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【摘要】：本文應用2000-2010年河北省的数据，从供给、需求角度分析了影响河北省房地产价格的各种因素。主要选取了人均可支配收入、人均储蓄、住宅投资额、地价和利率这五个解释变量，建立模型。通过模型结果，提供对策建议，以期房地产市场健康发展，人民生活水平进一步提高。
【关键词】：房价;地价;回归分析
1引言
近年，商品住宅价格上涨较快，河北省也不例外，这使得房价问题成为广大居民关注的一个热点。合理的商品住宅价格对整个国民经济的健康发展起着至关重要的作用。然而在对商品住宅价格影响因素的分析中，河北省的实证研究甚少。河北省属于代表性中等发达省份，分析河北省商品住宅价格的影响因素，不仅对正在发育的河北省商品住宅市场有利，而且会对类似省份带来一定的借鉴作用，具有重要的理论意义和实际应用价值。
2房地产价格影响因素
房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。本文从市场的供给、需求双方和政府的参与程度以及货币政策的相关变量的角度，对房地产价格影响因素进行分析。
2.1 供给方因素：土地价格、住宅完成投资额
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①土地价格;②住宅完成投资额。
2.2 需求方因素：人均GDP、人均储蓄款余额
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①人均可支配收入;②人均储蓄存款余额。
2.3 宏观货币变量：贷款利率
至少在短期，房地产价格与利率是负相关的，即利率越高，房地产价格越低，反之房地产价格越高。利率因素是影响开发商和购房者资金成本的因素，利率因素对商品房的供应和需求都会产生一定的影响。国家经济政策、资金供求状况、预期通货膨胀率、国际收支状况等是决定利率水平的主要因素。
3 变量、模型选择与数据分析
3.1河北省数据选择
依据文献中方法和本文之前对于现状和理论的分析，本文选取的主要变量见下表：
表3-1 河北省数据
年份 Y X1 X2 X3 X4 X5
2000 -0.910000 -1.160000 -1.240000 -1.080000 -1.030000 -1.130000
2001 -0.890000 -1.070000 -1.110000 -0.970000 -0.970000 -0.750000
2002 -0.830000 -0.880000 -0.870000 -0.860000 -0.880000 -1.350000
2003 -0.890000 -0.730000 -0.240000 -0.690000 -0.780000 -0.020000
2004 -0.690000 -0.530000 -0.360000 -0.490000 -0.730000 0.820000
2005 -0.370000 -0.220000 -0.220000 -0.260000 -0.370000 -0.180000
2006 -0.050000 0.110000 0.210000 -0.020000 0.090000 -0.210000
2007 0.570000 0.480000 0.000000 0.210000 1.030000 1.030000
2008 0.820000 0.960000 0.570000 0.860000 0.720000 1.750000
2009 1.440000 1.310000 1.090000 1.400000 1.260000 -0.830000
2010 1.800000 1.730000 2.160000 1.900000 1.660000 0.880000
关于数据的说明。本文选取了2000-2010年河北省关于房地产方面的数据。主要数据来源于历年《中国统计年鉴》以及《河北经济年鉴》。地价采用的是历年来全省房地产开发统计中，房地产商的土地购置费除以其土地购置面积得来。而名义利率指标，本文这里使用的是6个月至1年（含1年）的短期贷款利率。
为了排除单位的差异，对所有数据进行标准化。
各变量名称及相应说明：
被解释变量Y：住宅平均销售价格;
解释变量：X1人均可支配收入;X2住宅完成投资额;X3人均储蓄;
X4地价=土地购置费/土地购置面积;
X5贷款利率=名义贷款利率-居民消费价格指数;
用EVIEWS软件对数据进行分析，得相关系数分析结果：
表3-2 相关系数表
Y X1 X2 X3 X4 X5
Y 1.000000 0.987708 0.929052 0.986411 0.983503 0.475025
X1 0.987708 1.000000 0.954822 0.992074 0.976993 0.550783
X2 0.929052 0.954822 1.000000 0.969399 0.905283 0.511131
X3 0.986411 0.992074 0.969399 1.000000 0.956835 0.500753
X4 0.983503 0.976993 0.905283 0.956835 1.000000 0.528452 X5 0.475025 0.550783 0.511131 0.500753 0.528452 1.000000
由表3-2可以看出，除了利率X5之外，所有解释变量都与被解释变量有严格的正相关性。
假设因变量与所有自变量之间存在线性关系，列出数学模型：
用EVIEWS软件对变量进行OLS分析，以Y为被解释变量，X1，X2，X3，X4分别为解释变量，逐一做回归分析。经过计算得出，X5的t值对应的P值大于0.05，所以排除X5。对剩余的解释变量X1，X2，X3，X4逐步回归。得出最优模型
4 结论和政策建议
4.1主要结论
通过以上回归结果，得出主要结论如下：
1.单个解释变量与被解释变量之间存在正相关关系，但是综合分析之后，人均可支配收入与房价却呈负相关。由理论分析知，河北省房价上涨幅度与人均可支配收入增长幅度不一致，說明房地产业泡沫仍然存在。
2.住宅完成投资额与房价成反比。这是由于住房投资增加导致建筑规模增加，住房数量增多，即房地产市场供给量增加。若其他条件不变，增加供给量，则房价将会下降。
3.人均储蓄与房价成反比。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，社会资金缺乏其他投资渠道，在这种情况下，大量的资金涌人房地产市场，投资性的购房，使房地产市场需求旺盛，价格上升。
4.地价与房价成正比。购置土地是建房子的首要步骤，土地价格上涨必将导致房价上涨。因此，政府应干涉土地买卖市场。在市场经济条件下，地价不但关系到国家收益，同时还起着调节土地资源配置的作用。
5.利率对房价影响不突出。这说明货币政策调控对房价能产生一定影响，但是影响程度并不十分明确。
4.2政策建议
1.政策调控应注重调结构。合理引导，稳定需求。房地产作为一种投资品，适度的投机有助于市场的活跃，也是有效率的。
2.增加经济适用房等面向中低收入阶层类型的住房供应量。收入水平是制约中低收入阶层住房需求的瓶颈，而经济适用房等福利性住房的供应，等于变相增加了中低收入阶层的补贴，提高了他们的收入，从而为抑制市场价格的上涨提供可能。
3.增加总量供应，优化供应结构。由于河北省房地产需求从总量上看是有很大发展潜力的，因此从整体上说应该逐步加大投资规模以适应居民需求。
4.政府要通过收入分配改革等手段增加居民的可支配收入，增加他们的购买力，通过住宅的消费促进相关产业链的集群发展和住房供给结构新的转变。完善房地产市场信息系统，推动土地、房地产评估行业的整合。
参考文献：
[1]迟酩.我国房地产价格影响因素分析[J].现代商贸工业，2010（21）
[2]沈悦;刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004（6）
[3]刘仁和;程昆;莫金玲.房地产价格与基本面关系的研究综述[J].经济纵横，2008（08）
[4]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2004（6）
【关键词】：房价;地价;回归分析
1引言
近年，商品住宅价格上涨较快，河北省也不例外，这使得房价问题成为广大居民关注的一个热点。合理的商品住宅价格对整个国民经济的健康发展起着至关重要的作用。然而在对商品住宅价格影响因素的分析中，河北省的实证研究甚少。河北省属于代表性中等发达省份，分析河北省商品住宅价格的影响因素，不仅对正在发育的河北省商品住宅市场有利，而且会对类似省份带来一定的借鉴作用，具有重要的理论意义和实际应用价值。
2房地产价格影响因素
房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。本文从市场的供给、需求双方和政府的参与程度以及货币政策的相关变量的角度，对房地产价格影响因素进行分析。
2.1 供给方因素：土地价格、住宅完成投资额
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①土地价格;②住宅完成投资额。
2.2 需求方因素：人均GDP、人均储蓄款余额
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①人均可支配收入;②人均储蓄存款余额。
2.3 宏观货币变量：贷款利率
至少在短期，房地产价格与利率是负相关的，即利率越高，房地产价格越低，反之房地产价格越高。利率因素是影响开发商和购房者资金成本的因素，利率因素对商品房的供应和需求都会产生一定的影响。国家经济政策、资金供求状况、预期通货膨胀率、国际收支状况等是决定利率水平的主要因素。
3 变量、模型选择与数据分析
3.1河北省数据选择
依据文献中方法和本文之前对于现状和理论的分析，本文选取的主要变量见下表：
表3-1 河北省数据
年份 Y X1 X2 X3 X4 X5
2000 -0.910000 -1.160000 -1.240000 -1.080000 -1.030000 -1.130000
2001 -0.890000 -1.070000 -1.110000 -0.970000 -0.970000 -0.750000
2002 -0.830000 -0.880000 -0.870000 -0.860000 -0.880000 -1.350000
2003 -0.890000 -0.730000 -0.240000 -0.690000 -0.780000 -0.020000
2004 -0.690000 -0.530000 -0.360000 -0.490000 -0.730000 0.820000
2005 -0.370000 -0.220000 -0.220000 -0.260000 -0.370000 -0.180000
2006 -0.050000 0.110000 0.210000 -0.020000 0.090000 -0.210000
2007 0.570000 0.480000 0.000000 0.210000 1.030000 1.030000
2008 0.820000 0.960000 0.570000 0.860000 0.720000 1.750000
2009 1.440000 1.310000 1.090000 1.400000 1.260000 -0.830000
2010 1.800000 1.730000 2.160000 1.900000 1.660000 0.880000
关于数据的说明。本文选取了2000-2010年河北省关于房地产方面的数据。主要数据来源于历年《中国统计年鉴》以及《河北经济年鉴》。地价采用的是历年来全省房地产开发统计中，房地产商的土地购置费除以其土地购置面积得来。而名义利率指标，本文这里使用的是6个月至1年（含1年）的短期贷款利率。
为了排除单位的差异，对所有数据进行标准化。
各变量名称及相应说明：
被解释变量Y：住宅平均销售价格;
解释变量：X1人均可支配收入;X2住宅完成投资额;X3人均储蓄;
X4地价=土地购置费/土地购置面积;
X5贷款利率=名义贷款利率-居民消费价格指数;
用EVIEWS软件对数据进行分析，得相关系数分析结果：
表3-2 相关系数表
Y X1 X2 X3 X4 X5
Y 1.000000 0.987708 0.929052 0.986411 0.983503 0.475025
X1 0.987708 1.000000 0.954822 0.992074 0.976993 0.550783
X2 0.929052 0.954822 1.000000 0.969399 0.905283 0.511131
X3 0.986411 0.992074 0.969399 1.000000 0.956835 0.500753
X4 0.983503 0.976993 0.905283 0.956835 1.000000 0.528452 X5 0.475025 0.550783 0.511131 0.500753 0.528452 1.000000
由表3-2可以看出，除了利率X5之外，所有解释变量都与被解释变量有严格的正相关性。
假设因变量与所有自变量之间存在线性关系，列出数学模型：
用EVIEWS软件对变量进行OLS分析，以Y为被解释变量，X1，X2，X3，X4分别为解释变量，逐一做回归分析。经过计算得出，X5的t值对应的P值大于0.05，所以排除X5。对剩余的解释变量X1，X2，X3，X4逐步回归。得出最优模型
4 结论和政策建议
4.1主要结论
通过以上回归结果，得出主要结论如下：
1.单个解释变量与被解释变量之间存在正相关关系，但是综合分析之后，人均可支配收入与房价却呈负相关。由理论分析知，河北省房价上涨幅度与人均可支配收入增长幅度不一致，說明房地产业泡沫仍然存在。
2.住宅完成投资额与房价成反比。这是由于住房投资增加导致建筑规模增加，住房数量增多，即房地产市场供给量增加。若其他条件不变，增加供给量，则房价将会下降。
3.人均储蓄与房价成反比。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，社会资金缺乏其他投资渠道，在这种情况下，大量的资金涌人房地产市场，投资性的购房，使房地产市场需求旺盛，价格上升。
4.地价与房价成正比。购置土地是建房子的首要步骤，土地价格上涨必将导致房价上涨。因此，政府应干涉土地买卖市场。在市场经济条件下，地价不但关系到国家收益，同时还起着调节土地资源配置的作用。
5.利率对房价影响不突出。这说明货币政策调控对房价能产生一定影响，但是影响程度并不十分明确。
4.2政策建议
1.政策调控应注重调结构。合理引导，稳定需求。房地产作为一种投资品，适度的投机有助于市场的活跃，也是有效率的。
2.增加经济适用房等面向中低收入阶层类型的住房供应量。收入水平是制约中低收入阶层住房需求的瓶颈，而经济适用房等福利性住房的供应，等于变相增加了中低收入阶层的补贴，提高了他们的收入，从而为抑制市场价格的上涨提供可能。
3.增加总量供应，优化供应结构。由于河北省房地产需求从总量上看是有很大发展潜力的，因此从整体上说应该逐步加大投资规模以适应居民需求。
4.政府要通过收入分配改革等手段增加居民的可支配收入，增加他们的购买力，通过住宅的消费促进相关产业链的集群发展和住房供给结构新的转变。完善房地产市场信息系统，推动土地、房地产评估行业的整合。
参考文献：
[1]迟酩.我国房地产价格影响因素分析[J].现代商贸工业，2010（21）
[2]沈悦;刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004（6）
[3]刘仁和;程昆;莫金玲.房地产价格与基本面关系的研究综述[J].经济纵横，2008（08）
[4]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2004（6）