论文部分内容阅读
土地国有制决定了土地供应渠道的单一，国家是有计划有步骤地供应土地，开发商只要把拿到的土地囤积起来，就能间接减少房地产用地的供应量，进而导致房屋供应量的减少，并最终导致房价上涨。
今年3月21日，国土资源部对外宣布，到年底，新疆喀什和海南三亚的两座地面接收站正式建设完成，再加上北京密云的地面站，遥感网络即可覆盖全国。而在拥有了全面的遥感卫星技术支持后，国土资源部将开始一项摸清中国土地“家底”的专项行动，对全国90座主要城市的土地性状进行普查。届时，一场更为猛烈的土地清查风暴就会席卷全国。目前的种种迹象显示，在全国的多数城市，大规模清查闲置土地的行动早已拉开序幕，这势必对房地产业的发展产生重大影响。
大举收地
继2006年大力处置闲置土地之后，2007年新年伊始，广州市政府高调宣布，又将展开规模巨大的土地清查行动。根据《广州市闲置土地处理办法》第十条规定，经原广州市人民政府批准的用地，又有49宗、66公顷闲置土地将被收回。
据统计，自2005年底广州大规模清理闲置土地以来，广州市共收回闲置土地或注销原用地批文229宗，面积达343.9公顷。而即将收回的这49宗地块中，涉及住宅的用地约23公顷，占收回地块面积的1/3；涉及商住楼的用地约11公顷，占总收地面积的1/6。收回的土地将纳入城市的土地储备，成为未来几年广州市商品房开发的资源保障。
紧接着，有媒体曝光：深圳闲置土地达20平方公里，开发商囤地严重。此消息一出，立即引起社会的广泛关注。深圳的房价和开发商囤地问题再次成为媒体关注的焦点。一位具有官方背景的业内人士透露，如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内，深圳目前的闲置土地远不止20平方公里，而是70平方公里……在各方的责难声中，政府顿时成为千夫所指的对象。为了改变这一状况，深圳市国土资源和房产管理局制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》，初步认定了闲置土地25宗，面积74.78万平方米。目前，各项土地清查工作正在紧锣密鼓地进行。
几乎就在同时，苏州方面也传出消息：2006年，苏州市共收回233.9万平方米闲置及批而未用的土地，有效盘活了土地资源，缓解了建设用地供需矛盾，提高了土地集约利用的水平。为进一步盘活存量用地，缓解建设用地供需矛盾，2007年，苏州市将继续加大土地清查力度，对非农建设用地的闲置土地开始全面清理……
事实上，早在2004年，全国各地就开始不断掀起清查闲置土地的风暴。尤其是在2006年，土地清查行动在多数省市以前所未有的规模展开。但与以往不同的是，此次全国土地清查，国土资源部直接将矛头指向了城市和省政府。这次土地执法专项行动中最能切中要害的就是严格实行“问责制”：土地违法清查的问责对象，从直指城市政府部门的一把手，延伸到了省部级官员……
土地囤积成为房价上涨最大诱因
从2004年开始，我国房地产领域的宏观调控越来越严厉，但房价却依然狂涨不止。这其中，城市人口激增、住房制度改革、土地政策的变化、建筑成本的上升、投资性需求过旺等都是房价猛涨的原因，但最根本的还是房屋供求失衡。而这种失衡，在很大程度上又是由开发商囤地造成的。
囤积土地不仅导致了我国土地调控的失控，更在很大程度上成为助推房价上涨的主要诱因。囤积土地的现象在国外很少发生，除了法律规定严格之外，土地所有制的区别和土地供给渠道的多样化也是主要原因。比如，在美国、加拿大等西方国家，法律规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权和继承权，私有土地可以自由买卖，且任何个人都可以通过买卖和租赁的方式从政府手里获得新的土地。相应的，政府使用私有土地也必须向私人购买。这样，土地的供应基本上是靠市场化来解决的，一切遵循市场化的规律和法制轨道，由于土地供应渠道丰富，开发商根本没有囤积土地的必要，也无法通过囤积土地来影响土地供应。
但在我国，情况则大大不同。土地国有制决定了土地供应渠道的单一，国家是有计划有步骤地供应土地，开发商只要把拿到的土地囤积起来，就能间接减少房地产用地的供应量，进而导致房屋供应量的减少，并最终导致房价上涨。事实已经证明，哪个地方的房屋囤积情况最严重，哪个地方的房价上涨就最快。
最近几年，深圳、广州、北京、上海的房价轮流在全国扮演领头羊的角色。以广州为例，1998～2003年，广州房价均价从5130元/平方米缓跌至4210元/平方米，下降了近20%。2003年后，广州房价开始飙升，2004年、2005年每年均价都有大约400元/平方米的升幅，2006年的均价相比2005年底的均价，更是上涨了1400元/平方米。导致这种局面出现的原因，表面上看是由于土地供应紧张，但事实上呢？大量闲置土地的存在才是根本原因。有资料显示，广州在今年初收回的闲置地块，大多为上世纪90年代的用地，最早是1993年获得的用地批文，也就是说这些土地闲置的时间已经高达10年以上。
再看深圳地区，2006年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗，其余土地全部处于闲置状态中，这些闲而未用的土地难道不是当前深圳房价高涨的最好注解吗？
反观北京、上海等地，情况又是何等的相似！北京市国土资源局的数据显示，2002～2005年已供土地但尚未形成实际住房供应的土地面积现在还有4000公顷，规划建设面积8000万平方米，占已出让住宅用地面积总量的53%，相当于北京市近两年的房地产用地总量。正因为如此，严厉打击屯地行为，清查闲置土地，已经成为当务之急。
破除利益链是关键
长期以来，中央在土地调控政策上的态度是非常明确、坚决的。早在1999年，国务院颁布的《闲置土地管理办法》中就规定了对于“开发商闲置两年以上的土地必须予以收回”。近几年来，中央为加强土地调控又出台了多项措施，特别是2004年，中央连续下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确我国要“实行最严格的土地管理制度”。2006年9月，国务院再次发布加强土地调控的通知，问责地方政府，提高土地出让价格，调整土地收益分配。然而，令人惊异的是，中央的调控措施在大多数地方并未收到预期效果，相关的法令措施全部沦为一纸空文。
对此，业内专家指出，之所以出现这种现象，主要是因为：一方面，土地闲置本身存在多种复杂原因；另一方面，在开发商的使用时间认定上，由于取得相关规划的批文时间长、程序多，再加上开发商资金等方面的原因，很少有开发商拿了地之后能够在规定的年限内投入使用。但最关键的问题还在于“政府很难做到一碗水端平”。在土地管理过程中，政府一直扮演着双重角色：一方面是土地资源的集中管理者，另一方面又是地方土地的运营商。政府这种既当裁判又当运动员的双重角色，使其成为土地政策的最大既得利益者。在土地清查过程中，政府往往只是拿走那些“没有任何背景与依靠”的小开发商的土地，而那些“有关系有背景”的企业则丝毫无损。况且，土地出让金收入是地方政府重要的税收来源之一，在有些地方甚至已经成为主要的财政收入来源。为了维护自身的利益，地方政府自然难以严格执行中央的有关决定。
在一些地方，政府、部门官员应付中央土地调控措施的手法之一，名曰“猫鼠”游戏。另一种手法名曰“太极推手”。比如，在广东惠州土地案中，有关部门大耍“推”“拖”动作：广东省国土资源厅说，此案责任不在省局，应由惠州市国土部门负责。当时，惠州市国土局承认“有错”，表示将予以处理。可一个月后，该局的回答是“最近工作繁忙”，主要领导人“很难聚在一起”，所以难下定论，需再作“研究”……正是这种现象的普遍存在，导致土地案件频发、查处阻力重重、调控难以取得预想效果。可见，“利益链”不破除，我国的“土地迷局”就自然难解。
今年3月21日，国土资源部对外宣布，到年底，新疆喀什和海南三亚的两座地面接收站正式建设完成，再加上北京密云的地面站，遥感网络即可覆盖全国。而在拥有了全面的遥感卫星技术支持后，国土资源部将开始一项摸清中国土地“家底”的专项行动，对全国90座主要城市的土地性状进行普查。届时，一场更为猛烈的土地清查风暴就会席卷全国。目前的种种迹象显示，在全国的多数城市，大规模清查闲置土地的行动早已拉开序幕，这势必对房地产业的发展产生重大影响。
大举收地
继2006年大力处置闲置土地之后，2007年新年伊始，广州市政府高调宣布，又将展开规模巨大的土地清查行动。根据《广州市闲置土地处理办法》第十条规定，经原广州市人民政府批准的用地，又有49宗、66公顷闲置土地将被收回。
据统计，自2005年底广州大规模清理闲置土地以来，广州市共收回闲置土地或注销原用地批文229宗，面积达343.9公顷。而即将收回的这49宗地块中，涉及住宅的用地约23公顷，占收回地块面积的1/3；涉及商住楼的用地约11公顷，占总收地面积的1/6。收回的土地将纳入城市的土地储备，成为未来几年广州市商品房开发的资源保障。
紧接着，有媒体曝光：深圳闲置土地达20平方公里，开发商囤地严重。此消息一出，立即引起社会的广泛关注。深圳的房价和开发商囤地问题再次成为媒体关注的焦点。一位具有官方背景的业内人士透露，如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内，深圳目前的闲置土地远不止20平方公里，而是70平方公里……在各方的责难声中，政府顿时成为千夫所指的对象。为了改变这一状况，深圳市国土资源和房产管理局制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》，初步认定了闲置土地25宗，面积74.78万平方米。目前，各项土地清查工作正在紧锣密鼓地进行。
几乎就在同时，苏州方面也传出消息：2006年，苏州市共收回233.9万平方米闲置及批而未用的土地，有效盘活了土地资源，缓解了建设用地供需矛盾，提高了土地集约利用的水平。为进一步盘活存量用地，缓解建设用地供需矛盾，2007年，苏州市将继续加大土地清查力度，对非农建设用地的闲置土地开始全面清理……
事实上，早在2004年，全国各地就开始不断掀起清查闲置土地的风暴。尤其是在2006年，土地清查行动在多数省市以前所未有的规模展开。但与以往不同的是，此次全国土地清查，国土资源部直接将矛头指向了城市和省政府。这次土地执法专项行动中最能切中要害的就是严格实行“问责制”：土地违法清查的问责对象，从直指城市政府部门的一把手，延伸到了省部级官员……
土地囤积成为房价上涨最大诱因
从2004年开始，我国房地产领域的宏观调控越来越严厉，但房价却依然狂涨不止。这其中，城市人口激增、住房制度改革、土地政策的变化、建筑成本的上升、投资性需求过旺等都是房价猛涨的原因，但最根本的还是房屋供求失衡。而这种失衡，在很大程度上又是由开发商囤地造成的。
囤积土地不仅导致了我国土地调控的失控，更在很大程度上成为助推房价上涨的主要诱因。囤积土地的现象在国外很少发生，除了法律规定严格之外，土地所有制的区别和土地供给渠道的多样化也是主要原因。比如，在美国、加拿大等西方国家，法律规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权和继承权，私有土地可以自由买卖，且任何个人都可以通过买卖和租赁的方式从政府手里获得新的土地。相应的，政府使用私有土地也必须向私人购买。这样，土地的供应基本上是靠市场化来解决的，一切遵循市场化的规律和法制轨道，由于土地供应渠道丰富，开发商根本没有囤积土地的必要，也无法通过囤积土地来影响土地供应。
但在我国，情况则大大不同。土地国有制决定了土地供应渠道的单一，国家是有计划有步骤地供应土地，开发商只要把拿到的土地囤积起来，就能间接减少房地产用地的供应量，进而导致房屋供应量的减少，并最终导致房价上涨。事实已经证明，哪个地方的房屋囤积情况最严重，哪个地方的房价上涨就最快。
最近几年，深圳、广州、北京、上海的房价轮流在全国扮演领头羊的角色。以广州为例，1998～2003年，广州房价均价从5130元/平方米缓跌至4210元/平方米，下降了近20%。2003年后，广州房价开始飙升，2004年、2005年每年均价都有大约400元/平方米的升幅，2006年的均价相比2005年底的均价，更是上涨了1400元/平方米。导致这种局面出现的原因，表面上看是由于土地供应紧张，但事实上呢？大量闲置土地的存在才是根本原因。有资料显示，广州在今年初收回的闲置地块，大多为上世纪90年代的用地，最早是1993年获得的用地批文，也就是说这些土地闲置的时间已经高达10年以上。
再看深圳地区，2006年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗，其余土地全部处于闲置状态中，这些闲而未用的土地难道不是当前深圳房价高涨的最好注解吗？
反观北京、上海等地，情况又是何等的相似！北京市国土资源局的数据显示，2002～2005年已供土地但尚未形成实际住房供应的土地面积现在还有4000公顷，规划建设面积8000万平方米，占已出让住宅用地面积总量的53%，相当于北京市近两年的房地产用地总量。正因为如此，严厉打击屯地行为，清查闲置土地，已经成为当务之急。
破除利益链是关键
长期以来，中央在土地调控政策上的态度是非常明确、坚决的。早在1999年，国务院颁布的《闲置土地管理办法》中就规定了对于“开发商闲置两年以上的土地必须予以收回”。近几年来，中央为加强土地调控又出台了多项措施，特别是2004年，中央连续下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确我国要“实行最严格的土地管理制度”。2006年9月，国务院再次发布加强土地调控的通知，问责地方政府，提高土地出让价格，调整土地收益分配。然而，令人惊异的是，中央的调控措施在大多数地方并未收到预期效果，相关的法令措施全部沦为一纸空文。
对此，业内专家指出，之所以出现这种现象，主要是因为：一方面，土地闲置本身存在多种复杂原因；另一方面，在开发商的使用时间认定上，由于取得相关规划的批文时间长、程序多，再加上开发商资金等方面的原因，很少有开发商拿了地之后能够在规定的年限内投入使用。但最关键的问题还在于“政府很难做到一碗水端平”。在土地管理过程中，政府一直扮演着双重角色：一方面是土地资源的集中管理者，另一方面又是地方土地的运营商。政府这种既当裁判又当运动员的双重角色，使其成为土地政策的最大既得利益者。在土地清查过程中，政府往往只是拿走那些“没有任何背景与依靠”的小开发商的土地，而那些“有关系有背景”的企业则丝毫无损。况且，土地出让金收入是地方政府重要的税收来源之一，在有些地方甚至已经成为主要的财政收入来源。为了维护自身的利益，地方政府自然难以严格执行中央的有关决定。
在一些地方，政府、部门官员应付中央土地调控措施的手法之一，名曰“猫鼠”游戏。另一种手法名曰“太极推手”。比如，在广东惠州土地案中，有关部门大耍“推”“拖”动作：广东省国土资源厅说，此案责任不在省局，应由惠州市国土部门负责。当时，惠州市国土局承认“有错”，表示将予以处理。可一个月后，该局的回答是“最近工作繁忙”，主要领导人“很难聚在一起”，所以难下定论，需再作“研究”……正是这种现象的普遍存在，导致土地案件频发、查处阻力重重、调控难以取得预想效果。可见，“利益链”不破除，我国的“土地迷局”就自然难解。