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如果将投资分为“金、银、铜、铁”四个档次,很多投资人都把商铺投资列为“金”,当年在商铺投资概念还未全面普及时,悄悄投资商铺而持有商铺原始股的投资者,取得了“驴打滚”式令人咋舌的极高回报率。因此,在他们看来,商铺是一个好东西,好商铺收益率稳定,不会因房龄增长而降低其投资价格,好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值,商铺通常比住宅高出5个百分点的回报率。但随着越来越多的新商铺投入市场,市场变得复杂起来,投资风险在逐渐加大。显然,目前已告别了“能轻易买到原始股的初始阶段”,随着投资理念的日趋成熟,选择商铺已成为一门大学问,很多后入市的投资人都开始关注商铺投资中的秘密宝藏。
商人李先生、私企经理崔先生和外企白领王小姐,在他们多年买铺实战中,收益颇丰,并累积了独到的淘铺经验,《钱经》在此向他们三位铺精讨教不同商铺形态的投资技巧和赚钱门道。
铺精李先生
李先生档案:
年龄:48岁
身份:商人
淘铺资历:8年
主要投资类型:商业街店铺
铺精特点:经验独到
目前店铺数量:7间
铺精李先生一向钟情于商业街店铺,用他的话来说,商业街店铺“有天有地”,不受时间和季节限制,权属明晰,可控制性与自主性都很强,经营更自由更灵活,况且中国人向来就有“逛街”的消费习惯,商业街形态更容易聚集旺气,具有很强的开放性。
八年的淘铺经验,使李先生形成了一套独特的铺经,用五个字来概括,就是“两勤三不沾”。
“两勤”就是腿勤、嘴勤
腿勤,李先生解释说,他决不会想当然地光“听”地段就决定购买,在他看来,选购商铺就要实地去走、实地去看,而且在那一段时间内要多去。他记得,在他购买第一个铺面时,几乎天天在那个项目的周边转,类似于警察的蹲点,大约坚持了一个月左右。去的目的不仅是了解地段的地理特征,更要看两方面情况,第一是人流量,商铺好坏最终决定于人流量,而真正支撑商铺的是固定人流和流动人流,如果人流量不够,那么,这个街铺就是死铺。第二要看街铺周边的商业氛围,是否处在商业区,交通便利程度。特别是复合型商业街,区域市场基础、周边的消费人气是否已被培养起来,此地的商业是否已经热起来。
嘴勤,就是要多问、多打听,尽量多掌握所购街铺的相关信息,做到充分的知己知彼。而这一方面,由于李先生善交朋友,因此信息渠道比较广。其中不乏媒体的朋友,李先生说,媒体记者信息多,不仅能探知更多有关此项目的信息,更能从他们那里得知此地段周边政府规划意图和政策导向,以此判断该街铺未来价值发展的潜力。再一个,就是多问开发商。包括跟开发商沟通,更多了解项目的商业定位、设计、规划以及商铺内部、外部的硬件条件。李先生强调说,特别是专业型商业街,一定要了解开发商定位此项目的特色点在哪里,是否比较鲜明,能否形成商业的规模效应,以及开发商在未来对此项目的宣传力度等。另一方面,李先生更通过朋友深入了解开发商的资质、信誉及管理水平,用李先生的话说,一些资质差的开发商有“重销售、轻经营”的恶劣行为,这也是未来商铺可能失败的主因。
李先生的“三不沾”原则
一不沾宽街铺面。所谓“宽街无闹市,闹市无宽街”,马路宽阔的街道,因为是交通干道,其人气不易聚集,即使聚集,也只是一侧的人流,另一侧的人流因为有道路阻挡,需要等候红绿灯然后穿过宽阔的马路方可过来,这并不符合逛街人图方便的心理。而越是人行道狭窄、马路不宽的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓。
二不沾U字型底部的街铺。李先生举了个例子,例如三四年前,崇文区曾规划过一个叫大都会街的项目,这个街正好与前门商业街和崇文门外大街形成一个U字型结构,而U字型的进端,前门商业街和崇文门外大街已经是两个消费够热的成熟商业区,知名度高、客流量大,大都会街处在尴尬的U字型底部,定位又与前门和崇文门商业区的风格相同,很难将那两大区域同类型固定客流引入,因此,这样的街铺不能碰。
三不沾长街铺面。商业街可以是一条街,也可以是一条主街多条副街,但一个原则就是长度不能太长,李先生的判断底线是1000米,超过1000米,从消费习惯上讲,消费者就可能产生疲劳、厌倦、不耐烦的感觉,这时客人的购买欲望是非常低的,这样的铺面极易形成有铺无商的“瘫铺”。
铺精崔先生
崔先生档案
年龄:40岁
身份:北京某私企经理
淘铺资历:5年
主要投资类型:写字楼底商
铺精特点:理性+经验
目前店铺数量:3间
崔先生可以算得上一个典型的写字楼动物,由于他所经营的公司一直在写字楼里办公,与写字楼相处的时间自然多于其他地方,精明的他便开始挖掘写字楼的投资商机,这一研究,他便盯上了写字楼底商。
理性的他注意到了写字楼底商的公共空间功能,用他的话来说,底商是写字楼功能的重要延伸,是人们“非正式的办公空间”,因为底商可以为商务活动提供必要的柔性服务配套,比如餐饮、休闲、书店、品牌零售等业态,能够满足写字楼人群在各个时段多样性的复合需求。办公人群可以在这里沟通信息、交流感情、放松心情、吸取知识,可以说是一个重要的聚集共享场所。而底商业态营造、运行效率的高低对写字楼的效率和档次有着重要影响。
崔先生一般根据三方面因素来进行写字楼底商的筛选。
他首先不看底商,而要先看写字楼项目的整体硬件条件。他认为,项目本身的内部环境包括开发、设计、功能等的优劣,内部配套设施、楼层层高、空调系统、办公室的合理分隔以及新科技的运用等,是不可小觑的关键因素。而物业管理方面,也是崔先生考察的一个重点,因为优良的物业管理,将为写字楼营造良好的办公环境,有助于写字楼内、外品质的统一,这些硬件条件比较好的写字楼,才能保证客户的高入住率,保证商业出租状况良好,这样的写字楼底商,将来才能有消费客源的依托和消费高涨的保证。
第二个方面,他主要考察写字楼周边商务环境的完善程度,就是说要考察写字楼项目所在地段商圈的配套设施是否齐全,即外部的商务环境如何。商务环境所蕴涵的范围很广,包括商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心以至金融机构、票务、旅行社、邮局,甚至干洗店、诊所等配套设施。成熟的外部环境可以营造一个完善的写字楼消费群,让在此办公的商务人群享受到最便利的商务服务,形成将来较为稳定的消费氛围,只有处在如此商业氛围中的底商才能有利可赚。
第三个方面,他判断底商每平方米售价是否合理,是用租金反推法来进行的。比如,每天每平方米的租金是10元,乘以30天就是一个月的租金300元每平方米,按10%的回报率乘以10年的120个月,得出3.6万元每平方米,如果项目的售价与之相差不超过20%,那么,他就基本认定是较为合理的单价。
铺精王小姐
王小姐档案
年龄:31岁
身份:外企白领
淘铺资历:5年
主要投资类型:社区小型商铺
铺精特点:眼光独到
目前店铺数量:3间
王小姐有着外人羡慕的一份好工作——知名外企的白领,在积蓄了一部分资金后,她打算“既打工,又要自己当老板”,由于资金量有限,她于是打起了投资社区小型商铺的主意。从整体看,社区商铺投资相对其他商铺形态来说,总额低、可预见性强、风险小、收入回报稳定。
短短三年的淘铺经历,使王小姐变得老到起来,她给自己的投资原则总结为一句顺口溜:做大盘、早介入、两要看。
对于做大盘,王小姐认为,社区商铺的消费者主要来自于社区内部,因此,对整个小区居住氛围的依赖性较强。选择大型社区的商铺,从人群的数量和层次上有优势,特别是定位比较好的大盘社区,其业主的素质和消费力相应都较高,经营的项目虽然以日常生活消费品为主,但消费者固定,回头客有保证。另外,小区的发展前景也是王小姐所关注的重点,小区商铺投资前景由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定,而大盘在这方面优势会大一些,更具有长线投资的价值。
对早介入这一点,王小姐深有体会,对于北京的三、四环之间的大盘很多人都在关注,刚开盘、甚至没开盘,就有人打起了主意,特别是100平方米以下的铺位,很抢手。那么,此时就要做到出手快,商铺短时的投资回报率并不要成为阻挠因素,而要看到该商铺投资回报所具备的长远性。2002年王小姐在那处大盘的店铺开盘时就介入了,她为我们计算了这笔投资收益账。
王小姐在一年多后的店铺升值时可以稳赚到18万元,但王小姐表示要继续持有该铺,她更看重未来的发展潜力。
两要看,王小姐说,一要看社区居住人群的生活标准和消费习惯。业主的年龄、收入水平、职业特点等都会影响该社区商铺的业态和发展。因为社区商铺的经营内容主要以便民为主,主要涉及百货、药房、冲印、美容、服装、干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐饮等,合理的业态如有稳定的消费群来支撑,收益前景会很好。
二要看开发商的实力和能力。看开发商对社区内部及周边商业配套的管理和完善程度,以及未来一段时间该小区的整体规划理念和开发策略的成熟度。另外,开发商是否善于商铺的经营,对商户的经营类别是否有必要的规划和统一管理,这也是影响商铺投资前景的重要方面。如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划,商铺的投资价值也就相对较低,风险必然会加大,这是不容忽视的关键点。
商人李先生、私企经理崔先生和外企白领王小姐,在他们多年买铺实战中,收益颇丰,并累积了独到的淘铺经验,《钱经》在此向他们三位铺精讨教不同商铺形态的投资技巧和赚钱门道。
铺精李先生
李先生档案:
年龄:48岁
身份:商人
淘铺资历:8年
主要投资类型:商业街店铺
铺精特点:经验独到
目前店铺数量:7间
铺精李先生一向钟情于商业街店铺,用他的话来说,商业街店铺“有天有地”,不受时间和季节限制,权属明晰,可控制性与自主性都很强,经营更自由更灵活,况且中国人向来就有“逛街”的消费习惯,商业街形态更容易聚集旺气,具有很强的开放性。
八年的淘铺经验,使李先生形成了一套独特的铺经,用五个字来概括,就是“两勤三不沾”。
“两勤”就是腿勤、嘴勤
腿勤,李先生解释说,他决不会想当然地光“听”地段就决定购买,在他看来,选购商铺就要实地去走、实地去看,而且在那一段时间内要多去。他记得,在他购买第一个铺面时,几乎天天在那个项目的周边转,类似于警察的蹲点,大约坚持了一个月左右。去的目的不仅是了解地段的地理特征,更要看两方面情况,第一是人流量,商铺好坏最终决定于人流量,而真正支撑商铺的是固定人流和流动人流,如果人流量不够,那么,这个街铺就是死铺。第二要看街铺周边的商业氛围,是否处在商业区,交通便利程度。特别是复合型商业街,区域市场基础、周边的消费人气是否已被培养起来,此地的商业是否已经热起来。
嘴勤,就是要多问、多打听,尽量多掌握所购街铺的相关信息,做到充分的知己知彼。而这一方面,由于李先生善交朋友,因此信息渠道比较广。其中不乏媒体的朋友,李先生说,媒体记者信息多,不仅能探知更多有关此项目的信息,更能从他们那里得知此地段周边政府规划意图和政策导向,以此判断该街铺未来价值发展的潜力。再一个,就是多问开发商。包括跟开发商沟通,更多了解项目的商业定位、设计、规划以及商铺内部、外部的硬件条件。李先生强调说,特别是专业型商业街,一定要了解开发商定位此项目的特色点在哪里,是否比较鲜明,能否形成商业的规模效应,以及开发商在未来对此项目的宣传力度等。另一方面,李先生更通过朋友深入了解开发商的资质、信誉及管理水平,用李先生的话说,一些资质差的开发商有“重销售、轻经营”的恶劣行为,这也是未来商铺可能失败的主因。
李先生的“三不沾”原则
一不沾宽街铺面。所谓“宽街无闹市,闹市无宽街”,马路宽阔的街道,因为是交通干道,其人气不易聚集,即使聚集,也只是一侧的人流,另一侧的人流因为有道路阻挡,需要等候红绿灯然后穿过宽阔的马路方可过来,这并不符合逛街人图方便的心理。而越是人行道狭窄、马路不宽的街道,其人流量反而越大,商气也就越浓。
二不沾U字型底部的街铺。李先生举了个例子,例如三四年前,崇文区曾规划过一个叫大都会街的项目,这个街正好与前门商业街和崇文门外大街形成一个U字型结构,而U字型的进端,前门商业街和崇文门外大街已经是两个消费够热的成熟商业区,知名度高、客流量大,大都会街处在尴尬的U字型底部,定位又与前门和崇文门商业区的风格相同,很难将那两大区域同类型固定客流引入,因此,这样的街铺不能碰。
三不沾长街铺面。商业街可以是一条街,也可以是一条主街多条副街,但一个原则就是长度不能太长,李先生的判断底线是1000米,超过1000米,从消费习惯上讲,消费者就可能产生疲劳、厌倦、不耐烦的感觉,这时客人的购买欲望是非常低的,这样的铺面极易形成有铺无商的“瘫铺”。
铺精崔先生
崔先生档案
年龄:40岁
身份:北京某私企经理
淘铺资历:5年
主要投资类型:写字楼底商
铺精特点:理性+经验
目前店铺数量:3间
崔先生可以算得上一个典型的写字楼动物,由于他所经营的公司一直在写字楼里办公,与写字楼相处的时间自然多于其他地方,精明的他便开始挖掘写字楼的投资商机,这一研究,他便盯上了写字楼底商。
理性的他注意到了写字楼底商的公共空间功能,用他的话来说,底商是写字楼功能的重要延伸,是人们“非正式的办公空间”,因为底商可以为商务活动提供必要的柔性服务配套,比如餐饮、休闲、书店、品牌零售等业态,能够满足写字楼人群在各个时段多样性的复合需求。办公人群可以在这里沟通信息、交流感情、放松心情、吸取知识,可以说是一个重要的聚集共享场所。而底商业态营造、运行效率的高低对写字楼的效率和档次有着重要影响。
崔先生一般根据三方面因素来进行写字楼底商的筛选。
他首先不看底商,而要先看写字楼项目的整体硬件条件。他认为,项目本身的内部环境包括开发、设计、功能等的优劣,内部配套设施、楼层层高、空调系统、办公室的合理分隔以及新科技的运用等,是不可小觑的关键因素。而物业管理方面,也是崔先生考察的一个重点,因为优良的物业管理,将为写字楼营造良好的办公环境,有助于写字楼内、外品质的统一,这些硬件条件比较好的写字楼,才能保证客户的高入住率,保证商业出租状况良好,这样的写字楼底商,将来才能有消费客源的依托和消费高涨的保证。
第二个方面,他主要考察写字楼周边商务环境的完善程度,就是说要考察写字楼项目所在地段商圈的配套设施是否齐全,即外部的商务环境如何。商务环境所蕴涵的范围很广,包括商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心以至金融机构、票务、旅行社、邮局,甚至干洗店、诊所等配套设施。成熟的外部环境可以营造一个完善的写字楼消费群,让在此办公的商务人群享受到最便利的商务服务,形成将来较为稳定的消费氛围,只有处在如此商业氛围中的底商才能有利可赚。
第三个方面,他判断底商每平方米售价是否合理,是用租金反推法来进行的。比如,每天每平方米的租金是10元,乘以30天就是一个月的租金300元每平方米,按10%的回报率乘以10年的120个月,得出3.6万元每平方米,如果项目的售价与之相差不超过20%,那么,他就基本认定是较为合理的单价。
铺精王小姐
王小姐档案
年龄:31岁
身份:外企白领
淘铺资历:5年
主要投资类型:社区小型商铺
铺精特点:眼光独到
目前店铺数量:3间
王小姐有着外人羡慕的一份好工作——知名外企的白领,在积蓄了一部分资金后,她打算“既打工,又要自己当老板”,由于资金量有限,她于是打起了投资社区小型商铺的主意。从整体看,社区商铺投资相对其他商铺形态来说,总额低、可预见性强、风险小、收入回报稳定。
短短三年的淘铺经历,使王小姐变得老到起来,她给自己的投资原则总结为一句顺口溜:做大盘、早介入、两要看。
对于做大盘,王小姐认为,社区商铺的消费者主要来自于社区内部,因此,对整个小区居住氛围的依赖性较强。选择大型社区的商铺,从人群的数量和层次上有优势,特别是定位比较好的大盘社区,其业主的素质和消费力相应都较高,经营的项目虽然以日常生活消费品为主,但消费者固定,回头客有保证。另外,小区的发展前景也是王小姐所关注的重点,小区商铺投资前景由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定,而大盘在这方面优势会大一些,更具有长线投资的价值。
对早介入这一点,王小姐深有体会,对于北京的三、四环之间的大盘很多人都在关注,刚开盘、甚至没开盘,就有人打起了主意,特别是100平方米以下的铺位,很抢手。那么,此时就要做到出手快,商铺短时的投资回报率并不要成为阻挠因素,而要看到该商铺投资回报所具备的长远性。2002年王小姐在那处大盘的店铺开盘时就介入了,她为我们计算了这笔投资收益账。
王小姐在一年多后的店铺升值时可以稳赚到18万元,但王小姐表示要继续持有该铺,她更看重未来的发展潜力。
两要看,王小姐说,一要看社区居住人群的生活标准和消费习惯。业主的年龄、收入水平、职业特点等都会影响该社区商铺的业态和发展。因为社区商铺的经营内容主要以便民为主,主要涉及百货、药房、冲印、美容、服装、干洗店、便利店、音像制品店、面包房、餐饮等,合理的业态如有稳定的消费群来支撑,收益前景会很好。
二要看开发商的实力和能力。看开发商对社区内部及周边商业配套的管理和完善程度,以及未来一段时间该小区的整体规划理念和开发策略的成熟度。另外,开发商是否善于商铺的经营,对商户的经营类别是否有必要的规划和统一管理,这也是影响商铺投资前景的重要方面。如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划,商铺的投资价值也就相对较低,风险必然会加大,这是不容忽视的关键点。