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摘要近年来，随着我国房价的不断上涨，房价已经成为人人关注的焦点问题，针对房价上涨过快的问题，国家近两年出台了一系列房地产新政。本文从影响房价的需求和供给两个方面着手，全面分析了我国房价上涨过快的影响因素，最后针对房价上涨的问题提出了合理性的建议，以期对现实问题有所帮助。
关键词房价 供给 需求 影响因素
中图分类号：F830文献标识码：A
一、引言
1998年，我国实行住房制度改革，政府提出把住房建设作为国民经济新的增长点，停止了福利分房制度，住房分配体制由实物分配转向货币化分配，这使得房地产业逐渐活跃起来，并逐渐成为国民经济的支柱性产业。近年来，房地产业的迅猛发展增加了居民的消费支出，扩大了内需，并带动了相关产业的发展，为拉动GDP的增长做出了突出贡献。但是房价也是节节逼升，甚至出现房地产泡沫的迹象，住房价格增长率已远远超过人均收入增长率。社科院经济蓝皮书称，房价太高，全国有85%的中国居民买不起房。毫无疑问，房价过高已经威胁到国计民生，严重损害了普通老百姓的切身利益，所以，理順住房价格的影响因素对于房地产市场的稳定发展具有重要的理论意义和实践意义。
二、影响因素
影响房价上涨的因素有很多，但归根结底可以分为需求和供给两个方面。
（一）需求拉动房价上涨。
1、人均可支配收入增加。
人均可支配收入的增加增强居民的住房购买力，增加消费者对住房的需求，从而拉动住房价格的上涨。我国自古有“居者有其屋”的传统思想，近年来，居民人均收入水平年增长率都超过了10%，中等收入水平的人群比例逐渐上升，他们的基本温饱问题已经得到满足，收入增加会用于提高居住水平，对住房的边际消费倾向要高于低收入者和高收入者，所以住房的需求会增加，这会引起房价的上涨。
2、人口因素拉动房价。
人口因素是影响房价的重要影响因素之一，总的来说，人口越多，对住房的需求量越大，房价也会越高。人口因素对房价的影响又可以细分为：城镇人口数量、人口年龄结构、家庭规模大小等。城镇人口的多少直接决定了相对应的住房需求。随着农村人口不断向城镇迁移，城镇人口数量大大增加，这直接导致对住房的需求加大，从而拉动房价上涨。而人口中未婚人群对住房的需求最大，年龄在25至35岁的人口比重对住房需求有举足轻重的影响。由于我国计划生育的成功实施，近年来家庭规模趋向于小型化，购房的家庭中2至3人的居多，这也使我国的住房需求增加。
3、城镇化进程加速。
中国社会科学院去年7月29日发布的《2010年城市蓝皮书》指出，我国城镇化率达46.6%，城镇化规模居世界第一。国外曾有研究表明，当一个国家城镇化水平高于30%时，城镇化进程会进入一个高速发展阶段；当达到60%以后，城镇化进程会缓慢以平稳的速度发展。近年来，城镇化地域规模继续扩大，推动了住房真实需求的明显增长。随着金融危机后经济形势的不断好转，中西部地区的住房需求保持较为旺盛的态势，而东部地区的住房需求也得以恢复，这导致了大中城市的房价的上涨。
4、住房贷款的可得性。
住房消费是一项价格很高的耐用消费品，绝大多数还是依靠银行住房抵押贷款来购买。所以，利率与住房价格有很密切的关系，如果贷款利率较低，消费者的购房成本会在一定程度上减少，这会刺激消费者贷款买房，增加对住房的需求，从而抬升房价，这表明贷款利率与房价基本成负相关。而存款利率与房价的关系要分为替代效应和收入效应两个方面来讨论，先看收入效应，当存款利率提高，我国居民的财富通过储蓄而有所增加，这会增加消费者对住房的购买力，从而增加住房需求；再看替代效应，存款利率提高，会增加储蓄，减少对住房的投资投机需求，导致住房需求的减少，所以存款利率与房价的关系要看收入效应和替代效应的大小。
5、消费者预期拉动房价。
预期是基于未来房价的不确定性，消费者利用各种可以获得的信息对房价走势做出判断，从而决定是否买卖住房。预期具有自我实现的功能，如果消费者预期房价会上涨，就会利用自有资金或住房贷款进行投资性的购房，增加了对住房的需求，从而抬升了房价，最终达到了他们的预期。
(二)供给推动房价上涨。
房地产价格主要包括土地价格、建筑成本、各项税费和开发商利润等，本文主要从房地产成本影响住房供给方面来看房价上涨。
1、土地价格上涨。
地价是房价的核心成本，由此决定了地价上涨是推升房价上涨的主要动力。房价与地价二者呈现较大的相关性，如果土地价格上升，房地产商的成本会增加，利润减少，他们会减少住房的供应量，从而推动了房价的上涨。因为土地的供给是固定不变的，它会随着新增住房的增加而不断减少，所以，土地具有稀缺性，政府为了防止对土地的过度开发就必须提高土地价格，这就增加了房地产商建造住房的成本。
2、建安成本上涨。
建安成本在房地产开发成本中是属于比较稳定的，并呈逐年递减的趋势。因为我国的房地产市场属于寡头垄断市场，所以，如果建安成本增加，房地产商的利润减少，在需求旺盛的情况下他们会提高房价，在需求不足时，房价不会因此而上涨。而我国目前的住房供需现状是供不应求，所以，建安成本对房价有一定的影响，两者基本成正相关的趋势。
3、各种税费上涨。
房地产开发商的各种税费也是房地产成本的一部分，主要包括营业税、城建税、房产税、土地增值税和印花税等，由国家的税收政策决定，是宏观调控的一种手段。如果国家为抑制房地产过热而增加房地产商的税费，开发商的开发成本增加，利润降低，可能会减少商品房的供应量，更大的可能是最终把这些税费转嫁到消费者身上，从而引起房价的上涨。2007年新开征了土地增值税，这使得商品房价格上升，增加了市民负担。
4、供给结构不合理。
我国房地产业一直存在商品房供给结构不合理的问题，主要表现为高档次住房偏多而经济适用房和廉租房太少。这主要是因为高档住房能为房地产商带来更高的利润，而且地方政府对土地收入的依赖性是有目共睹的，政府对房地产商提供的中低档住房的土地较少，所以高档住房偏多是地方政府和房地产商逐利的结果，使低档住房的有效供给不足，这种供给结构的不合理加剧了住房的供需矛盾，造成房价上涨。
三、措施
鉴于房地产市场过热的现象，政府应当采取一定调控措施稳定房价，可以从以下几个方面改善房地产市场过热的现象：
(一)改革税制，开征物业税，有效抑制投资投机性购房。
由于我国房地产持有环节的赋税较轻导致很多地产商囤积土地和房产，造成土地闲置和房屋空置现象，而房地产流转环节的税负较重使得二手房市场的供给不足。在流转环节，房屋租赁的税负很重，应该调整租房的税负，减少租房成本，达到活跃房屋租赁市场的目的。在持有环节，政府应开征物业税，物业税属于不容易被转嫁的直接税，会直接增加房产持有者的税负，迫使持有者将房产转入流通领域，有助于增加住房的有效供给，有利于抑制房价的上涨。
（二）收紧信贷政策，实行贷款利率差别化。
房地产领域的银行贷款包括土地储备贷款、开发商贷款以及个人住房抵押贷款三个方面。国内贷款主要来自银行贷款，控制信贷规模对于抑制投资性需求有重要作用。银行业可以推出差别化贷款利率，对购房面积小于90平米的中低收入者采取低利率，而对购买大面积住房尤其是二套房或以上的高收入人群采取高贷款利率。这样可以有效抑制投资和投机性住房需求。
（三）改善住房供给结构，加大廉租房、经济适用房建设。
当前房价过热的一个很重要原因就是住房的供给结构不合理，中低档住房供给太少，地产商受利润驱使倾向于建设高档住宅区和别墅。政府应该严格控制户型面积，可以颁布强制性的行政法令，具体限制地产商建设高档住房必须低于什么比例。尤其是要切实贯彻廉租房的建设，这样才能解决城市中低经济收入家庭的住房困难。廉租房以出租为主，它有社会公共福利和住房保障的性质。各级政府应出台严格的审批监管制度，防止出现高收入者投机倒卖的现象。□
（作者：王慧，南京财经大学金融学硕士研究生，研究方向：金融学；陆洋，南京财经大学金融学硕士研究生）
参考文献：
[1]崔健华.房地产经济论.经济科学出版社，2003.
[2]鞠方，欧阳立鹏.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究.财经理论与实践，2008，29(4).
[3]李舟.90年代以来房地产宏观政策调控分析.硕士，西南财经大学，2006.
[4]平新桥.房地产价格影响因素分析.中国房地产金融，2005，09
[5]史小今.当前房地产市场中存在的问题及其对策.理论前沿，2007，11.
关键词房价 供给 需求 影响因素
中图分类号：F830文献标识码：A
一、引言
1998年，我国实行住房制度改革，政府提出把住房建设作为国民经济新的增长点，停止了福利分房制度，住房分配体制由实物分配转向货币化分配，这使得房地产业逐渐活跃起来，并逐渐成为国民经济的支柱性产业。近年来，房地产业的迅猛发展增加了居民的消费支出，扩大了内需，并带动了相关产业的发展，为拉动GDP的增长做出了突出贡献。但是房价也是节节逼升，甚至出现房地产泡沫的迹象，住房价格增长率已远远超过人均收入增长率。社科院经济蓝皮书称，房价太高，全国有85%的中国居民买不起房。毫无疑问，房价过高已经威胁到国计民生，严重损害了普通老百姓的切身利益，所以，理順住房价格的影响因素对于房地产市场的稳定发展具有重要的理论意义和实践意义。
二、影响因素
影响房价上涨的因素有很多，但归根结底可以分为需求和供给两个方面。
（一）需求拉动房价上涨。
1、人均可支配收入增加。
人均可支配收入的增加增强居民的住房购买力，增加消费者对住房的需求，从而拉动住房价格的上涨。我国自古有“居者有其屋”的传统思想，近年来，居民人均收入水平年增长率都超过了10%，中等收入水平的人群比例逐渐上升，他们的基本温饱问题已经得到满足，收入增加会用于提高居住水平，对住房的边际消费倾向要高于低收入者和高收入者，所以住房的需求会增加，这会引起房价的上涨。
2、人口因素拉动房价。
人口因素是影响房价的重要影响因素之一，总的来说，人口越多，对住房的需求量越大，房价也会越高。人口因素对房价的影响又可以细分为：城镇人口数量、人口年龄结构、家庭规模大小等。城镇人口的多少直接决定了相对应的住房需求。随着农村人口不断向城镇迁移，城镇人口数量大大增加，这直接导致对住房的需求加大，从而拉动房价上涨。而人口中未婚人群对住房的需求最大，年龄在25至35岁的人口比重对住房需求有举足轻重的影响。由于我国计划生育的成功实施，近年来家庭规模趋向于小型化，购房的家庭中2至3人的居多，这也使我国的住房需求增加。
3、城镇化进程加速。
中国社会科学院去年7月29日发布的《2010年城市蓝皮书》指出，我国城镇化率达46.6%，城镇化规模居世界第一。国外曾有研究表明，当一个国家城镇化水平高于30%时，城镇化进程会进入一个高速发展阶段；当达到60%以后，城镇化进程会缓慢以平稳的速度发展。近年来，城镇化地域规模继续扩大，推动了住房真实需求的明显增长。随着金融危机后经济形势的不断好转，中西部地区的住房需求保持较为旺盛的态势，而东部地区的住房需求也得以恢复，这导致了大中城市的房价的上涨。
4、住房贷款的可得性。
住房消费是一项价格很高的耐用消费品，绝大多数还是依靠银行住房抵押贷款来购买。所以，利率与住房价格有很密切的关系，如果贷款利率较低，消费者的购房成本会在一定程度上减少，这会刺激消费者贷款买房，增加对住房的需求，从而抬升房价，这表明贷款利率与房价基本成负相关。而存款利率与房价的关系要分为替代效应和收入效应两个方面来讨论，先看收入效应，当存款利率提高，我国居民的财富通过储蓄而有所增加，这会增加消费者对住房的购买力，从而增加住房需求；再看替代效应，存款利率提高，会增加储蓄，减少对住房的投资投机需求，导致住房需求的减少，所以存款利率与房价的关系要看收入效应和替代效应的大小。
5、消费者预期拉动房价。
预期是基于未来房价的不确定性，消费者利用各种可以获得的信息对房价走势做出判断，从而决定是否买卖住房。预期具有自我实现的功能，如果消费者预期房价会上涨，就会利用自有资金或住房贷款进行投资性的购房，增加了对住房的需求，从而抬升了房价，最终达到了他们的预期。
(二)供给推动房价上涨。
房地产价格主要包括土地价格、建筑成本、各项税费和开发商利润等，本文主要从房地产成本影响住房供给方面来看房价上涨。
1、土地价格上涨。
地价是房价的核心成本，由此决定了地价上涨是推升房价上涨的主要动力。房价与地价二者呈现较大的相关性，如果土地价格上升，房地产商的成本会增加，利润减少，他们会减少住房的供应量，从而推动了房价的上涨。因为土地的供给是固定不变的，它会随着新增住房的增加而不断减少，所以，土地具有稀缺性，政府为了防止对土地的过度开发就必须提高土地价格，这就增加了房地产商建造住房的成本。
2、建安成本上涨。
建安成本在房地产开发成本中是属于比较稳定的，并呈逐年递减的趋势。因为我国的房地产市场属于寡头垄断市场，所以，如果建安成本增加，房地产商的利润减少，在需求旺盛的情况下他们会提高房价，在需求不足时，房价不会因此而上涨。而我国目前的住房供需现状是供不应求，所以，建安成本对房价有一定的影响，两者基本成正相关的趋势。
3、各种税费上涨。
房地产开发商的各种税费也是房地产成本的一部分，主要包括营业税、城建税、房产税、土地增值税和印花税等，由国家的税收政策决定，是宏观调控的一种手段。如果国家为抑制房地产过热而增加房地产商的税费，开发商的开发成本增加，利润降低，可能会减少商品房的供应量，更大的可能是最终把这些税费转嫁到消费者身上，从而引起房价的上涨。2007年新开征了土地增值税，这使得商品房价格上升，增加了市民负担。
4、供给结构不合理。
我国房地产业一直存在商品房供给结构不合理的问题，主要表现为高档次住房偏多而经济适用房和廉租房太少。这主要是因为高档住房能为房地产商带来更高的利润，而且地方政府对土地收入的依赖性是有目共睹的，政府对房地产商提供的中低档住房的土地较少，所以高档住房偏多是地方政府和房地产商逐利的结果，使低档住房的有效供给不足，这种供给结构的不合理加剧了住房的供需矛盾，造成房价上涨。
三、措施
鉴于房地产市场过热的现象，政府应当采取一定调控措施稳定房价，可以从以下几个方面改善房地产市场过热的现象：
(一)改革税制，开征物业税，有效抑制投资投机性购房。
由于我国房地产持有环节的赋税较轻导致很多地产商囤积土地和房产，造成土地闲置和房屋空置现象，而房地产流转环节的税负较重使得二手房市场的供给不足。在流转环节，房屋租赁的税负很重，应该调整租房的税负，减少租房成本，达到活跃房屋租赁市场的目的。在持有环节，政府应开征物业税，物业税属于不容易被转嫁的直接税，会直接增加房产持有者的税负，迫使持有者将房产转入流通领域，有助于增加住房的有效供给，有利于抑制房价的上涨。
（二）收紧信贷政策，实行贷款利率差别化。
房地产领域的银行贷款包括土地储备贷款、开发商贷款以及个人住房抵押贷款三个方面。国内贷款主要来自银行贷款，控制信贷规模对于抑制投资性需求有重要作用。银行业可以推出差别化贷款利率，对购房面积小于90平米的中低收入者采取低利率，而对购买大面积住房尤其是二套房或以上的高收入人群采取高贷款利率。这样可以有效抑制投资和投机性住房需求。
（三）改善住房供给结构，加大廉租房、经济适用房建设。
当前房价过热的一个很重要原因就是住房的供给结构不合理，中低档住房供给太少，地产商受利润驱使倾向于建设高档住宅区和别墅。政府应该严格控制户型面积，可以颁布强制性的行政法令，具体限制地产商建设高档住房必须低于什么比例。尤其是要切实贯彻廉租房的建设，这样才能解决城市中低经济收入家庭的住房困难。廉租房以出租为主，它有社会公共福利和住房保障的性质。各级政府应出台严格的审批监管制度，防止出现高收入者投机倒卖的现象。□
（作者：王慧，南京财经大学金融学硕士研究生，研究方向：金融学；陆洋，南京财经大学金融学硕士研究生）
参考文献：
[1]崔健华.房地产经济论.经济科学出版社，2003.
[2]鞠方，欧阳立鹏.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究.财经理论与实践，2008，29(4).
[3]李舟.90年代以来房地产宏观政策调控分析.硕士，西南财经大学，2006.
[4]平新桥.房地产价格影响因素分析.中国房地产金融，2005，09
[5]史小今.当前房地产市场中存在的问题及其对策.理论前沿，2007，11.