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“普通白领”、“朝九晚五”、“月入8000元”,杨超身上的“标签”并无亮点,所幸女友与他的感情倒很是稳固,恋爱已有5年之久的他们对组建一个小家庭充满期待。
“现在哪个结婚的年轻人不想有自己的房子?”杨超和女友自然也不例外,但全家人合计来合计去,总共就能凑出80万元作为首付和装修款。为了有新房新气象的感觉,杨超和女友都把一手房作为优先考虑的对象,可是一圈寻觅下来,只有失望。
“我的公司在人民广场,各种交通都比较方便,我女朋友上班是在近虹桥机场那一带。”杨超说,他们最初是想在2号线沿线购房的,因为两家父母的房子都正好处在沿线地段,以后走动会非常方便。“本来觉得户型小一点没关系,可沿线看了几个楼盘,单价都很高,而且面积偏大,总价怎么算都不可能低于250万元。”这样一来,杨超的首付款显然是不够的。
无奈,他们只好将目光投向二手房市场,这一调整让他们的选择面开阔起来。“联系中介后,我们连着看了十几套房子,有比较靠近市中心的,也有稍微偏机场方向的,面积有大有小,有电梯房也有楼梯房,倒还真有两套不错的。”杨超告诉记者,虽然放弃了一手房市场,但他仍然将毛坯房作为优先考虑的对象,“这样不会有别人已经住过的感觉,而且也不会受制于老户主已有的装修风格。”杨超说,他比较喜欢简约的装修风格,如果购买精装房,未必能合口味。“卖家的心理价位里没准也包括了精装的成本,可万一我不喜欢需要重新装修,不就等于双重成本了嘛。”所以,他几乎只看毛坯和简装的房子。
“现在基本上已经敲定一家了,出门步行到二号线也就15分钟左右,很方便,还有大型卖场免费班车接送。”杨超说,这套78平方米的二手房售价172万元,加上各种费用,首付还是比较充足的。
有了这一次的购房经历,杨超对二手房的认识有了改观,选择面广、小区成熟、配套设施完善等等优点都不能忽视。“以后再购买改善房时,我也会把二手房纳入考虑范围,让自己多一些选择。”杨超说。
二手房优势:灵活多样
在当前的房地产市场,像杨超这样有一定资金限制、同时又对地段有要求的购房者不在少数,对这类购房者来说,买新房不一定比二手房更有优势。
地理环境方面,随着市中心内可供开发土地的缩减,越来越多的楼盘均开发在偏远区域,因此新楼盘大都地理位置相对较远;二手房则由于建成时间较早,多分布于城市中心区或较成熟商圈内,地理位置也就自然要优越一些。
户型面积上,新房普遍面积较大、单价较高,算下来总价也就不菲。尤其是位于市中心区域,由于开发商从追求利润的角度出发,因此大面积房源占到很大的市场份额,这也导致购房成本大增;二手房户型面积则普遍偏小,因而总价相对较低。同时,二手房的价格更为多元化,选择面更宽,有不少建成时间并不算太长的二手房,其单价也要低于周边的新房,相对来说实惠得多。
再看交通,新房的交通状况受到客观条件的制约。如位于轨道交通沿线,交通状况自然非常便捷,但如果没有轨道交通,则十分不便。另外,一些在规划中的轨交也会受到时间上的限制。分布于市中心内的二手房交通环境则相对得天独厚,较发达的路面交通与轨道交通相结合,为人们日常出行提供了便利条件。
还有整体商业氛围,新盘开发在先,而商业配套在后,一般说来,尤其是建在偏远区域的新房,其市政配套、商业设施、氛围等并不十分成熟,有待进一步开发与完善。对于先到者来说,等待期限一般在5年左右。二手房则凭借其占据城市中心区的有利地位,整体商业氛围、购物环境、生活气息等都十分浓郁。
归结来看,二手房是现房现卖,所有的都摆在明处,房屋品质好坏一目了然,与购买期房相比,降低了购房者的风险,同时也有着更加灵活多样的选择可供购房者参考。比如很多人在买房时还比较注重周边邻居的素质等软环境元素,买房时,周边邻居也成了一个重要的参考指标。那么,买二手房就可以很好地考察整个楼盘小区从外到内、从硬件到软件方面的具体情况和详细细节,并且能通过询问小区内的住户来分辨实际居住使用时的优劣,过滤到不少小区环境、产权、交易手续可能出现的问题。
而对于像杨超这样的社会新鲜人来说,购买二手房更可以省心省力。首先,购买装修质量较好、效果一目了然的全装修甚至全配套二手房可以省去不少精力,也可以直观地挑选整体装修后的风格好坏。其次,购买期房往往需要等待一两年才能拿到房,在此期间可能面临一边仍需租房度日,一边又要支付银行贷款,作为自住来讲成本大大提高。而二手房就更加灵活实用,能够很快交接入住,避免了购买期房仍然需要等候一两年的时间成本和实际经济成本。
另外,如今年轻人的薪资上升空间大,一般跳槽、结婚或生子之后都会有换房的需要。那么,总价低、交通方便、周边环境发展成熟、具有地段稀缺性等优势的二手房,在今后出租、置换的时候也都会显得更为灵活多样。
六步把握技巧风险
当然,对于初次接触二手房买卖的人来说,如何把握好二手房交易中的技巧和防范可能出现的风险、纠纷也是需要购房者认真对待的。一方面是为了降低购房的成本,另一方面更是为了买到一个安心、放心的住房。
第一,产权先明确。
首先自然要验证卖家的房产证。此外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况,如有无抵押情况等。对于非法建筑、房屋权属有争议、房屋已出租或已抵押等等情况,都要一一核实,谨慎对待。继而按照规定买卖双方缴纳应缴的税费,办理产权过户手续。只有拿到了房屋的产权证,房子才算是真正意义上属于你。许多一房多卖、骗钱骗贷的二手房骗术都集中在产权问题和交易过户手续等环节,购房者应有足够的重视。
第二,质量看明白。
二手房中有些是建成时间较长的旧公房,一般都存在着不同程度的隐患,这些问题粗看是发现不了的,必须到当地的物业部门咨询,考察房屋的房龄和折旧问题,并在购买前的看房中详细观察与询问。如果是结构性问题(如房屋严重倾斜、开裂等)就要回避,否则日后的维修费用不菲,而且今后再出售时也会碰到同样难题。但一般性的小问题在二手房中或多或少会存在,如果只要能够通过简单的修缮就可以解决的话,则属于考虑对象,还可以获得一定还价的余地。 第三,设施配备需关心。
小区的环境和周边的配套交通也是购房者要考察清楚的。比如出行的便利程度、小区内活动区域的舒适度等等。另外,还要特别留心该小区是否有时段性、季节性的隐性环境问题,如靠近污染排放、噪音影响之类。对于一般家用设施较为齐全的、装修完整的,在选择时更需要加以仔细观察,对于不需要的、有损坏的室内问题要积极与卖家沟通,以达成让人满意的共识。
第四,做好功课能侃价。
价格上,若想要获得一定的议价空间,还要对周边的二手房整体房源情况进行调查。在对各种房源的主力价位、不同装修程度的房源之间的价差等都有了一定的了解之后,与卖方商定价格的时候就能够做到有的放矢,而不会随意还价。另外,在选定物业之后,还要对卖方花点时间做些了解,如卖家是出于何种目的要转让手中的物业、卖家的心态如何等等,这些对自己在做购房决策时都很有帮助。
第五,税费算清楚。
在购房的过程中,除关注房价之外,考虑到购房过程中可能涉及到的各项交易成本,也是制订购房预算时必不可少的环节。特别是如果要动用贷款购买二手房,就更需要做到能省则省。在挑选贷款银行时要注重可靠性和高效性,也要关心有优惠的相关政策。另外,对于楼市处于宏观调控的大环境,购房者也要时刻把握政策性的内容,以合理降低整体购房成本。
第六,找可靠的中介机构。
买二手房离不开房产中介机构,但是多如牛毛的房产中介机构中良莠不齐,投资者必须寻找那些资质高、信誉好和有实力的机构。这类房产中介机构的房源多、服务较佳,一般透明度较强,是首选的中介对象。如果对于二手房的购房流程比较清楚的,也可以通过一些网上平台、熟人介绍来省去一笔佣金,不过在复杂的买卖操作和信息核实过程中,自己则要更为上心,避免出现问题或疏漏。
卖家也要花心思
对于二手房买卖而言,如何做好一个精明又称职的卖家也是购房者可能会遇到的问题。当你的房屋想要通过买卖来置换改善的时候,花心思把自己的二手房卖一个好价钱、促成一笔让双方都满意的交易也是很有技巧可言的。
首先,想要让自己的房子能卖一个好价钱,就要对其进行一定的清洁和打扫。如果房内到处是垃圾,或者堆放有破旧家具,这会给买方留下不好的印象,因而买方在还价时也就会无所顾忌,往往出现随意还价的情形。而对于房内尚摆放有家具的,更需注重房内整洁。
其次,一些装修方面的小瑕疵也应花一定心思消除。如果房内有油漆脱落,或者出现水渍等,这些小问题都必须先行解决,因为小瑕疵也会对房屋给人的整体“印象”产生很大的影响。如果买家因为一些墙体裂纹、水渍、水管漏水等等为理由要求卖家降价,降价的金额肯定要远大于修补费用。
最后,对于屋顶漏水、阳台密封性能不好等质量问题,卖家也没有必要隐瞒,因为隐瞒反而会给自己带来法律上的风险。而一些可进行修补的房屋缺陷,则应该想办法对其进行修补。比如靠近马路、高架以及小区娱乐场所的房屋,肯定会面临噪音的侵扰,因而在出售时往往会因此而遭诟病。卖家可以对其进行修补,如安装双层玻璃窗,让买家亲身感受到修补之后带来的变化。
“现在哪个结婚的年轻人不想有自己的房子?”杨超和女友自然也不例外,但全家人合计来合计去,总共就能凑出80万元作为首付和装修款。为了有新房新气象的感觉,杨超和女友都把一手房作为优先考虑的对象,可是一圈寻觅下来,只有失望。
“我的公司在人民广场,各种交通都比较方便,我女朋友上班是在近虹桥机场那一带。”杨超说,他们最初是想在2号线沿线购房的,因为两家父母的房子都正好处在沿线地段,以后走动会非常方便。“本来觉得户型小一点没关系,可沿线看了几个楼盘,单价都很高,而且面积偏大,总价怎么算都不可能低于250万元。”这样一来,杨超的首付款显然是不够的。
无奈,他们只好将目光投向二手房市场,这一调整让他们的选择面开阔起来。“联系中介后,我们连着看了十几套房子,有比较靠近市中心的,也有稍微偏机场方向的,面积有大有小,有电梯房也有楼梯房,倒还真有两套不错的。”杨超告诉记者,虽然放弃了一手房市场,但他仍然将毛坯房作为优先考虑的对象,“这样不会有别人已经住过的感觉,而且也不会受制于老户主已有的装修风格。”杨超说,他比较喜欢简约的装修风格,如果购买精装房,未必能合口味。“卖家的心理价位里没准也包括了精装的成本,可万一我不喜欢需要重新装修,不就等于双重成本了嘛。”所以,他几乎只看毛坯和简装的房子。
“现在基本上已经敲定一家了,出门步行到二号线也就15分钟左右,很方便,还有大型卖场免费班车接送。”杨超说,这套78平方米的二手房售价172万元,加上各种费用,首付还是比较充足的。
有了这一次的购房经历,杨超对二手房的认识有了改观,选择面广、小区成熟、配套设施完善等等优点都不能忽视。“以后再购买改善房时,我也会把二手房纳入考虑范围,让自己多一些选择。”杨超说。
二手房优势:灵活多样
在当前的房地产市场,像杨超这样有一定资金限制、同时又对地段有要求的购房者不在少数,对这类购房者来说,买新房不一定比二手房更有优势。
地理环境方面,随着市中心内可供开发土地的缩减,越来越多的楼盘均开发在偏远区域,因此新楼盘大都地理位置相对较远;二手房则由于建成时间较早,多分布于城市中心区或较成熟商圈内,地理位置也就自然要优越一些。
户型面积上,新房普遍面积较大、单价较高,算下来总价也就不菲。尤其是位于市中心区域,由于开发商从追求利润的角度出发,因此大面积房源占到很大的市场份额,这也导致购房成本大增;二手房户型面积则普遍偏小,因而总价相对较低。同时,二手房的价格更为多元化,选择面更宽,有不少建成时间并不算太长的二手房,其单价也要低于周边的新房,相对来说实惠得多。
再看交通,新房的交通状况受到客观条件的制约。如位于轨道交通沿线,交通状况自然非常便捷,但如果没有轨道交通,则十分不便。另外,一些在规划中的轨交也会受到时间上的限制。分布于市中心内的二手房交通环境则相对得天独厚,较发达的路面交通与轨道交通相结合,为人们日常出行提供了便利条件。
还有整体商业氛围,新盘开发在先,而商业配套在后,一般说来,尤其是建在偏远区域的新房,其市政配套、商业设施、氛围等并不十分成熟,有待进一步开发与完善。对于先到者来说,等待期限一般在5年左右。二手房则凭借其占据城市中心区的有利地位,整体商业氛围、购物环境、生活气息等都十分浓郁。
归结来看,二手房是现房现卖,所有的都摆在明处,房屋品质好坏一目了然,与购买期房相比,降低了购房者的风险,同时也有着更加灵活多样的选择可供购房者参考。比如很多人在买房时还比较注重周边邻居的素质等软环境元素,买房时,周边邻居也成了一个重要的参考指标。那么,买二手房就可以很好地考察整个楼盘小区从外到内、从硬件到软件方面的具体情况和详细细节,并且能通过询问小区内的住户来分辨实际居住使用时的优劣,过滤到不少小区环境、产权、交易手续可能出现的问题。
而对于像杨超这样的社会新鲜人来说,购买二手房更可以省心省力。首先,购买装修质量较好、效果一目了然的全装修甚至全配套二手房可以省去不少精力,也可以直观地挑选整体装修后的风格好坏。其次,购买期房往往需要等待一两年才能拿到房,在此期间可能面临一边仍需租房度日,一边又要支付银行贷款,作为自住来讲成本大大提高。而二手房就更加灵活实用,能够很快交接入住,避免了购买期房仍然需要等候一两年的时间成本和实际经济成本。
另外,如今年轻人的薪资上升空间大,一般跳槽、结婚或生子之后都会有换房的需要。那么,总价低、交通方便、周边环境发展成熟、具有地段稀缺性等优势的二手房,在今后出租、置换的时候也都会显得更为灵活多样。
六步把握技巧风险
当然,对于初次接触二手房买卖的人来说,如何把握好二手房交易中的技巧和防范可能出现的风险、纠纷也是需要购房者认真对待的。一方面是为了降低购房的成本,另一方面更是为了买到一个安心、放心的住房。
第一,产权先明确。
首先自然要验证卖家的房产证。此外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况,如有无抵押情况等。对于非法建筑、房屋权属有争议、房屋已出租或已抵押等等情况,都要一一核实,谨慎对待。继而按照规定买卖双方缴纳应缴的税费,办理产权过户手续。只有拿到了房屋的产权证,房子才算是真正意义上属于你。许多一房多卖、骗钱骗贷的二手房骗术都集中在产权问题和交易过户手续等环节,购房者应有足够的重视。
第二,质量看明白。
二手房中有些是建成时间较长的旧公房,一般都存在着不同程度的隐患,这些问题粗看是发现不了的,必须到当地的物业部门咨询,考察房屋的房龄和折旧问题,并在购买前的看房中详细观察与询问。如果是结构性问题(如房屋严重倾斜、开裂等)就要回避,否则日后的维修费用不菲,而且今后再出售时也会碰到同样难题。但一般性的小问题在二手房中或多或少会存在,如果只要能够通过简单的修缮就可以解决的话,则属于考虑对象,还可以获得一定还价的余地。 第三,设施配备需关心。
小区的环境和周边的配套交通也是购房者要考察清楚的。比如出行的便利程度、小区内活动区域的舒适度等等。另外,还要特别留心该小区是否有时段性、季节性的隐性环境问题,如靠近污染排放、噪音影响之类。对于一般家用设施较为齐全的、装修完整的,在选择时更需要加以仔细观察,对于不需要的、有损坏的室内问题要积极与卖家沟通,以达成让人满意的共识。
第四,做好功课能侃价。
价格上,若想要获得一定的议价空间,还要对周边的二手房整体房源情况进行调查。在对各种房源的主力价位、不同装修程度的房源之间的价差等都有了一定的了解之后,与卖方商定价格的时候就能够做到有的放矢,而不会随意还价。另外,在选定物业之后,还要对卖方花点时间做些了解,如卖家是出于何种目的要转让手中的物业、卖家的心态如何等等,这些对自己在做购房决策时都很有帮助。
第五,税费算清楚。
在购房的过程中,除关注房价之外,考虑到购房过程中可能涉及到的各项交易成本,也是制订购房预算时必不可少的环节。特别是如果要动用贷款购买二手房,就更需要做到能省则省。在挑选贷款银行时要注重可靠性和高效性,也要关心有优惠的相关政策。另外,对于楼市处于宏观调控的大环境,购房者也要时刻把握政策性的内容,以合理降低整体购房成本。
第六,找可靠的中介机构。
买二手房离不开房产中介机构,但是多如牛毛的房产中介机构中良莠不齐,投资者必须寻找那些资质高、信誉好和有实力的机构。这类房产中介机构的房源多、服务较佳,一般透明度较强,是首选的中介对象。如果对于二手房的购房流程比较清楚的,也可以通过一些网上平台、熟人介绍来省去一笔佣金,不过在复杂的买卖操作和信息核实过程中,自己则要更为上心,避免出现问题或疏漏。
卖家也要花心思
对于二手房买卖而言,如何做好一个精明又称职的卖家也是购房者可能会遇到的问题。当你的房屋想要通过买卖来置换改善的时候,花心思把自己的二手房卖一个好价钱、促成一笔让双方都满意的交易也是很有技巧可言的。
首先,想要让自己的房子能卖一个好价钱,就要对其进行一定的清洁和打扫。如果房内到处是垃圾,或者堆放有破旧家具,这会给买方留下不好的印象,因而买方在还价时也就会无所顾忌,往往出现随意还价的情形。而对于房内尚摆放有家具的,更需注重房内整洁。
其次,一些装修方面的小瑕疵也应花一定心思消除。如果房内有油漆脱落,或者出现水渍等,这些小问题都必须先行解决,因为小瑕疵也会对房屋给人的整体“印象”产生很大的影响。如果买家因为一些墙体裂纹、水渍、水管漏水等等为理由要求卖家降价,降价的金额肯定要远大于修补费用。
最后,对于屋顶漏水、阳台密封性能不好等质量问题,卖家也没有必要隐瞒,因为隐瞒反而会给自己带来法律上的风险。而一些可进行修补的房屋缺陷,则应该想办法对其进行修补。比如靠近马路、高架以及小区娱乐场所的房屋,肯定会面临噪音的侵扰,因而在出售时往往会因此而遭诟病。卖家可以对其进行修补,如安装双层玻璃窗,让买家亲身感受到修补之后带来的变化。