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【摘要】随着我国市场经济的不断完善，我国房地产行业正发展迅猛。房地产企业的开发项目属于资本密集型项目.财务评价在房地产行业的项目管理中有着举足轻重的地位。做好项目开发前和开发过程中的财务评价工作.决定了房地产企业项目开发的成败。本文通过进行全面的科学的系统的房地产项目投资财务评价分析研究，为该领域项目财务分析研究提供了参考性范式，具有一定的实践指导意义。
【关键词】房地产开发；项目；财务效益评价；评价指标
1、房地产开发项目投资与成本费用的构成
本文所研究的房地产开发项目，是指将开发产品用于销售的房地产开发项目。即指投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属的设备、设施与环境（即房地产商品），然后将其推向市场进行销售，以收回投资获取利润的项目。
从上述分析过程可以看出，房地产开发投资与一般建设项目投资的主要区别在于一般工业建设项目是先投资，再生产产品，而房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产开发项目总投资即为房地产产品的总成本费用之和。参照新的会计制度的规定，房地产开发项目总投资（即总成本费用）由开发成本与开发经营费用两大部分构成。
2、房地产开发投资项目的财务评价
2.1财务评价的基本概念
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性的过程。房地产开发投资项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入；财务费用主要表现为开发项目总投资、经营成本和税金等各项支出。具体含义如下：
（1）项目销售收入是指项目销售过程中取得的总收入。
（2）项目总投资包括开发建设投资与投资利息之和。开发建设投资是指开发项目的开发成本与扣除掉投资利息的开发费用之和。
（3）经营成本是指项目建成后经营过程中发生的费用。对于房地产开发投资项目，由于经营成本已包含在项目总投资（即总成本费用之内故不再单獨作为财务费用列出。
（4）税金是指产品销售税金及附加、土地增值税、所得税等。
2.2现金流量表的编制
所谓全部投资，是指房地产开发项目开发建设投资。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资在所得税前和所得税后的财务内部收益率、财务净现值等指标，为各个投资方案（不论资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。全部投资的经济效果评价分析的是项目本身的获利能力，它与项目筹资方式毫无关系，因此，在编制现金流量表（全部投资）时，除所有的利息支出都不计入现金流出外，还应把所有受利息部分影响的数据（如土地增值税、所得税）加以调整，从而能真正反映投资的经济效益。
现金流量表（自有资金）从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率与财务净现值等评价指标，以考察项目自有资金的盈利能力。
2.3盈利性技术经济评价指标
2.3.1动态盈利指标
（1）财务内部收益率（FIRR）：该指标适用于评价出售与出租经营两种方式。
（2）财务净现值（FNPV）：该指标同样适用于评价出售与出租两种经营方式。
（3）动态投资回收期（Pt）：该指标一般用来评价租赁经营的房地产项目。
2.3.2静态盈利指标
（1）投资利润率对于房地产开发项目而言，投资利润率即为总成本费用利润率，为项目利润总额与开发项目总投资之比。该指标适用于评价出售经营的房地产项目。
（2）投资收益率：投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目的年净收益与项目总投资之比。该指标是用来评价租赁经营的房地产项目盈利水平的静态技术经济指标。
（3）静态投资回收期：与动态投资回收期相似，静态投资回收期是指以净收益抵偿全部投资所需要的时间。该指标仍只适用于租赁经营的房地产项目。
3、项目不确定性分析
3.1盈亏平衡分析
基建项目盈亏平衡分析指的是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益间平衡关系的有效方法。项目周期、投资、成本等各种不确定因素的变化都可能影响到基建项目的经济效益，当这些影响因素超出某一临界点时，就可能左右项目的投资决策。盈亏平衡分析的目的就是要科学评价某特定项目对各种不确定因素变化的承受能力，找出这个临界点进而为基建项目投资提供决策依据。
以房地产基础设施建设项目运营发展的盈亏平衡分析为例，房地产受到市场需求、政策法规及运营环境变化等不确定因素的影响，其项目盈亏平衡点分析主要表现在产量和单价两个方面。其所得税前以产量表示的盈亏平衡点为：BEP产量=年固定总成本/[产品单价（1一综合税率）一单位产品可变成本]；其所得税前以单价表示的盈亏平衡点为：BEP单价=（年固定总成本+可变成本×设计生产能力），[设计生产能力（1一综合税率）]。
3.2敏感性分析
敏感性分析在基建项目财务效益评价中较为常用，它在确定性分析的基础上进一步分析了不确定性因素对基建项目最终经济效益指标的影响程度。一般可选用达产期、建设期、初始投资、经营成本等参数进行敏感性分析，如果某参数小幅变化后引起项目经济效益指标大幅变化，那么此参数就是敏感性因素，如投资回收期、内部收益率、息税前利润等都可成为敏感性分析指标。反之则称之为非敏感性因素。通过敏感性分析可确定影响基建项目财务效益的最主要敏感因素及其影响程度，找出项目不确定性的根源并采取相应预防措施，改善并提升基建项目的财务效益。
结语：
由上可知，本文针对用于销售的房地产开发项目财务评价中存在的若干问题进行了分析和探讨，试图给出一种进行该类房地产开发项目财务评价的切实可行的方法。关于用于出租经营的房地产开发项目财务评价问题，笔者拟在以后的论文中再行研究。
【关键词】房地产开发；项目；财务效益评价；评价指标
1、房地产开发项目投资与成本费用的构成
本文所研究的房地产开发项目，是指将开发产品用于销售的房地产开发项目。即指投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属的设备、设施与环境（即房地产商品），然后将其推向市场进行销售，以收回投资获取利润的项目。
从上述分析过程可以看出，房地产开发投资与一般建设项目投资的主要区别在于一般工业建设项目是先投资，再生产产品，而房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此，房地产开发项目总投资即为房地产产品的总成本费用之和。参照新的会计制度的规定，房地产开发项目总投资（即总成本费用）由开发成本与开发经营费用两大部分构成。
2、房地产开发投资项目的财务评价
2.1财务评价的基本概念
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性的过程。房地产开发投资项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入；财务费用主要表现为开发项目总投资、经营成本和税金等各项支出。具体含义如下：
（1）项目销售收入是指项目销售过程中取得的总收入。
（2）项目总投资包括开发建设投资与投资利息之和。开发建设投资是指开发项目的开发成本与扣除掉投资利息的开发费用之和。
（3）经营成本是指项目建成后经营过程中发生的费用。对于房地产开发投资项目，由于经营成本已包含在项目总投资（即总成本费用之内故不再单獨作为财务费用列出。
（4）税金是指产品销售税金及附加、土地增值税、所得税等。
2.2现金流量表的编制
所谓全部投资，是指房地产开发项目开发建设投资。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资在所得税前和所得税后的财务内部收益率、财务净现值等指标，为各个投资方案（不论资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。全部投资的经济效果评价分析的是项目本身的获利能力，它与项目筹资方式毫无关系，因此，在编制现金流量表（全部投资）时，除所有的利息支出都不计入现金流出外，还应把所有受利息部分影响的数据（如土地增值税、所得税）加以调整，从而能真正反映投资的经济效益。
现金流量表（自有资金）从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率与财务净现值等评价指标，以考察项目自有资金的盈利能力。
2.3盈利性技术经济评价指标
2.3.1动态盈利指标
（1）财务内部收益率（FIRR）：该指标适用于评价出售与出租经营两种方式。
（2）财务净现值（FNPV）：该指标同样适用于评价出售与出租两种经营方式。
（3）动态投资回收期（Pt）：该指标一般用来评价租赁经营的房地产项目。
2.3.2静态盈利指标
（1）投资利润率对于房地产开发项目而言，投资利润率即为总成本费用利润率，为项目利润总额与开发项目总投资之比。该指标适用于评价出售经营的房地产项目。
（2）投资收益率：投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目的年净收益与项目总投资之比。该指标是用来评价租赁经营的房地产项目盈利水平的静态技术经济指标。
（3）静态投资回收期：与动态投资回收期相似，静态投资回收期是指以净收益抵偿全部投资所需要的时间。该指标仍只适用于租赁经营的房地产项目。
3、项目不确定性分析
3.1盈亏平衡分析
基建项目盈亏平衡分析指的是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益间平衡关系的有效方法。项目周期、投资、成本等各种不确定因素的变化都可能影响到基建项目的经济效益，当这些影响因素超出某一临界点时，就可能左右项目的投资决策。盈亏平衡分析的目的就是要科学评价某特定项目对各种不确定因素变化的承受能力，找出这个临界点进而为基建项目投资提供决策依据。
以房地产基础设施建设项目运营发展的盈亏平衡分析为例，房地产受到市场需求、政策法规及运营环境变化等不确定因素的影响，其项目盈亏平衡点分析主要表现在产量和单价两个方面。其所得税前以产量表示的盈亏平衡点为：BEP产量=年固定总成本/[产品单价（1一综合税率）一单位产品可变成本]；其所得税前以单价表示的盈亏平衡点为：BEP单价=（年固定总成本+可变成本×设计生产能力），[设计生产能力（1一综合税率）]。
3.2敏感性分析
敏感性分析在基建项目财务效益评价中较为常用，它在确定性分析的基础上进一步分析了不确定性因素对基建项目最终经济效益指标的影响程度。一般可选用达产期、建设期、初始投资、经营成本等参数进行敏感性分析，如果某参数小幅变化后引起项目经济效益指标大幅变化，那么此参数就是敏感性因素，如投资回收期、内部收益率、息税前利润等都可成为敏感性分析指标。反之则称之为非敏感性因素。通过敏感性分析可确定影响基建项目财务效益的最主要敏感因素及其影响程度，找出项目不确定性的根源并采取相应预防措施，改善并提升基建项目的财务效益。
结语：
由上可知，本文针对用于销售的房地产开发项目财务评价中存在的若干问题进行了分析和探讨，试图给出一种进行该类房地产开发项目财务评价的切实可行的方法。关于用于出租经营的房地产开发项目财务评价问题，笔者拟在以后的论文中再行研究。