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摘要：城市输出基础部门的概念有多重理解，无形产品输出以及负输出是文章论证的出发点。城市是一个开放系统，房地产业服务产品的输出是无形的;住宅需求的多层次性，经济因素和非经济因素引起的城际住宅区位选择，使房地产业可以成为城市的输出基础部门。生产力发展促进城市间分工细化，在城市体系功能明朗的条件下，房地产业在交通便捷、适宜人居的小城市中有可能发展成为输出基础产业。
关键词：房地产业; 城市;外部需求;输出基础部门
一、房地產业的界定
至今学术界对房地产业的内涵及由此所引致的产业定位等都还议论纷纷，莫衷一是。分歧的主要表现之一是房地产业除了包括经营环节之外，是否还包括建设（生产）环节，这也就决定着房地产业的产业定位问题：纯流通领域的产业，第三产业;还是生产与经营兼备的生产经营性产业，具有第二产业的特性。一般认为，房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业完全成为一个独立的产业，已得到世界的认可。在一个城市中，房地产业成为基础产业，支柱产业、先导产业的可能性已得到实践的证明，是无庸置疑的。对于房地产业能否成为城市的输出基础部门，一种观点认为房地产业的任务是为城市内部生产和居民生活服务的，是内向性的非基础产业。它的“产品”——住房是“不动产”，永远输出不了！对此本文持不同观点，认为房地产业可以成为城市的输出基础部门。
二、外部需求导向：基于输出基础部门的概念
输出基础（export base）概念最先由城市规划者使用，后经诺贝尔经济学奖得主、著名经济史学家道格拉斯·诺思（North， Douglass）发展形成了区域经济发展的输出基础理论。诺思认为，区域输出基础是“一个区域所生产的可供输出的商品的总和”，其中“可供输出的商品”，主要是指第二、三产业的生产的输出产品。相反，为输出产业提供服务和配套写作的产品在区域内销售的，或是为区域内生产生活服务的产业，则称为区域非输出基础。
对“输出基础”这个概念，可从以下三个层次理解。一是“输出”，即是外部需求导向的，这是最核心的思想。而对于“输出”又有不同角度的解释。从是否具备物质形态来看，“输出”可分为有形的输出（如各种物品）和无形的输出（如各种服务）;从相对位移而言，“输出”可分为正输出和负输出，前者是指域外需求、域外消费;后者是指域外需求、域内消费。“一个地区的购物中心能够吸引远方的顾客;一个城市作为金融中心，它的服务区域可能更广;大学也常常吸引来自其他地区的学生。”二是“基础”，即对域内非基础部门和整个地区经济增长的带动作用。三是指部门集合或部门束，是多项产业活动的集合，一般情况下不是一个部门。
三、房地产业的城市输出基础部门属性探析
城市是一个开放的系统，是人口流、资金流、技术流、物质流、信息流的综合体。开放度越高，系统越发达，流动越频繁，作为城市新兴的房地产业基础性越强，输出特征也愈明显。房地产属于不动产，但房地产产权的流转，形成了房地产市场。而房地产市场的具有区域性，即房地产区域级差收益的存在。引起了房地产业资金、技术、劳务甚至信息的输出。这种输出同样也可以通过乘数效应，带动城市经济的增长。
从需求讲，以住宅为例，房屋作为生活必需品，这种商品的需求的收入弹性是小于1的，但是需求收入弹性会随着收入的增加而提高，即住房需求随收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多层次性，既是基本的生存资料。又可以作为发展资料、享受资料，住房需求结构升级仍具有很大的空间。
从空间因素讲，仍以住宅为例，消费群体面临着区位选择的问题。随着我国经济的持续快速发展和人民生活水平的提高，居民对居住环境也不断提出更高的要求，特别是伴随着城市化出现的城市病问题加剧，一些具有相当经济实力的人，在旅游景点、海滨等地区购买住房，用于周末度假或集中某段时间消遣，甚至备作晚年之用。他们的主要目的不是为了居住，而是为了消遣享受。这种以经济实力为后盾，以消遣休闲为主要目的，在靠近风景旅游点和避暑胜地的地方购买住宅的区位选择已渐成趋势。对于输入地而言，这种消费群体的流入，相当于房地产业的“负输出”。这种人群城市人口中的比例可能不大，但绝对量不小，是一个应该引起重视的问题。
四、房地产业成为城市输出基础部门的时空条件
在现实生活中，一个城市的形成和发展的原因是多方面的，受各种因素的制约。在研究影响城市形成和发展的因素时，要历史地、具体地分析。房地产业能否成为一个城市的输出基础产业，也要做具体地历史地分析。
从时间维看，房地产业制约于生产力水平和产业结构层次。对于人类的全部经济活动，按照经济活动的发展阶段，以资源流向为主要标准可以划分为第一、二、三次产业。依据产业发展的一般规律，在工业化过程中，第一产业的比重会逐渐下降，第二产业的比重在上升到一定阶段会逐步缩小，第三产业的比重会逐步上升直至成为国民经济的主要产业。房地产业作为新兴的第三产业，在国民经济中的地位日益凸现，但从我国所处的发展阶段看，工业仍是推动我国经济发展的主要动力，绝大多数城市也仍以工业作为发展重点。
从空间维看，房地产业制约于城市空间结构和城市形态变化。从城市规模看，如果说大城市区域自身循环机制完善，自我发展能力强的话，那么输出基础理论蕴含的外部循环机制对于一个小城市意义更大。因为城市基本部分的比重随着城市人口的增加而变小。而小城市一般只有很小一部分的生产和服务是维持自身需要的，基本活动部分比重偏高。从城市发展历史看，城市经济的基本部分与非基本部分的结构随着时间的发展也有变化，相对于老城市，新城市的基本活动部分比重偏高。从城市空间来看，相对于远离大城市的独立城市，位于大城市附近的中小城镇或卫星城，由于通达的便捷在城市体系中专业化程度就比较高。 根据国外的实证研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）发表的《美国城镇职能的分类》，把美国城镇分成十类，其中便有娱乐休养城市，但未像其他职能分类一样给出明确的数量指标。在美国十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯灵顿，这座5万人口的城市风光宜人、生活悠闲，医生数量特多，大学生及大学从业人员占全市一半人口以上，但收入并不高，经济活跃度不够;许多教授、作家选择这个城市作为度假、创作的最佳去处，反而并不考虑它的经济和就业情况。纽约是世界级的创业之都，但从来不被美国人当作宜居城市。美国的十大宜居城市都是中小城市;而我国的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可见，当人们生活水平还不算太高时，就业、创业往往成为一个城市是否宜居的重要标准。
目前在我国讨论房地产业能否成为城市的输出基础部门，还涉及到现实中的很多问题。比较突出的表现为以下几点：产业部门划分的规定，忽视了二者密切的联系，与产业发展的趋势不相符合;国民经济核算指标采用属地原则的统计不利于区域间因素、商品的流动和产业的转移，同时也不利于培植输出基础产业，使外部需求引起的乘数作用大打折扣;人口自由迁徙问题方面，户籍制度亟待改革，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实左右着居民迁徙与否的选择;“宜居城市”定位的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。下面重点分析一下人口迁徙和城市定位问题。
问题之一：人口自由迁徙问题。在制度系统支持方面，户籍制度亟待改革。原有的始于20世纪50年代中期的城乡二元的户籍制度，限制了城市之间、城市与农村之间人口的自由流动。尽管改革开放以来，户籍政策有所松动，但仍难以适应我国现阶段城市化进程加快的趋势，户籍制度改革及法律法规的建立呼之欲出。经济系统支持方面，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实，造成城市间教育、就业机会的不均等、社会保障水平地区差异较大，也左右着居民迁徙与否的选择。
问题之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，国务院在批复北京城市总体规划的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全国城市规划工作会议上提出要把“宜居城市”作为城市规划的重要内容。之后，包括北京、上海在内的100多个中国城市都提出了建设“宜居城市”的目标。从国内外来看，发达国家与发展中国家宜居城市的标准和条件是有区别的。例如，美国评选宜居城市更重视安全、教育、医疗和环境，而我国的宜居城市更重视经济、就业。尽管评价指标不尽一致，国内外主要关注点也不同，但这种理念的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。
根据以上分析，本文认为房地产业作为城市输出基础产业可能出现的城市形态是：大城市附近的中小城镇或卫星城，以专业化程度高为突出特点;有着特殊自然景观的适于消遣休养的地方性城市，以职能规模大为突出特点。这在城市化进程中，及新城市建设或城市形态的演变中极有可能出现。
五、结语
本文讨论的是房地产业在城市的功能地位问题。输出基础理论的提出本身就是基于实证研究（诺思根据对太平洋西北岸的实证研究），具有浓厚的经验主义色彩，理论自身也有“诸多缺陷”。 城市的发展经济基础的分析倾向于量化的指标，但首先要明确经济基础的概念。基于对“输出”的多重理解，论及“在一定的时空条件下，房地产业可以成为特定城市的基础产业”，但房地產业能否成为城市的输出基础部门，最终由实践检验。
参考文献：
[1]曹振良等编著.房地产经济学通论[M].北京大学出版社，2003.
[2]魏后凯主编.现代区域经济学[M].经济管理出版社，2006.
[3]聂华林，王成勇编著.区域经济学通论[M].中国社会科学出版社，2006.
[4][美]查尔斯·F.弗洛伊德，马库斯·T.艾伦著，周海平译.房地产原理[M].上海人民出版社，2005.
[5]周伟林，严冀等编著.城市经济学[M]. 复旦大学出版社，2004.
[6]张江编著.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005.
[7]赵理尘著.城市发展导论[M].山东大学出版社，2004.
[8]许学强，周一星，宁越敏.城市地理学[M].高等教育出版社，200.
*基金项目：河北省高等学校人文社会科学研究青年基金项目（SQ151119）;燕山大学青年教师自主研究计划项目（14SKA001）。
（作者单位：燕山大学经济管理学院;燕山大学区域经济发展研究中心）
关键词：房地产业; 城市;外部需求;输出基础部门
一、房地產业的界定
至今学术界对房地产业的内涵及由此所引致的产业定位等都还议论纷纷，莫衷一是。分歧的主要表现之一是房地产业除了包括经营环节之外，是否还包括建设（生产）环节，这也就决定着房地产业的产业定位问题：纯流通领域的产业，第三产业;还是生产与经营兼备的生产经营性产业，具有第二产业的特性。一般认为，房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业完全成为一个独立的产业，已得到世界的认可。在一个城市中，房地产业成为基础产业，支柱产业、先导产业的可能性已得到实践的证明，是无庸置疑的。对于房地产业能否成为城市的输出基础部门，一种观点认为房地产业的任务是为城市内部生产和居民生活服务的，是内向性的非基础产业。它的“产品”——住房是“不动产”，永远输出不了！对此本文持不同观点，认为房地产业可以成为城市的输出基础部门。
二、外部需求导向：基于输出基础部门的概念
输出基础（export base）概念最先由城市规划者使用，后经诺贝尔经济学奖得主、著名经济史学家道格拉斯·诺思（North， Douglass）发展形成了区域经济发展的输出基础理论。诺思认为，区域输出基础是“一个区域所生产的可供输出的商品的总和”，其中“可供输出的商品”，主要是指第二、三产业的生产的输出产品。相反，为输出产业提供服务和配套写作的产品在区域内销售的，或是为区域内生产生活服务的产业，则称为区域非输出基础。
对“输出基础”这个概念，可从以下三个层次理解。一是“输出”，即是外部需求导向的，这是最核心的思想。而对于“输出”又有不同角度的解释。从是否具备物质形态来看，“输出”可分为有形的输出（如各种物品）和无形的输出（如各种服务）;从相对位移而言，“输出”可分为正输出和负输出，前者是指域外需求、域外消费;后者是指域外需求、域内消费。“一个地区的购物中心能够吸引远方的顾客;一个城市作为金融中心，它的服务区域可能更广;大学也常常吸引来自其他地区的学生。”二是“基础”，即对域内非基础部门和整个地区经济增长的带动作用。三是指部门集合或部门束，是多项产业活动的集合，一般情况下不是一个部门。
三、房地产业的城市输出基础部门属性探析
城市是一个开放的系统，是人口流、资金流、技术流、物质流、信息流的综合体。开放度越高，系统越发达，流动越频繁，作为城市新兴的房地产业基础性越强，输出特征也愈明显。房地产属于不动产，但房地产产权的流转，形成了房地产市场。而房地产市场的具有区域性，即房地产区域级差收益的存在。引起了房地产业资金、技术、劳务甚至信息的输出。这种输出同样也可以通过乘数效应，带动城市经济的增长。
从需求讲，以住宅为例，房屋作为生活必需品，这种商品的需求的收入弹性是小于1的，但是需求收入弹性会随着收入的增加而提高，即住房需求随收入增加更加旺盛。另外，住房需求具也有多层次性，既是基本的生存资料。又可以作为发展资料、享受资料，住房需求结构升级仍具有很大的空间。
从空间因素讲，仍以住宅为例，消费群体面临着区位选择的问题。随着我国经济的持续快速发展和人民生活水平的提高，居民对居住环境也不断提出更高的要求，特别是伴随着城市化出现的城市病问题加剧，一些具有相当经济实力的人，在旅游景点、海滨等地区购买住房，用于周末度假或集中某段时间消遣，甚至备作晚年之用。他们的主要目的不是为了居住，而是为了消遣享受。这种以经济实力为后盾，以消遣休闲为主要目的，在靠近风景旅游点和避暑胜地的地方购买住宅的区位选择已渐成趋势。对于输入地而言，这种消费群体的流入，相当于房地产业的“负输出”。这种人群城市人口中的比例可能不大，但绝对量不小，是一个应该引起重视的问题。
四、房地产业成为城市输出基础部门的时空条件
在现实生活中，一个城市的形成和发展的原因是多方面的，受各种因素的制约。在研究影响城市形成和发展的因素时，要历史地、具体地分析。房地产业能否成为一个城市的输出基础产业，也要做具体地历史地分析。
从时间维看，房地产业制约于生产力水平和产业结构层次。对于人类的全部经济活动，按照经济活动的发展阶段，以资源流向为主要标准可以划分为第一、二、三次产业。依据产业发展的一般规律，在工业化过程中，第一产业的比重会逐渐下降，第二产业的比重在上升到一定阶段会逐步缩小，第三产业的比重会逐步上升直至成为国民经济的主要产业。房地产业作为新兴的第三产业，在国民经济中的地位日益凸现，但从我国所处的发展阶段看，工业仍是推动我国经济发展的主要动力，绝大多数城市也仍以工业作为发展重点。
从空间维看，房地产业制约于城市空间结构和城市形态变化。从城市规模看，如果说大城市区域自身循环机制完善，自我发展能力强的话，那么输出基础理论蕴含的外部循环机制对于一个小城市意义更大。因为城市基本部分的比重随着城市人口的增加而变小。而小城市一般只有很小一部分的生产和服务是维持自身需要的，基本活动部分比重偏高。从城市发展历史看，城市经济的基本部分与非基本部分的结构随着时间的发展也有变化，相对于老城市，新城市的基本活动部分比重偏高。从城市空间来看，相对于远离大城市的独立城市，位于大城市附近的中小城镇或卫星城，由于通达的便捷在城市体系中专业化程度就比较高。 根据国外的实证研究，1943年，C.D.哈里斯（C.D. Harris）发表的《美国城镇职能的分类》，把美国城镇分成十类，其中便有娱乐休养城市，但未像其他职能分类一样给出明确的数量指标。在美国十大宜居城市之一的佛蒙特州州府伯灵顿，这座5万人口的城市风光宜人、生活悠闲，医生数量特多，大学生及大学从业人员占全市一半人口以上，但收入并不高，经济活跃度不够;许多教授、作家选择这个城市作为度假、创作的最佳去处，反而并不考虑它的经济和就业情况。纽约是世界级的创业之都，但从来不被美国人当作宜居城市。美国的十大宜居城市都是中小城市;而我国的宜居城市中大城市占了很大比重。由此可见，当人们生活水平还不算太高时，就业、创业往往成为一个城市是否宜居的重要标准。
目前在我国讨论房地产业能否成为城市的输出基础部门，还涉及到现实中的很多问题。比较突出的表现为以下几点：产业部门划分的规定，忽视了二者密切的联系，与产业发展的趋势不相符合;国民经济核算指标采用属地原则的统计不利于区域间因素、商品的流动和产业的转移，同时也不利于培植输出基础产业，使外部需求引起的乘数作用大打折扣;人口自由迁徙问题方面，户籍制度亟待改革，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实左右着居民迁徙与否的选择;“宜居城市”定位的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。下面重点分析一下人口迁徙和城市定位问题。
问题之一：人口自由迁徙问题。在制度系统支持方面，户籍制度亟待改革。原有的始于20世纪50年代中期的城乡二元的户籍制度，限制了城市之间、城市与农村之间人口的自由流动。尽管改革开放以来，户籍政策有所松动，但仍难以适应我国现阶段城市化进程加快的趋势，户籍制度改革及法律法规的建立呼之欲出。经济系统支持方面，全国总体生产力水平较低的状况在短期内难以改变，不同区域及城市间经济社会发展不平衡的现实，造成城市间教育、就业机会的不均等、社会保障水平地区差异较大，也左右着居民迁徙与否的选择。
问题之二：“宜居城市”定位的提出。2005年1月，国务院在批复北京城市总体规划的文件中首次提到了“宜居城市”的概念。同年7月，全国城市规划工作会议上提出要把“宜居城市”作为城市规划的重要内容。之后，包括北京、上海在内的100多个中国城市都提出了建设“宜居城市”的目标。从国内外来看，发达国家与发展中国家宜居城市的标准和条件是有区别的。例如，美国评选宜居城市更重视安全、教育、医疗和环境，而我国的宜居城市更重视经济、就业。尽管评价指标不尽一致，国内外主要关注点也不同，但这种理念的提出在掀起城市规划及功能定位热潮的同时，也有利于促进城市房地产业的健康发展。
根据以上分析，本文认为房地产业作为城市输出基础产业可能出现的城市形态是：大城市附近的中小城镇或卫星城，以专业化程度高为突出特点;有着特殊自然景观的适于消遣休养的地方性城市，以职能规模大为突出特点。这在城市化进程中，及新城市建设或城市形态的演变中极有可能出现。
五、结语
本文讨论的是房地产业在城市的功能地位问题。输出基础理论的提出本身就是基于实证研究（诺思根据对太平洋西北岸的实证研究），具有浓厚的经验主义色彩，理论自身也有“诸多缺陷”。 城市的发展经济基础的分析倾向于量化的指标，但首先要明确经济基础的概念。基于对“输出”的多重理解，论及“在一定的时空条件下，房地产业可以成为特定城市的基础产业”，但房地產业能否成为城市的输出基础部门，最终由实践检验。
参考文献：
[1]曹振良等编著.房地产经济学通论[M].北京大学出版社，2003.
[2]魏后凯主编.现代区域经济学[M].经济管理出版社，2006.
[3]聂华林，王成勇编著.区域经济学通论[M].中国社会科学出版社，2006.
[4][美]查尔斯·F.弗洛伊德，马库斯·T.艾伦著，周海平译.房地产原理[M].上海人民出版社，2005.
[5]周伟林，严冀等编著.城市经济学[M]. 复旦大学出版社，2004.
[6]张江编著.房地产经济学[M].清华大学出版社，2005.
[7]赵理尘著.城市发展导论[M].山东大学出版社，2004.
[8]许学强，周一星，宁越敏.城市地理学[M].高等教育出版社，200.
*基金项目：河北省高等学校人文社会科学研究青年基金项目（SQ151119）;燕山大学青年教师自主研究计划项目（14SKA001）。
（作者单位：燕山大学经济管理学院;燕山大学区域经济发展研究中心）