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【摘要】文章首先简述了建筑工程保修期监理工作的意义，结合监理的内容，对监理依据和工作重点进行了综合评价，并且就工程保修期的监理工作要点进行了探讨。
【关键词】建筑工程；保修期；工作要点
中图分类号： TU198 文献标识码： A
一、前言
建筑工程保修期监理工作是随着施工水平不断发展而快速的发展着。经过几十年的迅速发展，目前建筑工程保修期监理已广泛被应用于很多领域当中，成为一门实用的工作技能。
二、建筑工程保修期监理工作的意义
建设工程监理组织体系是一个依据监理委托合同进行的统一组织、协调的,按工程项目或具体施工或施工环节设置的,由多个监理单位组成的工程建设监理体系。他们在具体工作内容上实行的是工程项目“全过程的监理”,具体的说:监理单位在施工合同签订前,主要协助业主单位做好施工招标准备的各项工作；在施工合同签订后,监理单位则在业主的委托和授权范围内,以施工承包合同为依据,对工程的施工进行全面的监督和管理,即对所监理工程项目的质量、进度、造价的全过程依照行业法规加以控制和管理,并对合同和信息的管理以及对工程项目参与各方进行组织协调工作。事实上,实行监理制度,就是在业主与承建商之间引入了建设监理单位作为中介与法制化监督的第三方公证性管理和约束机制,它以规范的经济合同
为纽带,以便高工程建设水平为目的,基本形成了相互制约、相互协作、相互促进的新的建设项目管理体制。实践证明,它有利于提高工程质量、确保施工工期、有效控制投资、增进效益,是工程建设实现速度与效益,数量与质量有机结合的重要措施。
三、监理依据和工作重点
1、工程保修监理依据
为了确保保修及时保证质量施工合同还应规定工程质量的保修金额（一般为工程总造价的5%）和保修金的预留与支付方法以及保修金的利率 。经过业主方与承包商协商，也可以签订专项工程保修合同。
2、关于工程保修期的计算
关于工程的保修期限应依据监理单位与业主方签订的《工程建设监理合同》和业主与承包商签订的《施工合同》文件中规定的期限。监理合同中规定的是监理业务期限，目前一般保修期监理定为1年，而施工合同规定的是承包商对工程负责报修的期限，但必须符合国家建设《工程质量管理条例》第六章建设工程质量保修的规定。故施工合同规定除屋面防水工程等为 5年，其余部分工程保修期定為2年。
3、保修阶段的监理工作重点应根据具
对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门分析研究处理；对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程。调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果。给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。
四、工程保修期的监理工作要点
1、保修期前的准备工作
（一）、落实监理组织人员
通常情况下，工程竣工验收并移交业主之后，原施工阶段项目监理部的大多数人员将转承其他新项目的监理工作。因此监理公司应在工程竣工验收之前对承担保修期监理服务的项目班子成员做出安排，其中既要保留一部分原先项目部熟悉工程情况的监理人员，还要配备一些具有保修监理经验的工作人员，这样既能够满足服务业主的需要，又可以合理节约监理企业的人才资源。保修期监理机构要提前进驻工地，与原项目监理部做好监理工作的移交和接续，并将监理组织人员名单、联络方式等正式通知业主。
（二）、汇总施工、供货单位名单及保修书
为了便于保修期监理工作的顺利开展，监理工程师应该在工程进入保修期之前将施工总、分包单位名单，供货厂商名单，连同相关的合同文件及质量保修书汇总成册，并把今后关于保修工作的各项要求、联络方式等内容拟定成文，分发给业主、施工、供货单位。
（三）、编制必要的监理工作表格
监理工程师为了提高工作效率，可以事先编制一些保修阶段常用的监理工作表格，包括: 工程状况检查记录表，设备运转检查记录表，质量事故调查分析表，质量责任裁定单，保修工程维修通知书等。
2、监理工作的方法和要点
（一）、安排例行检查时间
在建筑工程投入使用的第一个月，应每周检查一次，特别是刚开始的检查要格外认真仔细。如检查无异常情况发生，则从第二个月起，每半个月检查一次。到第三个月仍无异常情况时，则可按照每月检查一次。如果出现异常情况或疑似隐患，则应缩短检查间隔时间，当工程受到特殊恶劣气候条件影响后，如暴雨、大雪、极端高温或低温等，监理工程师应及时赶赴现场观察检查。
（二）、工程状况检查的方法、内容和重点
访问调查是一种较为简便、易行的检查方法，就是向业主、房屋使用人、物业管理人员等调查、了解工程使用情况。由于这些人与被调查对象朝夕相处、密切相关，所提供的信息丰富、客观、可靠，独具参考价值。监理工程师应当特别重视这种检查方式，并做到善于捕捉信息和分析思考，这样就可以得到事半功倍的效果。目测观察是最常用的一种检查方法，建筑装修工程主要查看房屋墙面、地面、吊顶的装饰层有无变形、空鼓、开裂，油漆涂料层有无起皮、脱落，门、窗、栏杆有无松动、变形，卫生间防水有无渗漏现象等。对于其他专业工程的观察而言，结构工程主要查看有无裂缝、变形; 屋面工程主要查看天沟、落水口有无排水不畅或堵塞; 电气工程主要查看开关、插座、灯具有无损坏; 给排水工程主要查看上下水管道、卫生洁具有无漏水或堵塞; 空调工程主要查看室内温湿度、风量是否正常; 电梯工程主要采取乘坐的检查方法等等。仪器测量多用于建筑结构检查方面，主要测量建筑物的沉降和倾斜。同样，每次测量的数据都要记录和统计，监理工程师可以根据测量数据来分析、判断工程是否正常。对于建筑设备的检查，首先是向操作使用者了解情况，认真听取他们的意见，然后再查看运转记录中的有关数据，对各种运转中的机器进行察看、测听和记录仪表读数，最后进行综合分析研究，以断定设备是否运转正常。对于设备的检查，应尽量邀请厂家技术人员或维护管理公司共同参加。
（三）、质量缺陷责任的鉴定
在工程出现质量缺陷或事故后，监理工程师应根据平时对工程状况的例行检查记录和收集的数据，结合调查访问、仪器检测等手段，分析问题成因，鉴定责任归属。属于使用不当或异常气候环境下造成的质量缺陷，应由业主承担修理费用，属于设计失误造成的质量缺陷，应由设计单位承担责任，属于施工或设备原因造成的质量缺陷，则应由施工或供货单位进行保修。不论责任在谁，在实施处理方案时，最好由原施工单位承担。在鉴定质量责任时，监理工程师应采取公开的方式，广泛听取业主、设计、施工等各方意见，进行科学分析判断，并且做到不偏不向、以理服人。
（四）、督促和监督保修工作
工程保修工作的主要内容是修复和处理质量缺陷，监理的责任是督促保修、监督保修，确认保修质量。监理工程师应对质量缺陷修复的整个过程进行认真的监督指导和严格的验收确认，并且要提高工作效率，对质量缺陷的调查要快，分析认定要快，处理更要快。对于修复过的质量部位，更应加强观察检查，注意异常情况和缺陷的再度引发。
五、结束语
在现阶段，要想以高效率的工作，就必需以科学的方法利用为重点，以提供科学的方法为突破口，全面推动建筑工程保修期监理工作的应用，从而推进建筑工程的顺利进行。
参考文献
[1]李海龙，张文云．浅谈建筑工程施工监理的控制措施与方法{J }．科技与生活，2007
[2]马宝鹏，刘家林．监理工程师如何做好建筑工程的监理工作[J]．价值工程，2008
[3]蔡建平．建设工程筮理定位的思考[J]．福建建材，2006
【关键词】建筑工程；保修期；工作要点
中图分类号： TU198 文献标识码： A
一、前言
建筑工程保修期监理工作是随着施工水平不断发展而快速的发展着。经过几十年的迅速发展，目前建筑工程保修期监理已广泛被应用于很多领域当中，成为一门实用的工作技能。
二、建筑工程保修期监理工作的意义
建设工程监理组织体系是一个依据监理委托合同进行的统一组织、协调的,按工程项目或具体施工或施工环节设置的,由多个监理单位组成的工程建设监理体系。他们在具体工作内容上实行的是工程项目“全过程的监理”,具体的说:监理单位在施工合同签订前,主要协助业主单位做好施工招标准备的各项工作；在施工合同签订后,监理单位则在业主的委托和授权范围内,以施工承包合同为依据,对工程的施工进行全面的监督和管理,即对所监理工程项目的质量、进度、造价的全过程依照行业法规加以控制和管理,并对合同和信息的管理以及对工程项目参与各方进行组织协调工作。事实上,实行监理制度,就是在业主与承建商之间引入了建设监理单位作为中介与法制化监督的第三方公证性管理和约束机制,它以规范的经济合同
为纽带,以便高工程建设水平为目的,基本形成了相互制约、相互协作、相互促进的新的建设项目管理体制。实践证明,它有利于提高工程质量、确保施工工期、有效控制投资、增进效益,是工程建设实现速度与效益,数量与质量有机结合的重要措施。
三、监理依据和工作重点
1、工程保修监理依据
为了确保保修及时保证质量施工合同还应规定工程质量的保修金额（一般为工程总造价的5%）和保修金的预留与支付方法以及保修金的利率 。经过业主方与承包商协商，也可以签订专项工程保修合同。
2、关于工程保修期的计算
关于工程的保修期限应依据监理单位与业主方签订的《工程建设监理合同》和业主与承包商签订的《施工合同》文件中规定的期限。监理合同中规定的是监理业务期限，目前一般保修期监理定为1年，而施工合同规定的是承包商对工程负责报修的期限，但必须符合国家建设《工程质量管理条例》第六章建设工程质量保修的规定。故施工合同规定除屋面防水工程等为 5年，其余部分工程保修期定為2年。
3、保修阶段的监理工作重点应根据具
对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门分析研究处理；对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程。调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果。给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。
四、工程保修期的监理工作要点
1、保修期前的准备工作
（一）、落实监理组织人员
通常情况下，工程竣工验收并移交业主之后，原施工阶段项目监理部的大多数人员将转承其他新项目的监理工作。因此监理公司应在工程竣工验收之前对承担保修期监理服务的项目班子成员做出安排，其中既要保留一部分原先项目部熟悉工程情况的监理人员，还要配备一些具有保修监理经验的工作人员，这样既能够满足服务业主的需要，又可以合理节约监理企业的人才资源。保修期监理机构要提前进驻工地，与原项目监理部做好监理工作的移交和接续，并将监理组织人员名单、联络方式等正式通知业主。
（二）、汇总施工、供货单位名单及保修书
为了便于保修期监理工作的顺利开展，监理工程师应该在工程进入保修期之前将施工总、分包单位名单，供货厂商名单，连同相关的合同文件及质量保修书汇总成册，并把今后关于保修工作的各项要求、联络方式等内容拟定成文，分发给业主、施工、供货单位。
（三）、编制必要的监理工作表格
监理工程师为了提高工作效率，可以事先编制一些保修阶段常用的监理工作表格，包括: 工程状况检查记录表，设备运转检查记录表，质量事故调查分析表，质量责任裁定单，保修工程维修通知书等。
2、监理工作的方法和要点
（一）、安排例行检查时间
在建筑工程投入使用的第一个月，应每周检查一次，特别是刚开始的检查要格外认真仔细。如检查无异常情况发生，则从第二个月起，每半个月检查一次。到第三个月仍无异常情况时，则可按照每月检查一次。如果出现异常情况或疑似隐患，则应缩短检查间隔时间，当工程受到特殊恶劣气候条件影响后，如暴雨、大雪、极端高温或低温等，监理工程师应及时赶赴现场观察检查。
（二）、工程状况检查的方法、内容和重点
访问调查是一种较为简便、易行的检查方法，就是向业主、房屋使用人、物业管理人员等调查、了解工程使用情况。由于这些人与被调查对象朝夕相处、密切相关，所提供的信息丰富、客观、可靠，独具参考价值。监理工程师应当特别重视这种检查方式，并做到善于捕捉信息和分析思考，这样就可以得到事半功倍的效果。目测观察是最常用的一种检查方法，建筑装修工程主要查看房屋墙面、地面、吊顶的装饰层有无变形、空鼓、开裂，油漆涂料层有无起皮、脱落，门、窗、栏杆有无松动、变形，卫生间防水有无渗漏现象等。对于其他专业工程的观察而言，结构工程主要查看有无裂缝、变形; 屋面工程主要查看天沟、落水口有无排水不畅或堵塞; 电气工程主要查看开关、插座、灯具有无损坏; 给排水工程主要查看上下水管道、卫生洁具有无漏水或堵塞; 空调工程主要查看室内温湿度、风量是否正常; 电梯工程主要采取乘坐的检查方法等等。仪器测量多用于建筑结构检查方面，主要测量建筑物的沉降和倾斜。同样，每次测量的数据都要记录和统计，监理工程师可以根据测量数据来分析、判断工程是否正常。对于建筑设备的检查，首先是向操作使用者了解情况，认真听取他们的意见，然后再查看运转记录中的有关数据，对各种运转中的机器进行察看、测听和记录仪表读数，最后进行综合分析研究，以断定设备是否运转正常。对于设备的检查，应尽量邀请厂家技术人员或维护管理公司共同参加。
（三）、质量缺陷责任的鉴定
在工程出现质量缺陷或事故后，监理工程师应根据平时对工程状况的例行检查记录和收集的数据，结合调查访问、仪器检测等手段，分析问题成因，鉴定责任归属。属于使用不当或异常气候环境下造成的质量缺陷，应由业主承担修理费用，属于设计失误造成的质量缺陷，应由设计单位承担责任，属于施工或设备原因造成的质量缺陷，则应由施工或供货单位进行保修。不论责任在谁，在实施处理方案时，最好由原施工单位承担。在鉴定质量责任时，监理工程师应采取公开的方式，广泛听取业主、设计、施工等各方意见，进行科学分析判断，并且做到不偏不向、以理服人。
（四）、督促和监督保修工作
工程保修工作的主要内容是修复和处理质量缺陷，监理的责任是督促保修、监督保修，确认保修质量。监理工程师应对质量缺陷修复的整个过程进行认真的监督指导和严格的验收确认，并且要提高工作效率，对质量缺陷的调查要快，分析认定要快，处理更要快。对于修复过的质量部位，更应加强观察检查，注意异常情况和缺陷的再度引发。
五、结束语
在现阶段，要想以高效率的工作，就必需以科学的方法利用为重点，以提供科学的方法为突破口，全面推动建筑工程保修期监理工作的应用，从而推进建筑工程的顺利进行。
参考文献
[1]李海龙，张文云．浅谈建筑工程施工监理的控制措施与方法{J }．科技与生活，2007
[2]马宝鹏，刘家林．监理工程师如何做好建筑工程的监理工作[J]．价值工程，2008
[3]蔡建平．建设工程筮理定位的思考[J]．福建建材，2006