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摘要:淮安在过去3年的实践中努力将由其首创的共有产权房的“发源地”打造成住房保障的“福地”,“淮安模式”设计精巧、操作简单,从制度层面上堵塞了牟利空间。但是,这一创新尚处于起步阶段,亟待通过加强对组织、计划、供应和需求的管理控制加以完善,帮助人民群众安居乐业,共建和谐社会。
关键词:和谐社会 保障体系 困境 对策
住房问题是关系千家万户的民生问题。党的“十七大报告”指出,努力使全体人民“住有所居,推动建设和谐社会。”建立健全多渠道住房保障体系,解决低收入家庭住房困难,是政府发挥公共服务职能、贯彻落实十七大精神的重要措施。江苏省淮安市“共有产权经济适用房”的设计思路与实践,取得了较好的成效。
一、淮安市住房保障面临的主要问题
(一)廉租住房实物配置量相对偏少
住房政策实行货币化补贴后,淮安市曾一度中断了相关保障性住房的建设,造成向低收入群众实物供应存量不足,一定程度上加剧了商品房价格的上涨。实践证明。货币补贴的优惠政策难以抵消市场经济下的住房价格上涨压力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建设力度,逐步扩大廉租住房实物配租比例,但由于低收入群体基数较大,收购的廉租住房实物房源偏少,廉租房实物供需矛盾依然存在,仍有部分低保无房等困难家庭未能享受到实物配置待遇。同时,随着城市拆迁力度的加大,淮安市拆迁户中的一些低收入家庭存在买房难题,也急需提供低廉的租赁性房屋加以解决。
(二)保障性商品房购买力相对不足
根据我国一些地区的实践,城镇人口的30%需要通过经济适用性房屋进行保障。淮安市2007年市区户籍人口为87.25万,经济适用房保障人口约为26.2万。按照每户3人计算,约有8.7万户需要购买经济适用房。按每户60平方米计算,淮安市约需经济适用房552万平方米,目前开发还存在较大缺口。淮安市市区保障性商品房管理办法规定,保障性商品房近期房价控制在每平方米2000元左右,套型建筑面积在50-85平方米,销售对象为家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面积低于15平方米的家庭。符合条件的中低收入家庭以目前价格购买60平方米的保障性住房,至少需要12万元,超出了他们的承受力。淮安市估算符合条件的保障性住房总需求量在4000户左右,但今年实际有购买力的仅约600户左右。部分获得购买保障性商品房资格的住户有的在缴纳约占房价一半的首付款后已经倾其所有并有不同程度的举债,正忙于奔走筹集剩余款项。可以预计,这部分家庭购买保障性商品房后将面临基本生活的困难,必须正视这个问题。
(三)部分新增就业群体居住压力较大
随着淮安市工业化城市化进程的加快,新增就业群体不断扩大,包括城镇人口中自然增长部分、毕业后留在城市的大中专毕业生、农村郊县向市区迁移和定居的人口、外来务工人员等。他们收入不高,还没有积累,在相当长一段时期没有能力购买商品房。近年来,淮安市虽然集中建设了一批外来务工人员职工宿舍,公共租屋也开始启动,但主要面向工业园区的劳动者,对于日渐庞大的城市新增低收入人口而言还远远不足,大多数外来人口需要直接面对水涨船高的房租。目前,淮安市在改善外来务工人员待遇方面侧重于工业园区内大中型企业,对于相对分散的其他行业低收入流动人口的居住问题还缺乏周全的考虑。
二、完善淮安市住房保障机制的对策建议
经济社会的发展必须让每个成员都感受到改革开放带来的巨大变化,分享到改革开放取得的丰硕成果,才能最终得到人们的支持和拥护,推动和谐社会的构建。淮安在保障性住房建设方面进行了积极有益的尝试和探索。作为一个新事物,仍有待精心设计完善。
(一)完善管理机构,组建专门的住房保障行政部门
住房保障是一个复杂的系统工程,涉及多方面的问题和多个职能部门。从国内外成熟的经验做法来看,均是普遍设置住房管理部门对住房保障进行专门管理,如美国的住房与城市发展部、新加坡的政府房屋发展局、香港的公屋局、成都的住房委员会等。随着住房保障力度的加大,淮安市应组建市级住房保障管理机构,赋予其保障性住房规划政策拟定。调配住房保障资源,保障性住房建设管理,审核保障性住房申请家庭资格等职能。淮安市是否可以考虑将住房保障工作重心下移,在各区成立住房保障办公室,落实工作人员编制、业务经费和办公场所,主要负责申请受理、调查走访、社区公示、年审回访等住房保障的基础性和日常管理工作,并建立市、区、街道、社区四级分工联动机制。
(二)完善计划管理,及时调整住房保障的指标
淮安市应继续完善中长期住房保障规划,进一步明确住房保障总体要求、目标任务和工作措施。要在做好居民收入层次比例及住房总体状况调查的基础上,根据地方经济发展水平和财政实力以及房地产市场状况,对低收入家庭标准进行科学分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范围以及各类保障性住房的比例关系,并建立动态调整机制。既要让真正的低收入困难群众安居乐业并逐步扩大覆盖面,也要防止产生“养懒人”的不良倾向,努力在群众期望值和政府承受能力之间寻找保障程度的最佳平衡点。应该说,淮安市已经做出了一定的努力,但是仍要加强,真正实现住有所居。比如,2009年淮安市共有产权房申购条件:家庭人均月收入800元以下(2010年将放宽到1000-1200元),人均住房建筑面积在16平方米以下,具有本地城镇常住户口2年以上的家庭均可申请购买共有产权经济适用住房,无房家庭优先购买。廉租住房申购条件:符合条件的城市低收入住房困难家庭应保尽保。保障方式实行货币补贴和实物配租相结合,以发放租赁住房补贴为主。购买时根据家庭人口状况确定允许购买的房屋户型大小。
(三)加强供应管理,扩大保障供给
淮安市应继续推动住房供应,优化住房供应结构,重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,实现住房供求基本平衡。要通过引导开发商合理定价,降低居民购房成本,满足群众不断改善住房条件的刚性需求。稳定市场房价,防止出现大的波动。同时,要加强市场监管,抓好诚信体系建设,进一步规范房地产市场秩序,继续严格落实商品房销售网上备案和可售房源公开制度,逐步实现全市备案系统的联网运行。
(四)创新需求管理,满足保障对象的有效需求
不言而喻,要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房,主要措施必须创新现有的经济房模式,变“补砖头”为“补人头”。由政府参照现有经济适用房的定价政策,确定一定面积、房价标准的商品房,由购房人从市场上自主选择,政府补贴配套资金,形成共有产权,并根据不同的人群、对象设定不同的比例,形成保障性住房的无缝对接,替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其它反市场规律的住房保障模式。淮安市在这方面进行了有益尝试,取得了较好的效果。2009年12月,淮安市出台的《关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见》要求经济适用住房价格由市县价格主管部门会同经济适用住房主管部门按保本微利原则制定,并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%,地方政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售。这些政策措施应认真贯彻。
三、结语
淮安在过去3年的实践中努力将首创共有产权房的“发源地”打造成住房保障的“福地”,对开始时的“5年内可原价回购政府产权部分”延伸为“5-8年只增加同期银行利息”。对淮安共有产权住房保障模式,国务院发展研究中心、中央财经领导小组等部门领导和专家给予充分肯定。他们认为,“淮安模式”设计精巧、操作简单,从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间。但是,这一创新尚处于起步阶段,亟待加以完善。通过加强对机构、计划、供应和需求的管理控制,必将使淮安的住房保障体系更加完善,更能体现其应有价值。帮助人民群众实现安居乐业,共建和谐社会。
关键词:和谐社会 保障体系 困境 对策
住房问题是关系千家万户的民生问题。党的“十七大报告”指出,努力使全体人民“住有所居,推动建设和谐社会。”建立健全多渠道住房保障体系,解决低收入家庭住房困难,是政府发挥公共服务职能、贯彻落实十七大精神的重要措施。江苏省淮安市“共有产权经济适用房”的设计思路与实践,取得了较好的成效。
一、淮安市住房保障面临的主要问题
(一)廉租住房实物配置量相对偏少
住房政策实行货币化补贴后,淮安市曾一度中断了相关保障性住房的建设,造成向低收入群众实物供应存量不足,一定程度上加剧了商品房价格的上涨。实践证明。货币补贴的优惠政策难以抵消市场经济下的住房价格上涨压力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建设力度,逐步扩大廉租住房实物配租比例,但由于低收入群体基数较大,收购的廉租住房实物房源偏少,廉租房实物供需矛盾依然存在,仍有部分低保无房等困难家庭未能享受到实物配置待遇。同时,随着城市拆迁力度的加大,淮安市拆迁户中的一些低收入家庭存在买房难题,也急需提供低廉的租赁性房屋加以解决。
(二)保障性商品房购买力相对不足
根据我国一些地区的实践,城镇人口的30%需要通过经济适用性房屋进行保障。淮安市2007年市区户籍人口为87.25万,经济适用房保障人口约为26.2万。按照每户3人计算,约有8.7万户需要购买经济适用房。按每户60平方米计算,淮安市约需经济适用房552万平方米,目前开发还存在较大缺口。淮安市市区保障性商品房管理办法规定,保障性商品房近期房价控制在每平方米2000元左右,套型建筑面积在50-85平方米,销售对象为家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面积低于15平方米的家庭。符合条件的中低收入家庭以目前价格购买60平方米的保障性住房,至少需要12万元,超出了他们的承受力。淮安市估算符合条件的保障性住房总需求量在4000户左右,但今年实际有购买力的仅约600户左右。部分获得购买保障性商品房资格的住户有的在缴纳约占房价一半的首付款后已经倾其所有并有不同程度的举债,正忙于奔走筹集剩余款项。可以预计,这部分家庭购买保障性商品房后将面临基本生活的困难,必须正视这个问题。
(三)部分新增就业群体居住压力较大
随着淮安市工业化城市化进程的加快,新增就业群体不断扩大,包括城镇人口中自然增长部分、毕业后留在城市的大中专毕业生、农村郊县向市区迁移和定居的人口、外来务工人员等。他们收入不高,还没有积累,在相当长一段时期没有能力购买商品房。近年来,淮安市虽然集中建设了一批外来务工人员职工宿舍,公共租屋也开始启动,但主要面向工业园区的劳动者,对于日渐庞大的城市新增低收入人口而言还远远不足,大多数外来人口需要直接面对水涨船高的房租。目前,淮安市在改善外来务工人员待遇方面侧重于工业园区内大中型企业,对于相对分散的其他行业低收入流动人口的居住问题还缺乏周全的考虑。
二、完善淮安市住房保障机制的对策建议
经济社会的发展必须让每个成员都感受到改革开放带来的巨大变化,分享到改革开放取得的丰硕成果,才能最终得到人们的支持和拥护,推动和谐社会的构建。淮安在保障性住房建设方面进行了积极有益的尝试和探索。作为一个新事物,仍有待精心设计完善。
(一)完善管理机构,组建专门的住房保障行政部门
住房保障是一个复杂的系统工程,涉及多方面的问题和多个职能部门。从国内外成熟的经验做法来看,均是普遍设置住房管理部门对住房保障进行专门管理,如美国的住房与城市发展部、新加坡的政府房屋发展局、香港的公屋局、成都的住房委员会等。随着住房保障力度的加大,淮安市应组建市级住房保障管理机构,赋予其保障性住房规划政策拟定。调配住房保障资源,保障性住房建设管理,审核保障性住房申请家庭资格等职能。淮安市是否可以考虑将住房保障工作重心下移,在各区成立住房保障办公室,落实工作人员编制、业务经费和办公场所,主要负责申请受理、调查走访、社区公示、年审回访等住房保障的基础性和日常管理工作,并建立市、区、街道、社区四级分工联动机制。
(二)完善计划管理,及时调整住房保障的指标
淮安市应继续完善中长期住房保障规划,进一步明确住房保障总体要求、目标任务和工作措施。要在做好居民收入层次比例及住房总体状况调查的基础上,根据地方经济发展水平和财政实力以及房地产市场状况,对低收入家庭标准进行科学分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范围以及各类保障性住房的比例关系,并建立动态调整机制。既要让真正的低收入困难群众安居乐业并逐步扩大覆盖面,也要防止产生“养懒人”的不良倾向,努力在群众期望值和政府承受能力之间寻找保障程度的最佳平衡点。应该说,淮安市已经做出了一定的努力,但是仍要加强,真正实现住有所居。比如,2009年淮安市共有产权房申购条件:家庭人均月收入800元以下(2010年将放宽到1000-1200元),人均住房建筑面积在16平方米以下,具有本地城镇常住户口2年以上的家庭均可申请购买共有产权经济适用住房,无房家庭优先购买。廉租住房申购条件:符合条件的城市低收入住房困难家庭应保尽保。保障方式实行货币补贴和实物配租相结合,以发放租赁住房补贴为主。购买时根据家庭人口状况确定允许购买的房屋户型大小。
(三)加强供应管理,扩大保障供给
淮安市应继续推动住房供应,优化住房供应结构,重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,实现住房供求基本平衡。要通过引导开发商合理定价,降低居民购房成本,满足群众不断改善住房条件的刚性需求。稳定市场房价,防止出现大的波动。同时,要加强市场监管,抓好诚信体系建设,进一步规范房地产市场秩序,继续严格落实商品房销售网上备案和可售房源公开制度,逐步实现全市备案系统的联网运行。
(四)创新需求管理,满足保障对象的有效需求
不言而喻,要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房,主要措施必须创新现有的经济房模式,变“补砖头”为“补人头”。由政府参照现有经济适用房的定价政策,确定一定面积、房价标准的商品房,由购房人从市场上自主选择,政府补贴配套资金,形成共有产权,并根据不同的人群、对象设定不同的比例,形成保障性住房的无缝对接,替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其它反市场规律的住房保障模式。淮安市在这方面进行了有益尝试,取得了较好的效果。2009年12月,淮安市出台的《关于加强低收入家庭政策性保障住房价格与租金管理的意见》要求经济适用住房价格由市县价格主管部门会同经济适用住房主管部门按保本微利原则制定,并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不高于3%,地方政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售。这些政策措施应认真贯彻。
三、结语
淮安在过去3年的实践中努力将首创共有产权房的“发源地”打造成住房保障的“福地”,对开始时的“5年内可原价回购政府产权部分”延伸为“5-8年只增加同期银行利息”。对淮安共有产权住房保障模式,国务院发展研究中心、中央财经领导小组等部门领导和专家给予充分肯定。他们认为,“淮安模式”设计精巧、操作简单,从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间。但是,这一创新尚处于起步阶段,亟待加以完善。通过加强对机构、计划、供应和需求的管理控制,必将使淮安的住房保障体系更加完善,更能体现其应有价值。帮助人民群众实现安居乐业,共建和谐社会。