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摘 要：随着我国社会的不断进步，房地产业取得了迅猛发展，与此同时，关于房地产市场的规范运行问题备受人们的重视。而房地产交易和权属登记作为房地产管理工作的重要内容，必须制定健全的管理制度并贯彻实施，严抓工作效率，加强对工作质量的管理，从而促进房地产业的进一步发展。
关键词：房地产交易；权属管理；实践研究
近年来，随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场得到了突飞猛进的发展，已经成为中国经济的支柱型产业，在国家经济与社会和谐等方面起着极为重要的作用。但是，由于相关规章制度和交易管理体系等方面的原因，我国房地产交易与权属管理还存在不少缺陷，给房地产市场的规划化发展带来极大的影响。包括权属登记、房产销售、房屋租赁、房产评估、市场管理等等，在管理法规、政策建设等方面都明显滞后。如何规划房地产交易行为，加强房地产权属管理，成为房地产市场健康发展的关键。下面，本文从房地产交易与权属管理的实践工作出发，就房地产交易与权属管理中的一些问题进行探讨，并提出一些合理化的建议。
1、我国目前房地产交易与登记管理工作现状
随着经济的迅速发展，房地产开发商规模日渐增大，然而在实际的管理工作中，存在着一系列的问题，不仅侵害群众利益，而且严重制约了房地产业的发展。主要问题包括：
1人口基数大，土地资源紧缺。我国是一个有着14亿人口的大国，而且呈现不断增长的趋势，在这种形势之下，人均土地资源日渐减少，而且我国不断致力于经济的发展，房地产业必然会在此带动下大力发展，加快了土地资源的消耗，如此恶性循环，非常不利于房地产业的进一步发展。
2房价不断增长。近年来，虽然老百姓的生活水平不断提高，收入也在不断增长，但是仍然相当多的人承担着买房的压力，有许多人为了买房而身兼数职，疲于奔波，鉴于此，政府采取一系列的调控措施，以此抑制房价的再涨，从而帮助老百姓解决买房问题。
3权属登记缺失。房子作为老百姓的财产的重要组成部分，在买房时一定一定慎重选择，并在后期谨慎管理。然而许多老百姓虽然完成了买房的心愿，但是在后期的使用过程中却发现自己根本不拥有土地使用权，部分老百姓通过自己的辛勤劳动买到了房子，却缺乏房产证。导致这种现象的原因除了老百姓对待土地权属问题认识不足以外，还包括我国没有给予权属管理工作足够的重视，宣传力度过小，开展不够全面彻底。
2、房地产交易与权属管理存在的问题
1房地产交易中的信息不对称。当前的房地产市场中最引人关注也最难解决的是信息的不对称，房地产成本、质量信息的不对称情况最为严重，并且有可能影响交易的公平性和公正性。
这种信息不对称现象的具体表现是房地产的开发商和售房者掌握着有关房地产的全部信息，包括成本、质量及实际附加值信息。开发商和售房者为了达到预期的销售效果不惜在广告中大肆宣传和吹嘘楼盘情况，甚至会故意发布一些模棱两可的导向性信息，对购房者产生误导。而当购房者发现自己被误导时，往往已经完成了房地产交易，“退货”或是索赔都极为困难。由于当前的房地产市场以期房交易为主，因此也有的购房者在购买前看到的不是真实的房屋而是模型、样板房，这也使开放商和售房者有机会向购房者提供虚假信息。另外，二手房市场的房地产中介也是造成信息不对称现象的原因之一。房地产中介与售房者、房地产中介与购房者之间都存在着利益的冲突，这些利益冲突使信息的不对称和封闭成了必然，也严重影响着房地产市场的健康发展。
信息不对称的现象对各种交易都会造成负面的影响，尤其是像房地产这样大宗商品交易更是会造成获取信息较少一方的经济损失，而信息较少的一方往往是购房者。一方面由于购房者对房地产的具体情况不了解，就有可能被售房者欺骗而支付远高于实际价值的价格，而售房者谋取不正当、不正常的超高利润。另一方面则有可能造成劣币驱逐良币的现象使房地产市场发展乏力。
2房地产权属管理法律、体制不完善。我国目前在房地产归属方面的问题主要是由于相关法律法规的缺位。目前的房地产交易主要依靠民事法律和法规的约束，但这些法律法规的理解并不统一，也不够完善。另一方面，房地产的权属管理包括权属登记、档案管理等多个环节，这些环节往往存在着多头行政、多头管理的现象。多头管理造成各部门都管又都管不着，信息极度分散，地域管理交叉，权属审查和管理的严密性、安全性、公正性不足，权属管理的权威和公信力受影响。多头管理的现状也造成了不同部门、不同地域的权属登记效力不统一，管理混乱。这也是权属管理中的一个重要问题，也是引发冲突的主要原因。
3、房地产交易与权属管理规范化策略
1房地产交易管理规范化策略
在房地产交易过程中，房地产开发商、房地产中介、售房者都有着社会责任，但在社会责任的履行上却往往因为个人利益原因而故意忽视自身的社会责任，尤其是社会诚信问题。当前房地产交易中，有消费者购房交纳保证金的制度，如果消费者不购房退出交易则保证金不返还，但对于房地产开发商、房地产中介、售房者却没有类似的约束，难以对消费者的权益进行有效的保护，应当也建立起基于售房者的保证金制度，一旦出现诚信问题可以利用保证金来赔偿消费者，建立起公平、公正、公开的房地产交易环境。实际上，房地产交易存在缺陷是不可避免的，这些仅依靠市场活动来自主建立机制完全无法满足，必须政府来干预，如信息不对称问题就必须从立法等方面加强管理，促进房地产市场的健康发展，再如房地产中介市场的混乱问题，政府应当加强管理，培育起诚实守信的中介行业。
2房地产权属管理策略
权属管理是房地产管理与现代房地产制度的重要基础，虽然我国当前涉及权属管理方面的法律法规较多，但却还没有专业的房地产权属管理法规，只是零散的存在于相关法律法规之中，使得不少条款出现冲突甚至存在不合理现象。要加强权属管理，当前应当建立起统一的权属登记与档案管理制度，将权属登记和档案管理与行政机关职能合为一体，避免多个机关负责登记现象，建立统一的登记机构，建立起统一的登记管理程序和制度。同时，在权属管理上，要加强实质性的审查管理，保证权属内容关际权利相一致，保证权属管理的公信力。虽然实质审查会使权属管理程序更为复杂，并影响工作效率，但却可以利用公证机关来提升实质性审查能力。同时，在审查时除了形式要件外，还有权源证明的审查，同时还有实地勘验等，这些都必须切实进行，才能保证权属管理的公信能力，保证当事人的合法权益。
结束语
综上所述，房地产交易市场的规范还需要一些时间。同时，也不能仅仅将目标着眼于有限的形式和种类来寻找规范房地产交易的手段，而是要着眼于相应的制度建设，通过相应的制度建设对房地产交易过程以及后续的权属管理进行规范，确保房地产交易的公平、公正和公开，确保权属管理具有实效性和公信力。
参考文献：
[1]唐黎标.房地产交易与权属管理分析[J].中国房地产金融，2013（3）：8-16.
[2]廖红梅.关于房地产交易中的风险及其防范探讨[J].江西建材，2014（7）：232.
[3]李云平.浅析我国房地产交易市場的现状与对策[J].门窗，2014（1）：326.
[4]宋彬.浅谈我国房地产交易和权属登记规范管理的现状及措施[J].中国科技博览，2012（11）.
关键词：房地产交易；权属管理；实践研究
近年来，随着我国经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场得到了突飞猛进的发展，已经成为中国经济的支柱型产业，在国家经济与社会和谐等方面起着极为重要的作用。但是，由于相关规章制度和交易管理体系等方面的原因，我国房地产交易与权属管理还存在不少缺陷，给房地产市场的规划化发展带来极大的影响。包括权属登记、房产销售、房屋租赁、房产评估、市场管理等等，在管理法规、政策建设等方面都明显滞后。如何规划房地产交易行为，加强房地产权属管理，成为房地产市场健康发展的关键。下面，本文从房地产交易与权属管理的实践工作出发，就房地产交易与权属管理中的一些问题进行探讨，并提出一些合理化的建议。
1、我国目前房地产交易与登记管理工作现状
随着经济的迅速发展，房地产开发商规模日渐增大，然而在实际的管理工作中，存在着一系列的问题，不仅侵害群众利益，而且严重制约了房地产业的发展。主要问题包括：
1人口基数大，土地资源紧缺。我国是一个有着14亿人口的大国，而且呈现不断增长的趋势，在这种形势之下，人均土地资源日渐减少，而且我国不断致力于经济的发展，房地产业必然会在此带动下大力发展，加快了土地资源的消耗，如此恶性循环，非常不利于房地产业的进一步发展。
2房价不断增长。近年来，虽然老百姓的生活水平不断提高，收入也在不断增长，但是仍然相当多的人承担着买房的压力，有许多人为了买房而身兼数职，疲于奔波，鉴于此，政府采取一系列的调控措施，以此抑制房价的再涨，从而帮助老百姓解决买房问题。
3权属登记缺失。房子作为老百姓的财产的重要组成部分，在买房时一定一定慎重选择，并在后期谨慎管理。然而许多老百姓虽然完成了买房的心愿，但是在后期的使用过程中却发现自己根本不拥有土地使用权，部分老百姓通过自己的辛勤劳动买到了房子，却缺乏房产证。导致这种现象的原因除了老百姓对待土地权属问题认识不足以外，还包括我国没有给予权属管理工作足够的重视，宣传力度过小，开展不够全面彻底。
2、房地产交易与权属管理存在的问题
1房地产交易中的信息不对称。当前的房地产市场中最引人关注也最难解决的是信息的不对称，房地产成本、质量信息的不对称情况最为严重，并且有可能影响交易的公平性和公正性。
这种信息不对称现象的具体表现是房地产的开发商和售房者掌握着有关房地产的全部信息，包括成本、质量及实际附加值信息。开发商和售房者为了达到预期的销售效果不惜在广告中大肆宣传和吹嘘楼盘情况，甚至会故意发布一些模棱两可的导向性信息，对购房者产生误导。而当购房者发现自己被误导时，往往已经完成了房地产交易，“退货”或是索赔都极为困难。由于当前的房地产市场以期房交易为主，因此也有的购房者在购买前看到的不是真实的房屋而是模型、样板房，这也使开放商和售房者有机会向购房者提供虚假信息。另外，二手房市场的房地产中介也是造成信息不对称现象的原因之一。房地产中介与售房者、房地产中介与购房者之间都存在着利益的冲突，这些利益冲突使信息的不对称和封闭成了必然，也严重影响着房地产市场的健康发展。
信息不对称的现象对各种交易都会造成负面的影响，尤其是像房地产这样大宗商品交易更是会造成获取信息较少一方的经济损失，而信息较少的一方往往是购房者。一方面由于购房者对房地产的具体情况不了解，就有可能被售房者欺骗而支付远高于实际价值的价格，而售房者谋取不正当、不正常的超高利润。另一方面则有可能造成劣币驱逐良币的现象使房地产市场发展乏力。
2房地产权属管理法律、体制不完善。我国目前在房地产归属方面的问题主要是由于相关法律法规的缺位。目前的房地产交易主要依靠民事法律和法规的约束，但这些法律法规的理解并不统一，也不够完善。另一方面，房地产的权属管理包括权属登记、档案管理等多个环节，这些环节往往存在着多头行政、多头管理的现象。多头管理造成各部门都管又都管不着，信息极度分散，地域管理交叉，权属审查和管理的严密性、安全性、公正性不足，权属管理的权威和公信力受影响。多头管理的现状也造成了不同部门、不同地域的权属登记效力不统一，管理混乱。这也是权属管理中的一个重要问题，也是引发冲突的主要原因。
3、房地产交易与权属管理规范化策略
1房地产交易管理规范化策略
在房地产交易过程中，房地产开发商、房地产中介、售房者都有着社会责任，但在社会责任的履行上却往往因为个人利益原因而故意忽视自身的社会责任，尤其是社会诚信问题。当前房地产交易中，有消费者购房交纳保证金的制度，如果消费者不购房退出交易则保证金不返还，但对于房地产开发商、房地产中介、售房者却没有类似的约束，难以对消费者的权益进行有效的保护，应当也建立起基于售房者的保证金制度，一旦出现诚信问题可以利用保证金来赔偿消费者，建立起公平、公正、公开的房地产交易环境。实际上，房地产交易存在缺陷是不可避免的，这些仅依靠市场活动来自主建立机制完全无法满足，必须政府来干预，如信息不对称问题就必须从立法等方面加强管理，促进房地产市场的健康发展，再如房地产中介市场的混乱问题，政府应当加强管理，培育起诚实守信的中介行业。
2房地产权属管理策略
权属管理是房地产管理与现代房地产制度的重要基础，虽然我国当前涉及权属管理方面的法律法规较多，但却还没有专业的房地产权属管理法规，只是零散的存在于相关法律法规之中，使得不少条款出现冲突甚至存在不合理现象。要加强权属管理，当前应当建立起统一的权属登记与档案管理制度，将权属登记和档案管理与行政机关职能合为一体，避免多个机关负责登记现象，建立统一的登记机构，建立起统一的登记管理程序和制度。同时，在权属管理上，要加强实质性的审查管理，保证权属内容关际权利相一致，保证权属管理的公信力。虽然实质审查会使权属管理程序更为复杂，并影响工作效率，但却可以利用公证机关来提升实质性审查能力。同时，在审查时除了形式要件外，还有权源证明的审查，同时还有实地勘验等，这些都必须切实进行，才能保证权属管理的公信能力，保证当事人的合法权益。
结束语
综上所述，房地产交易市场的规范还需要一些时间。同时，也不能仅仅将目标着眼于有限的形式和种类来寻找规范房地产交易的手段，而是要着眼于相应的制度建设，通过相应的制度建设对房地产交易过程以及后续的权属管理进行规范，确保房地产交易的公平、公正和公开，确保权属管理具有实效性和公信力。
参考文献：
[1]唐黎标.房地产交易与权属管理分析[J].中国房地产金融，2013（3）：8-16.
[2]廖红梅.关于房地产交易中的风险及其防范探讨[J].江西建材，2014（7）：232.
[3]李云平.浅析我国房地产交易市場的现状与对策[J].门窗，2014（1）：326.
[4]宋彬.浅谈我国房地产交易和权属登记规范管理的现状及措施[J].中国科技博览，2012（11）.