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摘 要：为解决国有大型集团公司加强土地房屋资产全生命周期的信息化管理，提高对土地房屋的经营效率，实现土地房屋资产的保值和增值，摸清某集团范围内土地、房屋资产状况。该项目对土地权属、房屋状况调查的技术路线、不动产调查目标和调查方案，以及调查后的成果制作进行了研究，并且对国有大型集团的土地房屋管理提出了合理性建议，为不动产信息化管理做好数据准备。
关键词：规划 土地 权属调查 不动产调查
中图分类号： F270.7 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2021）02（a）-0104-04
Investigation and Research on the Property of Enterprise Land and House
ZHANG Bohua
（Shanghai Nankang Technology Co.， Ltd.， Shanghai， 200063 China）
Abstract： In order to solve the problem of large state-owned group companies strengthening the information management of the whole life cycle of land and housing assets， improving the operating efficiency of land and housing， and realizing the preservation and appreciation of the value of land and housing assets， to find out the property status of land and house within the scope of a group. The project has studied the technical route of land tenure， housing status survey， the objectives and programme of real estate survey and the production of the results of the survey， and put forward the reasonable suggestion to the land housing management of the state-owned large-scale group， make the data preparation for the real estate information management.
Key Words： Planning; Land; Land ownership survey; Real estate survey
該土地房屋资产专项调查研究的主要目标是摸清大型国有集团范围内土地、房屋资产状况，调查土地权属、范围、面积、用途，掌握房屋建设使用情况，标识尚未取得规划执照的建筑物，同时，梳理产证，撰写分析和建议报告，对需要完成产证办理的土地和房屋制定办证指南[1]。此次土地房屋资产专项调查的结果需要对违规违建房屋的处置，以及土地房屋资产全生命周期的管理提供支撑，并在此基础上，需要按照集团土地管理的要求及土地开发前期工作实际情况，结合信息化管理的需要，制定土地房屋资产管理的业务规则，提供对建立土地开发建设手续办理、产证办理与档案管理、土地房屋资产信息化管理的工作机制的相关建议。
1 工作内容与调查准备
1.1 调查任务
此次土地房屋资产专项调查的主要任务包括以下方面。
（1）土地权属更新调查：对集团土地权属数据进行更新补充调查。
（2）房屋状况摸底调查：对集团房屋状况信息进行首次摸底调查。
（3）不动产权证梳理：对集团不动产权证的情况进行梳理，并对后续不动产权证的办理提供建议。
（4）调查成果制作：制作调查成果，包括数据成果、报告成果、图件成果和管理建议。
（5）此次土地房屋资产专项调查的主要工作流程包括调查准备、土地权属更新调查、房屋状况摸底调查、房地产权证梳理、调查成果制作。
1.2 调查准备
调查准备流程示意图见图1。
1.2.1 资料准备
（1）基础地理资料收集。
根据调查底图[2]的制作需要完成调查区域内的影像图收集、地形图收集、相关图片收集等。
（2）土地权属相关资料的收集。
收集相关资料以及权属发生变化的各类有关资料。
（3）房屋状况资料收集。
集团现有土地房屋台账的收集整理以及建设许可批文的收集等。
1.2.2 技术路线
（1）以集团现有资料以及影像为主要信息来源。
集团土地房屋资产调查将充分应用航空、航天遥感技术手段，通过获取相对较为经济且客观现势的地面影像作为调查的主要信息源。
（2）内外业相结合的调查方法。
充分利用现有的数据成果，依据各类权属证明资料和审批文件，综合运用航空航天遥感（国土资源部遥感卫星）、全球卫星定位、计算机等技术，采用内外业相结合的调查方法，开展土地房屋资产摸底调查的工作，实地对每一块土地的权属、范围、面积、用途以及两场范围内的房屋的坐落、位置、面积等情况进行外业调查，获取土地房屋资产信息，为建立土地房屋资产的管理提供数据支持。 土地房屋资产专项调查以正射影像图作为调查基础底图，实地对每一块土地的权属、范围、面积、用途以及两场范围内的房屋的坐落、位置、面积等情况进行外业调查，并详细记录，绘制相应图件，填写外业调查记录表，确保每一地块的用途、范围、权属等现状信息以及房屋的相关现状信息详细、准确、可靠。
①内业资料梳理。
逐证、逐块、逐幢进行资料查阅、分析比对和数据采集，梳理形成初步成果，为下一步实地核查以及权证办理提供指导和基础，同时也为集团土地房屋信息化管理提供数据支撑。
②外业现场核查。
以单个地块或单幢建筑物为基本单位，利用遥感影像图作为外业调查工作底图，首先在室内通过专业软件进行初步判读，同时将符合要求的土地利用数据图件与遥感影像进行套合叠加，将未发生变化的各种界线和属性等内容，转制到土地房屋资产调查工作底图上，通过外业现场核查，查清集团范围内的房屋数量、分布和利用状况。
③内业数据比对。
整理外业调查成果、汇总土地利用图件和统计表。将外业调查成果与土地房屋利用现状[3]数据进行比对，梳理出发生变化的地块或房屋，针对存在疑问的部分可视情况开展二次核查。同时对外业调查的成果进行数据正确性检查、数据的汇总整理、地块及房屋基本信息的一致性判断、成果分析等。根据国土资源部相关技术要求，按当前土地房屋清查、变更调查业务规范要求，形成现势性较强的土地房屋利用更新数据，更新图件并形成调查数据汇总表。
④成果数据制作。
基于外业调查成果和内业分析比对成果，完成项目建设的成果数据的制作与提交，包括调查数字成果、调查文字报告成果、调查图件成果以及贴合集团实际管理需要的土地房屋资产管理建议等。
2 土地权属更新调查
2.1 调查目标
对土地权属发生变更部分并进行补充调查[4]，以获得集团范围内，集团及下属公司的土地权属、范围、面积、用途，并结合控制性详细规划，核定开发地块的面积和坐落位置。
2.2 调查实施方案
此次土地权属更新调查工作[5]，采用内外业相结合的工作方法[6]，通过充分利用已有的各类地形、影像数据，对集团现有的材料进行收集并深入分析，对现有数据及调查成果采用GIS等各种信息技术[7]，在降低作业成本的同时确保高效高质量地完成工作任务。更新调查流程示意图见图2。
2.2.1 获取原基础数据
（1）调绘底图及相关基础资料。
（2）控详规划资料。
（3）土地利用资料。
包括土地的征用、划拨、出让、开发、复垦、整理、建设用地审批等方面的图件、表格及有关文字报告 资料。
①行政区域境界、权属界资料。
民政部门行政区域勘界的图件、表格及文字报告;政府或法院最新裁定的变更权属界图件、表格及文字报告资料。
②土地权属资料。
指权属性质发生变化的有關资料，包括现有土地证;政府对土地权属界线的最新划定和调整资料;土地详查时形成的有关土地权属方面的权属界线协议书、权属争议原由书;有关土地权属争议处理裁定书、司法裁定等资料[8]。
2.2.2 列出变更清单
将获取的基础数据资料进行整理分析汇总，与现势性较强的影像图进行比对核查。发现土地权属存在变更的部分，统计变更地块的范围、位置、数量等信息作为后续外业调查的重点核查清单。
2.2.3 对变更部分进行资料收集和核查，包括土地批文、不动产登记簿等
结合集团内部的土地房屋资产清查核查工作，将两场范围内土地用地批文、不动产登记证等资料进行统一的收集整理，对发生变化的土地相关信息开展补充调查核对。
2.2.4 现场对变更部分进行核对
利用外业调查底图，对照实地现状，对遥感影像图及地块的属性信息进行逐一核实、调整和补充调查，调绘实地建设范围和用地情况以及地块权属信息等[9]。对实地已发生权属变更的地块，应结合实际情况，记录相关信息，以便后续对土地信息变更提供依据。
3 房屋状况摸底调查
摸底调查流程示意图见图3。
3.1 调查目标
调查每一宗土地上的房屋等建筑物、构筑物的基本情况。
3.2 调查实施方案
3.2.1 基础房屋数据处理
系统地收集整理房屋基础数据资料，包括权属证明资料、集团房屋资产管理台账以及调查区域的基础地形图等。将符合要求的房屋现状数据与地形图进行套合叠加，将梳理后的台账与地形图结合，完成房屋数据的落图，再到实地调查房屋的类型、位置、范围、面积等现状，查清集团范围内的房屋数量、分布和利用状况。
3.2.2 制作调查底图
选用大比例尺的地形图、正射影像图、已有地籍图作为基础，充分利用已有的土地权籍调查成果中的地籍区、地籍子区界线和土地所有权界线，并标注重要地物的名称。在工作底图上划分宗地，并预编宗地号，形成工作底图。
3.2.3 现场核查房屋情况、建筑面积、楼层、权属单位、管理单位、使用单位等基本房屋信息
（1）房屋产权状况调查。
房屋产权调查是房屋调查的核心内容，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量等基本情况调查。重点调查房屋的坐落、权利人、权属来源情况、权属单位、管理单位、产权纠纷和他项权利等基本情况，绘制房屋权界线示意图等要素，形成房屋一体的调查成果。
依据房屋产权人提供的准建证、规划选址意见书、建设规划许可证，或房屋买卖、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。其中，对已登记的房屋，要收集并记录房屋登记的相关信息，对于建成投入使用的房屋还需要调查并记录实际权属单位和管理单位。 （2）房屋利用状况调查。
调查房产建筑结构、层数、建成年份、幢号、建筑面积、规划用途与实际用途等，核对房产面积是否与批建手续一致等。对调查区域内的房屋逐幢进行实地调查。
3.2.4 调查成果记录
（1）把房屋权属状况信息和房屋利用现状信息记录在房屋调查表中。
（2）在宗地草图中标识房屋，标注边长，楼层、结构、争议情况等。
（3）在地籍图的测绘中将房屋要素纳入。
（4）成果资料要将调查信息完整包含。
4 调查成果制作
通过开展集团土地房屋资产清查工作，全面获取集团范围内的土地利用现状信息、土地權属信息、土地所有权登记信息、房屋现状信息等资产管理数据[10]，形成调查成果。具体成果主要包括数据成果、图件成果、相关文字报告成果、土地房屋的管理建议等。
4.1 制作调查数字成果
（1）各级土地房屋分类面积数据。
（2）各级土地房屋权属信息数据。
（3）不同权属性质的土地房屋面积数据。
（4）集团土地房屋规划和建设数据。
（5）集团土地房屋利用分类数据。
4.2 编写调查文字报告
全面分析和评估两场产证办理的状况后进行成因分析，对下一步产证办理提出对策建议，并逐块、逐幢提出办证指南。文字包括土地房屋资产的总体情况、资料情况、数据的汇总分析、整体核验意见等内容。
4.3 编制调查图件成果
集团图件成果编辑主要是基于土地房屋现状数据输出各类成果图件，并根据成果图件的不同需要在输出过程中对各个图层进行配置，形成符合不同图件标准要求、所需的图件成果[11]，主要图件成果具体如下。
（1）土地房屋利用现状图件。
（2）土地房屋权属界线图件。
（3）标准分幅土地利用现状图。
（4）土地房屋规划和建设等专项调查的专题图、图集。
4.4 提供土地房屋管理建议
土地与房屋是国家和企业单位宝贵的资源和最重要的资产，需要不断深化完善土地房屋资产的管理制度，加强管理规范，从而实现资产的合理配置、高效利用，保障集团的合法经济效益。按照集团土地管理的要求和两场土地开发前期工作实际情况，结合信息化管理的需要，制定业务规则，建立土地开发建设手续办理、产证办理与档案管理、土地房屋资产信息化管理的工作机制。从而提高集团土地房屋资产经营管理。
参考文献
[1] 李建美，甄影，王云访.我国机场土地权属的历史回顾与现状分析[J].民航管理，2015（7）：65.
[2] 雷婉南.农村地籍更新调查质量控制体系的建立与研究[J].工程勘察，2018，46（9）：63-67.
[3] Nancy Lee Peluso.Seeing Property in Land Use： Local territorializations in West Kalimantan Indonesia[J].Geografisk Tidsskrift，2005，105（1）：1-15.
[4] 孙明明.浅析不动产权籍调查测绘[J].科技资讯， 2019，17（19）：79.
[5] 上海市规划和国土资源管理局.上海市农村地籍更新调查操作手册[S].上海：上海市规划和国土资源管理局，2016：22-25.
[6] 尹怀锋，周琳.不动产权籍调查测绘工作开展流程探究[J].住宅与房地产，2018（21）：45.
[7] Thomas. Kneissl，Stephan. van Gasselt，G. Neukum.Map-projection-independent Crater Size-frequency Determination in GIS Environments——New software tool for ArcGIS[J].Planetary and Space Science，2011，59（11）：1243-1254.
[8] 中华人民共和国国土资源部.地籍调查规程：TD/T 1001-2012[S].北京：中国标准出版社，2012：22.
[9] 尹怀锋，周琳.不动产权籍调查测绘工作开展流程探究[J].住宅与房地产，2018（21）：40-42.
[10] 胡建龙.农村房地一体权籍调查管理平台设计与实现[J].北京测绘，2020，34（11）：125.
[11] 梅朝春.县级国有资产管理工作实践与思考[J].行政事业资产与财务，2021（1）：77.
关键词：规划 土地 权属调查 不动产调查
中图分类号： F270.7 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2021）02（a）-0104-04
Investigation and Research on the Property of Enterprise Land and House
ZHANG Bohua
（Shanghai Nankang Technology Co.， Ltd.， Shanghai， 200063 China）
Abstract： In order to solve the problem of large state-owned group companies strengthening the information management of the whole life cycle of land and housing assets， improving the operating efficiency of land and housing， and realizing the preservation and appreciation of the value of land and housing assets， to find out the property status of land and house within the scope of a group. The project has studied the technical route of land tenure， housing status survey， the objectives and programme of real estate survey and the production of the results of the survey， and put forward the reasonable suggestion to the land housing management of the state-owned large-scale group， make the data preparation for the real estate information management.
Key Words： Planning; Land; Land ownership survey; Real estate survey
該土地房屋资产专项调查研究的主要目标是摸清大型国有集团范围内土地、房屋资产状况，调查土地权属、范围、面积、用途，掌握房屋建设使用情况，标识尚未取得规划执照的建筑物，同时，梳理产证，撰写分析和建议报告，对需要完成产证办理的土地和房屋制定办证指南[1]。此次土地房屋资产专项调查的结果需要对违规违建房屋的处置，以及土地房屋资产全生命周期的管理提供支撑，并在此基础上，需要按照集团土地管理的要求及土地开发前期工作实际情况，结合信息化管理的需要，制定土地房屋资产管理的业务规则，提供对建立土地开发建设手续办理、产证办理与档案管理、土地房屋资产信息化管理的工作机制的相关建议。
1 工作内容与调查准备
1.1 调查任务
此次土地房屋资产专项调查的主要任务包括以下方面。
（1）土地权属更新调查：对集团土地权属数据进行更新补充调查。
（2）房屋状况摸底调查：对集团房屋状况信息进行首次摸底调查。
（3）不动产权证梳理：对集团不动产权证的情况进行梳理，并对后续不动产权证的办理提供建议。
（4）调查成果制作：制作调查成果，包括数据成果、报告成果、图件成果和管理建议。
（5）此次土地房屋资产专项调查的主要工作流程包括调查准备、土地权属更新调查、房屋状况摸底调查、房地产权证梳理、调查成果制作。
1.2 调查准备
调查准备流程示意图见图1。
1.2.1 资料准备
（1）基础地理资料收集。
根据调查底图[2]的制作需要完成调查区域内的影像图收集、地形图收集、相关图片收集等。
（2）土地权属相关资料的收集。
收集相关资料以及权属发生变化的各类有关资料。
（3）房屋状况资料收集。
集团现有土地房屋台账的收集整理以及建设许可批文的收集等。
1.2.2 技术路线
（1）以集团现有资料以及影像为主要信息来源。
集团土地房屋资产调查将充分应用航空、航天遥感技术手段，通过获取相对较为经济且客观现势的地面影像作为调查的主要信息源。
（2）内外业相结合的调查方法。
充分利用现有的数据成果，依据各类权属证明资料和审批文件，综合运用航空航天遥感（国土资源部遥感卫星）、全球卫星定位、计算机等技术，采用内外业相结合的调查方法，开展土地房屋资产摸底调查的工作，实地对每一块土地的权属、范围、面积、用途以及两场范围内的房屋的坐落、位置、面积等情况进行外业调查，获取土地房屋资产信息，为建立土地房屋资产的管理提供数据支持。 土地房屋资产专项调查以正射影像图作为调查基础底图，实地对每一块土地的权属、范围、面积、用途以及两场范围内的房屋的坐落、位置、面积等情况进行外业调查，并详细记录，绘制相应图件，填写外业调查记录表，确保每一地块的用途、范围、权属等现状信息以及房屋的相关现状信息详细、准确、可靠。
①内业资料梳理。
逐证、逐块、逐幢进行资料查阅、分析比对和数据采集，梳理形成初步成果，为下一步实地核查以及权证办理提供指导和基础，同时也为集团土地房屋信息化管理提供数据支撑。
②外业现场核查。
以单个地块或单幢建筑物为基本单位，利用遥感影像图作为外业调查工作底图，首先在室内通过专业软件进行初步判读，同时将符合要求的土地利用数据图件与遥感影像进行套合叠加，将未发生变化的各种界线和属性等内容，转制到土地房屋资产调查工作底图上，通过外业现场核查，查清集团范围内的房屋数量、分布和利用状况。
③内业数据比对。
整理外业调查成果、汇总土地利用图件和统计表。将外业调查成果与土地房屋利用现状[3]数据进行比对，梳理出发生变化的地块或房屋，针对存在疑问的部分可视情况开展二次核查。同时对外业调查的成果进行数据正确性检查、数据的汇总整理、地块及房屋基本信息的一致性判断、成果分析等。根据国土资源部相关技术要求，按当前土地房屋清查、变更调查业务规范要求，形成现势性较强的土地房屋利用更新数据，更新图件并形成调查数据汇总表。
④成果数据制作。
基于外业调查成果和内业分析比对成果，完成项目建设的成果数据的制作与提交，包括调查数字成果、调查文字报告成果、调查图件成果以及贴合集团实际管理需要的土地房屋资产管理建议等。
2 土地权属更新调查
2.1 调查目标
对土地权属发生变更部分并进行补充调查[4]，以获得集团范围内，集团及下属公司的土地权属、范围、面积、用途，并结合控制性详细规划，核定开发地块的面积和坐落位置。
2.2 调查实施方案
此次土地权属更新调查工作[5]，采用内外业相结合的工作方法[6]，通过充分利用已有的各类地形、影像数据，对集团现有的材料进行收集并深入分析，对现有数据及调查成果采用GIS等各种信息技术[7]，在降低作业成本的同时确保高效高质量地完成工作任务。更新调查流程示意图见图2。
2.2.1 获取原基础数据
（1）调绘底图及相关基础资料。
（2）控详规划资料。
（3）土地利用资料。
包括土地的征用、划拨、出让、开发、复垦、整理、建设用地审批等方面的图件、表格及有关文字报告 资料。
①行政区域境界、权属界资料。
民政部门行政区域勘界的图件、表格及文字报告;政府或法院最新裁定的变更权属界图件、表格及文字报告资料。
②土地权属资料。
指权属性质发生变化的有關资料，包括现有土地证;政府对土地权属界线的最新划定和调整资料;土地详查时形成的有关土地权属方面的权属界线协议书、权属争议原由书;有关土地权属争议处理裁定书、司法裁定等资料[8]。
2.2.2 列出变更清单
将获取的基础数据资料进行整理分析汇总，与现势性较强的影像图进行比对核查。发现土地权属存在变更的部分，统计变更地块的范围、位置、数量等信息作为后续外业调查的重点核查清单。
2.2.3 对变更部分进行资料收集和核查，包括土地批文、不动产登记簿等
结合集团内部的土地房屋资产清查核查工作，将两场范围内土地用地批文、不动产登记证等资料进行统一的收集整理，对发生变化的土地相关信息开展补充调查核对。
2.2.4 现场对变更部分进行核对
利用外业调查底图，对照实地现状，对遥感影像图及地块的属性信息进行逐一核实、调整和补充调查，调绘实地建设范围和用地情况以及地块权属信息等[9]。对实地已发生权属变更的地块，应结合实际情况，记录相关信息，以便后续对土地信息变更提供依据。
3 房屋状况摸底调查
摸底调查流程示意图见图3。
3.1 调查目标
调查每一宗土地上的房屋等建筑物、构筑物的基本情况。
3.2 调查实施方案
3.2.1 基础房屋数据处理
系统地收集整理房屋基础数据资料，包括权属证明资料、集团房屋资产管理台账以及调查区域的基础地形图等。将符合要求的房屋现状数据与地形图进行套合叠加，将梳理后的台账与地形图结合，完成房屋数据的落图，再到实地调查房屋的类型、位置、范围、面积等现状，查清集团范围内的房屋数量、分布和利用状况。
3.2.2 制作调查底图
选用大比例尺的地形图、正射影像图、已有地籍图作为基础，充分利用已有的土地权籍调查成果中的地籍区、地籍子区界线和土地所有权界线，并标注重要地物的名称。在工作底图上划分宗地，并预编宗地号，形成工作底图。
3.2.3 现场核查房屋情况、建筑面积、楼层、权属单位、管理单位、使用单位等基本房屋信息
（1）房屋产权状况调查。
房屋产权调查是房屋调查的核心内容，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量等基本情况调查。重点调查房屋的坐落、权利人、权属来源情况、权属单位、管理单位、产权纠纷和他项权利等基本情况，绘制房屋权界线示意图等要素，形成房屋一体的调查成果。
依据房屋产权人提供的准建证、规划选址意见书、建设规划许可证，或房屋买卖、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。其中，对已登记的房屋，要收集并记录房屋登记的相关信息，对于建成投入使用的房屋还需要调查并记录实际权属单位和管理单位。 （2）房屋利用状况调查。
调查房产建筑结构、层数、建成年份、幢号、建筑面积、规划用途与实际用途等，核对房产面积是否与批建手续一致等。对调查区域内的房屋逐幢进行实地调查。
3.2.4 调查成果记录
（1）把房屋权属状况信息和房屋利用现状信息记录在房屋调查表中。
（2）在宗地草图中标识房屋，标注边长，楼层、结构、争议情况等。
（3）在地籍图的测绘中将房屋要素纳入。
（4）成果资料要将调查信息完整包含。
4 调查成果制作
通过开展集团土地房屋资产清查工作，全面获取集团范围内的土地利用现状信息、土地權属信息、土地所有权登记信息、房屋现状信息等资产管理数据[10]，形成调查成果。具体成果主要包括数据成果、图件成果、相关文字报告成果、土地房屋的管理建议等。
4.1 制作调查数字成果
（1）各级土地房屋分类面积数据。
（2）各级土地房屋权属信息数据。
（3）不同权属性质的土地房屋面积数据。
（4）集团土地房屋规划和建设数据。
（5）集团土地房屋利用分类数据。
4.2 编写调查文字报告
全面分析和评估两场产证办理的状况后进行成因分析，对下一步产证办理提出对策建议，并逐块、逐幢提出办证指南。文字包括土地房屋资产的总体情况、资料情况、数据的汇总分析、整体核验意见等内容。
4.3 编制调查图件成果
集团图件成果编辑主要是基于土地房屋现状数据输出各类成果图件，并根据成果图件的不同需要在输出过程中对各个图层进行配置，形成符合不同图件标准要求、所需的图件成果[11]，主要图件成果具体如下。
（1）土地房屋利用现状图件。
（2）土地房屋权属界线图件。
（3）标准分幅土地利用现状图。
（4）土地房屋规划和建设等专项调查的专题图、图集。
4.4 提供土地房屋管理建议
土地与房屋是国家和企业单位宝贵的资源和最重要的资产，需要不断深化完善土地房屋资产的管理制度，加强管理规范，从而实现资产的合理配置、高效利用，保障集团的合法经济效益。按照集团土地管理的要求和两场土地开发前期工作实际情况，结合信息化管理的需要，制定业务规则，建立土地开发建设手续办理、产证办理与档案管理、土地房屋资产信息化管理的工作机制。从而提高集团土地房屋资产经营管理。
参考文献
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[7] Thomas. Kneissl，Stephan. van Gasselt，G. Neukum.Map-projection-independent Crater Size-frequency Determination in GIS Environments——New software tool for ArcGIS[J].Planetary and Space Science，2011，59（11）：1243-1254.
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