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摘 要：中国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业，房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用；作为房地产市场重要组成部分的中小房地产企业却在房地产市场的快速发展中面临着困境，如何认清自我，如何寻求生存机会，如何获得发展空间，这是摆在中小房地产企业面前的一个课题。
关键词：中小房地产企业 发展现状 发展思路
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）05-267-02
中国房地产业持续快速发展，房价的持续高涨，给中国经济的总体运行和社会发展带来了一些问题；这一期间，政府出台了许多调控措施，如新国十条、“9.29”新政、保障房大提速、信贷闸门收紧、三套房停贷、限购令等政策，旨在稳定和规范房地产市场、规范房地产企业行为。这些政策和措施无疑对房地产市场及房地产开发企业带来较大的影响，特别是资金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地产企业，面临的挑战和难题更多。在资本的倾向性驱动下，中国房地产市场集中度正在加剧，上市房企和国有房企等大型房地产企业成为产业集中发展的佼佼者，它们将逐步主导房地产市场的份额，中小房地产企业的生存空间将进一步缩小。中小房地产企业如何在国家政策调控与大型房企或国有房企的夹缝困境中求得生存与成长，本文在工作实践经验和体会基础上，对中小房地产企业的发展状况、面临的生存挑战与发展思路进行研究与探讨。
一、中小房地产企业的概念
何谓“中小房地产企业”？到目前为止，学术界也无明确的严格定义。本文研究的“中小房地产企业”主要立足于国家有关部门定义的基础上做了约定。
根据2011年6月18日，工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部联合印发了《关于印发中小企业划型标准规定的通知》有关规定，从实际研究出发，本文将中小房地产企业界定为：从业人数较少，年营业收入在200000万元以内，注册资本不低于2000万元，从事房地产开发经营3年以上，有一定的开发竣工量累积，开发资质为二级或三级，资本相对单一或较少的房地产开发企业。
二、中小房地产企业的发展现状
中小房地产企业在以往的房地产开发中赚取了起步资金，有了房地产开发经营的初步积累，但随着房地产市场迅猛发展，政府市场监管的规范化，宏观调控不断加码，市场环境也发生了重大变化，中小房地产企业的令人担忧的发展现状呈现出来。
1.资本结构单一，融资能力较差。中小房地产企业普遍股本结构相对较为单一，其自身资金实力有限；而房地产开发又是一个资金密集型的行业，这势必影响了其融资能力；中小房地产企业更多的是单一依靠关系银行融资开发，而且负债率偏高，销售资金回笼压力大，隐藏着巨大的开发风险。资金短缺且融资渠道窄已经成为影响中小房地产企业发展的根本障碍。
随着城市土地市场的完善，地价的快速增长，政府土地储备与出让规范化，城市整体形象及规划的需要，中小房地产企业钟爱的住宅用地往往是大幅土地整块出让，零星地块出让越来越少，这都使得房地产开发市场资金实力门坎大大提高，中小房地产企业融资能力差的短板显露，面临着生存与发展的严峻挑战。
2.企业管理水平偏低，开发能力不足。中小房地产企业相对规模较小，人才不足，即使是在中小房地产企业成长起来的人才，也往往因为薪金、管理等各方面原因离开这些企业，人才流失严重。中小房地产企业以项目管理为核心，管理模式上偏粗放式管理，项目分析不够详细，产品定位不尽科学且缺乏创新，营销推广能力不足且过分依赖广告等手段，没有建立起企业品牌及产品品牌的影响力，这一切都彰显了中小房地产企业开发能力的不足。
3.短期行为较严重，缺乏发展战略思考。中小房地产企业资本单一和规模较小，也对应了其企业管理架构相对简单，企业决策灵活有效率，但这也决定了中小房地产企业经营者信息的有限性。公司在运营过程中，以项目为核心的短期计划较多，战略发展的长期计划较少，短期计划的实用性远远高于长期计划。很多中小房地产企业对于发展战略缺乏思考，或者被动地思考，还有一些中小房地产企业的战略模式多为企业家模式，即中小房地产企业经营者的战略决定了公司的发展战略，经营者个人的价值观、世界观、个性、志向等影响了发展战略的形成，信息的有限性、决策的个性化及计划的短期性都势必影响到公司的发展战略。
三、中小房地产企业的生存与发展思路
助推当前中国房地产市场快速发展一个重要因素就是中国的城市化进程，如果中国城市化进程结束，那么中国的房地产企业将何去何从呢？据美国有关研究资料分析，当国家的城市化率超过70%以后，许多小型房地产企业就会倒闭，竞争力较强的大型房地产企业将转型改作商业地产或其他产业。据中科院的《2012中国新型城市化报告》资料显示，截至2012年底，中国的城市化率突破50%，达到51.3%；按照城市化率发展来讲，中国至少还有不到10年的房地产大发展时间。但，不论是在现有的生存困境中主动寻求转变，还是艰难行走后被迫改变，总之，中小房地产企业都首当其冲面临着生存与发展的变革。
1.跟进战略。中小房地产企业首要是在做好内功，加强产品管理、成本管理、创新管理等企业内部管理的同时，在项目选择上要善于借势，其实就是在大型房地产企业的项目周围圈地、开发，在大型企业煞费苦心经营基础设施、环境配套、区域人气，再花费重金去推广宣传把市场轰热时，中小房地产企业应该埋头在项目的建筑品质、户型设计与创新上狠下工夫，等大型企业给区域市场带来热度后，再开展销售；这样节约了大量宣传成本，又以比大型企业项目略低的价格进行销售，相比起来这个小型楼盘的纯利润应该还是不错的。但是，随着政府土地储备和整体规划下，这样合适的地块会越来越少；即使有，则中小型企业之间必然存在着激烈的竞争。 再者，响应政府的“十二五”规划中加强保障房建设的号召，合适的时机介入保障房、拆迁安置房等建设。如杭州市建设委员会关于印发《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》的通知（杭建村改发[2010]54号）文件规定，注册资本高于1亿元、具备二级开发资质等相关要求的中小房地产企业也可以向市建委申请拆迁安置房项目的代建单位资格，获取代建单位资格后可参与市有关拆迁安置项目的代建招投标。在房地产市场环境日益严峻的现状下，能够参与政府主导的项目，无资金压力、无销售压力，且有一定的利润保障。
2.多元化发展。国内的大部分房地产开发企业都是以住宅开发起家的，可考虑朝住宅产业的上下游产业等关联行业进行多元化发展，如建材业、酒店业、商业经营、物业管理、房地产中介等，究其多元化的发展，主要是基于“房地产开发为核心，延伸价值链和产业链”的多元化经营模式。
在多元化发展中，较为突出的是在房产开发的同时涉足商务酒店和商业经营这两个方向。以杭州市商业地产的发展为例，自2011-2013年这三年，杭州市主城区（不含萧山和余杭）共有成交挂牌商业出让土地137块，出让土地规模和总成交价分类分析如下图所示，其中小面积出让土地和总成交金额小的土地均占据了较高的比例（31%）。因而从政府商业出让土地情况来看，给中小房地产企业也留出了较大的发展空间。实际从成交的公司来看，也有16家中小房地产公司参与其中。中小房地产企业在开发该类型商业地块时，除易售部分物业销售回笼资金之外，还可以投资经营商务酒店，或者从事裙房商业物业的经营管理。
3.联合协作发展。中小房地产企业亦可以开拓合作竞争或协作竞争的新路子，市场经济下，竞争与协作是不可分割地联系在一起的。没有竞争，就没有活力；没有合作或协作，竞争也失去了意义。合作与协作是个发展趋势，从追求独家利润到互惠互利，从独赢模式到双赢、多赢模式，这个趋势非常之明显，以杭州市土地成交情况来看，多个公司联合竞标的情况也不少。
中小房地产企业需要联合更多的经济体，使可以与大型上市房地产公司或国有房地产公司竞争中并肩而行；中小房地产企业可以与房地产企业进行强强联合，也可以与其他产业有资金实力的公司进行合作。在杭州还有一种特殊合作方式，就是与新农村集体合作社进行合作，对村级留用地进行合作开发，有关规定按《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》（杭政办函[2009]209号）执行，政府鼓励合作开发。这些推出的村级留用地项目大都在城市近郊，发展空间较好，与村级集体经济组织合作，资金压力较小。自杭州市2011-2013年商业出让土地中明确有4块为村级留用地项目，亦有中小房地产企业选择了该合作模式。
4.跨区域发展。中小房地产企业还有一个重要的策略，就是走出去，走出生存空间狭小的一二线城市，依靠公司本部所在优势地区的资金、信息、人才的优势，到沿海三、四线城市或中西部中小城市去，以谋求更大的发展。国家规范了土地使用权出让方式的政策，使得中小房地产企业在异地市场上获得土地的途径更加单一、透明、公正，在一定程度上可以降低以往跨区域发展的地域壁垒，或地方保护。再者，浙商在中国的经济发展中也占据了一席之地，很多中小房地产企业走出去，利用浙商的广泛影响力，在中小城市中寻求政府招商引资的优惠政策，获得了较好的发展空间。
综上所述，虽然中国房地产市场形势严峻，中小房地产企业发展面临挑战，但是当前无论在数量上，还是市场份额上，中小房地产企业都占据着较高的市场比例，它们是房地产市场经济发展的重要组成部分，中小房地产企业的发展对于活跃与优化整个房地产市场具有重要的意义。归根结底，中小房地产企业应该审时度势，认清自身情况，选择合适的发展战略，在发展中创新求变，以寻求更好的发展空间。
参考文献：
[1]张春华，石振武.浅析中小房地产企业的现状及发展策略.低温建筑技术，总第134期，2009（8）
[2]黄锦.试论金融危机下中小房地产企业发展对策.中国集体经济，2009（1）期，46-48
[3]张慕楠.结合“十二五”规划浅析未来5年中小房地产企业的发展方向.财经界，2011（02）
（作者单位：杭州恒丰置业有限公司 浙江杭州 310052）
（责编：玉山）
关键词：中小房地产企业 发展现状 发展思路
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）05-267-02
中国房地产业持续快速发展，房价的持续高涨，给中国经济的总体运行和社会发展带来了一些问题；这一期间，政府出台了许多调控措施，如新国十条、“9.29”新政、保障房大提速、信贷闸门收紧、三套房停贷、限购令等政策，旨在稳定和规范房地产市场、规范房地产企业行为。这些政策和措施无疑对房地产市场及房地产开发企业带来较大的影响，特别是资金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地产企业，面临的挑战和难题更多。在资本的倾向性驱动下，中国房地产市场集中度正在加剧，上市房企和国有房企等大型房地产企业成为产业集中发展的佼佼者，它们将逐步主导房地产市场的份额，中小房地产企业的生存空间将进一步缩小。中小房地产企业如何在国家政策调控与大型房企或国有房企的夹缝困境中求得生存与成长，本文在工作实践经验和体会基础上，对中小房地产企业的发展状况、面临的生存挑战与发展思路进行研究与探讨。
一、中小房地产企业的概念
何谓“中小房地产企业”？到目前为止，学术界也无明确的严格定义。本文研究的“中小房地产企业”主要立足于国家有关部门定义的基础上做了约定。
根据2011年6月18日，工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部联合印发了《关于印发中小企业划型标准规定的通知》有关规定，从实际研究出发，本文将中小房地产企业界定为：从业人数较少，年营业收入在200000万元以内，注册资本不低于2000万元，从事房地产开发经营3年以上，有一定的开发竣工量累积，开发资质为二级或三级，资本相对单一或较少的房地产开发企业。
二、中小房地产企业的发展现状
中小房地产企业在以往的房地产开发中赚取了起步资金，有了房地产开发经营的初步积累，但随着房地产市场迅猛发展，政府市场监管的规范化，宏观调控不断加码，市场环境也发生了重大变化，中小房地产企业的令人担忧的发展现状呈现出来。
1.资本结构单一，融资能力较差。中小房地产企业普遍股本结构相对较为单一，其自身资金实力有限；而房地产开发又是一个资金密集型的行业，这势必影响了其融资能力；中小房地产企业更多的是单一依靠关系银行融资开发，而且负债率偏高，销售资金回笼压力大，隐藏着巨大的开发风险。资金短缺且融资渠道窄已经成为影响中小房地产企业发展的根本障碍。
随着城市土地市场的完善，地价的快速增长，政府土地储备与出让规范化，城市整体形象及规划的需要，中小房地产企业钟爱的住宅用地往往是大幅土地整块出让，零星地块出让越来越少，这都使得房地产开发市场资金实力门坎大大提高，中小房地产企业融资能力差的短板显露，面临着生存与发展的严峻挑战。
2.企业管理水平偏低，开发能力不足。中小房地产企业相对规模较小，人才不足，即使是在中小房地产企业成长起来的人才，也往往因为薪金、管理等各方面原因离开这些企业，人才流失严重。中小房地产企业以项目管理为核心，管理模式上偏粗放式管理，项目分析不够详细，产品定位不尽科学且缺乏创新，营销推广能力不足且过分依赖广告等手段，没有建立起企业品牌及产品品牌的影响力，这一切都彰显了中小房地产企业开发能力的不足。
3.短期行为较严重，缺乏发展战略思考。中小房地产企业资本单一和规模较小，也对应了其企业管理架构相对简单，企业决策灵活有效率，但这也决定了中小房地产企业经营者信息的有限性。公司在运营过程中，以项目为核心的短期计划较多，战略发展的长期计划较少，短期计划的实用性远远高于长期计划。很多中小房地产企业对于发展战略缺乏思考，或者被动地思考，还有一些中小房地产企业的战略模式多为企业家模式，即中小房地产企业经营者的战略决定了公司的发展战略，经营者个人的价值观、世界观、个性、志向等影响了发展战略的形成，信息的有限性、决策的个性化及计划的短期性都势必影响到公司的发展战略。
三、中小房地产企业的生存与发展思路
助推当前中国房地产市场快速发展一个重要因素就是中国的城市化进程，如果中国城市化进程结束，那么中国的房地产企业将何去何从呢？据美国有关研究资料分析，当国家的城市化率超过70%以后，许多小型房地产企业就会倒闭，竞争力较强的大型房地产企业将转型改作商业地产或其他产业。据中科院的《2012中国新型城市化报告》资料显示，截至2012年底，中国的城市化率突破50%，达到51.3%；按照城市化率发展来讲，中国至少还有不到10年的房地产大发展时间。但，不论是在现有的生存困境中主动寻求转变，还是艰难行走后被迫改变，总之，中小房地产企业都首当其冲面临着生存与发展的变革。
1.跟进战略。中小房地产企业首要是在做好内功，加强产品管理、成本管理、创新管理等企业内部管理的同时，在项目选择上要善于借势，其实就是在大型房地产企业的项目周围圈地、开发，在大型企业煞费苦心经营基础设施、环境配套、区域人气，再花费重金去推广宣传把市场轰热时，中小房地产企业应该埋头在项目的建筑品质、户型设计与创新上狠下工夫，等大型企业给区域市场带来热度后，再开展销售；这样节约了大量宣传成本，又以比大型企业项目略低的价格进行销售，相比起来这个小型楼盘的纯利润应该还是不错的。但是，随着政府土地储备和整体规划下，这样合适的地块会越来越少；即使有，则中小型企业之间必然存在着激烈的竞争。 再者，响应政府的“十二五”规划中加强保障房建设的号召，合适的时机介入保障房、拆迁安置房等建设。如杭州市建设委员会关于印发《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》的通知（杭建村改发[2010]54号）文件规定，注册资本高于1亿元、具备二级开发资质等相关要求的中小房地产企业也可以向市建委申请拆迁安置房项目的代建单位资格，获取代建单位资格后可参与市有关拆迁安置项目的代建招投标。在房地产市场环境日益严峻的现状下，能够参与政府主导的项目，无资金压力、无销售压力，且有一定的利润保障。
2.多元化发展。国内的大部分房地产开发企业都是以住宅开发起家的，可考虑朝住宅产业的上下游产业等关联行业进行多元化发展，如建材业、酒店业、商业经营、物业管理、房地产中介等，究其多元化的发展，主要是基于“房地产开发为核心，延伸价值链和产业链”的多元化经营模式。
在多元化发展中，较为突出的是在房产开发的同时涉足商务酒店和商业经营这两个方向。以杭州市商业地产的发展为例，自2011-2013年这三年，杭州市主城区（不含萧山和余杭）共有成交挂牌商业出让土地137块，出让土地规模和总成交价分类分析如下图所示，其中小面积出让土地和总成交金额小的土地均占据了较高的比例（31%）。因而从政府商业出让土地情况来看，给中小房地产企业也留出了较大的发展空间。实际从成交的公司来看，也有16家中小房地产公司参与其中。中小房地产企业在开发该类型商业地块时，除易售部分物业销售回笼资金之外，还可以投资经营商务酒店，或者从事裙房商业物业的经营管理。
3.联合协作发展。中小房地产企业亦可以开拓合作竞争或协作竞争的新路子，市场经济下，竞争与协作是不可分割地联系在一起的。没有竞争，就没有活力；没有合作或协作，竞争也失去了意义。合作与协作是个发展趋势，从追求独家利润到互惠互利，从独赢模式到双赢、多赢模式，这个趋势非常之明显，以杭州市土地成交情况来看，多个公司联合竞标的情况也不少。
中小房地产企业需要联合更多的经济体，使可以与大型上市房地产公司或国有房地产公司竞争中并肩而行；中小房地产企业可以与房地产企业进行强强联合，也可以与其他产业有资金实力的公司进行合作。在杭州还有一种特殊合作方式，就是与新农村集体合作社进行合作，对村级留用地进行合作开发，有关规定按《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》（杭政办函[2009]209号）执行，政府鼓励合作开发。这些推出的村级留用地项目大都在城市近郊，发展空间较好，与村级集体经济组织合作，资金压力较小。自杭州市2011-2013年商业出让土地中明确有4块为村级留用地项目，亦有中小房地产企业选择了该合作模式。
4.跨区域发展。中小房地产企业还有一个重要的策略，就是走出去，走出生存空间狭小的一二线城市，依靠公司本部所在优势地区的资金、信息、人才的优势，到沿海三、四线城市或中西部中小城市去，以谋求更大的发展。国家规范了土地使用权出让方式的政策，使得中小房地产企业在异地市场上获得土地的途径更加单一、透明、公正，在一定程度上可以降低以往跨区域发展的地域壁垒，或地方保护。再者，浙商在中国的经济发展中也占据了一席之地，很多中小房地产企业走出去，利用浙商的广泛影响力，在中小城市中寻求政府招商引资的优惠政策，获得了较好的发展空间。
综上所述，虽然中国房地产市场形势严峻，中小房地产企业发展面临挑战，但是当前无论在数量上，还是市场份额上，中小房地产企业都占据着较高的市场比例，它们是房地产市场经济发展的重要组成部分，中小房地产企业的发展对于活跃与优化整个房地产市场具有重要的意义。归根结底，中小房地产企业应该审时度势，认清自身情况，选择合适的发展战略，在发展中创新求变，以寻求更好的发展空间。
参考文献：
[1]张春华，石振武.浅析中小房地产企业的现状及发展策略.低温建筑技术，总第134期，2009（8）
[2]黄锦.试论金融危机下中小房地产企业发展对策.中国集体经济，2009（1）期，46-48
[3]张慕楠.结合“十二五”规划浅析未来5年中小房地产企业的发展方向.财经界，2011（02）
（作者单位：杭州恒丰置业有限公司 浙江杭州 310052）
（责编：玉山）