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当喧哗归于沉寂,10多年前的那轮地产泡沫,最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金,当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。
约占海南全省总数的94%。许多停工的地基里因为长年积水,甚至已成了人们垂钓的去处。
1988年,对海南而言是个特殊的年份,这一年它从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区,它也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。
深圳的成功就在眼前,也让无数错过上一班特区列车的人对此充满了期望。国家特地请来了日本的专家,为海南规划未来20年的发展路径。李立(化名)是当年广州国土规划部门的一位规划师,曾亲身参与了这场规划之争。
“吵得很厉害。”李立回忆起当年的特区发展蓝图时感概,日本专家为海南20年规划了一条非常稳健的道路,从农业到工业,再到第三产业。对一个“处女地”而言,20年的腾飞时间已经不慢。“但领导非常不满意这样的发展速度,因为按这套方案,海南要到2007年才能建立一套赶上广州的经济体系。”李立说道。
太慢了。在那个热烈的年代,慢就意味着思想不开放,特别是深圳红红火火的时候。“日本专家认为,深圳背靠香港,完全可以依靠香港的资金技术发展外向型经济。但海南不具备这个条件,只有通过稳扎稳打建立成体系的经济配套,才能吸引国外投资者的逐步进入。”
最终年轻的海南没有采取这一套方案,而是优先发展第三产业。1992年初,邓公南巡之后,住房、医疗等全方位的市场经济开始提速,而地产则成了在海南这个新建省份和最大经济特区生根发芽的新兴产业。
刚开始,海南发展房地产业的确也有其道理,当年20万大军下海南,而彼时的海口人口不到23万。一夜间涌入海南的人实在太多了,1992年海口一间100平方米的普通公寓,租金可以高达2000元。这给了海南拼命盖房子的理由。
1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,地产是最大的经济推力——1992年,海南省财政收入的40%来源于房地产业。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超过4倍。
“并非完全是由于当地政府的短视,或者投资者的逐利心态。”李立对于当年的疯狂有一套自己的看法,“关键是投资者的融资成本太低、资本方对于融资炒卖也没有一定的规限。”
“在中国,人们没钱才办公司,没资本才投资。”曾经的经历者冯仑调侃道。最简单的方法就是创造一个非常美丽的未来,然后向资本许诺高额的回报,在空手套到一大笔钱后,开始寻找投资项目。
冯仑1990年代到海南,与朋友凑了三万块钱,成立了一家注册资金1000万元的公司。然后在账面上还剩几百块钱时,开始了他们的房地产业务的销售。他们用“所谓”8栋别墅的地产项目吸引了500万的资金,开始了当年与许许多多投资人一样的“击鼓传花”。“中国最大特区”的名号太吸引人了,全国的资金都在往海南涌。“那时候拿钱容易得很。有关系的没关系的,一个电话过去,银行的职员就会来到你的办公室,一天内办好所有贷款手续,然后2000万到手了。”有亲历者绘声绘色地形容当时的投资过程,在拿下2000万资本后,这位投资者买下了一栋海口的大楼,然后再以2600万的价格卖出去。当时以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。
“没人愿意做实业,稍微长线些的投资也不会有人参与。”当年一位千里迢迢来到海南的投资者表示,当年他首先想到的是在海南经营一个肥料厂,因为海南的红土地需要大量的这种肥料。然而在他签好项目、选定厂址、画好图纸后,还是决定放弃这个项目。因为当时的房地产热已经起来了,当时房地产流行的口号是“100%利润的项目我看不上”;相反肥料厂项目却面临许许多多的未知因素,例如,海南没有核心技术,海南农业不受重视等,两相比较之下,他最后把资金投入了房地产。
其实不仅是农业,当时海南的工业配套也一直非常薄弱。1992年海南携特区之名与苏州争夺工业园区,最终也是由于配套薄弱而败北。因此在工业、农业没有好项目可以投资、而全国又有大量资金涌入海南的背景下,海南房地产成了最大的受益者。
高峰时期,这座总人数不过600来万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几手,当然价格也翻了几倍。
终于,到了1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16条强力调控措施,包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根开始全面紧缩。
一夜间风声鹤唳,资金链断裂,大量开发商倒闭。房价地价直线下跌,1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元,再过一年跌到2000元,到了1997年,同样的房子已经跌到了1000元以下。
随着开发商的大量死亡,银行成为海南最大的开发商,然而在银行清理抵押品时,却发现所谓的高档写字楼通常都只是一个大坑。当所有债权官司打完也执行不了后,4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了。即便如此,平均的资产偿债率仅有6%。据统计,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。
当喧哗归于沉寂,10多年前的那轮地产泡沫,最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金,当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。而从1999年开始,海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作,而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。
约占海南全省总数的94%。许多停工的地基里因为长年积水,甚至已成了人们垂钓的去处。
1988年,对海南而言是个特殊的年份,这一年它从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区,它也从一个“海外孤岛”一跃成为中国最大的经济特区。
深圳的成功就在眼前,也让无数错过上一班特区列车的人对此充满了期望。国家特地请来了日本的专家,为海南规划未来20年的发展路径。李立(化名)是当年广州国土规划部门的一位规划师,曾亲身参与了这场规划之争。
“吵得很厉害。”李立回忆起当年的特区发展蓝图时感概,日本专家为海南20年规划了一条非常稳健的道路,从农业到工业,再到第三产业。对一个“处女地”而言,20年的腾飞时间已经不慢。“但领导非常不满意这样的发展速度,因为按这套方案,海南要到2007年才能建立一套赶上广州的经济体系。”李立说道。
太慢了。在那个热烈的年代,慢就意味着思想不开放,特别是深圳红红火火的时候。“日本专家认为,深圳背靠香港,完全可以依靠香港的资金技术发展外向型经济。但海南不具备这个条件,只有通过稳扎稳打建立成体系的经济配套,才能吸引国外投资者的逐步进入。”
最终年轻的海南没有采取这一套方案,而是优先发展第三产业。1992年初,邓公南巡之后,住房、医疗等全方位的市场经济开始提速,而地产则成了在海南这个新建省份和最大经济特区生根发芽的新兴产业。
刚开始,海南发展房地产业的确也有其道理,当年20万大军下海南,而彼时的海口人口不到23万。一夜间涌入海南的人实在太多了,1992年海口一间100平方米的普通公寓,租金可以高达2000元。这给了海南拼命盖房子的理由。
1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,地产是最大的经济推力——1992年,海南省财政收入的40%来源于房地产业。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超过4倍。
“并非完全是由于当地政府的短视,或者投资者的逐利心态。”李立对于当年的疯狂有一套自己的看法,“关键是投资者的融资成本太低、资本方对于融资炒卖也没有一定的规限。”
“在中国,人们没钱才办公司,没资本才投资。”曾经的经历者冯仑调侃道。最简单的方法就是创造一个非常美丽的未来,然后向资本许诺高额的回报,在空手套到一大笔钱后,开始寻找投资项目。
冯仑1990年代到海南,与朋友凑了三万块钱,成立了一家注册资金1000万元的公司。然后在账面上还剩几百块钱时,开始了他们的房地产业务的销售。他们用“所谓”8栋别墅的地产项目吸引了500万的资金,开始了当年与许许多多投资人一样的“击鼓传花”。“中国最大特区”的名号太吸引人了,全国的资金都在往海南涌。“那时候拿钱容易得很。有关系的没关系的,一个电话过去,银行的职员就会来到你的办公室,一天内办好所有贷款手续,然后2000万到手了。”有亲历者绘声绘色地形容当时的投资过程,在拿下2000万资本后,这位投资者买下了一栋海口的大楼,然后再以2600万的价格卖出去。当时以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。
“没人愿意做实业,稍微长线些的投资也不会有人参与。”当年一位千里迢迢来到海南的投资者表示,当年他首先想到的是在海南经营一个肥料厂,因为海南的红土地需要大量的这种肥料。然而在他签好项目、选定厂址、画好图纸后,还是决定放弃这个项目。因为当时的房地产热已经起来了,当时房地产流行的口号是“100%利润的项目我看不上”;相反肥料厂项目却面临许许多多的未知因素,例如,海南没有核心技术,海南农业不受重视等,两相比较之下,他最后把资金投入了房地产。
其实不仅是农业,当时海南的工业配套也一直非常薄弱。1992年海南携特区之名与苏州争夺工业园区,最终也是由于配套薄弱而败北。因此在工业、农业没有好项目可以投资、而全国又有大量资金涌入海南的背景下,海南房地产成了最大的受益者。
高峰时期,这座总人数不过600来万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几手,当然价格也翻了几倍。
终于,到了1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16条强力调控措施,包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根开始全面紧缩。
一夜间风声鹤唳,资金链断裂,大量开发商倒闭。房价地价直线下跌,1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元,再过一年跌到2000元,到了1997年,同样的房子已经跌到了1000元以下。
随着开发商的大量死亡,银行成为海南最大的开发商,然而在银行清理抵押品时,却发现所谓的高档写字楼通常都只是一个大坑。当所有债权官司打完也执行不了后,4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了。即便如此,平均的资产偿债率仅有6%。据统计,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。
当喧哗归于沉寂,10多年前的那轮地产泡沫,最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金,当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。而从1999年开始,海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作,而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。