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【摘 要】近年来，随着国民经济发展水平不断提高，城市化进程得到快速推进，导致我国商品住宅价格处于持续攀升状态。在房地产市场中，低收入阶层住房保障面临巨大困难。本文主要对现阶段住房保障制度实施中存在的问题进行了分析，并结合笔者实践经验提出几点可行性建议，以期为完善住房保障制度提供理论指导。
【关键词】住房保障制度；存在问题；对策研究
政府对住房问题给予高度重视，这不仅关系到社会民生，与国家政治、经济环境也密切相关。为了使中低收入阶层住房问题得以解决，政府相关部门不断推进住房保障制度并取得良好成效，形成了初步的住房供应体系。但是随着城市化进程不断加快，仍旧存在低收入一部分家庭住房相对困难，住房保障制度实施过程中不可避免的存在问题。因此，必须正视客观存在问题，从住房保障制度的内容、特征等多个角度分析原因，有针对性的采取解决措施。
一、住房保障制度的主体内容
住房保障制度实质是国民收入再分配的一种形式，在住房领域以政府为主体发挥社会保障积极作用，为满足相应条件的家庭解决住房问题，使居民基本居住水平得以保障，其主要构成部分分为以下3个方面：
1.住房公积金制度。它是指企业、国家机关以及社会团体等机构以及在职职工所缴纳的住房储蓄金，除了职工自行缴纳的部分，单位也需按照一定比例为职工缴存。其主要特征：其一，社会保障性，该项制度的根本目的是为了保障居民住房需求，单位所缴纳部分具有一定福利性。其二，互助性。公积金增值收益部分为经济适用房、廉租房建设提供资金支持，促进了住房保障制度的完善，其使用流程如图1所示。
2.经济适用房制度。就住房保障制度的特征来说，不仅保障范围广，且具有一定层次性特征，体现出相对公平。即不同的收入阶层其保障方式也存在差异，以达到最佳的社会再分配效果，保证社会稳定与和谐。其中城镇低收入困难家庭是经济适用房保障对象，由政府部门提供土地、优惠政策等在相应标准下进行房屋建设，限定销售价格，此类住房具有社会保障性质。我国经济适用房制度经过了多次更新改进，为中低收入阶层提供住房保障。
3.廉租房制度。该项制度主要保障对象是最低收入阶层，在我国住房保障制度中占据着重要地位，福利性特征明显。目前，我国廉租房保障制度实施形式有两种，首先是实物补贴，达到廉租房标准的家庭可享受政府提供的住房，所收取的租金远远低于市场价格。其次是租金补贴，在这种形式下，住房不是由政府直接提供，主要以受保障家庭的人均居住面积、人口等情况，每月提供相应资金补贴。在2013年政府出台《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，并轨运行公共租赁住房以及廉租住房，廉租房制度发展进入新阶段。
二、住房保障制度实施中存在问题研究
1.住房公积金制度存在的问题
（1）保障范围较窄。在职职工及相关单位是住房公积金缴纳主体，其保障范围具有一定局限性，无正式职业或丧失劳动力者不再保障范围之内。《住房公积金管理条例》中虽然规定了企事业单位应当按照相应比例为职工缴纳住房公积金，但是在具体实施过程中，某些私营企业出于经济利益因素考虑，并未缴纳住房公积金。同时，各行业效益不同，导致单位所缴纳公积金数额也存在差距。
（2）住房公积金管理混乱。公积金的归集、使用、贷款审批等工作未按照相关标准推进，不能充分发挥住房公积金在廉租房、经济适用房建设中的积极作用。购买国债以及公积金存储是其运营主要方式，相对较为单一，在社会经济快速发展环境下，住房公积金保值及增值受到通货膨胀威胁。
2.经济适用房制度存在的问题
现阶段，供需不平衡是经济适用房制度中存在的突出问题。随着城市化进程不断推进，对于经济适用房的需求量呈快速攀升状态，经济适用房实际供给量难以满足需求。此外，经济适用住房售价逐渐上升，超过了低收入阶层的承受范围。笔者结合实践经验，选取HAI指数法对低收入阶层支付能力进行分析。通过计算居民在住房方面的支付能力，不仅能够衡量地区住房保障水平，在住房保障政策制定时也提供了参考与依据，HIA指数法是对居民贷款购房能力管理的直观反映，计算公式为：
在HIA指数小于100时，表明居民难以承担住房价格；
在HIA指数超过100时，表明住房价格在可承担范围之内。
3.廉租房制度存在的问题
（1）保障主体定位过于狭窄。在现阶段适时的廉租房制度中，保障对象相对较为狭窄，某些不符合条件的低收入阶层不在保障范围之内。城市建设规模不断扩大，更多的农村劳动力转移至城市，此类人群由于户口等因素限制，难以享受住房保障制度，导致住房困难问题严重。
（2）廉租房建设资金不足。近年来，国民经济发展水平不断提高，廉租房建设也得到快速发展，但其供给量还不能满足实际需求，存在建设资金不足的问题。现阶段，财政预算是我国廉租房建设资金的主要来源，并实行多渠道筹措，具体来源渠道如图2所示：
三、完善住房保障制度的对策分析
1.多渠道筹措保障性住房建设资金
“财政为主，多渠道筹措”是保障性住房建设资金筹措所遵循主要原则，应根据区域内发展情况，不断拓宽资金筹集渠道，适当增大财政投入，为保障性住房建设提供资金保障。其次，可将民营企业及民间资本引入保障性住房建设之中，政府可对此类企业给予相应财政、政策扶持，在新加坡、香港等地已有此类实例，有效缓解了资金紧张问题。其次，不断完善相关财政政策，这是保障性住房建设基本资金来源，通过国债、发行彩票等手段，能够充分利用社会闲置资金，在一定程度上使政府负担得以减轻。
2.逐步扩大保障性住房覆盖范围
理清關于住房保障基本问题，明确保障对象范围，并对其实施动态管理，确保受保障群体的权益得到法律维护与保障。现阶段，多层次住房分类供应体系是我国实施保障性住房实施的主要方式，应在法律方面制定出保障群体衡量标准。保障住房制度在具体实施过程中还缺乏有效的管理机构，必须不断健全管理机构，在住房公积金、廉租房等管理机构中形成联动机制，实现信息共享与及时沟通，加强动态管理。
3.建立科学合理运行机制
受到外界多种因素限制，政府所能够提供所提供保障性住房资源是有限的，为了确保此类资源得到充分的利用，必须不断完善保障性住房住房准入机制。根据当地经济发展情况，制定合理保障性住房收入线，对于保障性住房申请对象的资格也应进行严格审查，建立健全个人信用系统，及时掌握详细个人收入情况。同时形成相关的审查、征询及等级制度，主动接受社会公众监督，保证申请人资格符合相关标准。
4.完善住房保障的土地政策
保障性住房建设需要土地资源作为支撑，因此需要不断完善相关土地政策，使保障性住房建设用地的质量、数量等满足要求。在城市规划布局中，应根据区域内保障性住房的数量及结构，分析保障性住房所占的用地比例，切实提高保障性住房供应量。同时，逐步优化土地供给结构，目前很多城市保障住房建设在郊区或者较为偏远地带，此类地区基本设施还不完善，一定程度上增加了保障对象的经济负担，所以应合理规划土地供给结构，保证建设选址的科学性。
四、结束语
综上所述，随着国民经济发展水平不断提高，城市化进程推进速度逐渐加快，住房问题也逐渐凸显出来，这不仅关系到民生问题，与社会稳定、经济发展等也息息相关。但是在住房保障制度具体实施过程中还存在一定不足之处，保障性住房供给量还不能满足现阶段经济发展需求，中低收入阶层依旧面临着住房困难的问题。因此，政府相关部门必须不断完善住房保障制度，对客观存在的问题进行分析，结合区域发展实际情况采取相应解决对策，促进住房保障制度的发展与完善，切实保障居民基本居住水平。
参考文献：
陈酉宜.我国保障性住房政策实施过程中存在的问题及对策[J].经济纵横，2010年11期 .
【关键词】住房保障制度；存在问题；对策研究
政府对住房问题给予高度重视，这不仅关系到社会民生，与国家政治、经济环境也密切相关。为了使中低收入阶层住房问题得以解决，政府相关部门不断推进住房保障制度并取得良好成效，形成了初步的住房供应体系。但是随着城市化进程不断加快，仍旧存在低收入一部分家庭住房相对困难，住房保障制度实施过程中不可避免的存在问题。因此，必须正视客观存在问题，从住房保障制度的内容、特征等多个角度分析原因，有针对性的采取解决措施。
一、住房保障制度的主体内容
住房保障制度实质是国民收入再分配的一种形式，在住房领域以政府为主体发挥社会保障积极作用，为满足相应条件的家庭解决住房问题，使居民基本居住水平得以保障，其主要构成部分分为以下3个方面：
1.住房公积金制度。它是指企业、国家机关以及社会团体等机构以及在职职工所缴纳的住房储蓄金，除了职工自行缴纳的部分，单位也需按照一定比例为职工缴存。其主要特征：其一，社会保障性，该项制度的根本目的是为了保障居民住房需求，单位所缴纳部分具有一定福利性。其二，互助性。公积金增值收益部分为经济适用房、廉租房建设提供资金支持，促进了住房保障制度的完善，其使用流程如图1所示。
2.经济适用房制度。就住房保障制度的特征来说，不仅保障范围广，且具有一定层次性特征，体现出相对公平。即不同的收入阶层其保障方式也存在差异，以达到最佳的社会再分配效果，保证社会稳定与和谐。其中城镇低收入困难家庭是经济适用房保障对象，由政府部门提供土地、优惠政策等在相应标准下进行房屋建设，限定销售价格，此类住房具有社会保障性质。我国经济适用房制度经过了多次更新改进，为中低收入阶层提供住房保障。
3.廉租房制度。该项制度主要保障对象是最低收入阶层，在我国住房保障制度中占据着重要地位，福利性特征明显。目前，我国廉租房保障制度实施形式有两种，首先是实物补贴，达到廉租房标准的家庭可享受政府提供的住房，所收取的租金远远低于市场价格。其次是租金补贴，在这种形式下，住房不是由政府直接提供，主要以受保障家庭的人均居住面积、人口等情况，每月提供相应资金补贴。在2013年政府出台《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，并轨运行公共租赁住房以及廉租住房，廉租房制度发展进入新阶段。
二、住房保障制度实施中存在问题研究
1.住房公积金制度存在的问题
（1）保障范围较窄。在职职工及相关单位是住房公积金缴纳主体，其保障范围具有一定局限性，无正式职业或丧失劳动力者不再保障范围之内。《住房公积金管理条例》中虽然规定了企事业单位应当按照相应比例为职工缴纳住房公积金，但是在具体实施过程中，某些私营企业出于经济利益因素考虑，并未缴纳住房公积金。同时，各行业效益不同，导致单位所缴纳公积金数额也存在差距。
（2）住房公积金管理混乱。公积金的归集、使用、贷款审批等工作未按照相关标准推进，不能充分发挥住房公积金在廉租房、经济适用房建设中的积极作用。购买国债以及公积金存储是其运营主要方式，相对较为单一，在社会经济快速发展环境下，住房公积金保值及增值受到通货膨胀威胁。
2.经济适用房制度存在的问题
现阶段，供需不平衡是经济适用房制度中存在的突出问题。随着城市化进程不断推进，对于经济适用房的需求量呈快速攀升状态，经济适用房实际供给量难以满足需求。此外，经济适用住房售价逐渐上升，超过了低收入阶层的承受范围。笔者结合实践经验，选取HAI指数法对低收入阶层支付能力进行分析。通过计算居民在住房方面的支付能力，不仅能够衡量地区住房保障水平，在住房保障政策制定时也提供了参考与依据，HIA指数法是对居民贷款购房能力管理的直观反映，计算公式为：
在HIA指数小于100时，表明居民难以承担住房价格；
在HIA指数超过100时，表明住房价格在可承担范围之内。
3.廉租房制度存在的问题
（1）保障主体定位过于狭窄。在现阶段适时的廉租房制度中，保障对象相对较为狭窄，某些不符合条件的低收入阶层不在保障范围之内。城市建设规模不断扩大，更多的农村劳动力转移至城市，此类人群由于户口等因素限制，难以享受住房保障制度，导致住房困难问题严重。
（2）廉租房建设资金不足。近年来，国民经济发展水平不断提高，廉租房建设也得到快速发展，但其供给量还不能满足实际需求，存在建设资金不足的问题。现阶段，财政预算是我国廉租房建设资金的主要来源，并实行多渠道筹措，具体来源渠道如图2所示：
三、完善住房保障制度的对策分析
1.多渠道筹措保障性住房建设资金
“财政为主，多渠道筹措”是保障性住房建设资金筹措所遵循主要原则，应根据区域内发展情况，不断拓宽资金筹集渠道，适当增大财政投入，为保障性住房建设提供资金保障。其次，可将民营企业及民间资本引入保障性住房建设之中，政府可对此类企业给予相应财政、政策扶持，在新加坡、香港等地已有此类实例，有效缓解了资金紧张问题。其次，不断完善相关财政政策，这是保障性住房建设基本资金来源，通过国债、发行彩票等手段，能够充分利用社会闲置资金，在一定程度上使政府负担得以减轻。
2.逐步扩大保障性住房覆盖范围
理清關于住房保障基本问题，明确保障对象范围，并对其实施动态管理，确保受保障群体的权益得到法律维护与保障。现阶段，多层次住房分类供应体系是我国实施保障性住房实施的主要方式，应在法律方面制定出保障群体衡量标准。保障住房制度在具体实施过程中还缺乏有效的管理机构，必须不断健全管理机构，在住房公积金、廉租房等管理机构中形成联动机制，实现信息共享与及时沟通，加强动态管理。
3.建立科学合理运行机制
受到外界多种因素限制，政府所能够提供所提供保障性住房资源是有限的，为了确保此类资源得到充分的利用，必须不断完善保障性住房住房准入机制。根据当地经济发展情况，制定合理保障性住房收入线，对于保障性住房申请对象的资格也应进行严格审查，建立健全个人信用系统，及时掌握详细个人收入情况。同时形成相关的审查、征询及等级制度，主动接受社会公众监督，保证申请人资格符合相关标准。
4.完善住房保障的土地政策
保障性住房建设需要土地资源作为支撑，因此需要不断完善相关土地政策，使保障性住房建设用地的质量、数量等满足要求。在城市规划布局中，应根据区域内保障性住房的数量及结构，分析保障性住房所占的用地比例，切实提高保障性住房供应量。同时，逐步优化土地供给结构，目前很多城市保障住房建设在郊区或者较为偏远地带，此类地区基本设施还不完善，一定程度上增加了保障对象的经济负担，所以应合理规划土地供给结构，保证建设选址的科学性。
四、结束语
综上所述，随着国民经济发展水平不断提高，城市化进程推进速度逐渐加快，住房问题也逐渐凸显出来，这不仅关系到民生问题，与社会稳定、经济发展等也息息相关。但是在住房保障制度具体实施过程中还存在一定不足之处，保障性住房供给量还不能满足现阶段经济发展需求，中低收入阶层依旧面临着住房困难的问题。因此，政府相关部门必须不断完善住房保障制度，对客观存在的问题进行分析，结合区域发展实际情况采取相应解决对策，促进住房保障制度的发展与完善，切实保障居民基本居住水平。
参考文献：
陈酉宜.我国保障性住房政策实施过程中存在的问题及对策[J].经济纵横，2010年11期 .