40万抄底美国楼市?

来源 :新民周刊 | 被引量 : 0次 | 上传用户:hitlic2009
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  “如果对美国的认识还停留在电影、电视剧的水准,觉得那儿什么都好,你就等于给美国送钱去了。”
  
  
  2008年11月初,记者曾参加一个地产界聚会,焦点网总编邹良东兴冲冲地邀我同往“北京秋季房展会”:走,看海外楼盘去!与往年本地项目唱主角不同,这个展会吸引了美国、澳大利亚、新加坡等国楼盘前来“安营扎寨”。
  来而不往非礼也。仅仅过了一个月,国内著名的地产门户网站搜房网就顺势推出了“中国赴美购房团”,号称“中国楼市资本输出时代悄然到来”,要在全球危机中折现中国实力。
  
  淘金“法拍屋”
  
  按照搜房网的安排,20人的“抄底购房团”原定下月中旬从北京出发,先后赴美国加州华人比例较高的两大城市旧金山、洛杉矶以及拉斯维加斯,重点考察价格约4万-10万美元的“法拍屋”(foreclosed homes)。消息传开后,3天内报名人数就超过300人,摩拳擦掌好不热闹,主办单位不得不调整出发时间和行程。
  “我现在不太确定这个购房团说的‘法拍屋’指的是公开拍卖屋(public auction),还是被银行没收后再上市的REO(bank owned),但我认为应该是后者。”洛杉矶房地产经纪范晓天告诉记者。“在次贷危机中,很多贷款买房者缴不出房贷只能断供。当这套房屋尚在屋主名下、被银行收回去之前,首先会被公开拍卖,来美国短期考察的购房团很难参与。但这种被公开拍卖的房屋必须现金交易,而在美国用现金买房的是傻瓜(不能用来抵税),那些房子百分之八九十都卖不出去,银行只能收回去再上市,我估计中国人来看的应该是这类房子。”
  据范晓天介绍,全美断供房上市的数量还在不断攀升。目前加州市场上的房源几乎有60%-80%都是断供房。在有的区域,随便沿着某条街道走下去,都可以看到很多挂牌出售的REO,可谓触目惊心。“有些REO刚上市的时候还是市场价,一个星期还卖不掉,银行又急于出手,会一下子降很多。现在我们这边的买家也是把这种房子作为主要目标。很多有渠道的投资人低价吃进,让工人简单地维修一下,就放到市场上去卖。”
  关于REO,有些传言听起来比加利福尼亚发现金矿还刺激:比如底特律有栋欠费抵押贷款的房屋,所属银行苦于无人问津,最终决定以1美元的“跳楼价”挥泪大甩卖,而各项交易费用都不止1万美元,被称为最贵的“垃圾”以及最昂贵的“垃圾处理费”。
  Lucy是温州人,2001年投身房地产行业,目前已成为Austin市Horizon公司的金牌房地产经纪。早在2008年初,她在加拿大的温州朋友们就敏锐地嗅到美国REO的投资风向。
  “去年7月,我帮他们在Austin买到了这种房子:100多平方米的公寓房(con-do),有大片的草坪、游泳池、健身房,学区有全美最好的高中,只花了6万美元。这种房子2006年最火的时候曾卖到17.5万,正常估价也应该在12万-13万。我自己买了一套,方便我女儿将来上高中,还给我妈买了一套。”
  简单计算一下,该公寓的租金收入为每月760美元,扣除各项管理费用,净收入超过3000元人民币。与此同时,尽管我国楼市已开始入冬,6万美元在北京也只能买一套30平方米的公寓房,月租只有1000元人民币。
  爱动摩杰(北京)科技有限公司的CEO陈亮,与搜房网总裁莫天全同为清华校友,同样有留美归国创业背景。他坦率地告诉记者:“REO,我也想买。”
  去年12月,陈亮回了趟美国,得知一位朋友刚刚成为幸运儿。“这位朋友也是中国人,1997年赴美,工作需要飞来飞去,一直没有定下来,等到想买房子的时候又买不起了,只能耗着。最近她老公在华盛顿南郊的弗吉尼亚州找到了一个政府部门的工作,正巧碰到这么一栋独立别墅,原价65万美元,银行说一周时间出45万,房子就是你们的,夫妻俩欢天喜地捡了一个大便宜。”
  
  不过陈亮提醒道,REO陷阱重重,不了解情况的买家需要非常慎重。
  “在美国,信用差的人买不了好房子。根据以往的经验,断供房一般都很烂,周边也不会有什么好学校,如果是自住我们绝对不会考虑。只有在最近,因为次贷危机影响太厉害,REO才出现在好区内有好房的情况。我朋友也是雇了当地的房地产经纪人留心了很久,才发现只有这么一栋,相对干净,没有遭到太大破坏,周边学校也还比较好。他们的幸运绝对是‘非典型’。”
  范晓天有几次带客户去看房,一进去就出来了:“被银行收了房子的屋主为了泄愤,经常把房子弄得乱七八糟,稍微值钱一点的东西全部搬走。有些情况简直是不能忍受的,门也没有,玻璃和浴缸都被打破,连墙都砸烂的也有。”
  在美国买房手续繁琐,密密麻麻的文件至少有一寸厚,连土生土长的美国人都会发憷,更不要说英文不甚灵光的中国购房者。如果买的是划算的REO,签署的文件会更复杂,卖方的条款也会更苛刻。
  “买一栋房子的手续,仅仅报价这个环节就要签十几页的文件。如果是银行收回去的房子,银行还要回给你一份报价,又是十几页纸。而且这些文件不是一次就能签完,而是会在一个月之内不断给你签字。所有的款项支付需要在30天内完成,如果完不成每天罚款几百美元。在请专家检查房子后,本来的质量问题可以要求屋主维修。而REO银行就不管了,所有的维修费用完全由买家自己承担。”
  据记者了解,一有銀行上市的好房子,多的时候甚至会有10到20个经纪人报价拼抢,有些经纪人自己就会先买好几栋。用范晓天的话说,谁都想在低谷赚点钱。
  “好房子不会在市场上等待很久,需要本地经纪人帮你去淘、去争取。即使是美国本地的购房者,观望期长的时候甚至会达一两年之久。我跟搜房网联系过,得知他们准备过完春节出发,用15天时间考察旧金山、洛杉矶、拉斯维加斯、纽约、佛罗里达5个城市。几十人的团体,在短短几天内所能看到的房子数量本来就很有限,这样没有个人针对性地走马观花一起看房,不会有太大的效果。何况对大多数来美投资的中国人而言,这些城市都还是陌生的地方。”
  
  “Location,location and location”(地段)
  
  资料显示,全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰,其后13个月中,——直以不超过0.4%的幅度逐月下滑。到2007年秋季,房价开始加速下跌。根据美国商务部经济分析局日前公布的数据,美国2008年的房产价格比2007年下跌了23.63%,回归到2004年时的水平。而一些热门的城市,房地产价格更是下降了30%以上。
  赴美抄底是否恰逢其时?
  Lucy觉得美国的房价还没有到底。“加州的人均收入并不高,但房价比正常价格高了70%到80%,我认为至少要跌掉一半才合理。我所在的Austin TX区并没有很严重的房地产泡沫,房价也就只跌了6%。有些在美国做了很多年生意的房地产经纪人,目前自己都没有勇气去投资,在这个市场抄底应该是没有太多的把握。”
  范晓天认为:“这个底谁都不知道。你要让我说现在就是底了,我也不敢负这个责任。我自己估计,房价继续下跌或者企稳的可能性都有,但是马上回升的可能性比较小,至少需要两三年的时间。”
  在美国买房,那句话人人耳熟能详:“Location,location and location”。(第一是地段,第二是地段,第三还是地段)范晓天表示:就拿洛杉矶县来说,大约有88个城市连成一片,没有在此居住和生活过的人很难了解各个城市区域的好坏。就是在同一个城市内也有好区和不好区之分,有的甚至相隔几条街,房价之差就高达十几万或更多。目前10万美元以下的独立房子的确有不少,但是要么所处的位置不尽如人意,要么房子本身老朽破旧不堪。它们主要集中在这几个城市:Lancaster,Palmdale,Compton和Los Angeles City。前两个是沙漠城市,不愁没有空地建房,短期内增值的可能性很小,再说生活环境欠佳。虽然降价特别厉害,房子还是卖不出去。后两个城市是在洛杉矶市中心的东南部治安不佳的区域,不建议在那儿买房。而从加州房价的中间价位来看,像距离洛杉矶不远的海滨城市Santa Barbara这样的城市,房价维持在120万美元,降得并不多,也很难看到银行收回去的断供房。”
  年前陈亮考察了纽约、圣地亚哥、弗吉尼亚和底特律。在他看来,纽约好的地段基本上没降,才开始有点松动。加州的房地产泡沫大,降幅应该会超过30%。但旧金山的房子还是买不起。“看得上的太贵,便宜的又太差。中国人喜欢买新房,而旧金山基本上都是三四十年的老房子。洛杉矶给中国人的印象似乎不错,但市中心都是写字楼,堵车一塌糊涂,一到晚上就是一座空城,没有夜生活,空气质量和治安都欠佳。”
  在美国,地段差的话,不仅意味着没有好学校、房屋升值空间有限,有时还会遭遇人身威胁。
  “我在离洛杉矶机场主路非常近的加油站加油,没有店铺、没有洗车,就一个收银员,把自己反锁在一个铁丝网和防弹玻璃严密防护的小笼子里,吓得我加完油赶紧跑。芝加哥南部也特别差。我朋友的亲戚不信邪,坐着公共汽车去那边买车,一下车就给抢了。
  我个人还是最看好佛罗里达。虽然房价涨得凶,跌得也很厉害,有些地方甚至跌了70%。如果是投资,既要押宝房价会涨,也得看重出租带来的现金流。美国二战以后出生的一代人现在都有五六十岁了,他们喜欢搬到佛罗里达这样气候温暖的地方养老,这些人可能需要租房子。而且它有奥兰多迪斯尼乐园,每年12月、1月这段时间会有不少游客。”
  
  三思而行
  
  据Manatt Jones国际咨询公司顾问吴向宏统计:“美国房产是风险低、收益较高的投资项目。过去10年美国房产平均年收益超过10%,而且这还仅仅是升值部分。”
  但范晓天向记者出示一份详细的清单,让人倍感在美国买卖房屋以及养房的成本可不低。
  以买一栋买价为50万美元(全现金)的独立别墅为例:通常由买方支付的主要费用包括过户公证费、房屋检查费、文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费、转户费、邮费、一年的房屋保险费等费用合计大约为4100美元,相当于房款的1%左右。另外还需预付部分地产税和社区费HOA。每年的地产税大约是6500-8000美元,为房价的1.3%-1.6%。社区费在不同的小区有不同的费用,每月从0到500美元不等(大多数在100到200美元之间)。
  
  而在美国,卖房子比买房子的成本昂贵得多。
  以卖一栋50万美元的独立房为例,通常由卖方支付的主要费用包括,房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等,另外还需还清所有尚未支付的地产税,社区费等。以上费用合计大约为34410美元,约为房价的7%。
  “卖房开支最大的一笔费用是请经纪人,占到房价的6%,连我们自己都觉得很贵。中国城很多人有拥有房地产经济的执照,就是为了买卖房子的时候可以省掉经纪人这笔费用。另外要特别注意的是,无论你投资房产是赚了还是赔了,外国人卖房必须要向美国税务局IRS缴纳所得税,由产权公司在过户时就扣除房价的10%(50000美元)。当然,如果你认为这个数目不公平,可以再聘请律师去申请减税。”
  虽然外国人买的房是自住房,而且卖价不超过30万美元时,就可以免扣10%的所得税。但范晓天认为,多数在美华人在买房时都非常注重社区和校区的好坏。在加州购房,如果不准备40万美元以上用来买一栋独立房子,或30万美元以上用来買一套连体房或公寓房,很难令人满意。
  “现在要有钱,投资独栋的大房子更合算。前两天我带客户看了栋海边的房子,从390万降到了250万,10年以内它的升值空间就有一两百万。但如果买一套小公寓,最贵的时候40多万,现在也就是降到30多万,升值空间只有10多万。”
  海外投资中最需担心的问题莫过于汇率的波动。“当前美元正处于强势,而从长期看,美元也许会有大幅度贬值的风险。如果是自住,没有很大问题。但如果是投资性购房,即使房价涨了,一旦美元贬值,仍有可能让你的投资不赚反亏。”陈亮谈道。
  “是否应该认真计算一下,即使投资者现在抄到的正是触底房,还需要等多久才能得到理想的回报呢?美国的房子80%到90%都是二手房,它的特点是每栋房子都不一样。这么多人一起来,如果真有特别好的,那不全去抢了?”正是这些疑问,驱使范晓天在2008年12月30日写下了《来美国抄底购房机不可失,但须谨慎!》的博文。
  抄底美国房地产,总是会让人联想起当年日元大幅升值后,日本人抢购美国资产的悲壮一幕。范晓天说:“遥想百余年前,华人前辈只能作为修建铁路的劳工来美国出卖苦力,饱受欺凌。如今,在改革开放三十年的艰苦奋斗过程中先富起来的同胞,手握现金,雄赳赳气昂昂来美看房,确实让我们海外华人强烈感受到时代的剧烈变迁和祖国的强盛。
  我不否认这是一个买房子的好机会。但作为一名在美国从事地产经纪多年、有着相对丰富经验的专业人士,我听到这个消息首先反应就是,我不希望中国人把到美国抄底购房想得那么简单,盲目前来上当受骗。”
  “如果你已经去美国去腻了,觉得那儿真差,你可以去买房了。如果对美国的认识还停留在电影、电视剧的水准,觉得那儿什么都好,你就等于给美国送钱去了。”陈亮总结说。
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