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[摘 要]我国的房屋拆迁制度在补偿范围上存在不足，笔者结合国外房屋拆迁立法及实践中的一些经验，提出完善我国房屋拆迁制度的发展建议。
[关键词]城市房屋拆迁制度；完善方向
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定我国拆迁补偿的范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。笔者认为这三部分的补偿远远不及被拆迁人在中所遭受的损失。
一、拆迁补偿范围的缺陷
（一）忽视了对土地所有权的补偿
俗话说“房因地贵”，国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认，但在我国拆迁补偿法规中，对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。在拆迁实践中，拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值，但补偿条款主要是房屋重置成本价，如果拆迁户想在原地购买商品房，则补偿款是远远不够的。大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。
（二）没有规定可期待性利益的补偿
根据现行规定，城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权，但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益，这种收益主要是即得利益。但现实也存在这样一种情况：房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁，拆迁将会使房屋的这些用途中断，使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失，若房屋所有人不能得到这一损失的补偿，无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方，不符合公平的基本法理。拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。可期待性收益不包括在城市房屋拆迁补偿范围之内，容易使被拆迁人产生抵触情绪，不利于城市房屋拆迁纠纷的和平解决。
二、我国城市房屋拆迁补偿范围的完善
对于拆迁补偿来说，最为关键的是补偿的范围问题，即何种损失可以得到补偿，因为它直接决定拆迁人对被拆迁人损失补偿的力度。世界上大多数国家(地区)对城市房屋拆迁的补偿范围及标准是在土地征收制度中加以规定的。因此，对有关国家的征收土地补偿围进行研究、借鉴，有助于确立我国的房屋拆迁补偿范围。
（一）有关国家对房屋拆迁补偿范围的规定
美国：其财产法明确规定财产利益包括财产现实利益和财产未来收益两部分组成，任何损害财产利益的行为必须对现实利益和未来利益两部分都作出补偿或赔偿。当土地被征用时，该土地的每个所有者都有权得到一份补偿，即不仅要对现实所有权人，而且要对将来所有权人予以补偿，补偿份额依他们各自的所有权的权利来确定。
德国：按照《基本法》第14条第3款的规定，补偿范围应当“经公众利益和关系人权益的适当斟酌予以确定”。具体地说，补偿范围主要限于与交易价值相应的财产损失数额，该数额根据自由交换时的通常支付价格确定，此外还需补偿所谓的结果损失或者结果费用，即作为征收直接后果的财产利益。
（二）我国城市房屋拆迁补偿范围的完善
1.明确土地使用权的补偿
土地使用权在《城市房屋拆迁管理条例》中没有纳入补偿范围，这是由我国房地权属相分离所决定的：房屋拆迁法规作为房产法，不涉及土地问题，土地问题由土地法加以规定。笔者认为土地使用权的补偿应该在拆迁法规中给予明确的规定，理由如下：第一，从房屋拆迁的目的来看，拆迁人主要是为了获得拆迁范围内的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。从实践上看，土地作为一种特殊的商品具有不可再生性，并可以随着经济的发展而增值(国家征收土地增值税)，使得土地使用权的价值远远大于被拆迁的旧房屋的价值。不补偿被拆迁人的土地使用权，不合常理，也有悖于民法公平原则。第二，土地使用权是一种独立的财产权，是典型的用益物权，拆迁人剥夺了房屋所有人的土地使用权，就必须给予补偿，否则就违背了民法的等价有偿原则。
2.确定可期待性收益的补偿
可期待性收益，有学者也称预期收益，我国台湾学者曾世雄先生认为预期收益是一种期待权，这种收益是被拆迁人面临拆迁时所受到的一大损失，如果不能对该部分损失给予补偿，则有悖于公平的理念。我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该条款可以看作是对非住宅房屋中经营性用房可期待性收益的补偿规定。无论是非住宅房屋还是住宅房屋，都有可能存在可期待性收益的场合，拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将其考虑在补偿范围之内。只有将可期待性收益的补偿纳入拆迁补偿范围，
真正做到完全补偿的原则，才能真正平衡拆迁人与被拆迁人之间的利益，才能构建和谐的拆迁关系。当然，由于这部分收益是预期性，在具体操作中可能会遇到难以计算损失的问题，对此，笔者认为对于租金的计算，如果租赁合同经过房理部门登记备案，就按照租赁合同载明的租金予以补偿。如果该租赁合同未经过房产管理部门登记备案或者当事人之间未订立书面租赁合同，则可以按照地市场价或房产管理部门指定的房屋租赁市场指导价予以补偿。对于经营性预期损失，如果是因为拆迁中断经营的，则按照经营者前一段时间的营业额及其纳税记录来进行补偿；如果是即将用作经营性用房的，可按照当地一定时间内同行业同经营者平均营业额予以补偿。
[参考文献]
[1]程信和,刘国臻.房地产法学.北京大学出版社,2001.
[2]王卫国.中国土地权利研究.中国政法大学出版社,1997.
[3]罗豪才.行政法学.北京大学出版社1996-12,(1).
[4]陈晓春,胡扬名.建设以公共利益为导向的服务型政府.光明日报,2005-4-13.
[作者简介]赵浩，山西大学法学院2009级法律硕士。
[关键词]城市房屋拆迁制度；完善方向
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定我国拆迁补偿的范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。笔者认为这三部分的补偿远远不及被拆迁人在中所遭受的损失。
一、拆迁补偿范围的缺陷
（一）忽视了对土地所有权的补偿
俗话说“房因地贵”，国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认，但在我国拆迁补偿法规中，对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。在拆迁实践中，拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值，但补偿条款主要是房屋重置成本价，如果拆迁户想在原地购买商品房，则补偿款是远远不够的。大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。
（二）没有规定可期待性利益的补偿
根据现行规定，城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权，但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益，这种收益主要是即得利益。但现实也存在这样一种情况：房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁，拆迁将会使房屋的这些用途中断，使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失，若房屋所有人不能得到这一损失的补偿，无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方，不符合公平的基本法理。拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。可期待性收益不包括在城市房屋拆迁补偿范围之内，容易使被拆迁人产生抵触情绪，不利于城市房屋拆迁纠纷的和平解决。
二、我国城市房屋拆迁补偿范围的完善
对于拆迁补偿来说，最为关键的是补偿的范围问题，即何种损失可以得到补偿，因为它直接决定拆迁人对被拆迁人损失补偿的力度。世界上大多数国家(地区)对城市房屋拆迁的补偿范围及标准是在土地征收制度中加以规定的。因此，对有关国家的征收土地补偿围进行研究、借鉴，有助于确立我国的房屋拆迁补偿范围。
（一）有关国家对房屋拆迁补偿范围的规定
美国：其财产法明确规定财产利益包括财产现实利益和财产未来收益两部分组成，任何损害财产利益的行为必须对现实利益和未来利益两部分都作出补偿或赔偿。当土地被征用时，该土地的每个所有者都有权得到一份补偿，即不仅要对现实所有权人，而且要对将来所有权人予以补偿，补偿份额依他们各自的所有权的权利来确定。
德国：按照《基本法》第14条第3款的规定，补偿范围应当“经公众利益和关系人权益的适当斟酌予以确定”。具体地说，补偿范围主要限于与交易价值相应的财产损失数额，该数额根据自由交换时的通常支付价格确定，此外还需补偿所谓的结果损失或者结果费用，即作为征收直接后果的财产利益。
（二）我国城市房屋拆迁补偿范围的完善
1.明确土地使用权的补偿
土地使用权在《城市房屋拆迁管理条例》中没有纳入补偿范围，这是由我国房地权属相分离所决定的：房屋拆迁法规作为房产法，不涉及土地问题，土地问题由土地法加以规定。笔者认为土地使用权的补偿应该在拆迁法规中给予明确的规定，理由如下：第一，从房屋拆迁的目的来看，拆迁人主要是为了获得拆迁范围内的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。从实践上看，土地作为一种特殊的商品具有不可再生性，并可以随着经济的发展而增值(国家征收土地增值税)，使得土地使用权的价值远远大于被拆迁的旧房屋的价值。不补偿被拆迁人的土地使用权，不合常理，也有悖于民法公平原则。第二，土地使用权是一种独立的财产权，是典型的用益物权，拆迁人剥夺了房屋所有人的土地使用权，就必须给予补偿，否则就违背了民法的等价有偿原则。
2.确定可期待性收益的补偿
可期待性收益，有学者也称预期收益，我国台湾学者曾世雄先生认为预期收益是一种期待权，这种收益是被拆迁人面临拆迁时所受到的一大损失，如果不能对该部分损失给予补偿，则有悖于公平的理念。我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该条款可以看作是对非住宅房屋中经营性用房可期待性收益的补偿规定。无论是非住宅房屋还是住宅房屋，都有可能存在可期待性收益的场合，拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将其考虑在补偿范围之内。只有将可期待性收益的补偿纳入拆迁补偿范围，
真正做到完全补偿的原则，才能真正平衡拆迁人与被拆迁人之间的利益，才能构建和谐的拆迁关系。当然，由于这部分收益是预期性，在具体操作中可能会遇到难以计算损失的问题，对此，笔者认为对于租金的计算，如果租赁合同经过房理部门登记备案，就按照租赁合同载明的租金予以补偿。如果该租赁合同未经过房产管理部门登记备案或者当事人之间未订立书面租赁合同，则可以按照地市场价或房产管理部门指定的房屋租赁市场指导价予以补偿。对于经营性预期损失，如果是因为拆迁中断经营的，则按照经营者前一段时间的营业额及其纳税记录来进行补偿；如果是即将用作经营性用房的，可按照当地一定时间内同行业同经营者平均营业额予以补偿。
[参考文献]
[1]程信和,刘国臻.房地产法学.北京大学出版社,2001.
[2]王卫国.中国土地权利研究.中国政法大学出版社,1997.
[3]罗豪才.行政法学.北京大学出版社1996-12,(1).
[4]陈晓春,胡扬名.建设以公共利益为导向的服务型政府.光明日报,2005-4-13.
[作者简介]赵浩，山西大学法学院2009级法律硕士。