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【摘要】从需求角度来看，房价上涨拉动了地价的提高；从供给角度来看，地价上涨推动了房价上涨。房价、地价作为衡量房地产市场健康运行的两个重要指标，两者之间的因果关系是业界人士争论的焦点。论文以2007-2013年唐山市地价与房价的现实状况为基础，分析了房价与地价的关系：即房价上涨并不能完全归于地价上涨，地价的波动也未必会促使房价波动。
【关键词】房价 地价 定量关系 唐山市
2011年，政府颁布了多项政策用以抑制房价的增长过速，保证房地产行业的健康有序增长。
地价作为房价成本构成之一，其与房价之间的相互影响关系，在政府部门、房地产开发商和学术界都存在较大分歧。特别是在2004年全面实行“招拍挂制度”以后，房价与地价的关系就成为各方关注和争论的焦点。针对“谁决定谁，谁起控制作用”这一问题，房地产开发商认为是“招拍挂”的土地供应方式和“紧缩地根”的宏观调控政策抬升了地价，进而抬高了房价。然而，国家土地管理部门则认为是社会供求关系的变化，抬升了房价，导致地价的上涨，是供不应求的结果。可见，厘清房价和地价两者之间的关系，对于维护房地产市场健康持续发展，完善宏观调控政策，促进社会经济和谐稳定，均具有极强的现实意义。
本文通过分析唐山市2007年至2013年土地供应状况、房产市场状况变化、土地供应状况与房地价关系的相关数据，来揭示房价与地价之间的相互关系，为政府制定房地产相关政策及调整宏观调控力度提供依据。
1唐山市土地供应状况分析
1.1土地供应总量
2007年至2013年，唐山市土地供应量成波动上升趋势，见表1。2008年的金融危机在一定程度上制约了城市建设用地供应量，2009年供应量明显减少，居住用地的供应量更是大幅度减少。随着经济逐渐复苏，2010年土地供应量开始大幅攀升，比2009年的供应量增长了200.41%，随着国家加强房地产市场调控措施，2011年开始城市建设用地供应量逐渐回落，连续两年出现负增长，2012年出现新的低点。2013年由于政府大力推进保障性安居房建设，唐山市城市建设用地供应总量出现大幅度增加，全年供应量为1037.7028公顷，比2012年增加了932.62%，从土地供应类型来看，各类用地的供应量较2012年均有大幅度增加，居住用地供应量最大。
1.2土地供应结构
唐山市土地供应主要包括商业、居住、工业以及其它用途。2013年唐山市各类用地的供应量均有所增加，但是土地供应结构有所调整，商业和工业用地增加幅度较大，其中商业用地占到了供地总面积的20.63%，工业用地占到了供地总面积的17.60%。通过对比发现，虽然各类用地供应量均增加，但是土地供应结构发生了变化。
1.3土地供应方式
自2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》施行以来，在土地供应总量大幅提高的前提下，公开出让方式供地的数量也不断增加，但绝大部分都是挂牌出让，土地供应方式单一，土地市场缺乏竞争。唐山市区2007年供应土地48宗，其中33宗地为挂牌出让，占总量的68.75%；2008年供应土地59宗，其中53宗地为挂牌出让，占总量的89.83%；2009年供应土地57宗，其中55宗地为挂牌出让，占总量的96.49%；2010年供应土地111宗，全部都是挂牌出让；2011年供应土地106宗，全部都是挂牌出让；2012年供应土地79宗，其中69宗为挂牌出让，占总量的87.34%；2013年供应土地159宗，全部都是挂牌出让。
2唐山市房产市场状况分析
自从住房制度改革以来，尤其是近几年，随着外县区人口的迁入以及本市居民收入的增长，首套房和改善型住房的需求都得到了释放。与此同时，伴随大量房地产企业的入驻，唐山市房地产的供给能力大大提高。通过市场化运作，供求作用机制正在对于唐山市房地产行业产生深远的影响。通过利润激励与行业竞争，以及伴随需求变化的每一次市场供给数量和质量的调整，都在一定程度上优化了住宅资源，实现最优配置。从表4可以看出，唐山市区的房价经过2008年的低迷期，随着2009年的经济复苏，商品房价格持续上涨，由于国家加强房地产市场调控措施，2011年房价有所回落。由于2009-2011年持续大量地供地，2013年开始形成强大的有效的房地产供给，新楼盘遍地开花，仅2012年在建商品住宅建筑面积达到545万平方米，而前四年的年平均销售量也仅为146万平方米。
3唐山市地价与房价的变化趋势分析
在学术界，专家和学者更多的是关注房价上涨背后的原因，研究房价与地价之间的相互关系，归结起来有两点比较突出。其中，一种观点认为土地采用招拍挂制度出让是促进地价增长的主要原因，认为地价推动了房价的上涨；另外一种观点则认为需求旺盛导致房价上涨，从而导致了地价增长。从表5中我们可以发现，唐山市的地价与房价走势基本上呈现一致性，但是地价的变动幅度较房价而言，要缓和得多，在2011年到2013年这段期间表现尤为明显。这说明地价不是推动房价走高的主要原因。从地价与房价的增长率的变化趋势（图1）上来看，唐山市房价的增长率远高于地价的增长率，再次说明，唐山市的高房价并不是由于地价上涨引起的，但是两者之间有着内在的联系。
4唐山市土地供应状况与房地价的关系分析
4.1土地供应量与房地价的关系
从表1可以看出，唐山市土地供应量受经济和政策导向的影响显著，由于2008年的金融危机，造成房地产市场低迷，2009年土地供应量明显减少，随着经济复苏，2010年土地供应量大幅增加，2011、2012年受国家对房地产市场调控政策影响，土地供应量随之缩小，再看表5，房价在2008年金融危机时就已经回落，地价没有回落但增长率仅为0.75%，2009年房价大幅回升，地价虽然也在上涨，但其增长率远远低于房价增长率。由此可见，唐山市房价与地价的变化方向趋于一致，但是地价变化幅度小于房价变化幅度。土地供应量的变化滞后于房价和地价的变化。 4.2土地供应结构对房地产市场的影响
从表2可以看出，唐山市土地供应结构逐年优化，工业用地比重自2007年以来逐步平稳下调，2013年比重虽有所提高，但是工业用地一般都集中分布在工业园区。以基础设施用地为主的其他用地比重逐年提高，基础设施用地的增加，使得城市的生活配套更加完善，居民的生活更加方便；同时，也使得房地产开发项目的整体价值得到了提升，促进了房地产市场的发展。
4.3土地供应方式与房地价的关系
从表3可以看出，近几年来，唐山市土地供应几乎全部都是挂牌方式出让，土地供应方式十分单一。虽然这是“三年大变样”为加快城市开发建设、拆迁改造等项目，引入知名品牌的房地产开发企业所进行的扶持政策，但无法回避的是，这种单一的供应方式造成了土地市场缺乏竞争性，不能形成开放、自由竞争的市场，使得地价增长幅度不大。从图1可以看出，房价的增长并没有受到地价增长幅度缓慢的影响，涨幅明显高于地价。
5结论
5.1由于土地成本是房地产开发中的一项重要成本，而随着国家土地出让管理的规范，土地一级市场价格确实有所上升，因此很多人将地价归为其中的一个重要原因。分析表明，唐山市地价始终不成为房价的原因，而房价却是地价的原因，将房价过高归咎于地价过高，并进而反对近年来国家规范土地管理等相关政策措施的观点，显然是站不住脚的。
5.2房价是房地产市场同期供求关系和前一期地价共同作用的结果。在房地产开发过程中，开发商取得土地使用权是第一步，接着再进行房屋开发和经营，即先形成地价，经过一个建设周期形成房地产成本价格。成本价格加上当期市场的房地产、土地供求关系，最后形成房地产交易价格。同时，地价是土地市场供求关系和前一期房价共同作用的结果，当房价对地价有显著影响时，说明前期房地产价格的不断升高导致了开发商对土地需求的不断增加，在土地供给几乎不变的前提下，地价的升高成为必然。
参考文献
[1]江晶，陈 英，刘慧娟.新政策影响下的房价与地价关系研究——以兰州市为例[J].长春理工大学学报（社会科学版），2012（10）。
[2]江飞涛，陈伟刚，黄健柏.对我国房价与地价相互关系的再检验[J].预测，2007（2）：1-7.
[3]陈晓川，杨海艳 福州房价与地价关系的实证研究[J].山西农业大学学报，2014（13）.
[4]张文新，蒋立红. 国外地价与房价关系及其启示[J].中国土地科学，2004.
[5]陈会广，刘忠原.普通住宅房价与地价因果关系的检验及其政策含义[J].产经评论，2011（1）：57-64.
[6]陈晓川，杨海艳.我国房价与地价关系的实证分析[J].武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2013，35（3）：440-443.
[7]朱道林，董玛力.地价和房价的经济学分析[J].中国土地，2005（7）：20-21.
【关键词】房价 地价 定量关系 唐山市
2011年，政府颁布了多项政策用以抑制房价的增长过速，保证房地产行业的健康有序增长。
地价作为房价成本构成之一，其与房价之间的相互影响关系，在政府部门、房地产开发商和学术界都存在较大分歧。特别是在2004年全面实行“招拍挂制度”以后，房价与地价的关系就成为各方关注和争论的焦点。针对“谁决定谁，谁起控制作用”这一问题，房地产开发商认为是“招拍挂”的土地供应方式和“紧缩地根”的宏观调控政策抬升了地价，进而抬高了房价。然而，国家土地管理部门则认为是社会供求关系的变化，抬升了房价，导致地价的上涨，是供不应求的结果。可见，厘清房价和地价两者之间的关系，对于维护房地产市场健康持续发展，完善宏观调控政策，促进社会经济和谐稳定，均具有极强的现实意义。
本文通过分析唐山市2007年至2013年土地供应状况、房产市场状况变化、土地供应状况与房地价关系的相关数据，来揭示房价与地价之间的相互关系，为政府制定房地产相关政策及调整宏观调控力度提供依据。
1唐山市土地供应状况分析
1.1土地供应总量
2007年至2013年，唐山市土地供应量成波动上升趋势，见表1。2008年的金融危机在一定程度上制约了城市建设用地供应量，2009年供应量明显减少，居住用地的供应量更是大幅度减少。随着经济逐渐复苏，2010年土地供应量开始大幅攀升，比2009年的供应量增长了200.41%，随着国家加强房地产市场调控措施，2011年开始城市建设用地供应量逐渐回落，连续两年出现负增长，2012年出现新的低点。2013年由于政府大力推进保障性安居房建设，唐山市城市建设用地供应总量出现大幅度增加，全年供应量为1037.7028公顷，比2012年增加了932.62%，从土地供应类型来看，各类用地的供应量较2012年均有大幅度增加，居住用地供应量最大。
1.2土地供应结构
唐山市土地供应主要包括商业、居住、工业以及其它用途。2013年唐山市各类用地的供应量均有所增加，但是土地供应结构有所调整，商业和工业用地增加幅度较大，其中商业用地占到了供地总面积的20.63%，工业用地占到了供地总面积的17.60%。通过对比发现，虽然各类用地供应量均增加，但是土地供应结构发生了变化。
1.3土地供应方式
自2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》施行以来，在土地供应总量大幅提高的前提下，公开出让方式供地的数量也不断增加，但绝大部分都是挂牌出让，土地供应方式单一，土地市场缺乏竞争。唐山市区2007年供应土地48宗，其中33宗地为挂牌出让，占总量的68.75%；2008年供应土地59宗，其中53宗地为挂牌出让，占总量的89.83%；2009年供应土地57宗，其中55宗地为挂牌出让，占总量的96.49%；2010年供应土地111宗，全部都是挂牌出让；2011年供应土地106宗，全部都是挂牌出让；2012年供应土地79宗，其中69宗为挂牌出让，占总量的87.34%；2013年供应土地159宗，全部都是挂牌出让。
2唐山市房产市场状况分析
自从住房制度改革以来，尤其是近几年，随着外县区人口的迁入以及本市居民收入的增长，首套房和改善型住房的需求都得到了释放。与此同时，伴随大量房地产企业的入驻，唐山市房地产的供给能力大大提高。通过市场化运作，供求作用机制正在对于唐山市房地产行业产生深远的影响。通过利润激励与行业竞争，以及伴随需求变化的每一次市场供给数量和质量的调整，都在一定程度上优化了住宅资源，实现最优配置。从表4可以看出，唐山市区的房价经过2008年的低迷期，随着2009年的经济复苏，商品房价格持续上涨，由于国家加强房地产市场调控措施，2011年房价有所回落。由于2009-2011年持续大量地供地，2013年开始形成强大的有效的房地产供给，新楼盘遍地开花，仅2012年在建商品住宅建筑面积达到545万平方米，而前四年的年平均销售量也仅为146万平方米。
3唐山市地价与房价的变化趋势分析
在学术界，专家和学者更多的是关注房价上涨背后的原因，研究房价与地价之间的相互关系，归结起来有两点比较突出。其中，一种观点认为土地采用招拍挂制度出让是促进地价增长的主要原因，认为地价推动了房价的上涨；另外一种观点则认为需求旺盛导致房价上涨，从而导致了地价增长。从表5中我们可以发现，唐山市的地价与房价走势基本上呈现一致性，但是地价的变动幅度较房价而言，要缓和得多，在2011年到2013年这段期间表现尤为明显。这说明地价不是推动房价走高的主要原因。从地价与房价的增长率的变化趋势（图1）上来看，唐山市房价的增长率远高于地价的增长率，再次说明，唐山市的高房价并不是由于地价上涨引起的，但是两者之间有着内在的联系。
4唐山市土地供应状况与房地价的关系分析
4.1土地供应量与房地价的关系
从表1可以看出，唐山市土地供应量受经济和政策导向的影响显著，由于2008年的金融危机，造成房地产市场低迷，2009年土地供应量明显减少，随着经济复苏，2010年土地供应量大幅增加，2011、2012年受国家对房地产市场调控政策影响，土地供应量随之缩小，再看表5，房价在2008年金融危机时就已经回落，地价没有回落但增长率仅为0.75%，2009年房价大幅回升，地价虽然也在上涨，但其增长率远远低于房价增长率。由此可见，唐山市房价与地价的变化方向趋于一致，但是地价变化幅度小于房价变化幅度。土地供应量的变化滞后于房价和地价的变化。 4.2土地供应结构对房地产市场的影响
从表2可以看出，唐山市土地供应结构逐年优化，工业用地比重自2007年以来逐步平稳下调，2013年比重虽有所提高，但是工业用地一般都集中分布在工业园区。以基础设施用地为主的其他用地比重逐年提高，基础设施用地的增加，使得城市的生活配套更加完善，居民的生活更加方便；同时，也使得房地产开发项目的整体价值得到了提升，促进了房地产市场的发展。
4.3土地供应方式与房地价的关系
从表3可以看出，近几年来，唐山市土地供应几乎全部都是挂牌方式出让，土地供应方式十分单一。虽然这是“三年大变样”为加快城市开发建设、拆迁改造等项目，引入知名品牌的房地产开发企业所进行的扶持政策，但无法回避的是，这种单一的供应方式造成了土地市场缺乏竞争性，不能形成开放、自由竞争的市场，使得地价增长幅度不大。从图1可以看出，房价的增长并没有受到地价增长幅度缓慢的影响，涨幅明显高于地价。
5结论
5.1由于土地成本是房地产开发中的一项重要成本，而随着国家土地出让管理的规范，土地一级市场价格确实有所上升，因此很多人将地价归为其中的一个重要原因。分析表明，唐山市地价始终不成为房价的原因，而房价却是地价的原因，将房价过高归咎于地价过高，并进而反对近年来国家规范土地管理等相关政策措施的观点，显然是站不住脚的。
5.2房价是房地产市场同期供求关系和前一期地价共同作用的结果。在房地产开发过程中，开发商取得土地使用权是第一步，接着再进行房屋开发和经营，即先形成地价，经过一个建设周期形成房地产成本价格。成本价格加上当期市场的房地产、土地供求关系，最后形成房地产交易价格。同时，地价是土地市场供求关系和前一期房价共同作用的结果，当房价对地价有显著影响时，说明前期房地产价格的不断升高导致了开发商对土地需求的不断增加，在土地供给几乎不变的前提下，地价的升高成为必然。
参考文献
[1]江晶，陈 英，刘慧娟.新政策影响下的房价与地价关系研究——以兰州市为例[J].长春理工大学学报（社会科学版），2012（10）。
[2]江飞涛，陈伟刚，黄健柏.对我国房价与地价相互关系的再检验[J].预测，2007（2）：1-7.
[3]陈晓川，杨海艳 福州房价与地价关系的实证研究[J].山西农业大学学报，2014（13）.
[4]张文新，蒋立红. 国外地价与房价关系及其启示[J].中国土地科学，2004.
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[7]朱道林，董玛力.地价和房价的经济学分析[J].中国土地，2005（7）：20-21.