论文部分内容阅读
日前，有媒体报道称，据知情人士介绍，北京市即将召开会议部署落实《京津冀协同发展规划纲要》精神，通州副中心建设是重要任务之一。另据通州区委书记杨斌介绍，通州副中心建设已全面启动。
如果上述消息属实，则意味着经过一年多的反复研究论证，京津冀国家战略的顶层设计已经初步完成，京津冀一体化的战役即将打响。而作为破题的关键和起点，北京的通州最具备区位优势和建设基础，把通州打造成北京副中心将成为京津冀的首要战役。
国泰君安证券预计，北京市政府东迁通州将落地，2015年动工，2017年完成整体搬迁。以此突破，京津冀一体化提速。
通州新城：北京城市副中心，肩负双重使命
京津冀一体化是新时期国家战略重点之一。作为京津冀一体化的重要一环，通州将迎来发展的春天。
2014年4月，北京市政府首次明确了通州首都副中心的发展定位，表示将在2020年之前，集中力量将通州打造为国际一流的现代化新城。北京市政府东迁是通州成为首都副中心的重要一跃，有望引爆通州的大发展。
通州的发展，首先具有的是优越的区位优势。通州区位于北京市东南部，和天津市武清区、河北省廊坊市交界。通州距天安门广场20公里，紧邻北京中央商务区（CBD），北距首都机场10公里，距离北京二机场40公里，东距天津塘沽港100公里，素有“一京二卫三通州”之称，地处京津冀交界的地方，地理位置十分优越。
如果我们将通州的地理位置放大了看，通州正处于环渤海经济圈的核心枢纽位置。它距离天津市110公里、唐山市150公里、保定市180公里、秦皇岛市250公里，与这些重要城市的车程都在3个小时以内，与一些邻近省份的大城市如沈阳和济南等也在6个小时车程以内。通州与天津和河北交界，在未来的京津冀一体化大格局中处于桥头堡的地位。
通州副中心一共四次被提出终于定调（表1）。北京市委书记郭金龙在2014年4月4日在通州区调研时明确表示，“通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡的位置。”通州将在京津冀协同发展上担起自身发展和协同发展的双重责任。通州新城的发展定位为“北京发展新磁极、首都功能新载体”。“新磁极”体现了通州是全北京相对于城市中心区之外，最重要的要素集聚地，“功能新载体”意味着既要注重中心城区功能疏解，又要建设和完善体现世界城市水平的新城市功能。
在北京市第十一次党代会上，北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”。近期，北京市市长王安顺在通州区调研时指出，要举全市之力推动北京城市副中心建设，通州区要积极融入首都发展大局，在落实首都城市战略定位上担起承接与疏解的双重使命，在构建“高精尖”经济结构上担起产业发展和城市发展的双重责任，在京津冀协同发展上担起自身发展和协同发展的双重责任，努力为建设国际一流和谐宜居之都多做贡献。
承接与疏解的双重责任：深入贯彻京津冀一体化产业规划方案，在产业结构调整中发挥桥梁作用。
产业发展和城市发展的双重责任：全面优化投资环境，促进产业和城市深度融合，协调发展。
自身发展和协同发展的双重责任：合理定位城市功能，促进区域合作协调发展。
通州未来发展将迎来突破
京津冀协同发展正启动从顶层设计到推进实施的第二波，通州也将不例外。关于通州的规划已经几经修改，较为成熟，未来重在落实，北京市政府东迁将成为一个标志性事件。我们预计未来的通州发展将在以下几大领域率先突破。
通州区是京津冀发展的重要战略节点，是京津冀发展的战略腹地。《京津冀协同发展规划》的顶层设计方案即将出台，京津冀的顶层设计必将对通州未来的规划和发展有重大影响。
按照未来的规划，中央首都特区在二环内，北京新城在通州。通州区的规划已经相当明确，就是“一核五区三带四组团” （表2）。下一步通州的推进工作重点是集中力量，加快一核五区的建设，重点谋划以一核五区为重点的各项工作。
交通问题是制约京津冀协同发展的瓶颈，也是政策率先推动的重点。2014年2月，国家主席习近平就推进京津冀协同发展提出“把交通一体化作为先行领域”，目前，国家部委、省市政府以及各省的交通运输管理部门正形成推进京津冀交通一体化机制。通州也不例外，因此，交通依然是通州发展未来着力的重点。
通州境内已经拥有密度较高的公路路网、轨道交通以及重要的铁路大动脉。截至2014年底，通州已经初步形成“九横十纵”的对外联络通道，包含京通快速路和广渠路两条快速路，京哈高速、京沈高速、京津高速、六环路、京秦高速、密涿高速共6条高速公路。
未来，通州新城内一共规划8条轨道交通，包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5线，通州轨道交通的密度将超过中心城区。
此外，通州还将规划3个交通枢纽、3条大容量快速公交和1条准快速有轨电车。
作为北京的城市副中心，未来的通州将经历产业功能的大换血。北京市政府给通州未来的产业定位是：坚持总部经济路线，着力引入汽车零部件、精密设备等高端装备制造企业，加快发展文化创意特色产业，大力发展现代物流和生产性服务业，积极培育环保新能源、生物医药和新一代信息技术产业，形成“以高端制造业为重点支柱、现代服务业为有力支撑、新兴产业为战略引擎”的产业发展格局。这从一核五区的规划中看得非常明显。
因此，未来的通州一方面将承接北京市主城区的功能和产业进驻，并发展未来规划的高端制造和现代服务业;另一方面又向周边的河北廊坊和天津武清转移目前有但未来不会重点发展的产业。这将是京津冀一体化协同发展的重要组成部分。
此外，为了全力打造副中心，通州未来在医疗教育上将下大功夫，提高通州的吸引力。
医疗方面，值得关注的是北京国际医疗服务区。它作为首都城市副中心建设的“一核五区”之一，是经国内外知名专家反复论证并由国际一流机构规划设计的集“医、教、研、养、康”为一体的高端医疗服务园区，也是国家卫生部推进医药卫生体制改革、探索社会办医新模式的重要基地，发展优势明显。另外，通州还在建5个新医院。每个医院的体量在10万平方米左右，配备800至1000张床位。 在教育方面，通州一直以来被大家认为是教育资源薄弱，重要原因就是与昌平等郊县相比，没有像样的大学，也没有在全市有名气的中小学，这一点在未来将有很大改变。未来几年通州区将引入5所示范高中入驻，具体是人大附中东校区、首师大附中通州校区、北京景山学校通州校区、北京二中通州校区、北京五中通州校区。另外，未来几年将新建改扩建20多所中小学，新增学位4万余个。中国人民大学也将在未来几年在通州建立校区，2016年开始使用。
通州发展，谁将受益？
北京市政府东迁通州首先将明显有利于通州当地的发展，另外，作为京津冀一体化的桥头堡，通州的发展在微观上和宏观上对京津冀一体化都有很大的影响。北京市政府东迁将为京津冀一体化提速。
北京市政府东迁通州必然需要兴建相关的办公场所以及住宅，这将直接与当地的房地产相关;交运基建也不会缺席，建材相关的需求也将上升。另外，随着政府东迁的落实，市场将提升对通州其他规划落地的期待，参照通州未来的规划，与之相关的文化产业、医疗、教育和环保等也将受益。
房地产：未来的通州新城将有翻天覆地的变化，房地产的繁荣不会缺席;
交运基建：轨道交通、地铁、公路等;
建材：交通一体化促进当地建材、钢铁的需求上升;
环保：生态一体化，着力解决三地污染问题;
医疗、教育等公共服务行业：公共服务一体化;
旅游度假：通州新城将打造北京国际旅游度假区核心区，打造成为汇集科技娱乐、餐饮购物、休闲度假等内容的区域。
通州南部和天津武清、河北廊坊均有交界。通州未来能够进一步与武清、廊坊深化合作，区域规划对接将加强，产业转移力度将加大。同时，新北京市政府临近廊坊的燕郊和大厂，未来可能纳入新北京一体化发展。
北京市政府东迁对京津冀一体化有破口效应。预计近日《京津冀协同发展规划纲要》发布，市场对京津冀一体化的期待将重新升温。
链接：
京津冀两大风口
本刊特约作者
陈聪/文
京津冀VS前海
进一步认识京津冀一体化，最好就要和其他区域发展规划比较。由于都是一线城市，可以拿深圳前海新区建设和京津冀一体化来比较，两者存在重大区别。
第一，城市中心的迁移VS非核心职能的疏散。深圳前海新区建设，伴随的是深圳城市中心一路向西。京津冀一体化并不是为了淡化北京的首都核心职能，也不是为了将北京的核心功能（全国政治中心，文化中心，国际交往中心和科技创新中心）外迁，而是将一部分非核心职能迁到北京郊区，河北和天津。深圳前海新区的定位，是未来城市核心。京津冀一体化不会形成一个“新核心”，只会强化原有的核心。
第二，旧城区相对后进VS老城区焕发新生。2014年，罗湖区的地方公共财政收入比2008年时增长了92.3%，而南山区则增长了241.1%。整个深圳的公共资源、核心产业、城市职能机关均不断波浪式向西迁移。在此情况之下，罗湖区出现了相对意义的后进。所以在深圳，不能强调老城区核心物业的稀缺性。广州城市核心区从越秀到天河北，再从天河北到珠江新城，也是一种城市核心区域迁移的例子。北京的情况则不同。突出首都核心功能，进一步强化核心区域的吸引力。未来北京的核心城区不会相对后进，而有可能规划更合理，环境更优美，产业更高端。
第三，既有城市群升级VS超级都市群建设。京津冀一体化不同于前海新区建设，也不同于上海自贸区建设、珠海横琴新区建设、关键还在于其以超级大都市北京为核心点，积极建设超级都市群。珠三角本来就是产业布局合理、分工明确的城市群;北京附近并没有这样的城市群。北京和天津，在历史上一直是作为孤立大都市存在的，张家口、廊坊、承德、保定等区域，距离北京虽然很近，但却并没有形成和北京的良性互动。因此，京津冀一体化是一个更加宏大的区域战略规划。
两点机遇
机遇之一：北京核心城区存量资源增值。
中国的一线城市，旧有核心区域功能不断优化和强化的，只有北京。上海开发浦东新区，深圳城市重心西移，广州城市重心东移——目前只有北京1980 年前的核心区域依旧保有核心地位。当然，这也使得整个北京核心城区难有新增建设用地，整个区域规划很难大调整，不动产供给捉襟见肘。
展望未来，相信首都核心功能并不会外迁，只会强化。北京最优秀的小学、中学，仍然会云集在西城、海淀等核心片区（只不过近郊的学校质量也会有所提升）;中关村、上地一带仍将是整个中国最重要的科技创新中心;全中国最好的医疗卫生资源仍将遍布核心城区。核心城区对外来人口的吸引力并不会下降，核心城区的环境甚至会有所改善，当然生活成本会有所提升。
因此，从中长期而言，北京核心区域存量物业的保值增值性，可能要好于其他一线城市，当然也好于中国其他城市。
全国人口出生率维持低位，北京新出生的常住人口不断创下1979年以来的新高。这已经说明了北京对外来人口的吸引力。未来北京不同功能片区对外来人口的吸引力在结构上会有分化（核心城区吸引科技创新人才，金融人才等，远郊区吸引配套服务机构，服务性就业等）。建议投资者高度重视核心城区的资源重估机会。
机遇之二：低起点区域跨越式发展的机会。
此次京津冀一体化，绝不只是北京自身的发展。河北的廊坊、张家口、保定、承德、唐山等地，都将不同程度受益于和北京产业协同。
河北起点低，生产要素价格便宜，这既是历史上河北的遗憾，却也是当前河北实现跨越式发展的机遇。以房地产开发而言，在环北京区域以较为合理的价格获取土地储备并不困难。开发企业需要解决好销售问题。如果能够吸引大量北京外溢的需求买房，则有可能享受“供应和成本像三线，需求和定价像一线”的独特盈利模式。
以产业园区建设和土地一级开发而言，由于河北发展相对缓慢，上市公司才有可能和公共部门订立对股东更为有利的合作协议。更重要的是，在河北无论是做房地产，产业园区开发还是其他业务，只需要担心需求广度问题，不需要担心成本上升问题（土地等资源并不像北京一样大涨）。而需求广度，正是京津冀一体化所解决的问题。因此，聚焦北京的发展商往往不需要太强的经营能力，但发展可持续性有疑问;聚焦河北的发展商需要很强的经营能力，但发展可持续性强。
如果上述消息属实，则意味着经过一年多的反复研究论证，京津冀国家战略的顶层设计已经初步完成，京津冀一体化的战役即将打响。而作为破题的关键和起点，北京的通州最具备区位优势和建设基础，把通州打造成北京副中心将成为京津冀的首要战役。
国泰君安证券预计，北京市政府东迁通州将落地，2015年动工，2017年完成整体搬迁。以此突破，京津冀一体化提速。
通州新城：北京城市副中心，肩负双重使命
京津冀一体化是新时期国家战略重点之一。作为京津冀一体化的重要一环，通州将迎来发展的春天。
2014年4月，北京市政府首次明确了通州首都副中心的发展定位，表示将在2020年之前，集中力量将通州打造为国际一流的现代化新城。北京市政府东迁是通州成为首都副中心的重要一跃，有望引爆通州的大发展。
通州的发展，首先具有的是优越的区位优势。通州区位于北京市东南部，和天津市武清区、河北省廊坊市交界。通州距天安门广场20公里，紧邻北京中央商务区（CBD），北距首都机场10公里，距离北京二机场40公里，东距天津塘沽港100公里，素有“一京二卫三通州”之称，地处京津冀交界的地方，地理位置十分优越。
如果我们将通州的地理位置放大了看，通州正处于环渤海经济圈的核心枢纽位置。它距离天津市110公里、唐山市150公里、保定市180公里、秦皇岛市250公里，与这些重要城市的车程都在3个小时以内，与一些邻近省份的大城市如沈阳和济南等也在6个小时车程以内。通州与天津和河北交界，在未来的京津冀一体化大格局中处于桥头堡的地位。
通州副中心一共四次被提出终于定调（表1）。北京市委书记郭金龙在2014年4月4日在通州区调研时明确表示，“通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡的位置。”通州将在京津冀协同发展上担起自身发展和协同发展的双重责任。通州新城的发展定位为“北京发展新磁极、首都功能新载体”。“新磁极”体现了通州是全北京相对于城市中心区之外，最重要的要素集聚地，“功能新载体”意味着既要注重中心城区功能疏解，又要建设和完善体现世界城市水平的新城市功能。
在北京市第十一次党代会上，北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”。近期，北京市市长王安顺在通州区调研时指出，要举全市之力推动北京城市副中心建设，通州区要积极融入首都发展大局，在落实首都城市战略定位上担起承接与疏解的双重使命，在构建“高精尖”经济结构上担起产业发展和城市发展的双重责任，在京津冀协同发展上担起自身发展和协同发展的双重责任，努力为建设国际一流和谐宜居之都多做贡献。
承接与疏解的双重责任：深入贯彻京津冀一体化产业规划方案，在产业结构调整中发挥桥梁作用。
产业发展和城市发展的双重责任：全面优化投资环境，促进产业和城市深度融合，协调发展。
自身发展和协同发展的双重责任：合理定位城市功能，促进区域合作协调发展。
通州未来发展将迎来突破
京津冀协同发展正启动从顶层设计到推进实施的第二波，通州也将不例外。关于通州的规划已经几经修改，较为成熟，未来重在落实，北京市政府东迁将成为一个标志性事件。我们预计未来的通州发展将在以下几大领域率先突破。
通州区是京津冀发展的重要战略节点，是京津冀发展的战略腹地。《京津冀协同发展规划》的顶层设计方案即将出台，京津冀的顶层设计必将对通州未来的规划和发展有重大影响。
按照未来的规划，中央首都特区在二环内，北京新城在通州。通州区的规划已经相当明确，就是“一核五区三带四组团” （表2）。下一步通州的推进工作重点是集中力量，加快一核五区的建设，重点谋划以一核五区为重点的各项工作。
交通问题是制约京津冀协同发展的瓶颈，也是政策率先推动的重点。2014年2月，国家主席习近平就推进京津冀协同发展提出“把交通一体化作为先行领域”，目前，国家部委、省市政府以及各省的交通运输管理部门正形成推进京津冀交通一体化机制。通州也不例外，因此，交通依然是通州发展未来着力的重点。
通州境内已经拥有密度较高的公路路网、轨道交通以及重要的铁路大动脉。截至2014年底，通州已经初步形成“九横十纵”的对外联络通道，包含京通快速路和广渠路两条快速路，京哈高速、京沈高速、京津高速、六环路、京秦高速、密涿高速共6条高速公路。
未来，通州新城内一共规划8条轨道交通，包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5线，通州轨道交通的密度将超过中心城区。
此外，通州还将规划3个交通枢纽、3条大容量快速公交和1条准快速有轨电车。
作为北京的城市副中心，未来的通州将经历产业功能的大换血。北京市政府给通州未来的产业定位是：坚持总部经济路线，着力引入汽车零部件、精密设备等高端装备制造企业，加快发展文化创意特色产业，大力发展现代物流和生产性服务业，积极培育环保新能源、生物医药和新一代信息技术产业，形成“以高端制造业为重点支柱、现代服务业为有力支撑、新兴产业为战略引擎”的产业发展格局。这从一核五区的规划中看得非常明显。
因此，未来的通州一方面将承接北京市主城区的功能和产业进驻，并发展未来规划的高端制造和现代服务业;另一方面又向周边的河北廊坊和天津武清转移目前有但未来不会重点发展的产业。这将是京津冀一体化协同发展的重要组成部分。
此外，为了全力打造副中心，通州未来在医疗教育上将下大功夫，提高通州的吸引力。
医疗方面，值得关注的是北京国际医疗服务区。它作为首都城市副中心建设的“一核五区”之一，是经国内外知名专家反复论证并由国际一流机构规划设计的集“医、教、研、养、康”为一体的高端医疗服务园区，也是国家卫生部推进医药卫生体制改革、探索社会办医新模式的重要基地，发展优势明显。另外，通州还在建5个新医院。每个医院的体量在10万平方米左右，配备800至1000张床位。 在教育方面，通州一直以来被大家认为是教育资源薄弱，重要原因就是与昌平等郊县相比，没有像样的大学，也没有在全市有名气的中小学，这一点在未来将有很大改变。未来几年通州区将引入5所示范高中入驻，具体是人大附中东校区、首师大附中通州校区、北京景山学校通州校区、北京二中通州校区、北京五中通州校区。另外，未来几年将新建改扩建20多所中小学，新增学位4万余个。中国人民大学也将在未来几年在通州建立校区，2016年开始使用。
通州发展，谁将受益？
北京市政府东迁通州首先将明显有利于通州当地的发展，另外，作为京津冀一体化的桥头堡，通州的发展在微观上和宏观上对京津冀一体化都有很大的影响。北京市政府东迁将为京津冀一体化提速。
北京市政府东迁通州必然需要兴建相关的办公场所以及住宅，这将直接与当地的房地产相关;交运基建也不会缺席，建材相关的需求也将上升。另外，随着政府东迁的落实，市场将提升对通州其他规划落地的期待，参照通州未来的规划，与之相关的文化产业、医疗、教育和环保等也将受益。
房地产：未来的通州新城将有翻天覆地的变化，房地产的繁荣不会缺席;
交运基建：轨道交通、地铁、公路等;
建材：交通一体化促进当地建材、钢铁的需求上升;
环保：生态一体化，着力解决三地污染问题;
医疗、教育等公共服务行业：公共服务一体化;
旅游度假：通州新城将打造北京国际旅游度假区核心区，打造成为汇集科技娱乐、餐饮购物、休闲度假等内容的区域。
通州南部和天津武清、河北廊坊均有交界。通州未来能够进一步与武清、廊坊深化合作，区域规划对接将加强，产业转移力度将加大。同时，新北京市政府临近廊坊的燕郊和大厂，未来可能纳入新北京一体化发展。
北京市政府东迁对京津冀一体化有破口效应。预计近日《京津冀协同发展规划纲要》发布，市场对京津冀一体化的期待将重新升温。
链接：
京津冀两大风口
本刊特约作者
陈聪/文
京津冀VS前海
进一步认识京津冀一体化，最好就要和其他区域发展规划比较。由于都是一线城市，可以拿深圳前海新区建设和京津冀一体化来比较，两者存在重大区别。
第一，城市中心的迁移VS非核心职能的疏散。深圳前海新区建设，伴随的是深圳城市中心一路向西。京津冀一体化并不是为了淡化北京的首都核心职能，也不是为了将北京的核心功能（全国政治中心，文化中心，国际交往中心和科技创新中心）外迁，而是将一部分非核心职能迁到北京郊区，河北和天津。深圳前海新区的定位，是未来城市核心。京津冀一体化不会形成一个“新核心”，只会强化原有的核心。
第二，旧城区相对后进VS老城区焕发新生。2014年，罗湖区的地方公共财政收入比2008年时增长了92.3%，而南山区则增长了241.1%。整个深圳的公共资源、核心产业、城市职能机关均不断波浪式向西迁移。在此情况之下，罗湖区出现了相对意义的后进。所以在深圳，不能强调老城区核心物业的稀缺性。广州城市核心区从越秀到天河北，再从天河北到珠江新城，也是一种城市核心区域迁移的例子。北京的情况则不同。突出首都核心功能，进一步强化核心区域的吸引力。未来北京的核心城区不会相对后进，而有可能规划更合理，环境更优美，产业更高端。
第三，既有城市群升级VS超级都市群建设。京津冀一体化不同于前海新区建设，也不同于上海自贸区建设、珠海横琴新区建设、关键还在于其以超级大都市北京为核心点，积极建设超级都市群。珠三角本来就是产业布局合理、分工明确的城市群;北京附近并没有这样的城市群。北京和天津，在历史上一直是作为孤立大都市存在的，张家口、廊坊、承德、保定等区域，距离北京虽然很近，但却并没有形成和北京的良性互动。因此，京津冀一体化是一个更加宏大的区域战略规划。
两点机遇
机遇之一：北京核心城区存量资源增值。
中国的一线城市，旧有核心区域功能不断优化和强化的，只有北京。上海开发浦东新区，深圳城市重心西移，广州城市重心东移——目前只有北京1980 年前的核心区域依旧保有核心地位。当然，这也使得整个北京核心城区难有新增建设用地，整个区域规划很难大调整，不动产供给捉襟见肘。
展望未来，相信首都核心功能并不会外迁，只会强化。北京最优秀的小学、中学，仍然会云集在西城、海淀等核心片区（只不过近郊的学校质量也会有所提升）;中关村、上地一带仍将是整个中国最重要的科技创新中心;全中国最好的医疗卫生资源仍将遍布核心城区。核心城区对外来人口的吸引力并不会下降，核心城区的环境甚至会有所改善，当然生活成本会有所提升。
因此，从中长期而言，北京核心区域存量物业的保值增值性，可能要好于其他一线城市，当然也好于中国其他城市。
全国人口出生率维持低位，北京新出生的常住人口不断创下1979年以来的新高。这已经说明了北京对外来人口的吸引力。未来北京不同功能片区对外来人口的吸引力在结构上会有分化（核心城区吸引科技创新人才，金融人才等，远郊区吸引配套服务机构，服务性就业等）。建议投资者高度重视核心城区的资源重估机会。
机遇之二：低起点区域跨越式发展的机会。
此次京津冀一体化，绝不只是北京自身的发展。河北的廊坊、张家口、保定、承德、唐山等地，都将不同程度受益于和北京产业协同。
河北起点低，生产要素价格便宜，这既是历史上河北的遗憾，却也是当前河北实现跨越式发展的机遇。以房地产开发而言，在环北京区域以较为合理的价格获取土地储备并不困难。开发企业需要解决好销售问题。如果能够吸引大量北京外溢的需求买房，则有可能享受“供应和成本像三线，需求和定价像一线”的独特盈利模式。
以产业园区建设和土地一级开发而言，由于河北发展相对缓慢，上市公司才有可能和公共部门订立对股东更为有利的合作协议。更重要的是，在河北无论是做房地产，产业园区开发还是其他业务，只需要担心需求广度问题，不需要担心成本上升问题（土地等资源并不像北京一样大涨）。而需求广度，正是京津冀一体化所解决的问题。因此，聚焦北京的发展商往往不需要太强的经营能力，但发展可持续性有疑问;聚焦河北的发展商需要很强的经营能力，但发展可持续性强。