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摘要：本文作者从供需角度分析商品房价格上涨的原因，提出了调节的措施，仅供大家参考。
关键词：商品房价格；现状；调控措施；分析
Abstract: In this paper, the author analyzes the commercial housing prices cause from the perspective of the supply and demand, and puts forward the regulation measures, for your reference.
Key words: commercial housing price; present situation; control measures; analysis
中图分类号：F20文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
商品房价格是多种因素发展变化共同作用的结果。目前商品房存在价格过高、投资性购房的比重较高、开发投资额超常增长等问题。下面我们就此进行分析
1 我国商品房价格现状
1.1 投资性住房比例过大
投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占 30％－40％左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在 15％以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，2009 年各地商品房市场商品房价格的迅速攀升，与 2008 年国家再次启动商品房刺激经济以及 2009 年天量信贷有很大关系。据估计，2009 年的接近 10 万亿元的天量信贷中约有 60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求。
1.2 价格过高
2010 年 70 个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，2010 年 6 月份，新建住宅销售价格同比上涨 14.1%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点；环比价格与上月持平，而 5 月份为上涨 0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨 1.1%；商品住宅销售价格上涨 15.8%，其中普通住宅销售价格上涨 15.2%，高档住宅销售价格上涨 18.0%。与 5 月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降 0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降 0.2%。2010 年 6 月份，二手住宅销售价格同比上涨 7.7%，涨幅比 5 月份缩小 1.5 个百分点；环比下降0.3%，比 5 月份降幅缩小 0.1 个百分点。
1.3 开发投资额超长增长
房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超长增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成，而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率，GDP 增长率一般不应超过 2 倍。2009 年，房地产开发投资增长显著。1-11 月，全国完成房地产开发投资 31271 亿元，同比增长 17.8%，增幅比 1-10 月提高 1.2 个百分点。据国家统计局公布的最新数据显示，2010 上半年全国房地产发展继续火爆，增长幅度较大。
2 商品房价格的影响因素分析
2.1 需求变动对价格的影响
2.1.1 经济因素
国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的商品房支出就会增加，带动商品房价格上涨。当居民实际收入（即扣除通货膨胀率后的收入）增加后对其居住与活动的空间的要求也有所提高。
2.1.2 心理预期和消费信心
心理预期是人们对市场走势的综合判断，据 2009 年 10 月 28 日尼尔森公布最新消费者信心调查报告的数据显示，2009 年第三季度中国消费者信心指数达到 2007 年以来最高水平，从 2009 年第二季度的 95 点上升到 101 点，增长 6点。其中国内一、二线城市消费者更具信心，信心指数分别为 102 点和 104 点，较上季度增长 9 点和 16 点。另外，中部和西部地区信心指数也提升至 100 点，较上季度增长 8 点。消费信心指数越高，意味着消费者需求越大，目前，饮食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点，其中住房消费占据比重较大，从而消费信息指数的高低在一定程度上决定着消费者对住房的需求，进而影响房价。
2.1.3 投资和投机需求的增加是导致商品房价格上升的重要原因
商品房市場和股票市场是一样的，是一个资产市场，具有一个追涨杀跌的特点。由于体制机制和改革过程中的遗留问题等方面的原因，形成了在经济发展的同时，拉大了收入分配差距，加剧了贫富悬殊，富裕起来的人需要改善居住条件和进行商品房投资。国家住房信贷支持政策、住房成本提高和民众对通货膨胀的恐惧心理也刺激了部分群体为抵御通胀而购房保值的需求。至 2009 年 11 月，国内70 个城市房价连涨 9 个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。
2.2 供给的变动对价格的影响
2.2.1 生产成本
商品房价格与生产成本呈正相关关系。生产成本涵盖了土地成本、材料成本和人力成本等所有生产要素的成本，集中反映了商品房商的基本投入，是商品房商实现利润的参照依据，是定价的根本前提。新建住宅的开发成本项目中，建筑安装工程成本、销售费用、财务费用和管理费用等项目，基本上是由市场因素决定的。
2.2.2 人均资源占有量
商品房价格与人均资源占有量呈负相关关系。资源的相对稀缺性决定了资源必然通过配置进入消费阶段，市场以价格作为手段实现资源的有效配置。各地区人均房屋面积不同表明各地区商品房相对稀缺性的差异，进一步促成了各地区悬殊的商品房价格。人均资源占有量越多，商品房价格越低。人均资源占有量越少，商品房价格越低。
2.2.3 空置率
商品房价格与空置率呈负相关关系。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售力度，以保证商品房市场正常发展和国民经济的正常运行。
2.2.4 开发商对未来市场的预期
如果开发商对未来的市场预期看好，则在制定投资开发计划时会增加土地购买量。对于土地市场而言，2009 年开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度，住宅土地最高价格已经超过了3.2 万元/平方米，而每一次的高地价的诞生，都直接导致了同一区域商品房价格的大幅度飙升。
3 抑制商品房价格过快上涨的措施
3.1 加大经济适用房的投放量、完善土地出让管理制度
合理限制经济适用住房开发的利润空间，科学制定土地供应计划通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。严格禁止挪用经济适用住房计划指标从事商品房开发，同时对经济适用住房的套型面积做出规定。制定严格的经济适用住房供应对象标注，以保障中低收入家庭购房的需要。经济适用住房的作用是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买。
3.2 建立风险机制，加强对金融机构的管制
商品房泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。近年来，我国商品房业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行商品房投资，应当引起注意。要加快建立和完善商品房业的预警监测体系，通过对商品房及相关产业的动态监测，发布信息正确引导商品房企业的开发投资方向促使消费群众形成理性预期，同时建立土地供应、税收、金融等科学的管理手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止商品房业“泡沫”的产生。
3.3 通过税收政策促进低价位住房的建设和消费
近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。实施购房累进制税率，遏止炒房投机行为。
4 结束语
房地产具有很强的金融属性，是一个高度依赖金融业的产业，购买力和流动性等因素对我国房地产市场的价格走势具有重要的影响，研究我国房地产市场价格对于我国房地产市场的调控和资本市场的稳定具有重要意义。
参考文献：
[1]陈酉宜.2009 年我国商品房市场价格趋势研究[J].价格理论与实践,2009,(1):120-146.
[2]刘丽.房价与地价关系实证研究—基于我国 1999-2008 年的经验证据[J].价格理论与实践，2009,(4):28-56.
[3]谢经荣,朱勇,曲波等.地产泡沫与金融危机[M].北京:经济管理出版社,2002,81-98.
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：商品房价格；现状；调控措施；分析
Abstract: In this paper, the author analyzes the commercial housing prices cause from the perspective of the supply and demand, and puts forward the regulation measures, for your reference.
Key words: commercial housing price; present situation; control measures; analysis
中图分类号：F20文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
商品房价格是多种因素发展变化共同作用的结果。目前商品房存在价格过高、投资性购房的比重较高、开发投资额超常增长等问题。下面我们就此进行分析
1 我国商品房价格现状
1.1 投资性住房比例过大
投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占 30％－40％左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在 15％以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，2009 年各地商品房市场商品房价格的迅速攀升，与 2008 年国家再次启动商品房刺激经济以及 2009 年天量信贷有很大关系。据估计，2009 年的接近 10 万亿元的天量信贷中约有 60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求。
1.2 价格过高
2010 年 70 个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，2010 年 6 月份，新建住宅销售价格同比上涨 14.1%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点；环比价格与上月持平，而 5 月份为上涨 0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨 1.1%；商品住宅销售价格上涨 15.8%，其中普通住宅销售价格上涨 15.2%，高档住宅销售价格上涨 18.0%。与 5 月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降 0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降 0.2%。2010 年 6 月份，二手住宅销售价格同比上涨 7.7%，涨幅比 5 月份缩小 1.5 个百分点；环比下降0.3%，比 5 月份降幅缩小 0.1 个百分点。
1.3 开发投资额超长增长
房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超长增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成，而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率，GDP 增长率一般不应超过 2 倍。2009 年，房地产开发投资增长显著。1-11 月，全国完成房地产开发投资 31271 亿元，同比增长 17.8%，增幅比 1-10 月提高 1.2 个百分点。据国家统计局公布的最新数据显示，2010 上半年全国房地产发展继续火爆，增长幅度较大。
2 商品房价格的影响因素分析
2.1 需求变动对价格的影响
2.1.1 经济因素
国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的商品房支出就会增加，带动商品房价格上涨。当居民实际收入（即扣除通货膨胀率后的收入）增加后对其居住与活动的空间的要求也有所提高。
2.1.2 心理预期和消费信心
心理预期是人们对市场走势的综合判断，据 2009 年 10 月 28 日尼尔森公布最新消费者信心调查报告的数据显示，2009 年第三季度中国消费者信心指数达到 2007 年以来最高水平，从 2009 年第二季度的 95 点上升到 101 点，增长 6点。其中国内一、二线城市消费者更具信心，信心指数分别为 102 点和 104 点，较上季度增长 9 点和 16 点。另外，中部和西部地区信心指数也提升至 100 点，较上季度增长 8 点。消费信心指数越高，意味着消费者需求越大，目前，饮食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点，其中住房消费占据比重较大，从而消费信息指数的高低在一定程度上决定着消费者对住房的需求，进而影响房价。
2.1.3 投资和投机需求的增加是导致商品房价格上升的重要原因
商品房市場和股票市场是一样的，是一个资产市场，具有一个追涨杀跌的特点。由于体制机制和改革过程中的遗留问题等方面的原因，形成了在经济发展的同时，拉大了收入分配差距，加剧了贫富悬殊，富裕起来的人需要改善居住条件和进行商品房投资。国家住房信贷支持政策、住房成本提高和民众对通货膨胀的恐惧心理也刺激了部分群体为抵御通胀而购房保值的需求。至 2009 年 11 月，国内70 个城市房价连涨 9 个月，上海、北京、深圳等城市一些楼盘四季度售价甚至比一季度高出一倍。
2.2 供给的变动对价格的影响
2.2.1 生产成本
商品房价格与生产成本呈正相关关系。生产成本涵盖了土地成本、材料成本和人力成本等所有生产要素的成本，集中反映了商品房商的基本投入，是商品房商实现利润的参照依据，是定价的根本前提。新建住宅的开发成本项目中，建筑安装工程成本、销售费用、财务费用和管理费用等项目，基本上是由市场因素决定的。
2.2.2 人均资源占有量
商品房价格与人均资源占有量呈负相关关系。资源的相对稀缺性决定了资源必然通过配置进入消费阶段，市场以价格作为手段实现资源的有效配置。各地区人均房屋面积不同表明各地区商品房相对稀缺性的差异，进一步促成了各地区悬殊的商品房价格。人均资源占有量越多，商品房价格越低。人均资源占有量越少，商品房价格越低。
2.2.3 空置率
商品房价格与空置率呈负相关关系。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售力度，以保证商品房市场正常发展和国民经济的正常运行。
2.2.4 开发商对未来市场的预期
如果开发商对未来的市场预期看好，则在制定投资开发计划时会增加土地购买量。对于土地市场而言，2009 年开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度，住宅土地最高价格已经超过了3.2 万元/平方米，而每一次的高地价的诞生，都直接导致了同一区域商品房价格的大幅度飙升。
3 抑制商品房价格过快上涨的措施
3.1 加大经济适用房的投放量、完善土地出让管理制度
合理限制经济适用住房开发的利润空间，科学制定土地供应计划通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。严格禁止挪用经济适用住房计划指标从事商品房开发，同时对经济适用住房的套型面积做出规定。制定严格的经济适用住房供应对象标注，以保障中低收入家庭购房的需要。经济适用住房的作用是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买。
3.2 建立风险机制，加强对金融机构的管制
商品房泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。近年来，我国商品房业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行商品房投资，应当引起注意。要加快建立和完善商品房业的预警监测体系，通过对商品房及相关产业的动态监测，发布信息正确引导商品房企业的开发投资方向促使消费群众形成理性预期，同时建立土地供应、税收、金融等科学的管理手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止商品房业“泡沫”的产生。
3.3 通过税收政策促进低价位住房的建设和消费
近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。实施购房累进制税率，遏止炒房投机行为。
4 结束语
房地产具有很强的金融属性，是一个高度依赖金融业的产业，购买力和流动性等因素对我国房地产市场的价格走势具有重要的影响，研究我国房地产市场价格对于我国房地产市场的调控和资本市场的稳定具有重要意义。
参考文献：
[1]陈酉宜.2009 年我国商品房市场价格趋势研究[J].价格理论与实践,2009,(1):120-146.
[2]刘丽.房价与地价关系实证研究—基于我国 1999-2008 年的经验证据[J].价格理论与实践，2009,(4):28-56.
[3]谢经荣,朱勇,曲波等.地产泡沫与金融危机[M].北京:经济管理出版社,2002,81-98.
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。