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摘 要：本文深入比较分析了中美两国住房抵押市场的特征，并在此基础上提出美国次贷危机对我国零售信贷业务发展的几点启示和思考。
关键词：次贷危机 零售信贷 贷款
一、引言
美国次级抵押贷款危机爆发，与此相关联的借款人、贷款机构、投资银行、对冲基金等均遭受了不同程度的损失。受此影响，美国及世界其他主要股市出现大幅度震荡，全球流动性收紧，各国政府也纷纷采取应对措施，尽量减少其对其他经济领域的负面影响。美国次级抵押贷款危机对全球经济的破坏性有目共睹，我国的零售信贷业是否潜藏着美国次贷危机类似的风险。如何从美国次贷危机中吸取经验教训，避免类似情况发生是当前大家关注的热点。
二、中美房屋抵押贷款市场的分析比较
(一)相似的宏观经济环境酝酿潜在的风险
1 房地产价格连年走高
目前我国房价在房贷资金支撑下仍然一路看涨，没有下跌的迹象，据国家发改委和国家统计局日前发布的调查显示，2007年2季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3％。央行发布的2季度中国货币政策执行报告中同时提醒：2007年以来，房地产价格又出现了加快上涨势头。本来夏季是房市交易的传统淡季，但全国房市行情的热度却丝毫不减。除了中心城市的房价居高不下外。一些二、三线城市的房价也出现快速上涨。如2007年前6个月，在房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重均在4成以上，而去年同类数据不足3成。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部二线城市扩散。
2 紧缩性货币政策逐渐加大房贷还款压力
2007年3月开始，短短半年时间央行已经连续5次加息，市场利率水平明显提高；尤其是随着CPI不断走高，为了遏制通货膨胀，央行还可能会进一步采取包括加息在内的紧缩政策，2008年初银行将开始执行新的贷款利息，2007年的历次加息将一次性释放，贷款购房者的负担将明显增加，这些情况都有可能给国内房市带来冲击。
(二)制度体系、产品和客户等因素的差异降低了中国类似危机的发生概率
1 不同的交易主体、法律法规、资产证券化比率
我国法律规定：商业银行是国内房贷市场的主要贷款人，目前也是贷款风险的最终承担者。特殊的市场地位决定了商业银行出于自身赢利和风险控制的考虑，不可能像美国的贷款机构那样通过贷款——打包售出——再贷款的方式迅速发放大量贷款。另外，和美国次级抵押贷款市场各种资产证券化方法和频繁使用的高风险财务杠杆相比，我国房地产市场的资产证券化还处于探索阶段，商业银行暂时无法使用这些金融工具去开展房屋抵押贷款，因此承担的风险也显著不同。
2 我国房屋抵押贷款产品设计合理
美国次级抵押贷款多采用“2-18”贷款模式，对于借款人来说。在这种模式下，前2年还款压力非常小，但如果在此期间利率水平不断上升，到了第3年以后，还款压力会陡然增加，因此造成大批借款人无法承受重负，只能选择违约。
我国目前房屋抵押贷款按利率支付方式分为浮动利率型贷款产品和固定利率型贷款产品。浮动利率产品，是指利率水平以央行最新公布的基准利率为基础，在借款人还款期间每年年初调整1次：而固定利率产品，则是指利率水平按合同约定执行，在借款人还款期间始终保持不变。这两种产品模式均不会出现“2-18”模式下还款额突增的情况，与之相比，在很大程度上减少了借款人违约情况的出现。
3 我国房贷市场的客户资质较好，房款首付比例较高
我国商业银行出于自身风险控制的考虑，历来对房贷客户的选择十分谨慎。借款人一般需要有稳定的工作和可靠的收入来源，信用级别也相对较高。因此我国房屋抵押贷款的借款人资信水平与美国优质贷款市场借款人比较接近。另外，我国金融监管部门对于贷款购房的首付款项具有严格的规定，一般为房屋总价3成以上。这样对于商业银行来说，即使房价出现一定程度的波动，只要下跌幅度不超过首付比例，客户一般不会理性违约，仍能保证贷款的全额收回，这与美国次级抵押贷款大量的零首付、高风险业务具有本质的不同。
4 我国住房抵押贷款余额的GDP占比较低
以住房贷款余额与国家GDP总量比例来衡量，美国目前住房贷款余额约为3万亿美元，是2006年国内生产总值的22％：日本在1991年发生房地产危机时。住房贷款余额为2.7万亿美元，是1990年国内生产总值的91％：而截至2007年9月末，我国住房贷款余额为2.54万亿元人民币，仅为2006年国内生产总值的12％。可见我国的住房抵押贷款市场由于发展较晚，还处于起步阶段，对整个国民经济运行的影响有限，尚不具备爆发类似危机的充分条件。尽管如此，我们依然不能掉以轻心，要积极关注相应经济指标的变化趋势，做好应对各种复杂市场变化的准备工作。
三、美国次级贷款危机对我国零售信贷业务发展的重要启示
(一)改变“住房抵押贷款有抵押无风险”的错误观念
房产抵押物作为借款人最重要的不动产，对于银行来说，在逾期贷款清收过程中，很大程度上发挥着增加客户压力、督促客户还款的作用。通过拍卖房产回收贷款，只是贷款最后的解决措施，因此必须强化征信、评估、抵押登记等岗位的业务水平，认真做好客户第一还款来源的调查核实和第二还款来源权属的落实工作：在放贷前就做好对借款人的调查和甄选，核查借款人的真实收入情况，对其还款能力给予正确的评价；做好对抵押物的勘查，根据多方面信息对抵押物进行合理估价；做好抵押物权属的确认、抵押权证的领取和交接等工作。只有通过贷前各岗位耐心细致的工作。才能切实有效地提高房贷的质量。因此，我们要高度重视客户经理面谈、面签工作。高度重视征信工作，高度重视估价和抵押登记的落实工作，把好贷款质量第一关。
(二)加强个人住房抵押贷款操作性风险的管理工作
个人住房抵押贷款在办理过程中涉及到信用记录查询、房屋产权确认、抵押权属办理等多方面的外部相关部门协调合作，同时在本银行部业务办理过程中又存在着征信、估价、审查、审批、放款等多个部门的流程安排，一旦某个环节出现了问题。有可能导致整个贷款链条的风险增加。因此，银行各部门在工作中应该相互独立又相互监督，在与有业务联系的政府部门和行外企业协作时也要始终把风险防范工作放在首位。这就要求我们要加快推进零售信贷中心的建设，落实人员配置、岗位职责、工作内容，强化贷款的管理工作。
(三)结合市场状况和政策导向，有效降低贷款产品的违约风险
此次美国次级抵押贷款危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件并推出了前两年先还利息、第三年开始才还本金的“先松后紧”的贷款产品，并且多为浮动利率。而在加息周期里，这种还款方式显然加重了客户的负担，其中信用、收入情况不好的客户过度负债，导致大量违约事件的发生。银行应该认真吸取这个教训，在房地产市场和宏观经济政策运行的不同时期，通过开发与其相符合的贷款产品规避风险。提高贷款质量。例如在目前市场条件下，可根据客户需要推出部分固定利率型房资产品，减轻客户还款压力，降低违约风险。
(四)实行差异化营销策略，以首付比率和利率等手段引导客户
由于全国各地区经济发展速度、家庭可支配收入、居民实际购买力等情况都有所不同，因而要针对各区域的不同特点制定与其相适宜的信贷营销策略。例如在经济发达地区，虽然房价较高，但多数客户收入状况良好，具有较强的负债能力。则可以在保证贷款质量的前提下，适当发放一些高额信贷；而在一些经济欠发达地区，则可以重点支持一些小户型房屋抵押贷款，并注意地区贷款总规模的控制。
对于单一客户的过度负债，应给予适当的风险提示，并根据央行[2007]359号文件精神，适度提高贷款购买第二套及以上住房的购房者的首付比率和贷款利率，增大其交易成本。防止客户的短期投机心理为以后带来沉重的经济负担，我们不但要培养客户的消费信贷意识，更要努力提高他们的风险防范能力。
(五)稳步推进住房抵押贷款的证券化进程
由于美国抵押贷款证券化市场已经非常发达，所以本轮次级抵押贷款危机并没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产，因为次级债供应商已经通过证券化把部分贷款的信用风险转移给机构投资者。国内商业银行大多还没有实行贷款证券化，一旦出现大规模违约，商业银行将承受所有信用风险。银行应积极参与抵押贷款证券化的试点工作，尝试与具备抵押贷款评级能力的机构进行沟通合作，获取相关经验，充分了解并掌握这种国际上较成熟的转移信贷风险的有效方法，在证券投资领域与其他金融机构实现风险共担。
美国国次级抵押贷款危机对全球经济的影响还在蔓延，各国经济金融体系均受到了不同程度的冲击。只有多方面吸取此次危机的经验教训，理性看待市场繁荣，充分做好多方面的风险防范工作，才能保证我国零售信贷业务能够稳健地发展。
关键词：次贷危机 零售信贷 贷款
一、引言
美国次级抵押贷款危机爆发，与此相关联的借款人、贷款机构、投资银行、对冲基金等均遭受了不同程度的损失。受此影响，美国及世界其他主要股市出现大幅度震荡，全球流动性收紧，各国政府也纷纷采取应对措施，尽量减少其对其他经济领域的负面影响。美国次级抵押贷款危机对全球经济的破坏性有目共睹，我国的零售信贷业是否潜藏着美国次贷危机类似的风险。如何从美国次贷危机中吸取经验教训，避免类似情况发生是当前大家关注的热点。
二、中美房屋抵押贷款市场的分析比较
(一)相似的宏观经济环境酝酿潜在的风险
1 房地产价格连年走高
目前我国房价在房贷资金支撑下仍然一路看涨，没有下跌的迹象，据国家发改委和国家统计局日前发布的调查显示，2007年2季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3％。央行发布的2季度中国货币政策执行报告中同时提醒：2007年以来，房地产价格又出现了加快上涨势头。本来夏季是房市交易的传统淡季，但全国房市行情的热度却丝毫不减。除了中心城市的房价居高不下外。一些二、三线城市的房价也出现快速上涨。如2007年前6个月，在房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重均在4成以上，而去年同类数据不足3成。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部二线城市扩散。
2 紧缩性货币政策逐渐加大房贷还款压力
2007年3月开始，短短半年时间央行已经连续5次加息，市场利率水平明显提高；尤其是随着CPI不断走高，为了遏制通货膨胀，央行还可能会进一步采取包括加息在内的紧缩政策，2008年初银行将开始执行新的贷款利息，2007年的历次加息将一次性释放，贷款购房者的负担将明显增加，这些情况都有可能给国内房市带来冲击。
(二)制度体系、产品和客户等因素的差异降低了中国类似危机的发生概率
1 不同的交易主体、法律法规、资产证券化比率
我国法律规定：商业银行是国内房贷市场的主要贷款人，目前也是贷款风险的最终承担者。特殊的市场地位决定了商业银行出于自身赢利和风险控制的考虑，不可能像美国的贷款机构那样通过贷款——打包售出——再贷款的方式迅速发放大量贷款。另外，和美国次级抵押贷款市场各种资产证券化方法和频繁使用的高风险财务杠杆相比，我国房地产市场的资产证券化还处于探索阶段，商业银行暂时无法使用这些金融工具去开展房屋抵押贷款，因此承担的风险也显著不同。
2 我国房屋抵押贷款产品设计合理
美国次级抵押贷款多采用“2-18”贷款模式，对于借款人来说。在这种模式下，前2年还款压力非常小，但如果在此期间利率水平不断上升，到了第3年以后，还款压力会陡然增加，因此造成大批借款人无法承受重负，只能选择违约。
我国目前房屋抵押贷款按利率支付方式分为浮动利率型贷款产品和固定利率型贷款产品。浮动利率产品，是指利率水平以央行最新公布的基准利率为基础，在借款人还款期间每年年初调整1次：而固定利率产品，则是指利率水平按合同约定执行，在借款人还款期间始终保持不变。这两种产品模式均不会出现“2-18”模式下还款额突增的情况，与之相比，在很大程度上减少了借款人违约情况的出现。
3 我国房贷市场的客户资质较好，房款首付比例较高
我国商业银行出于自身风险控制的考虑，历来对房贷客户的选择十分谨慎。借款人一般需要有稳定的工作和可靠的收入来源，信用级别也相对较高。因此我国房屋抵押贷款的借款人资信水平与美国优质贷款市场借款人比较接近。另外，我国金融监管部门对于贷款购房的首付款项具有严格的规定，一般为房屋总价3成以上。这样对于商业银行来说，即使房价出现一定程度的波动，只要下跌幅度不超过首付比例，客户一般不会理性违约，仍能保证贷款的全额收回，这与美国次级抵押贷款大量的零首付、高风险业务具有本质的不同。
4 我国住房抵押贷款余额的GDP占比较低
以住房贷款余额与国家GDP总量比例来衡量，美国目前住房贷款余额约为3万亿美元，是2006年国内生产总值的22％：日本在1991年发生房地产危机时。住房贷款余额为2.7万亿美元，是1990年国内生产总值的91％：而截至2007年9月末，我国住房贷款余额为2.54万亿元人民币，仅为2006年国内生产总值的12％。可见我国的住房抵押贷款市场由于发展较晚，还处于起步阶段，对整个国民经济运行的影响有限，尚不具备爆发类似危机的充分条件。尽管如此，我们依然不能掉以轻心，要积极关注相应经济指标的变化趋势，做好应对各种复杂市场变化的准备工作。
三、美国次级贷款危机对我国零售信贷业务发展的重要启示
(一)改变“住房抵押贷款有抵押无风险”的错误观念
房产抵押物作为借款人最重要的不动产，对于银行来说，在逾期贷款清收过程中，很大程度上发挥着增加客户压力、督促客户还款的作用。通过拍卖房产回收贷款，只是贷款最后的解决措施，因此必须强化征信、评估、抵押登记等岗位的业务水平，认真做好客户第一还款来源的调查核实和第二还款来源权属的落实工作：在放贷前就做好对借款人的调查和甄选，核查借款人的真实收入情况，对其还款能力给予正确的评价；做好对抵押物的勘查，根据多方面信息对抵押物进行合理估价；做好抵押物权属的确认、抵押权证的领取和交接等工作。只有通过贷前各岗位耐心细致的工作。才能切实有效地提高房贷的质量。因此，我们要高度重视客户经理面谈、面签工作。高度重视征信工作，高度重视估价和抵押登记的落实工作，把好贷款质量第一关。
(二)加强个人住房抵押贷款操作性风险的管理工作
个人住房抵押贷款在办理过程中涉及到信用记录查询、房屋产权确认、抵押权属办理等多方面的外部相关部门协调合作，同时在本银行部业务办理过程中又存在着征信、估价、审查、审批、放款等多个部门的流程安排，一旦某个环节出现了问题。有可能导致整个贷款链条的风险增加。因此，银行各部门在工作中应该相互独立又相互监督，在与有业务联系的政府部门和行外企业协作时也要始终把风险防范工作放在首位。这就要求我们要加快推进零售信贷中心的建设，落实人员配置、岗位职责、工作内容，强化贷款的管理工作。
(三)结合市场状况和政策导向，有效降低贷款产品的违约风险
此次美国次级抵押贷款危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件并推出了前两年先还利息、第三年开始才还本金的“先松后紧”的贷款产品，并且多为浮动利率。而在加息周期里，这种还款方式显然加重了客户的负担，其中信用、收入情况不好的客户过度负债，导致大量违约事件的发生。银行应该认真吸取这个教训，在房地产市场和宏观经济政策运行的不同时期，通过开发与其相符合的贷款产品规避风险。提高贷款质量。例如在目前市场条件下，可根据客户需要推出部分固定利率型房资产品，减轻客户还款压力，降低违约风险。
(四)实行差异化营销策略，以首付比率和利率等手段引导客户
由于全国各地区经济发展速度、家庭可支配收入、居民实际购买力等情况都有所不同，因而要针对各区域的不同特点制定与其相适宜的信贷营销策略。例如在经济发达地区，虽然房价较高，但多数客户收入状况良好，具有较强的负债能力。则可以在保证贷款质量的前提下，适当发放一些高额信贷；而在一些经济欠发达地区，则可以重点支持一些小户型房屋抵押贷款，并注意地区贷款总规模的控制。
对于单一客户的过度负债，应给予适当的风险提示，并根据央行[2007]359号文件精神，适度提高贷款购买第二套及以上住房的购房者的首付比率和贷款利率，增大其交易成本。防止客户的短期投机心理为以后带来沉重的经济负担，我们不但要培养客户的消费信贷意识，更要努力提高他们的风险防范能力。
(五)稳步推进住房抵押贷款的证券化进程
由于美国抵押贷款证券化市场已经非常发达，所以本轮次级抵押贷款危机并没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产，因为次级债供应商已经通过证券化把部分贷款的信用风险转移给机构投资者。国内商业银行大多还没有实行贷款证券化，一旦出现大规模违约，商业银行将承受所有信用风险。银行应积极参与抵押贷款证券化的试点工作，尝试与具备抵押贷款评级能力的机构进行沟通合作，获取相关经验，充分了解并掌握这种国际上较成熟的转移信贷风险的有效方法，在证券投资领域与其他金融机构实现风险共担。
美国国次级抵押贷款危机对全球经济的影响还在蔓延，各国经济金融体系均受到了不同程度的冲击。只有多方面吸取此次危机的经验教训，理性看待市场繁荣，充分做好多方面的风险防范工作，才能保证我国零售信贷业务能够稳健地发展。