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【摘要】
房产测绘促使房地产市场的交易行为更加有效规范，提高房产产权产籍管理的科学性和准确性，切实保护当事人的合法权益。本文主要谈谈房产测绘的重要性、影响房产测绘质量的因素，提高房产测绘质量的有效措施。
【关键词】房产测绘；质量控制；措施
中图分类号：F293文献标识码： A
【前言】
房产测绘单位要充分认识到房产测绘发展趋势，根据房产测绘市场现有状况制定与之相适应的发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。同时，还要不断加大研究力度，从而促进房地产业的健康发展。
1、房产测绘的重要性
1.1、有利于城市的规划建设
城市建设发展的重要因素是房地产，城市人民物质文化生活水平和精神文明程度可以反映出城市房屋规划建设的水平。房产测绘成果，经过统计、整理、分类之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、绿化工程、环境保护等提供相关信息。
1.2、为相关部门提供参考依据
房地产测绘的成果可以为综合开发、城市规划、拆迁改造提供可靠的数据信息依据；同时还为税收、保险等部门提供基础信息资料。
1.3、为房地产管理提供信息服务
在城市的房地产管理服务当中，房产测绘起着极其重要作用。在城镇中坐标系统准确的形成是通过房地产测绘形成房地产的标准平面图，这样就能在房地产管理过程中清楚的了解房屋的数量、利用及分布情况。同时通过房产测绘绘制的房地产分幅图，进行精确的测量和细化，从而可以表现出每一处房地产的状况，不仅能为管理部门提供正确的决策，同时也更便于管理部门对房产信息的管理。
2、影响房产测绘质量的因素
2.1、房产测绘单位的资质较低
个别低资质的房产测绘单位管理水平差、测绘技术水平低、测绘人员少，对于现有房产测绘项目因任务量大、时间紧等因素就容易出现问题，因此有必要提高房产测绘单位的准入资质。
2.2、从业人员的测绘水平有待提高
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，由于情况复杂，数据繁多，计算量巨大以及建筑类型不断变化的多种因素，要求从业人员必须具备专业性强、技术水平高的素质；具备相应的技术职称的资格；具备相关的工作经验的能力。然而，目前房产测绘从业人员的技术水平参差不齐，远远不能适应工作需要和行业发展需要，急需引起高度重视。
2.3、房产测绘存在地区差异
房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。
另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。
2.4、房产测绘单位的管理水平不高
随着社会经济的快速发展和房地产事业的繁荣，对房产测绘的管理提出了更高的要求。目前，不少房产测绘单位由于管理水平有限并且没有完善的质量保证体系，相关人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解偏差，在具体工作中，难免会出现测绘质量问题，伤及各相关权益人及单位的利益。
2.5、房产测绘相关标准、规范的不完善
房产测绘的技术性、专业性很强，虽然 GB/T 17986-2000《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但在具体操作中仍然存在一系列细节问题，房产测绘领域的标准、规范不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式不断变化，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议。虽然大多数城市己经制定了房产面积测算细则，但是这些测算细则无法包罗万象，解决各种问题。
3、提高房产测绘质量的有效措施
3.1、提高房产测绘上岗人员的专业素质
当地测绘管理部门对房地产测绘活动进行相应管理、作业指导和房产测绘规范细则的培训、房产测绘技术的支持和建设。对从业人员进行培训、注册、管理，是有效提高当地房地产测绘技术的行之有效的措施之一。同时，测绘工作领导小组要定期召开例会，听取测绘工作进展情况汇报，并总结工作、协调各种疑难问题的解决。
3.2、规范并形成竞争有序的房产测绘市场
首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
3.3、运用测绘新技术
3.3.1、全站仪测绘技术在房地產测绘中的应用全站仪在测绘行业广泛应用，是集测距、测角、微处理等功能于一体的多功能新型数据采集仪器。全站仪可以人工操作也可以远程控制，通过存储设备实现记录、输出测量数据。全站仪这一常用测量技术不断更新，测绘操作自动化，测量质量不断提高，在房地产测绘中应用也越来越广泛。
3.3.2、运用RTK技术在房地产测绘。RTR技术是新型测绘技术，得到了测绘行业的广泛关注和青睐，PRT技术能够实现从测绘到绘制测绘结果的全面自动化，操作简单，测绘质量较高，PRT 技术将基准站接收机观测到的数据以及已知数据传输到流动站 GPS, 接受机，通过流动站的数据处理，得到厘米级的测绘数据，精确度较高#在房地产测绘中应用 PRT 技术能够精确测量房屋的界限权属，保证房产权管理的公平性，减少房屋测绘数据引起的房产纠纷。另外，GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，系统可以及时的绘制测量地图，RTK技术是房地产测绘精度得到了很大的提高，逐渐被应用于房地产测绘中。
3.4、制定科学的房产测绘流程和专业技术设计书
房产测绘作业人员只有熟悉作业流程和设计书的各项要求，才能更好、更快地进行房产测绘。熟悉流程，对测绘过程中出现的各种情况都有一个全面的认识和理解，真正地吃透房产面积测算规范、细则的精髓，把握好在房屋勘测、计算、分摊、配图过程的每一个细节，并对可能出现的错误或缺陷有一个预防的概念，尽可能地避开。一个对于作业流程和设计书都不清楚的人员，其测绘产品质量也无法得到保证。
3.5、对前期的资料、图纸质量进行审查和控制
实践中，为确保房产测绘质量，首先应当加强对前期资料、图纸的质量审查与控制，尤其在房产建筑面积预测算过程中，可要求施工图纸必须经规划部进行门审批；房产面积实测过程中，委托方应当提供已通过审核的建筑施工图纸，在此过程中，如果存在着变更事项，还应当提供变更详单。图纸必须具有完整性，其内容应当包括平面图、剖面图、立体图、楼梯详图以及飘窗阳台大样，这样有利于在房产测绘中能够对相关尺寸数据进行查阅。比如，阳台外围的实际护宽度若标注不详，则在阳台大样图上可实现有效查阅。通常情况下，坡屋顶房屋以2.2m的范围线进行确定，平面图上难以看出时，可在剖面图上确定22.2m的范围线。同时，前期的资料中应当有建设规划许可证、总平面图以及门牌号和房屋配套设施，其中还包括房屋的实际功能部位，比如水池、变配电室、发电机房以及制冷机房等位置的应用说明及相关资料信息。
3.6、控制测量的精度
在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m,当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。
为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m,因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。
3.7、加强验收检查
3.7.1、控制测量检查验收（1）检查各种数据信息记录及计算是否正确、可靠；（2）检查控制网的布设及标志埋设是否符合要求；（3）检查各类控制点的测定方法、利用情况、各种限差及成果精度是否符合要求；（4）检查起始数据和计算方法、采用软件是否可靠、正确，平差的成果精度是否满足规范要求。
3.7.2、对于变更与修测检查验收。（1）检查变更与修测的方法、测量基准、测算精度是否符合要求；（2）检查变更与修测后房产要素的调整与处理是否正确、完整； （3）检查变更与修测后的成果与原成果应保持整体的完整与合法。
3.8、建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据，还可以在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。
4、房地产测绘的发展方向
目前，有关房地产测绘方面的法律还不健全，房地产测绘垄断现象比较严重，有测绘资质的企业难以进入测绘市场进行公平竞争，房地产测绘工作房地产测绘监督工作都同属于房产管理部门管理，是开发商与房产权属人之间的纠纷更加普遍#如何摆脱这种现象，关键是房产测绘市场化，使房产权属人自由选择测绘单位#房产测绘部门与房产管理部门完全脱离所属关系，测绘企业行为有测绘相关法律约束，测绘监督部门进行监管。在处理开发商与房产权属人的测量纠纷时，房产监管部门对纠纷事项指定测绘单位复合，使测绘工作更加透明合理。另外，房产管理门从技术和业务上严格把关，提高测绘队伍的专业素质，提高测绘的速度和质量，测绘行业市场化有利于提高房地产测绘监督的质量和效率，使测绘更加公平合理。房地产测绘的市场化是测绘行业发展的必然方向，有条不紊地进行测绘工作市场化管理是目前测绘机制改革的关键所在。
【结语】
综上所述，随着我国社会经济的快速发展和房地产建设事业的不断崛起，房产测绘行業也有了很大的进步，对房产面积进行测绘操作，不仅增加了房产测绘机构的经济收入，而且也承担了更大的社会和法律责任，因此建立一套科学有效的房产测绘质量控制体系显得尤为重要，必须加强质量管理，才能使房产测绘质量不断提高。
【参考文献】
[1]王鹤.浅议房产测绘的质量管理[J]. 经营管理者,2010,11:79.
[2]陈威昊.不同的管理模式对房产测绘质量的影响[J].中国地名,2011,03:31-32.
房产测绘促使房地产市场的交易行为更加有效规范，提高房产产权产籍管理的科学性和准确性，切实保护当事人的合法权益。本文主要谈谈房产测绘的重要性、影响房产测绘质量的因素，提高房产测绘质量的有效措施。
【关键词】房产测绘；质量控制；措施
中图分类号：F293文献标识码： A
【前言】
房产测绘单位要充分认识到房产测绘发展趋势，根据房产测绘市场现有状况制定与之相适应的发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。同时，还要不断加大研究力度，从而促进房地产业的健康发展。
1、房产测绘的重要性
1.1、有利于城市的规划建设
城市建设发展的重要因素是房地产，城市人民物质文化生活水平和精神文明程度可以反映出城市房屋规划建设的水平。房产测绘成果，经过统计、整理、分类之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、绿化工程、环境保护等提供相关信息。
1.2、为相关部门提供参考依据
房地产测绘的成果可以为综合开发、城市规划、拆迁改造提供可靠的数据信息依据；同时还为税收、保险等部门提供基础信息资料。
1.3、为房地产管理提供信息服务
在城市的房地产管理服务当中，房产测绘起着极其重要作用。在城镇中坐标系统准确的形成是通过房地产测绘形成房地产的标准平面图，这样就能在房地产管理过程中清楚的了解房屋的数量、利用及分布情况。同时通过房产测绘绘制的房地产分幅图，进行精确的测量和细化，从而可以表现出每一处房地产的状况，不仅能为管理部门提供正确的决策，同时也更便于管理部门对房产信息的管理。
2、影响房产测绘质量的因素
2.1、房产测绘单位的资质较低
个别低资质的房产测绘单位管理水平差、测绘技术水平低、测绘人员少，对于现有房产测绘项目因任务量大、时间紧等因素就容易出现问题，因此有必要提高房产测绘单位的准入资质。
2.2、从业人员的测绘水平有待提高
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，由于情况复杂，数据繁多，计算量巨大以及建筑类型不断变化的多种因素，要求从业人员必须具备专业性强、技术水平高的素质；具备相应的技术职称的资格；具备相关的工作经验的能力。然而，目前房产测绘从业人员的技术水平参差不齐，远远不能适应工作需要和行业发展需要，急需引起高度重视。
2.3、房产测绘存在地区差异
房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。
另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。
2.4、房产测绘单位的管理水平不高
随着社会经济的快速发展和房地产事业的繁荣，对房产测绘的管理提出了更高的要求。目前，不少房产测绘单位由于管理水平有限并且没有完善的质量保证体系，相关人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解偏差，在具体工作中，难免会出现测绘质量问题，伤及各相关权益人及单位的利益。
2.5、房产测绘相关标准、规范的不完善
房产测绘的技术性、专业性很强，虽然 GB/T 17986-2000《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定，但在具体操作中仍然存在一系列细节问题，房产测绘领域的标准、规范不够完善，对有些问题的规定过于简单，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式不断变化，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议。虽然大多数城市己经制定了房产面积测算细则，但是这些测算细则无法包罗万象，解决各种问题。
3、提高房产测绘质量的有效措施
3.1、提高房产测绘上岗人员的专业素质
当地测绘管理部门对房地产测绘活动进行相应管理、作业指导和房产测绘规范细则的培训、房产测绘技术的支持和建设。对从业人员进行培训、注册、管理，是有效提高当地房地产测绘技术的行之有效的措施之一。同时，测绘工作领导小组要定期召开例会，听取测绘工作进展情况汇报，并总结工作、协调各种疑难问题的解决。
3.2、规范并形成竞争有序的房产测绘市场
首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
3.3、运用测绘新技术
3.3.1、全站仪测绘技术在房地產测绘中的应用全站仪在测绘行业广泛应用，是集测距、测角、微处理等功能于一体的多功能新型数据采集仪器。全站仪可以人工操作也可以远程控制，通过存储设备实现记录、输出测量数据。全站仪这一常用测量技术不断更新，测绘操作自动化，测量质量不断提高，在房地产测绘中应用也越来越广泛。
3.3.2、运用RTK技术在房地产测绘。RTR技术是新型测绘技术，得到了测绘行业的广泛关注和青睐，PRT技术能够实现从测绘到绘制测绘结果的全面自动化，操作简单，测绘质量较高，PRT 技术将基准站接收机观测到的数据以及已知数据传输到流动站 GPS, 接受机，通过流动站的数据处理，得到厘米级的测绘数据，精确度较高#在房地产测绘中应用 PRT 技术能够精确测量房屋的界限权属，保证房产权管理的公平性，减少房屋测绘数据引起的房产纠纷。另外，GPS获得的数据处理后直接录入GPS系统，系统可以及时的绘制测量地图，RTK技术是房地产测绘精度得到了很大的提高，逐渐被应用于房地产测绘中。
3.4、制定科学的房产测绘流程和专业技术设计书
房产测绘作业人员只有熟悉作业流程和设计书的各项要求，才能更好、更快地进行房产测绘。熟悉流程，对测绘过程中出现的各种情况都有一个全面的认识和理解，真正地吃透房产面积测算规范、细则的精髓，把握好在房屋勘测、计算、分摊、配图过程的每一个细节，并对可能出现的错误或缺陷有一个预防的概念，尽可能地避开。一个对于作业流程和设计书都不清楚的人员，其测绘产品质量也无法得到保证。
3.5、对前期的资料、图纸质量进行审查和控制
实践中，为确保房产测绘质量，首先应当加强对前期资料、图纸的质量审查与控制，尤其在房产建筑面积预测算过程中，可要求施工图纸必须经规划部进行门审批；房产面积实测过程中，委托方应当提供已通过审核的建筑施工图纸，在此过程中，如果存在着变更事项，还应当提供变更详单。图纸必须具有完整性，其内容应当包括平面图、剖面图、立体图、楼梯详图以及飘窗阳台大样，这样有利于在房产测绘中能够对相关尺寸数据进行查阅。比如，阳台外围的实际护宽度若标注不详，则在阳台大样图上可实现有效查阅。通常情况下，坡屋顶房屋以2.2m的范围线进行确定，平面图上难以看出时，可在剖面图上确定22.2m的范围线。同时，前期的资料中应当有建设规划许可证、总平面图以及门牌号和房屋配套设施，其中还包括房屋的实际功能部位，比如水池、变配电室、发电机房以及制冷机房等位置的应用说明及相关资料信息。
3.6、控制测量的精度
在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m,当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。
为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m,因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。
3.7、加强验收检查
3.7.1、控制测量检查验收（1）检查各种数据信息记录及计算是否正确、可靠；（2）检查控制网的布设及标志埋设是否符合要求；（3）检查各类控制点的测定方法、利用情况、各种限差及成果精度是否符合要求；（4）检查起始数据和计算方法、采用软件是否可靠、正确，平差的成果精度是否满足规范要求。
3.7.2、对于变更与修测检查验收。（1）检查变更与修测的方法、测量基准、测算精度是否符合要求；（2）检查变更与修测后房产要素的调整与处理是否正确、完整； （3）检查变更与修测后的成果与原成果应保持整体的完整与合法。
3.8、建立房产测绘成果公示制度
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据，还可以在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。
4、房地产测绘的发展方向
目前，有关房地产测绘方面的法律还不健全，房地产测绘垄断现象比较严重，有测绘资质的企业难以进入测绘市场进行公平竞争，房地产测绘工作房地产测绘监督工作都同属于房产管理部门管理，是开发商与房产权属人之间的纠纷更加普遍#如何摆脱这种现象，关键是房产测绘市场化，使房产权属人自由选择测绘单位#房产测绘部门与房产管理部门完全脱离所属关系，测绘企业行为有测绘相关法律约束，测绘监督部门进行监管。在处理开发商与房产权属人的测量纠纷时，房产监管部门对纠纷事项指定测绘单位复合，使测绘工作更加透明合理。另外，房产管理门从技术和业务上严格把关，提高测绘队伍的专业素质，提高测绘的速度和质量，测绘行业市场化有利于提高房地产测绘监督的质量和效率，使测绘更加公平合理。房地产测绘的市场化是测绘行业发展的必然方向，有条不紊地进行测绘工作市场化管理是目前测绘机制改革的关键所在。
【结语】
综上所述，随着我国社会经济的快速发展和房地产建设事业的不断崛起，房产测绘行業也有了很大的进步，对房产面积进行测绘操作，不仅增加了房产测绘机构的经济收入，而且也承担了更大的社会和法律责任，因此建立一套科学有效的房产测绘质量控制体系显得尤为重要，必须加强质量管理，才能使房产测绘质量不断提高。
【参考文献】
[1]王鹤.浅议房产测绘的质量管理[J]. 经营管理者,2010,11:79.
[2]陈威昊.不同的管理模式对房产测绘质量的影响[J].中国地名,2011,03:31-32.