓励，并且还对购建住房者也有相应的鼓励。这些奖励的方式都更具有激励效应，能够鼓励购房者进行住房储蓄并积极购房，真正的成为自助和政府帮助的互助型的融资模式。
四、中国出现的住房储蓄银行
(一)烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
烟台和蚌埠住房储蓄银行是最早在中国建立的住房储蓄银行试点。但最终，蚌埠住房储蓄银行在2000年与蚌埠市城市信用合作社合并成为蚌埠市城市商业银行。烟台住房储蓄银行也在2003年央行已批准，把名称改为恒丰商业银行股份有限公司。这两家住房储蓄银行都转型为商业银行。究其原因，主要有以下几方面。德国的住房储蓄银行本身是从事住房储蓄和贷款业务的专项银行，其经营目的是满足广大购房者或者自建房者的融资需求。而烟台和蚌埠的两家住房储蓄银行却非专向经营，还从事商业性的业务和其他业务。在利润的驱使下，必将会将重心转向更具盈利性的其他业务，而忽视了其建立的初衷。而且德国的住房储蓄银行是结合着政府的奖励政策，在政府的政策倾斜下，住房储蓄银行才能更好的发展。而当时，政府还没有实行有效的奖励政策进行支持，在其他的商业银行竞争的环境下，必然会陷入困境。
(二)中德住房储蓄银行
2004年在天津成立的中德住房储蓄银行是建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的银行，其是专门从事住房储蓄的专业化银行。中德住房储蓄银行的操作流程基本上与德国的住房储蓄银行的模式相同，也是低存低贷，贷款利率固定，且封闭运行。且天津市政府也给与了政府奖励作为支持，其发放给储户的政府奖励按1.5％的年利率计算，且该奖励免收剩息税。目前，该住房储蓄银行还在起步阶段，也标志着我过的住房储蓄银行模式的第二个探索阶段。这种住房储蓄的模式需要在早期就进行住房储蓄的规划。它的覆盖面更广，而且贷款合同可以分立、合并，提高、降低、转让等，在某种程度上也增加其灵活性和流动性。中德住房储蓄银行的操作模式基本上按照德国的住房储蓄银行的模式，相比烟台和蚌埠的住房储蓄银行，具有了专营性和政府奖励的特点。虽然，现在不能确定中德储蓄银行的机制是否完全适应中国具体情况，是否能成为长期可执行的有效融资手段，但确实是我国在探索住房金融问题的一个良好的尝试。
五、结语
住房储蓄模式对德国的住房融资产生了很大的作用。我国现在的商业银行的按揭住房贷款以及政策性的公积金制度都在为提高我国居民的住房水平和质量上做出了很大的贡献。但是，任何模式都会有其适用性的一面，也会有其无法覆盖到的群体。为了解决住房融资问题，住房储蓄模式确实是一种有效的模式，关键是如何与中国的国情相融合。这些都需要政策上的支持，以及进一步的探索。丰富住房的融资方式，满足居民购房建房的需求。才是探索住房融资渠道的首要目标。