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2012年的楼市又将是调控年。
在这一年里，限购政策会继续执行，保障房建设也会稳步推进，主要的调控政策仍然会对市场产生影响。而更为紧迫的是，在即将过去的一年里，由于买卖双方陷入深度博弈而造成的库存上升局面，面临资金链断裂危险境地的开发商已经逐渐交出了主动权。未来对于它们而言，主要任务在于自救。
在这样的运行态势下，我们初步判断纯粹的住宅投资机会不多，不必在这方面花费心思。不过对于刚需而言，个案机会将会不断出现，尽可把握。商业地产仍将游离在调控之外，与目前相比变化不大，因此投资者可依据未来发展趋势，选择适合投资的物业。
调控将持续发力
房价仍然居高不下的现实，将会促使楼市调控持续发力。
近日，中国社科院发布住房绿皮书《中国住房发展报告》。其中提到，如果我国在“十二五”期间能够合理地控制房价的上涨，使其稳定在现在位置，同时又能实现“十二五”的国民收入翻番的收入目标的话，那么在“十二五”的末期，我国的住房收入比会大幅下降，接近国际公认的4至6倍的合理区间的上限。根据这个结论不难发现，目前我国房价水平偏高。
同时，目前房价租金比仍然处于相当低的水平，无论在北上广等一线城市，还是在南京、杭州、成都等二线城市，房价租金比普遍高达500以上，租金回报率不足2%。这项指标也表明，目前房价仍然处于高位。
根据此前提出的“房价回归合理水平”目标来看，参考房价收入比、房价租金比等指标，该目标目前显然还没有实现。而一旦放松调控，极有可能会导致房价出现报复性反弹，已经取得的调控效果难以巩固。
鉴于此，2012年还是会坚持和完善调控，进一步落实已出台的各项政策，使房价向合理水平回落。临近年底，包括福州、厦门、海口等11个城市“限购令”期限将至，但住建部已经要求地方限购到期延续。这被视为政策持续从严从紧的信号。
对于2012年楼市调控思路，基本上延续原有的政策方向。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授告诉本刊记者，中央政策近期在不同场合强调，楼市调控不放松，可以基本确定，2012年楼市仍将面临调控。尹伯成判断，明年调控的着力点体现在两大方面，其一是以限购政策为主要手段来抑制投机、投资性需求；另一方面则加紧建设保障性住房，保证中低收入人群的住房需求，优化楼市供应结构。
至于在2012年会不会有新的调控政策出台以进一步加大调控力度，专家认为可能性不大。尹伯成表示，现有政策针对性强、打击力度大，只要执行到位，基本可实现调控目标。因此未来要做的是继续落实政策执行不动摇，而非出台新的政策。
不过也有专家提出，随着内外需增速放缓，宏观经济面难言乐观，因此2012年宏观调控可能存在不确定性。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，如果经济形势出现变化，比如下滑，那么不排除调控政策出现微调的可能。哪些方面有可能做出调整？杨红旭给出的解释是信贷政策方面，如此前针对首套房优惠利率的取消、首付比例的提高等，都会有可能恢复，并适当降低首付比例。“正常的刚性需求其实应该得到保护。”尹伯成也如此认为。
个案机会有望出现
调控不会放松，库存去化面临巨大压力，由此而引发的促销现象，将为购房者带来不少个案机会。
2011年12月上旬，北京库存量达到12.6万套，按照目前的去化速度，须21个月才能消化掉；上海库存量达到950万平方米，按照目前的销售速度，也需要18个月的时间。来自易居研究院统计数据表明，截至11月底，全国4个一线城市和4个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。
但实际上，开发商已经没有多少本钱继续扛下去。杨红旭表示，从资金面分析，货币政策有所松动，但政府却强调信贷仍不向房地产松口，未来几个月，房地产信贷环境不会显著改善。开发企业的资金情况继续趋紧，全国房地产开发企业资金来源增幅持续下滑，企业负债率明显超过近几年平均水平。
这意味着，在明年楼市宏观调控政策仍将坚决贯彻的情况下，如果房价不出现实质性下降，便无法刺激潜在的需求出手购房，库存量或将再创新高，库存压力还将进一步增大。面对这样的情况，开发商能采取的也是最有用的“自救”措施，则只有降价促销。因而对于购房者而言，显然存在不少机会。
购房时机何时出现，专家表示要根据政策和价格的变化情况而定，因而无从给出具体的时间节点。尹伯成表示，如果信贷政策开始向首套房松动，而且价格也已经出现一定幅度的回落时，购房者可以考虑出手。“房价如果下降20%左右，我认为可以买了。”他说。
两岸知名不动产评论家蔡为民提醒说，2012年购房者更应坚持理性购房理念。房产具有使用价值，因而价格易涨难跌，但这并非意味着它的价格不会下跌。他建议在调整时期购房，应该具备风险意识，同时尽可能选择保值功能较高的物业。根据他的观察，在楼市调整时期，地铁房、学区房等实际保值功能要好于其他物业。
把握商业地产机会
对于商业地产而言，投资者可以关注其个性化机会。洲联集团·五合智库总经理邹毅在接受本刊记者采访时表示，2012年商业地产投资方向须向体验经济靠拢。所谓体验经济，是继农业经济、工业经济和服务经济阶段之后的第四个人类的经济生活发展阶段，或称为服务经济的延伸。目前包括商业、服务业、餐饮业、娱乐业（如主题公园）等都已与体验经济结缘。
就未来一段时间而言，邹毅表示可以关注特色商业项目、专业类市场以及旅游地产三大块面。对于特色商业项目而言，邹毅认为复合型的项目更有发展潜力，项目功能为多元化，比如商业与文化、旅游结合等。专业市场细分会带来新的机会，因而定位更加准确的细分专业市场，也比较符合产业发展趋势，具有投资机会。而对旅游地产而言，将会成为未来一段时间的热点，但这类项目对开发商的资金、各类资源整合能力要求更强，因而尽可能选择大型开发商的项目进行投资。
写字楼市场也是投资者可以关注的一个方面。邹毅分析指出，目前一线城市写字楼与住宅价格仍存倒挂现象，因此部分品质不错的项目值得关注。但对于二、三线城市的写字楼项目来说，邹毅表示因为目前已经处于供大于求局面，投资风险不小，需要当心。
在这一年里，限购政策会继续执行，保障房建设也会稳步推进，主要的调控政策仍然会对市场产生影响。而更为紧迫的是，在即将过去的一年里，由于买卖双方陷入深度博弈而造成的库存上升局面，面临资金链断裂危险境地的开发商已经逐渐交出了主动权。未来对于它们而言，主要任务在于自救。
在这样的运行态势下，我们初步判断纯粹的住宅投资机会不多，不必在这方面花费心思。不过对于刚需而言，个案机会将会不断出现，尽可把握。商业地产仍将游离在调控之外，与目前相比变化不大，因此投资者可依据未来发展趋势，选择适合投资的物业。
调控将持续发力
房价仍然居高不下的现实，将会促使楼市调控持续发力。
近日，中国社科院发布住房绿皮书《中国住房发展报告》。其中提到，如果我国在“十二五”期间能够合理地控制房价的上涨，使其稳定在现在位置，同时又能实现“十二五”的国民收入翻番的收入目标的话，那么在“十二五”的末期，我国的住房收入比会大幅下降，接近国际公认的4至6倍的合理区间的上限。根据这个结论不难发现，目前我国房价水平偏高。
同时，目前房价租金比仍然处于相当低的水平，无论在北上广等一线城市，还是在南京、杭州、成都等二线城市，房价租金比普遍高达500以上，租金回报率不足2%。这项指标也表明，目前房价仍然处于高位。
根据此前提出的“房价回归合理水平”目标来看，参考房价收入比、房价租金比等指标，该目标目前显然还没有实现。而一旦放松调控，极有可能会导致房价出现报复性反弹，已经取得的调控效果难以巩固。
鉴于此，2012年还是会坚持和完善调控，进一步落实已出台的各项政策，使房价向合理水平回落。临近年底，包括福州、厦门、海口等11个城市“限购令”期限将至，但住建部已经要求地方限购到期延续。这被视为政策持续从严从紧的信号。
对于2012年楼市调控思路，基本上延续原有的政策方向。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授告诉本刊记者，中央政策近期在不同场合强调，楼市调控不放松，可以基本确定，2012年楼市仍将面临调控。尹伯成判断，明年调控的着力点体现在两大方面，其一是以限购政策为主要手段来抑制投机、投资性需求；另一方面则加紧建设保障性住房，保证中低收入人群的住房需求，优化楼市供应结构。
至于在2012年会不会有新的调控政策出台以进一步加大调控力度，专家认为可能性不大。尹伯成表示，现有政策针对性强、打击力度大，只要执行到位，基本可实现调控目标。因此未来要做的是继续落实政策执行不动摇，而非出台新的政策。
不过也有专家提出，随着内外需增速放缓，宏观经济面难言乐观，因此2012年宏观调控可能存在不确定性。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，如果经济形势出现变化，比如下滑，那么不排除调控政策出现微调的可能。哪些方面有可能做出调整？杨红旭给出的解释是信贷政策方面，如此前针对首套房优惠利率的取消、首付比例的提高等，都会有可能恢复，并适当降低首付比例。“正常的刚性需求其实应该得到保护。”尹伯成也如此认为。
个案机会有望出现
调控不会放松，库存去化面临巨大压力，由此而引发的促销现象，将为购房者带来不少个案机会。
2011年12月上旬，北京库存量达到12.6万套，按照目前的去化速度，须21个月才能消化掉；上海库存量达到950万平方米，按照目前的销售速度，也需要18个月的时间。来自易居研究院统计数据表明，截至11月底，全国4个一线城市和4个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。
但实际上，开发商已经没有多少本钱继续扛下去。杨红旭表示，从资金面分析，货币政策有所松动，但政府却强调信贷仍不向房地产松口，未来几个月，房地产信贷环境不会显著改善。开发企业的资金情况继续趋紧，全国房地产开发企业资金来源增幅持续下滑，企业负债率明显超过近几年平均水平。
这意味着，在明年楼市宏观调控政策仍将坚决贯彻的情况下，如果房价不出现实质性下降，便无法刺激潜在的需求出手购房，库存量或将再创新高，库存压力还将进一步增大。面对这样的情况，开发商能采取的也是最有用的“自救”措施，则只有降价促销。因而对于购房者而言，显然存在不少机会。
购房时机何时出现，专家表示要根据政策和价格的变化情况而定，因而无从给出具体的时间节点。尹伯成表示，如果信贷政策开始向首套房松动，而且价格也已经出现一定幅度的回落时，购房者可以考虑出手。“房价如果下降20%左右，我认为可以买了。”他说。
两岸知名不动产评论家蔡为民提醒说，2012年购房者更应坚持理性购房理念。房产具有使用价值，因而价格易涨难跌，但这并非意味着它的价格不会下跌。他建议在调整时期购房，应该具备风险意识，同时尽可能选择保值功能较高的物业。根据他的观察，在楼市调整时期，地铁房、学区房等实际保值功能要好于其他物业。
把握商业地产机会
对于商业地产而言，投资者可以关注其个性化机会。洲联集团·五合智库总经理邹毅在接受本刊记者采访时表示，2012年商业地产投资方向须向体验经济靠拢。所谓体验经济，是继农业经济、工业经济和服务经济阶段之后的第四个人类的经济生活发展阶段，或称为服务经济的延伸。目前包括商业、服务业、餐饮业、娱乐业（如主题公园）等都已与体验经济结缘。
就未来一段时间而言，邹毅表示可以关注特色商业项目、专业类市场以及旅游地产三大块面。对于特色商业项目而言，邹毅认为复合型的项目更有发展潜力，项目功能为多元化，比如商业与文化、旅游结合等。专业市场细分会带来新的机会，因而定位更加准确的细分专业市场，也比较符合产业发展趋势，具有投资机会。而对旅游地产而言，将会成为未来一段时间的热点，但这类项目对开发商的资金、各类资源整合能力要求更强，因而尽可能选择大型开发商的项目进行投资。
写字楼市场也是投资者可以关注的一个方面。邹毅分析指出，目前一线城市写字楼与住宅价格仍存倒挂现象，因此部分品质不错的项目值得关注。但对于二、三线城市的写字楼项目来说，邹毅表示因为目前已经处于供大于求局面，投资风险不小，需要当心。