摘要：近年来我国房价一路上扬，上涨速度较快，部分地区的房价甚至呈现出非理性的增长态势。房地产是关乎国计民生的产业，房价高低对老百姓的生活有重大影响，而房地产博弈是一个影响因素复杂、多阶段的动态博弈。在此，本文主要对中央政府与地方政府、地方政府与开发商、开发商与消费者之间的相互博弈进行分析并提出相关对策建议。
　　关键词：博弈；房地产；地方政府；开发商；消费者
　　房地产业是目前我国的支柱产业，是关系国计民生的重要行业，房地产业的良性循环必然带动其他行业的发展，而房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，博弈的主体包括中央政府、地方政府、开发商、消费者等。地方政府主要控制土地供给；消费者在这里指的是有刚性需求的购房者，是购房用以自住而不是投资或投机；开发商指的是以获取最大利润为目的的房地产开发投资者。本文接下来就将对房地产调控中各参与方之间的博弈情况进行分析。
　　一、中央政府与地方政府之间的博弈
　　在房地产业的调控中，中央政府扮演着主导者的角色，在政策执行上，地方政府作为中央政府的下属单位，这种行政隶属关系决定了中央政府才是宏观政策的执行主体，地方政府必须严格执行中央下达的各种政策指令。但是事实上，在房地产市场调控方面，中央政府和地方政府存在明显的目标差异。中央政府制定各种政策对房地产市场进行调控是为了使其健康正常发展，是为了确保国民经济稳定发展。而地方政府大部分财政收入是来自土地出让及房地产相关税收，在贯彻中央调控房地产政策的时候，地方政府会更多从地方税收、官员业绩等方面去考虑。由于目标上存在这样的差异，地方政府在贯彻执行中央政策过程中显得不够积极，甚至有意阻碍政策的执行，形成非合作性博弈。
　　在此，以中央政府监督为前提，我们可以构造出一个地方政府行为选择的“监督博弈”模型。其支付矩阵如表1所示。
　　从表1可以看出，首先，如果地方政府在地方房产的开发过程中遵守中央的相关规定，那么中央的获益为C。假设中央政府对地方政府的监督成本为S（t），那么在地方政府守规开发房产的情况下，中央政府最后的获益，监督的话为C-S（t），不监督的话监督成本为0最后收益就为C。而不管中央政府监督与否，地方政府守规开发房产的成本都为c。其次，如果地方政府在地方房产开发过程中违反中央政府相关规定，则其对社会的损害为L。地方政府的违规行为同样面临中央政府的监督和不监督，如果中央政府监督地方政府的违规操作行为，将勒令其改正并对其罚款F，中央政府的总收益就为C+F-S（t），而地方政府的成本就为c+F，否则为0。
　　通过分析可得，中央政府选择监督或不监督，以及地方政府守规与违规总是受到选择这些行为所获得的收益或付出的成本的影响。中央政府从地方房产开发中获得的收益C越大，监督成本S（t）越小，加上如果地方政府违规开发对社会的危害L越大，中央政府选择监督策略的概率就越大；而地方政府是否遵守中央相关规定进行房产开发更多的受到违规处罚力度，即F的大小影响，F越大，那么地方政府守规开发的概率越大。
　　中央与地方政府的博弈归根结底是一种制度上的平衡和制约。中央与地方政府之间需要建立有效的利益平衡机制和市场监督机制。
　　二、地方政府与开发商的博弈
　　房地产市场上存在着非常严重的信息不对称问题，尤其作为一个政策性非常强的行业，地方政府相对于房地产开发商有明显的信息优势。作为房地产市场的生产者，生产者的利润最大化导向促使开发商总是倾向于选择能使其达到利润最大化的开发方案，而地方政府可能考虑的更多的是决策官员的政绩及整个区域的总体发展规划。在这种博弈过程中，政府利用其在土地利用规划及土地使用方面的绝对权力约束开发商的行为， 开发商则想方设法推动政府做出对其有利的土地使用决策，从而最终实现其利润最大化目标。地方政府这种行为称为监督行为， 因此我们可以构造一个存在政府监督的开发商行为选择的“监督博弈”模型，如表2所示。
　　其中，地方房产被开发后， 地方政府可以获益A， 地方政府监察部门对该开发商的检查成本为J（r）。假设不考虑开发商获益，开发商在遵守地方政府相关规定开发房产的情况下付出的成本为a。那么，当开发商守规开发房产，同时地方政府选择认真执行检查这个策略的时候，地方政府的收益为A-J（r），开发商付出的成本为a。而当开发商守规开发房产而diff政府选择了不检查策略的时候，地方政府的收益就为A，开发商付出的成本依然为a。假设开发商选择了不遵守地方政府规定来开发房产，那么在地方政府选择对开发商行为进行严格检查监督的情况下，检查出来开发商的这种行为并勒令其改正同时对其进行罚款C，最后地方政府的收益就是A+C-J（r），开发商则除了开发守规成本a之外还要付出C的罚款，因此开发商的总成本为a+C。另外，如果开发商违规开发房产，但是政府选择的是不检查策略，则最后地方政府付出的成本，即开发商违规开发对这个社会的损害为S，而由于违规没有被发现，开发商开发房产付出的成本为0。
　　除上述模型之外，地方政府与开发商的博弈策略还可以用另一种表达方式：开发商的可选策略为房产高价或低价，而地方政府的可选策略为干涉或不干涉房地产商的行为，其博弈矩阵见表3。
　　如上表3，在地方政府与开发商的博弈过程中，从房价高低的角度出发，假设开发商有两种可选择的策略高价和低价，地方政府可选择的策略为价格干涉或不干涉。开发商选择高价策略的收益为P1，低价策略的收益为P2（P1>P2）。如果地方政府对开发商制定的房产价格进行干涉，那么开发商需要付出的成本为C。而地方政府在房地产开发的过程中，由房地产市场发展带来的地方经济效益高价情况下为E1，低价情况下为E2（E1>E2），地方政府的房地产税费在高价情况下为U1，低价情况下为U2（U1>U2）。另外，地方政府在干涉开发商行为的过程中要付出成本I，而地方政府如果不干涉，那么其在开发商选择高价策略时须承担R的地产泡沫风险。从表3我们可以看出，该博弈模型有均衡解（高价，不干涉）和（高价，干涉）。如果RI ，而且地方政府和开发商之间是一次性博弈，那么地方政府的最优选择是干涉开发商行为。但如果地方政府和开发商之间是一个重复博弈的过程，那么这种干涉会影响他们之间的下一轮博弈。
　　三、开发商与消费者之间的博弈
　　近几年来，房价一路飙升，房地产市场参与主体之间尤其是开发商与消费者之间的关系最引人注目。在此，假定只存在一个开发商与一个消费者，他们之间的博弈情况如表4所示。
　　从表4我们可以看出，在房地产市场上，消费者有两种策略可供选择，要么观望，要么购房。如果消费者做出的是观望的选择，对房地产商来说，维持价格应该要付出3的成本，降低价格的话，这时候损失可以减低到2，在这种情况下，房地产商最优选择应该是降价。假设消费者做出的是购房的选择，则房地产商维持价格的收益为5，降低价格的收益为3，因此房地产商会选择维持原价。由此可见，在本博弈中，基本没有办法直接得出一个最优解。这也符合目前中国总体的这个房地产状态，不同地方的消费者存在不同的需求状况，如果消费者对房地产的刚性需求更为强烈，购房的欲望更大，那么开发商维持原价的可能就更大；如果消费者对房地产的刚性需求不够强烈，那么他们更愿意选择在开发商维持价格的情况下观望，除非开发商降价的幅度足够大。
　　四、结论
　　在房地产市场各利益集团相互博弈的这一过程中，首先中央政府必须从整个国民经济大局出发，运用各种有效的宏观政策监督控制房地产市场的发展，同时加强对地方政府的管理和监督；其次地方政府要从国家利益出发严格执行中央政府的宏观调控政策，对涉及土地出让的相关利益部门加强监督；再次房地产企业在开发建设过程中要严格执行施工和用料标准，切实提高房产质量；最后各级政府应积极创造良好的房地产市场环境，适当放开房产调控信息，消除博弈中的信息不对称性，合理地引导消费者在住房方面的消费。
　　参考文献：
　　[1]陈红艳，柏振茂.基于博弈论的房产交易问题分析[J].技术经济，2004（07）.
　　[2]汪涛.基于博弈视角的中国房地产调控政策分析[J].学理论，2011（09）.
　　[3]彭方平，方齐云. 房地产开发商与地方政府的博弈分析[J].价值工程，2003（05）.
　　[4]赵鑫.我国房地产市场博弈分析[J].北方经济，2008（22）.
　　（作者单位：广东财经大学华商学院）