“两权”抵押背后的利益调整

来源 :财经国家周刊 | 被引量 : 0次 | 上传用户:birchwoods2010
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  “两权”抵押试点法律授权,为深化农村综合改革提供了新的契机。在全国人大常委会法律授权后,次日就出现了武进、义乌等一批农民住房财产权抵押贷款的破冰之举。这些创举对深化农村金融改革,激活农村沉睡资产有重要的探索意义,深入剖析这些个案可以为稳步推进农村土地制度改革提供宝贵经验。
  常州市武进区该区嘉泽镇晨山村吕伟斌,是全国人大常委会法律授权后“两权”抵押贷款的第一人。该个案是比全国其他单纯的农民住房财产权抵押贷款更为典型的“两权”抵押贷款样本,具有“两权”抵押贷款支持新型农业经营主体和培育新型职业农民的典型意义。
  试点是一个支点,可以为农民提供撬动农村沉睡的资本,盘活农村的资源。大众创业离不开这样的普惠制金融的支持,农业发展方式的转变需要这样的资金保障和金融支持。


试点是一个支点,可以为农民提供撬动农村沉睡的资本,盘活农村的资源。

  当然,破冰之举只是第一步,个案经验能够可复制、可推广至关重要。如此,“两权”抵押贷款试点才能可持续,“两权”抵押贷款才能成为商业银行的常规业务。从个案经验到可复制、可推广、利修法还有很长的路要走,“两权”抵押背后还有深层利益关系亟需理顺。
  共有权保护:
  家庭成员的利益与户的利益平衡
  全国人大常委会授权在试点地区暂时调整实施物权法、担保法关于集体所有的耕地使用权、宅基地使用权不得抵押的规定。耕地使用权其实对应的是土地承包经营权,与宅基地使用权一样都是以户为基础的用益物权,家庭成员当然地、自然地取得共有权。
  武进吕伟斌“两权”抵押个案,其实是吕伟斌的债权用父母及自己的用益物权做担保抵押。在这里,土地承包经营权、宅基地使用权与农民住房财产权,是大多数家庭的共有财产,家庭成员之间是共有关系,一般是共同共有。
  这与城镇国有土地及其上的房屋不同:城镇国有土地及其上的房屋可能是市民的个人财产,也可能是家庭共有财产,属于共有财产的可以约定共有的份额(按份共有)。抵押就有变现处置的可能性,就有失权的风险。
  因此,必须处理好家庭成员的共有权与户的用益物权之间的关系。通过家庭户所有成员的知情同意、签字认可等措施,平衡家庭成员的利益与户的利益关系。
  集体成员权保障:
  个体利益与集体利益平衡
  集体土地所有权自人民公社时期就形成了“三级所有、队为基础”,现实中有村民小组集体所有、行政村集体所有、乡镇集体所有,甚至因村庄合并等因素行政村内部还有自然村所有或原行政村集体所有不变等情况。
  农民个体及其家庭是农村集体经济组织的成员,农民或农户天然地享有集体所有的土地的成员权资格。集体的成员抵押自己承包地、宅基地和住房,若涉及抵押权变现处置不能改变集体所有的权属性质。这与城镇国有土地及其上的房屋抵押不考虑所有权因素是不同的。
  另一方面,集体土地使用权抵押权变现处置也不影响成员权资格。这就涉及集体成员权的利益保障问题。土地管理法第62条第3款规定,“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”因变现处置失权的成员若严格比照此款规定,集体成员权的利益得不到保障。再审批宅基地,又因其享受一次福利分配,对没有享受过宅基地福利分配的新增成员不公平。
  因此,必须处理好集体成员权与所有权的关系,村民小组、村民委员会的同意权至关重要。这与城镇国有土地及其上的房屋抵押无需取得所有权人的同意不同。失权再保障的应纳入宅基地有偿使用范围加以解决,平衡个体与集体之间利益关系。
  抵押处分权变现:
  银行利益与农村集体利益平衡
  集体成员的私人行为不影响集体所有权,也就是说,“两权”抵押变现应在村组知情同意的情况下处置,受让应限定在本集体经济组织内部。
  一个村集体经济组织内部能形成多大市场空间,取决于村级经济发达程度、村组熟人社会的现代化转型力度以及村集体经济组织新增成员有多大意愿以此方式解决自己的宅基地分配问题。
  市场发现价格,沉睡资本只有在市场体系内才能真正激活起来,“两权”抵押贷款是激活沉睡资本一个有力的杠杆。但是,一个有限的市场对“两权”的价值实现是不充分的。
  这与城镇国有土地及其上的房屋抵押变现处理的市场空间大,且没有排他性不同,有限的市场可能无法充分保障商业银行作为抵押权人的利益。但若跳出本集体经济组织内部的范围,又有集体土地所有权变更之虞。
  目前,将“两权”抵押纳入纳入农村产权交易平台的做法,虽为激活沉睡资本提供前提条件,但除了为抵押权变现、财产处置提供公开市场的桥梁和中介,对扩大市场空间和价值实现的作用有限。
  因此,有条件的地区应探索“两权”抵押变现的集体经济组织回购机制。农户“两权”抵押时,农村集体经济组织与农户签订预回购协议,一旦发生贷款风险,银行需要处置抵押物,集体经济组织执行预回购协议,可以起到维护抵押权人合法权益的缓冲作用。
  农村集体经济组织再将预回购的承包地、宅基地和住房纳入有偿使用范围,面向有需求的、尤其是没有享受宅基地福利分配的新增成员,供符合条件的成员申请。这样就可以处理好抵押处分权与所有权的关系,平衡商业银行与农村集体经济组织之间的利益。
  总体而言,目前全国人大常委会的法律授权,为试点地区提供一个有效的或者法律上认可的担保品扫除了障碍。“两权”抵押背后的多重权利关系与深层利益关系,就像硬币的正反两面一样相伴共生,是试点需要进一步关注和破解的系列难题。调整多重权利关系,必然涉及深层利益关系;理顺深层利益关系,必然调整权利关系。
  各地出现的农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款案例,成为试点的标杆和示范。试点不能就此止步,个案要成为可复制的样本,“两权”抵押的试点才能最终朝向可推广和利修法的方向迈进。 ;mso-fareast-language: EN-US;mso-bidi-language:AR-SA'>而银行等金融机构也应积极响应号召,创新金融产品。例如在贷款期限、利率、担保、发放程序和风险控制等方面,设计出更适合农业农村需要和更高效便利的贷款产品。
其他文献
2015年年底,对于网络借贷(P2P)行业,注定是个值得记忆的时刻,不止悲喜交加,甚至关乎存亡。  e租宝涉嫌非法集资被调查,引发社会对网络借贷行业的信任危机。宜人贷美国上市,尽管股价表现不佳却为国内网贷平台上市潮注入了一剂兴奋剂。银监会牵头制定的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》下发,行业转型迫在眉睫。  2016年,监管层对于互联网金融的主要监管思路是“规范”。央行调统
期刊
贵州茅台处罚经销商的举动搅动了酒圈。  临近春节,在连续开出三份经销商罚单后,茅台日前再次发布《关于对个别经销商违约行为的处理通报》,通知要求部分经销商5个工作日内按收购价基础上加价10%回购;取消承兑汇票的使用权,扣除20%的履约保证金,星级评定下调一级,取消2016年优先评优资格,黄牌警告并限期7个工作日向省区提交整改报告,同时扣减2016年年度茅台酒合同计划的20%。  据了解,茅台之所以在
期刊
随着工业化和城镇化的快速发展、农村经济水平的提高,农村部分宅基地及农房利用粗放,退出不畅问题日益凸显,宅基地的资产价值与农民行使住房财产的权利难以体现。  开展集体所有耕地使用权和宅基地使用权“两权”改革试点,将落实农村土地的用益物权,盘活农村资源和资产,为稳步推进农村土地制度改革提供经验。  虽经全国人大常委会授权,试点可以暂时避开法律障碍,但在无先例可循的情况下,试点地区如何在保障农户基本住房
期刊
苹果公司发布2016年第一财季的业绩报告后,“股价暴跌”、“跌幅创两年最高纪录”的消息再次登上了各大科技媒体的版面,一股熟悉的唱衰苹果之风扑面而来。  在所有文章中,最为形象的描述,莫过于股价“跌掉一个京东”,苹果新一季度的财报发布后,第二日股价跌幅超过6.5%,一夜之间市值缩水逾360亿美元,比京东当时346亿美元市值还高。  看上去的确惊悚,但有几个关键性问题,在一片唱衰声中,被有意或无意地忽
期刊
中国人民大学重阳金融研究院《加快健全社会保障体系》(2月2日)  目前,我国的社会保障制度安排还存在诸多缺失。一方面,以往形成的重经济保障轻服务保障、重政府包办轻责任分担、重局部改革轻统筹推进的格局并未从根本上改变,几乎每个社会保障项目都面临优化结构、厘清责任、理顺体制、创新机制等紧迫问题。另一方面,现行制度体系并不完整,亟需健全制度体系,提高制度公平性和运行效率,合理分担保障责任。    因此,
期刊
互联网金融的火爆,与大资本的介入直接相关,其中自然少不了互联网巨头。BATJ (百度、阿里、腾讯、京东)四家巨头在互联网领域厮杀多年,如今又将战火延伸到金融行业。  从第三方支付到小贷公司、火爆的民营银行,以及眼下的个人征信,“准生证”之争率先拉开序幕。牌照以外业务,包括投资理财、消费金融、股权众筹,亦是各家排兵布阵的重点。  以2015年为节点,“BATJ”互联网金融布局已初显优劣。从组织架构来
期刊
过去几年,互联网金融搅动了金融创新,推动了民间金融发展,开辟了全新的领域,也创造了不少发展“奇迹”。  但是,毕竟是冒出的新事物,认识和经验必然不足。由于规范和监管缺失,互联网金融行业也暴露出诸多问题。2015年,央行等十部委关于互联网金融的指导意见出台后,有关互联网保险、非银行业支付的监管规则陆续落地。2016年,网络借贷和股权众筹的监管规则也有望推出。这些都意味着,互联网金融规范监管时代终于到
期刊
中国经济处于前所未有的深度调整期,“一带一路”战略无疑是最为重要的转型抓手之一。  十八届五中全会指出,中国需要发展更高层次的开放型经济,积极参与全球经济治理和公共产品供给,提高我国在全球经济治理中的制度性话语权。“十三五”规划建议也提出,要完善对外开放战略布局和投资布局,促进国内国际要素有序流动、资源高效配置、市场深度融合。  金融支持是“一带一路”战略驱动的血液,政策性与开发性金融又是重中之重
期刊
赋予农村宅基地更多权能,是宅基地制度改革的主要目标,也是改革面临的首要问题,对探索农民住房保障、宅基地有偿使用和有偿退出机制等都有重大影响。  根据2015年农村宅基地改革试点工作相关指导意见和实施细则,属于突破现行法律规定、扩大农村宅基地权能的改革主要有三项:  一是开展农民住房财产权抵押担保转让试点,探索宅基地权益的实现方式和途径。相关试点指导意见进一步提出农民住房财产权设立抵押的,需将宅基地
期刊
“两权”抵押贷款试点开启,意味着金融机构做该类业务不再有法律障碍。这无疑是农村金融体制改革迈出的一大步。  《财经国家周刊》记者在武进区的调研发现,虽然此前多家银行都参与了政府组织的意向调研,但只有华夏银行和江南农村商业银行采取了实际行动。  银行姿态积极、行动谨慎,也是出于自身利益的考虑。银行也是企业,土地作为抵押物价值如何确定,将来是否可以自由处置等问题,金融机构为之顾虑。  “‘两权’抵押贷
期刊