一线城市的房子还值不值得买，房价会不会再涨？学习日本小姐姐，省吃俭用买几套房是否可取？“其它投资不如买房”，怎么看买房养老？
　　前些天，在冯仑《买房这些事儿》新书发布会上，他和知名房产KOL“真叫卢俊”创始人卢俊先生进行了一场对话，聊了聊买房的这些事儿。对话现场，冯仑和卢俊先生回答了观众们的提问。

一线城市的房子还值不值得买，房价会不会再涨？

　　问：我们都知道，现在一线城市的房价非常高。比如北京，多年前6000块可以买一平米，现在市中心的房子，60000块钱一平米都很难买到了，价格超过了东京、伦敦。我们想知道，在目前的情况下，一线城市的房子还值不值得买，房价会不会再涨？
　　卢俊：“一线城市的房子还能不能买，或者说一线城市房价会不会涨？”这是一个很大的问题。我觉得这个问题要分两块来讲。对我们来说，“买这个房子干吗”是很重要的事情。我们听很多人讲宏观趋势、经济发展、行业走势，但很多人忘了自己买房干吗？到底是要居住，还是要赌以后可以涨多少钱？
　　如果是硬刚需，像北京这样的稀缺城市、稀缺物业，买房产没有问题。
　　就像冯叔講的，“房子以后涨价了，你要卖掉，中间的钱归不归你？”赌可以换成钱进入口袋，可能是比较艰难。涨归涨，涨的利润可能不是你的。二三线城市或许不一样，但一线城市有这样子的走势——房子会成为资产，不会成为现金。
　　冯仑：我赞同卢俊说的。如果是刚需，比如要结婚生子，或者说手里有钱，想要安顿下来，买个房子自己住，那什么时候买房都对。
　　就好比说，有人问现在是不是结婚的时候？那么考虑的因素一定是“是不是成年人，需要不需要过日子”，而不会说，“好像在打仗，那先不结了”。哪怕是兵荒马乱，人该结婚还结婚，因为那个是刚需。刚需的时候就是对的时候，但是投入的时候就不一定是对的时候。
　　所以，如果是投资，作为资产配置，我认为目前还是应该慎重。因为有很多的“政策不确定”。未来的资产，包括交易以后的利益分配、产权、税收等都不确定。
　　而且，中央的态度很明确，就是“房住不炒”，要抑制投资行为。从这个角度来说，我觉得也不要那么着急，特别是着急在一线城市买房。
　　如果你有这个投资冲动，其实可以去多看看二三线城市。研究一下目标城市的人均GDP、人口的增量情况、城市发展的空间结构、人们对该城房价的心理预期以及经济成长，也就是就业、收入等情况。从这些因素入手，考虑是否投资。比如说，人口在快速增长，基础设施不是特别完善，人均GDP不是很高，五六千美金，这样的城市，其最好的地段还有一定的投资价值。

学习日本小姐姐，省吃俭用“攒”房是否可取？

　　问：前一阵，我们的微信朋友圈被一个新闻刷屏。日本有一个小姐姐，15年里每顿饭吃几块钱的乌冬面，也不买家具。家具是捡来的，衣服是亲戚朋友捐的。她省吃俭用15年，然后买了3套房子。这个新闻出来以后，很多网友说“我也要这样子”，同时也有很多人说“不要这样”。你们怎么看？家庭资产中，房产占比多少是合理的？
　　卢俊：我们中国人把买房当信仰。国外也有这样的情况，蛮让我意外的。
　　类似的情况，在我们身边不太少见。确实有很多80、90后，第一套房就想在大城市买，一开始的时候非常非常艰难。
　　我一直把买房当成是一个过程，而不是一个结果。不是把一定要拥有几套房子作为核心目标。
　　我觉得，还是那个问题，因为房子太贵太重要了，很多人对买房这个事情，就忽略了自己的真实情况，或者是买了房，却把生活变了样。她比别人多了两三套房子，生活却是这样子，我觉得没有必要。她也享受不到房子增值带来的快感，可能她会很焦虑，“这个房子今天价格怎么样，要不要挂牌？”她未来的生活状态会陷入这样的恶性循环。
　　普通的家庭，包括我自己，定位也是一样的。我不建议买太多的房子，不要超过4套，那么这样就OK了。长辈的房子也有很多，太多的房子到你手上会是累赘。你的房子想卖、想转让了，会占用你大量的时间、精力。
　　不要以拥有多少套房子为荣。购买很多的房子，让你的资产看上去很多，但有一个前提，就是房子有没有负债，因为房子是资产，也是负债一部分。如果是全款买的，是纯资产，不会在以后占据你的工资，是可以的。
　　冯仑：要交房产税也是负债。
　　卢俊：对，这个房子会不会给你的生活带来压力很重要。房子给大家带来愉悦，住在里面，结婚、生小孩，是很开心的，才可以。我个人可能对房子也好，资产也好，看得不是那么重，我对自己的现金流、自己赚钱的能力看得比较重。我们发现，在这个相对混沌的市场里面，靠自己比靠房子靠谱，自己可以赚更多才更好。
　　冯仑：买房不要伤害自己的正常生活，和吃饭一样，不能为了吃饭，伤害生活的其它部分。日本这个故事不具有典型性，况且在日本房子不增值，可能就是她个人生活的爱好。
　　在中国可能有这样的倾向，不太好。比如家长超出自己家庭的收入能力，去给孩子买房甚至买很大的房子。 在我们客户里面经常会有这种情况：孩子结婚，本来买一个小房子就可以了。家长说，“我要给你带孩子，我要住，你得给我一个房间”，就要买100多平米甚至是150平米以上的房子。钱不够，家长说，“我给你凑钱”。最后住在一起，小孩也不开心。第一是生活上面没有私密性，第二是长期经济上混在一起，空间上混在一起，情感上纠缠不清，一吵架就非常伤感情。 　　我们公司昨天有一个员工和我说这个事情，他们家就是这样子，一吵架就很头痛。
　　我想到作家柔石在上世纪三十年代写的一篇小说《为奴隶的母亲》，讲的就是母亲为了子女，牺牲又牺牲，但是并不快乐。我们希望的是大家在买房过程中要量力而行，在人生不同的阶段，确保生活有序、正常、快乐，就可以了，其它强加给买房的因素都不应该考虑，要拒绝。

“其它投资不如买房”，怎么看买房养老？

　　问：两位都是不太看好“省吃俭用买房”。我提出另外一个观点，两位是不缺房子的人，至少有两套房。像我们这种没有两套房子的，我想要有安全感，我要买房养老，与其做其它投资，不如花在房产上。我这个观点，两位怎么看？
　　卢俊：很多人说这个问题。你现在没有房子，很快你会有很多房子，因为你的长辈会给你留很多房子。可能这个房子你觉得不够好，你想要更好的房子。到底应该是什么样的？度很关键。
　　房地产经过20多年的发展，真的基本上解决了大部分的居住需求。无非你要住得怎么样？要不要换更好更奢侈的？这是一个维度。
　　而且，现在的政策，我觉得“房住不炒”不是一个口号。我们看到上海在大力推行租赁市场，去年上海的租赁用地出让超过商品房地块的出让，说明未来你有两个选择。
　　以前我们没有选择，要么是买房，要么是被逼买房，没有其它选择。未来，安全感可以通过其它的维度获得——通过长辈的房子，住得差一点；通过政府的租赁房，住得体面一点；也可以买房，过你想要的生活。
　　第二种要不要买房的情况，也就是说换了一个城市，在那个城市扎根，要不要通过买房来解决自己的居住问题？我觉得还是根据自己的具体情况。

　　买房这个事情，大概率不会犯大错，这个也是没有问题的。在房源配置不是很大的情况下，多一套房子没有大错。关键是买这个房子的代价很重要。我不是很建议省吃俭用买房，把所有的钱供一套房子，把自己弄得很拮据。当下是咬咬牙，以后可能有小孩了，要教育了，自己想学习深造，这会给你更大的焦虑感。把前期太多的筹码放在房子里面，没有太大必要。我之前问过冯叔，“房贷占收入的多少比较合适”。
　　冯仑：按照一些发达国家的经验来说，最好不要超过三分之一。家庭收入的三分之一以下拿来供房，这样比较安全，而且对生活影响不大。
　　现在有一些家庭的房贷占到家庭收入的一半以上。万一有一个工作的间歇，或者是转换跑道，停几个月，压力会非常大。所以控制在三分之一以内是比较舒服的状态。
　　至于说“其它投资不如买房”这个话题，如果在五年以前，你说的这个逻辑是成立的，因为所有的房子都在不断地涨，你多买一套，甚至用一点杠杆，看上去都是可以的。
　　但是，最近三四年以来，政策变了。大家一定不要忘记，政策已经变了，变到卢俊刚刚也说到的“房住不炒”。现在这些制度、政策，在限制你通过买房去获取溢价。这个时候还去买，就不对了。
　　最近有一些朋友问我买房的事情，我经常就讲一个故事，一个北京大姐在几年前反向安排的故事。她在北京三环有一套不到100平米的房子，她把房子卖了。卖了1000万多一点，然后到大理买了一个300平米的别墅，剩下的钱理财，一年百分之五六的回报，也有六七十万。这个钱，拿三四十万在北京租一个豪华的公寓，剩下的钱生活，也还可以。
　　在北京，把一套不到100平米的普通的公寓，变成住进豪华公寓，账上还有七八百万现金。
　　你想，这样子的生活更舒服，还是把这个房子抵押，买一套比1000万更贵的房子舒服？如果抵押再买房，一旦市场有变化，这个人可能要跳楼。
　　我昨天和公司的一个员工算帐，他的房子80平米，值500万，房贷每个月1万。他说是不是要换一个大房子？我建议他卖了房子，把200万贷款还了，还剩300万。每个月减少1万的房贷，那么就等于是多了1万的收入。拿这个去租房，肯定比现在的80平米房子大，手里还有300万现金。两年以后，可能在北京用300万入市按揭，可以买150平米的房子，那么就没有压力了。
　　除了买房、卖房以外，我们有新的可能性，我们也有很多可以让生活更幸福的置业安排，不是贷款买房以外就没有别的选择了。要合理地安排自己的居住。即使是买房，也可以买得更聪明、更舒服。

比较聪明地买房，可以成为一个让人愉悦的追求

　　卢俊：确实，像冯叔说的，买房是一个技术活，不是盲买。我今天带了两本书，一本是我当年珍藏的《理想丰满》，一本是冯叔刚出版的《买房这些事儿》。这两本书连起来，你觉得现在能不能把买房当成一个丰满的理想？
　　冯仑：比较聪明地买房，我觉得算一个理想，也许不是最丰满的理想，但是可以成为一个让人愉悦的追求。如果是痴迷于买房，就像日本这个小姐姐的买房思维，不仅不是理想，而且在现实中会非常困难。
　　我记得上海有一对夫妇，比这个日本姑娘还要节俭，到最后和亲戚朋友都不往來，他们觉得一往来就要花钱。同学聚会不参加，也不见父母，什么人都不见，也没有生孩子，因为生孩子要花钱。虽然他们最后也是买到了两套房，却变成了“只是活着的哺乳动物”，没有社会属性了。这样的人生，当然不能叫做理想丰满。我们要把买房和自己正常的生活、事业发展做一个聪明的安排，这样的话，不仅买房是一个理想，而且是生活让理想丰满。