论文部分内容阅读
在“去杠杆”的大背景下，杭州上市房企却纷纷选择逆市扩张，这让杭州房地产市场受到越来越多关注。随着广宇集团、宋都集团、绿城集团等杭州房企的半年报披露，从公布的数据来看，在過去的半年中，杭州上市房企总体还处于增长态势，绿城中国、滨江集团等销售额创出历史新高，利润水平较同期也大幅增长。
然而，若楼市出现长期低谷，市场整体的销售额下降进而缩小房企的销售空间，那些继续扩张的公司是否会深受影响？对此，《投资者报》记者做了一些盘点和分析。
从绿城集团中报业绩来看，上半年累计取得总合同销售面积约为399万平方米，总合同销售金额约754亿元，同比增长约26.7%，创历年同期新高。销售额的增加主要是因为项目增多，以及去化效果的提高。2018年上半年，绿城投资项目整体去化率约为62%，其中，新增去化率达80%。随着业绩的提升，绿城全年销售目标也随之水涨船高，达到1600亿元。
除绿城外，杭州本土的另一大房企滨江集团上半年也实现销售额405.5亿元，同比增长81%，创出历史新高。此前，董事长戚金兴曾立下千亿元的销售目标。按照滨江集团目前的推盘进度，特别是随着上海滨江公园壹号等高货值项目的入市，完成目标也是大概率事件。
而老牌房企广宇集团显然已滑出一线阵营。广宇集团上半年销售金额仅18.43亿元，较上年同期减少21.3%。此外，另一老牌房企宋都集团尽管实现了近90亿元的销售额，但从项目结构来看，明显呈现出合作开发比重上升和外地项目数量增加的特点。
近些日子，虽然传言中杭州房价下滑了两至三成，但从房企业绩来看，还未受到较大影响。上半年，杭州大部分上市房企均实现了利润的大幅增长。其中，宋都集团的净利润同比增长达623.43%，广宇集团也实现了335.07%的增长率，而A股房地产企业今年上半年的平均净利润增幅仅为37.57%，杭州房企远远跑赢均值。
值得注意的是，滨江集团的利润率从偏高的24.3%同比下降到12.7%，这与营业收入实现92.33%大幅增长的情况形成较大反差。对此，滨江集团称，其一，是因为项目结转结构导致毛利率降低2.7个百分点，压低营业利润约2.6亿元；其次，由于滨江开始扩张导致新增借款增多，财务费用增加2.1亿元；同时，滨江合作开发项目增加，导致少数股东损益在净利润中的占比由24%大幅提升至53%，从而影响大股东滨江的利润表现。
合作代建，在资金较为紧张的背景下，已成为各房企重点关注的一个领域。从绿城和滨江的盈利结构来看，代建已经成为一个重要的盈利增长点。上半年，绿城管理集团总体管控的代建项目达250个，累计合同销售金额约280亿元人民币。而滨江集团的代建代销业务实现营业收入4.1亿元，同比增长58.8%，在总营业收入中占比达到4.3%。广宇上半年也新增一个3.8万平方米的代建项目，开始介入代建领域。
此外，继广宇杭州全景医学影像诊断中心之后，宋都集团也开始大举布局大健康产业。宋都与衢州市衢江区国资下属企业正式签订协议，获得3.6万亩农地，打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇。同时，还签订了《武汉民生眼耳鼻喉项目合作意向书》，拟介入眼耳鼻喉专科的医疗连锁经营领域，为未来开拓新的盈利增长点。
从土地储备情况来看，在杭州的上市房企中，土地储备最多的当属绿城。截至6月30日，绿城集团共有土地储备项目106个（包括在建及待建），总建筑面积约为3297万平方米，权益建筑面积约为2073万平方米；总可售面积约为2323万平方米，权益可售面积为1438万平方米；平均楼面地价约为5239元/平方米；一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。
今年上半年，绿城新增土地19宗，总建筑面积约达440万平方米，总土地款约为248亿元，其中归属于绿城支付的金额约为184亿元，预计新增可售金额约为745亿元。
值得注意的是，从绿城拿地价格看，新增土地平均楼面地价为10111元/平方米，较去年同期的11979元/平方米有所下降。
广宇、宋都新增土地储备规模相对较小。广宇新增土地4宗，计容建筑面积46.13万平方米；宋都新增土地近21万平方米，但主要集中在富阳、巢湖、奉化、临安等地。
不过，在众房企储备土地迅速扩张的同时，也带来了净利润率增速的下滑和负债率的上升。随着楼市调控持续，逆周期加杠杆，让这些公司的未来也产生了些许隐忧。
绿城前任掌门曹舟南制定的“逆周期拿地”策略，让绿城的土地储备有所增加。但随之而来的是，绿城利润率快速下滑。绿城的利润率从2017年6月的12.2%下降至目前的8.4%。同样喜好逆周期投资的滨江也从24.3%下降至12.7%。
此外，绿城中国负债率维持在80%左右。滨江集团的负债率也持续上升，从2016年年底的68.25%上升至目前的77.2%。负债上升最快的当属宋都集团，截至6月末，其负债率已经达到了与绿城相仿的近80%，而在2016年年底，其负债率仅有约60%。
从几个公司负债结构看，杠杆率大幅提升显示了房企做大做强的意愿。然而，这种行为明显与行业的步调不太一致。
值得注意的是，由于逆周期扩张导致的负债率走高，开发商只能以“高周转”来破解。7月初，绿城披露的一份内部文件要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。
然而，若楼市出现长期低谷，市场整体的销售额下降进而缩小房企的销售空间，那些继续扩张的公司是否会深受影响？对此，《投资者报》记者做了一些盘点和分析。
仍处高增长态势
从绿城集团中报业绩来看，上半年累计取得总合同销售面积约为399万平方米，总合同销售金额约754亿元，同比增长约26.7%，创历年同期新高。销售额的增加主要是因为项目增多，以及去化效果的提高。2018年上半年，绿城投资项目整体去化率约为62%，其中，新增去化率达80%。随着业绩的提升，绿城全年销售目标也随之水涨船高，达到1600亿元。
除绿城外，杭州本土的另一大房企滨江集团上半年也实现销售额405.5亿元，同比增长81%，创出历史新高。此前，董事长戚金兴曾立下千亿元的销售目标。按照滨江集团目前的推盘进度，特别是随着上海滨江公园壹号等高货值项目的入市，完成目标也是大概率事件。
而老牌房企广宇集团显然已滑出一线阵营。广宇集团上半年销售金额仅18.43亿元，较上年同期减少21.3%。此外，另一老牌房企宋都集团尽管实现了近90亿元的销售额，但从项目结构来看，明显呈现出合作开发比重上升和外地项目数量增加的特点。
近些日子，虽然传言中杭州房价下滑了两至三成，但从房企业绩来看，还未受到较大影响。上半年，杭州大部分上市房企均实现了利润的大幅增长。其中，宋都集团的净利润同比增长达623.43%，广宇集团也实现了335.07%的增长率，而A股房地产企业今年上半年的平均净利润增幅仅为37.57%，杭州房企远远跑赢均值。
值得注意的是，滨江集团的利润率从偏高的24.3%同比下降到12.7%，这与营业收入实现92.33%大幅增长的情况形成较大反差。对此，滨江集团称，其一，是因为项目结转结构导致毛利率降低2.7个百分点，压低营业利润约2.6亿元；其次，由于滨江开始扩张导致新增借款增多，财务费用增加2.1亿元；同时，滨江合作开发项目增加，导致少数股东损益在净利润中的占比由24%大幅提升至53%，从而影响大股东滨江的利润表现。
合作代建，在资金较为紧张的背景下，已成为各房企重点关注的一个领域。从绿城和滨江的盈利结构来看，代建已经成为一个重要的盈利增长点。上半年，绿城管理集团总体管控的代建项目达250个，累计合同销售金额约280亿元人民币。而滨江集团的代建代销业务实现营业收入4.1亿元，同比增长58.8%，在总营业收入中占比达到4.3%。广宇上半年也新增一个3.8万平方米的代建项目，开始介入代建领域。
此外，继广宇杭州全景医学影像诊断中心之后，宋都集团也开始大举布局大健康产业。宋都与衢州市衢江区国资下属企业正式签订协议，获得3.6万亩农地，打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇。同时，还签订了《武汉民生眼耳鼻喉项目合作意向书》，拟介入眼耳鼻喉专科的医疗连锁经营领域，为未来开拓新的盈利增长点。
逆市扩张负债高企
从土地储备情况来看，在杭州的上市房企中，土地储备最多的当属绿城。截至6月30日，绿城集团共有土地储备项目106个（包括在建及待建），总建筑面积约为3297万平方米，权益建筑面积约为2073万平方米；总可售面积约为2323万平方米，权益可售面积为1438万平方米；平均楼面地价约为5239元/平方米；一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。
今年上半年，绿城新增土地19宗，总建筑面积约达440万平方米，总土地款约为248亿元，其中归属于绿城支付的金额约为184亿元，预计新增可售金额约为745亿元。
值得注意的是，从绿城拿地价格看，新增土地平均楼面地价为10111元/平方米，较去年同期的11979元/平方米有所下降。
广宇、宋都新增土地储备规模相对较小。广宇新增土地4宗，计容建筑面积46.13万平方米；宋都新增土地近21万平方米，但主要集中在富阳、巢湖、奉化、临安等地。
不过，在众房企储备土地迅速扩张的同时，也带来了净利润率增速的下滑和负债率的上升。随着楼市调控持续，逆周期加杠杆，让这些公司的未来也产生了些许隐忧。
绿城前任掌门曹舟南制定的“逆周期拿地”策略，让绿城的土地储备有所增加。但随之而来的是，绿城利润率快速下滑。绿城的利润率从2017年6月的12.2%下降至目前的8.4%。同样喜好逆周期投资的滨江也从24.3%下降至12.7%。
此外，绿城中国负债率维持在80%左右。滨江集团的负债率也持续上升，从2016年年底的68.25%上升至目前的77.2%。负债上升最快的当属宋都集团，截至6月末，其负债率已经达到了与绿城相仿的近80%，而在2016年年底，其负债率仅有约60%。
从几个公司负债结构看，杠杆率大幅提升显示了房企做大做强的意愿。然而，这种行为明显与行业的步调不太一致。
值得注意的是，由于逆周期扩张导致的负债率走高，开发商只能以“高周转”来破解。7月初，绿城披露的一份内部文件要求员工加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售，严格控制付款。