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商品房还没有正式开始销售，先用收取“诚意金”的方式对外预订，开发商锁住了潜在的客户，买家也用少量资金埋下了购房的希望。很长一段时期以来，未卖房先预订成为楼盘销售备受推崇的一种流行方式。然而，由于各种各样的原因，“诚意金”不能带来诚意，预订申请难以演变成现实的房屋买卖合同的事情屡屡发生。交了“诚意金”，是否就一定可以订立正式的房屋买卖合同?如何才能确保“诚意金”不遭“背叛”，最终能够买到自己心仪的房屋?江苏省苏州市中级人民法院最近终审判决的一起案件可以带给我们一些启发。
预订未遂。诉请赔偿损失
2009年3月26日，南京市民陈明俊为投资升值，与苏州大方发展集团有限公司(以下简称“大方公司”)签订(预订申请单))，由陈明俊认购大方公司开发的高潮大厦三楼02室房屋。该(预订申请单))第二条约定，申请人在签署本申请单的同时支付诚意金人民币20000元；申请人在高潮大厦正式公开发售当天持申请单和诚意金收款收据至现场售楼处。第四条约定，申请人同意按照高潮大厦正式公开发售当天以“先到先得”原则作为进场认购顺序。第六条约定，本申请单的签订并不能保证申请人一定能够买到该认购范围内的房屋，仅作为申请人申请表示。开发商可保留退还申请人诚意金、不销售该认购范围房屋给申请人的权利，并且不需要陈述理由，申请人不应向开发商提出任何权利主张。
同日，陈明俊还以同样方式向大方公司申请认购高潮大厦三楼01室、21室、22室、23室房屋，双方签订了共计五套房屋的预订申请单。之后，陈明俊向大方公司交付了五套房屋的定金共计10万元，大方公司向陈明俊出具了收据一张，收款事由为：定金。
2009年11月10日，大方公司向陈明俊发送题为“关于大方公司高潮大厦写字楼情况说明函”，称其不再进行对高潮大厦小单位的分割销售，并请陈明俊在2009年12月10日前来领回“诚意金”。
上海新兴物业顾问有限公司(以下简称“新兴公司”)是大方公司高潮大厦的销售代理方。
2010年3月2日，陈明俊首先就其未能认购高潮大厦五套房屋中的一套即3楼02室号房屋事宜向苏州工业园区人民法院提起诉讼。陈明俊诉称，2009年3月，陈明俊与大方公司签订了房屋“预订申请单”，确定认购大方公司“高潮大厦三楼02室号房屋，并应其要求交付了20000元定金，大方公司委托新兴公司代理销售事宜。后新兴公司通过各种形式告知陈明俊，即将签订正式房屋买卖合同，并于2009年6月2日向陈明俊发送电邮，明确房屋单价以及收益率等内容。同年10月，新兴公司口头告知陈明俊高潮大厦不再对外分割销售。11月10日，大方公司正式致函陈明俊，明确房屋不再分割销售，陈明俊所购房屋协议无法履行。陈明俊认为，新兴公司已向我明确了房屋位置、幢号、房号以及单价，应视为我与大方公司之间已形成房屋买卖合同关系，大方公司应当与我签订正式房屋买卖合同。
苏州工业园区人民法院受理后，依法于2010年4月13日、2010年6月12日两次公开开庭进行了审理。
在诉讼过程中，陈明俊得知预订的五套房屋(高潮大厦三楼01室、02室、21室、22室、23室)已由大方公司出售给案外人，签订正式房屋买卖合同已经不可能，于是将诉讼请求变更为：要求大方公司赔偿其未能认购高潮大厦3楼02室号房屋的损失(具体按照2009年12月25日的评估价与新兴公司电邮中确定的价格1490527.95元之间的差价计算)。
陈明俊提供了新兴公司向其发送的电邮、短信以及通话内容，因证人未出庭作证，且大方公司不予确认，加之陈明俊提供的材料不符合法律规定的证据形式要件，故法院对陈明俊提供的上述材料证据没有采纳。
法庭交锋，买卖能否成立
在法庭上，陈明俊与大方公司就下列问题展开了激烈的争论：房屋买卖合同关系是否成立?陈明俊向大方公司交纳的20000元是什么性质?陈明俊是否有权向大方公司主张损失以及损失的范围?
陈明俊认为，双方间已就房屋价格、位置、幢数和房号进行了约定，应视为双方间成立了事实上的房屋买卖合同关系，大方公司违反约定不将房屋出售给陈明俊，应当承担违约责任，故要求大方公司赔偿讼争房屋的差价损失。若法院认定为合同未成立，则大方公司的行为导致陈明俊丧失了购买其他房屋的机会，故陈明俊仍应得到赔偿。
大方公司认为，双方间并未形成房屋买卖合同关系，因为双方对房屋的幢数、价格、面积等均未作约定，大方公司至今未取得分割销售的许可证。陈明俊主张违约损失缺乏依据。在双方签订的预订申请单中，大方公司保留了是否出售的权利，且根据双方的真实意思，陈明俊所交的20000元应当视为诚意金，定金只是财务人员的笔误，诚意金只有等到签订正式房屋买卖合同后才能转化为认购定金，故大方公司至多退还陈明俊诚意金20000元，不存在差价损失的问题。即使是定金，也不是因为双方原因导致合同未订立，只需要由大方公司退还定金即可，不适用定金罚则。
苏州工业园区人民法院在审理后对上述争议焦点给出了回答：
关于大方公司与陈明俊间的房屋买卖合同关系是否成立问题，法院认为，大方公司与陈明俊仅在预定申请单上约明了房屋的幢数和房号，而房屋价款以及支付方式、付款时间、房屋面积、房屋交付时间等主要内容均未在申请单上载明，也未有证据证明双方在此后就房屋买卖合同的主要内容达成了一致意见。双方间的预定申请单仅表达了双方一种签约的初步意向，具体的交易条件并不明确，也未开始进入合同实质性条款的磋商阶段。故应当认定大方公司与陈明俊之间并未成立房屋买卖合同关系，陈明俊无权依据房屋买卖合同关系向大方公司主张违约损失。
有关20000元款项的性质认定问题，法院认为，虽然预订申请单上写的是诚意金，但大方公司向陈明俊实际开具的收据上写明了“定金”，因定金合同属于实践性合同，以交付定金作为定金合同生效的标志，这是双方在实际交接钱款时的真实意思表示，故应认定20000元为定金。最高人民法院《用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立房屋买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照定金罚则处理，即收受定金的一方双倍返还定金，给付定金的一方丧失定金。本案中，大方公司向陈明俊收取定金，作为今后缔约磋商的担保，后又向陈明俊发函告知不分割销售房屋，大方公司之行为违反了诚实信用原则，导致陈明俊丧失与大方公司订立房屋买卖合同的机会，大方公司对此存有过错，应当双倍返还定金。
对于陈明俊主张的丧失购买其他 房屋机会的损失，法院认为，虽然是因为大方公司单方表示房屋不再分割销售，导致陈明俊与大方公司继续磋商订约事宜落空，但因双方间订立的预定申请单仅为双方签约的初步意向，陈明俊在签订该申请单时应当可以预见到其基于该申请单所享有的利益范围，即其仅具备与大方公司进一步磋商订约的可能性，并不能保证陈明俊肯定能与大方公司最终签订房屋买卖合同。故陈明俊无权主张其因自认为合同有效成立而放弃的获利机会损失，同时，陈明俊要求赔偿的损失不得超过违反约定方在订约时预见到或者应当预见到的因违反约定可能造成的损失。不过，大方公司一方面告知陈明俊仅为预约申请，不作为签约的承诺，一方面又以订约定金名义收取陈明俊20000元。事后，大方公司却单方面终止了合同的磋商进程，有违诚实信用，根据公平原则，其应就陈明俊在房屋预定及相关过程中所实际发生的交通费、住宿费、通信费等损失承担赔偿责任，法院酌定此损失为10000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国合同担保保》第八十九条、最高人民法院移：于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，苏州工业园区人民法院于2010年6月12日判决如下：大方公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈明俊定金总计40000元、赔偿陈明俊损失10000元。
终审判决，双倍返还定金
陈明俊不服上述民事判决，向苏州市中级人民法院提起上诉称：大方公司违约并将争议房屋转卖他人，应承担全部法律责任，陈明俊因此损失至少400000元，一审判决赔偿损失10000元太低，请求二审法院撤销原判。
苏州市中级人民法院于2010年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。二审期间，大方公司认为其没有赔偿责任，但因其与陈明俊签订了五套房屋的(预订申请单))，而最终确实未能与陈明俊签订房屋买卖合同，自愿补偿陈明俊损失10000元。
苏州市中级人民法院审理后认为，陈明俊与大方公司签订《预订申请单》，大方公司收取陈明俊定金20000元，作为订立房屋买卖合同的担保，但之后又因自身原因未能与陈明俊订立房屋买卖合同，对此存在过错，应当双倍返还定金。原审法院认定正确，本院予以支持。关于赔偿损失的问题，因为双方签订的(预订申请，单)仅约定了房屋的幢数和房号，但对房屋面积、房屋价款、支付方式、付款时间及房屋的交付时间均没有明确的约定，因此，该颂订申请单)仅表示签约的意向，并没有构成房屋买卖合同关系。故不应按照房屋买卖合同的违约责任来追究大方公司的责任。原审法院已经判令大方公司双倍返还定金，就是对陈明俊损害赔偿额的弥补，因此，再判决大方公司赔偿陈明俊损失10000元不当，应予纠正。但大方公司在二审期间自愿就其与陈明俊签订五套房屋的《预订申请单》，而最终未能与陈明俊签订房屋买卖合同的行为补偿陈明俊损失10000元，本院予以确认。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼渤第十三条、第一百五十三条第一款第(二)项之规定，苏州市中级人民法院于2010年11月18日判决如下：大方公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈明俊定金总计40000元、补偿陈明俊损失10000元。江苏省苏州市人民法院法官金佳点评：
本案中，因为开发商的笔误，在收据上把“诚意金”写成了“定金”：同时因为开发商良心发现，自愿补偿陈明俊损失10000元；陈明俊终审才获得双倍返还的定金40000元f减去陈明俊自己交纳的应该退还的20000元，实得20000元)和补偿10000元。区区30000元，与陈明俊原来期望的房屋升值f陈明俊计算损失至少400000元)可谓天壤之别。而且，如果开发商没有笔误，就明确在收据上写上“诚意金”：如果开发商不和你讲良心。不给你任何补偿，那么，陈明俊将分文不得。归根究底，是《预订申请单》上的内容决定了这样的结果。也就是说，从签订《预订申请单》的那天起。就已经注定了今天失败的命运。因为，这张《预订申请单》仅约定了房屋的幢数和房号，但对房屋面积、房屋价款、支付方式、付款时间及房屋的交付时间等均没有明确的约定，因此，该《预订申请单》仅表示签约的意向，并没有构成房屋买卖合同关系。而且，精明的开发商还在《预订申请单》上规定了很不平等的第六条：本申请单的签订并不能保证申请人一定能够买到该认购范围内的房屋，仅作为申请人申请表示。开发商可保留退还申请人诚意金、不销售该认购范围房屋给申请人的权利。并且不需要陈述理由，申请人不应向开发商提出任何权利主张。有了这一条，其实对陈明俊来说，这《预订申请单》已经与一张废纸没有什么区别了，至少开发商可以不需要任何理由地随时让它变成一张废纸。而陈明俊却是在其中寄托了全部购房的希望，
因此，如果你想预订房屋，如果你不想《预订申请单》成为一张废纸，那么，你必须学会与没有诚意的开发商斗智斗勇。你一定要就房屋买卖合同的主要内容与开发商达成一致意见并在《预订申请单》上有所体现，你一定要要求在《预订申请单》上注明如果不能最终达成房屋买卖合同关系各自应该承担的违约责任，你一定不能答应上述“第六条”不平等条约的存在。最起码，“定金”就是“定金”，不要同意开发商在收据上写法律性质模糊、换不来任何诚意的“诚意金”!
(责编：向丽)
预订未遂。诉请赔偿损失
2009年3月26日，南京市民陈明俊为投资升值，与苏州大方发展集团有限公司(以下简称“大方公司”)签订(预订申请单))，由陈明俊认购大方公司开发的高潮大厦三楼02室房屋。该(预订申请单))第二条约定，申请人在签署本申请单的同时支付诚意金人民币20000元；申请人在高潮大厦正式公开发售当天持申请单和诚意金收款收据至现场售楼处。第四条约定，申请人同意按照高潮大厦正式公开发售当天以“先到先得”原则作为进场认购顺序。第六条约定，本申请单的签订并不能保证申请人一定能够买到该认购范围内的房屋，仅作为申请人申请表示。开发商可保留退还申请人诚意金、不销售该认购范围房屋给申请人的权利，并且不需要陈述理由，申请人不应向开发商提出任何权利主张。
同日，陈明俊还以同样方式向大方公司申请认购高潮大厦三楼01室、21室、22室、23室房屋，双方签订了共计五套房屋的预订申请单。之后，陈明俊向大方公司交付了五套房屋的定金共计10万元，大方公司向陈明俊出具了收据一张，收款事由为：定金。
2009年11月10日，大方公司向陈明俊发送题为“关于大方公司高潮大厦写字楼情况说明函”，称其不再进行对高潮大厦小单位的分割销售，并请陈明俊在2009年12月10日前来领回“诚意金”。
上海新兴物业顾问有限公司(以下简称“新兴公司”)是大方公司高潮大厦的销售代理方。
2010年3月2日，陈明俊首先就其未能认购高潮大厦五套房屋中的一套即3楼02室号房屋事宜向苏州工业园区人民法院提起诉讼。陈明俊诉称，2009年3月，陈明俊与大方公司签订了房屋“预订申请单”，确定认购大方公司“高潮大厦三楼02室号房屋，并应其要求交付了20000元定金，大方公司委托新兴公司代理销售事宜。后新兴公司通过各种形式告知陈明俊，即将签订正式房屋买卖合同，并于2009年6月2日向陈明俊发送电邮，明确房屋单价以及收益率等内容。同年10月，新兴公司口头告知陈明俊高潮大厦不再对外分割销售。11月10日，大方公司正式致函陈明俊，明确房屋不再分割销售，陈明俊所购房屋协议无法履行。陈明俊认为，新兴公司已向我明确了房屋位置、幢号、房号以及单价，应视为我与大方公司之间已形成房屋买卖合同关系，大方公司应当与我签订正式房屋买卖合同。
苏州工业园区人民法院受理后，依法于2010年4月13日、2010年6月12日两次公开开庭进行了审理。
在诉讼过程中，陈明俊得知预订的五套房屋(高潮大厦三楼01室、02室、21室、22室、23室)已由大方公司出售给案外人，签订正式房屋买卖合同已经不可能，于是将诉讼请求变更为：要求大方公司赔偿其未能认购高潮大厦3楼02室号房屋的损失(具体按照2009年12月25日的评估价与新兴公司电邮中确定的价格1490527.95元之间的差价计算)。
陈明俊提供了新兴公司向其发送的电邮、短信以及通话内容，因证人未出庭作证，且大方公司不予确认，加之陈明俊提供的材料不符合法律规定的证据形式要件，故法院对陈明俊提供的上述材料证据没有采纳。
法庭交锋，买卖能否成立
在法庭上，陈明俊与大方公司就下列问题展开了激烈的争论：房屋买卖合同关系是否成立?陈明俊向大方公司交纳的20000元是什么性质?陈明俊是否有权向大方公司主张损失以及损失的范围?
陈明俊认为，双方间已就房屋价格、位置、幢数和房号进行了约定，应视为双方间成立了事实上的房屋买卖合同关系，大方公司违反约定不将房屋出售给陈明俊，应当承担违约责任，故要求大方公司赔偿讼争房屋的差价损失。若法院认定为合同未成立，则大方公司的行为导致陈明俊丧失了购买其他房屋的机会，故陈明俊仍应得到赔偿。
大方公司认为，双方间并未形成房屋买卖合同关系，因为双方对房屋的幢数、价格、面积等均未作约定，大方公司至今未取得分割销售的许可证。陈明俊主张违约损失缺乏依据。在双方签订的预订申请单中，大方公司保留了是否出售的权利，且根据双方的真实意思，陈明俊所交的20000元应当视为诚意金，定金只是财务人员的笔误，诚意金只有等到签订正式房屋买卖合同后才能转化为认购定金，故大方公司至多退还陈明俊诚意金20000元，不存在差价损失的问题。即使是定金，也不是因为双方原因导致合同未订立，只需要由大方公司退还定金即可，不适用定金罚则。
苏州工业园区人民法院在审理后对上述争议焦点给出了回答：
关于大方公司与陈明俊间的房屋买卖合同关系是否成立问题，法院认为，大方公司与陈明俊仅在预定申请单上约明了房屋的幢数和房号，而房屋价款以及支付方式、付款时间、房屋面积、房屋交付时间等主要内容均未在申请单上载明，也未有证据证明双方在此后就房屋买卖合同的主要内容达成了一致意见。双方间的预定申请单仅表达了双方一种签约的初步意向，具体的交易条件并不明确，也未开始进入合同实质性条款的磋商阶段。故应当认定大方公司与陈明俊之间并未成立房屋买卖合同关系，陈明俊无权依据房屋买卖合同关系向大方公司主张违约损失。
有关20000元款项的性质认定问题，法院认为，虽然预订申请单上写的是诚意金，但大方公司向陈明俊实际开具的收据上写明了“定金”，因定金合同属于实践性合同，以交付定金作为定金合同生效的标志，这是双方在实际交接钱款时的真实意思表示，故应认定20000元为定金。最高人民法院《用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立房屋买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照定金罚则处理，即收受定金的一方双倍返还定金，给付定金的一方丧失定金。本案中，大方公司向陈明俊收取定金，作为今后缔约磋商的担保，后又向陈明俊发函告知不分割销售房屋，大方公司之行为违反了诚实信用原则，导致陈明俊丧失与大方公司订立房屋买卖合同的机会，大方公司对此存有过错，应当双倍返还定金。
对于陈明俊主张的丧失购买其他 房屋机会的损失，法院认为，虽然是因为大方公司单方表示房屋不再分割销售，导致陈明俊与大方公司继续磋商订约事宜落空，但因双方间订立的预定申请单仅为双方签约的初步意向，陈明俊在签订该申请单时应当可以预见到其基于该申请单所享有的利益范围，即其仅具备与大方公司进一步磋商订约的可能性，并不能保证陈明俊肯定能与大方公司最终签订房屋买卖合同。故陈明俊无权主张其因自认为合同有效成立而放弃的获利机会损失，同时，陈明俊要求赔偿的损失不得超过违反约定方在订约时预见到或者应当预见到的因违反约定可能造成的损失。不过，大方公司一方面告知陈明俊仅为预约申请，不作为签约的承诺，一方面又以订约定金名义收取陈明俊20000元。事后，大方公司却单方面终止了合同的磋商进程，有违诚实信用，根据公平原则，其应就陈明俊在房屋预定及相关过程中所实际发生的交通费、住宿费、通信费等损失承担赔偿责任，法院酌定此损失为10000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国合同担保保》第八十九条、最高人民法院移：于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，苏州工业园区人民法院于2010年6月12日判决如下：大方公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈明俊定金总计40000元、赔偿陈明俊损失10000元。
终审判决，双倍返还定金
陈明俊不服上述民事判决，向苏州市中级人民法院提起上诉称：大方公司违约并将争议房屋转卖他人，应承担全部法律责任，陈明俊因此损失至少400000元，一审判决赔偿损失10000元太低，请求二审法院撤销原判。
苏州市中级人民法院于2010年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。二审期间，大方公司认为其没有赔偿责任，但因其与陈明俊签订了五套房屋的(预订申请单))，而最终确实未能与陈明俊签订房屋买卖合同，自愿补偿陈明俊损失10000元。
苏州市中级人民法院审理后认为，陈明俊与大方公司签订《预订申请单》，大方公司收取陈明俊定金20000元，作为订立房屋买卖合同的担保，但之后又因自身原因未能与陈明俊订立房屋买卖合同，对此存在过错，应当双倍返还定金。原审法院认定正确，本院予以支持。关于赔偿损失的问题，因为双方签订的(预订申请，单)仅约定了房屋的幢数和房号，但对房屋面积、房屋价款、支付方式、付款时间及房屋的交付时间均没有明确的约定，因此，该颂订申请单)仅表示签约的意向，并没有构成房屋买卖合同关系。故不应按照房屋买卖合同的违约责任来追究大方公司的责任。原审法院已经判令大方公司双倍返还定金，就是对陈明俊损害赔偿额的弥补，因此，再判决大方公司赔偿陈明俊损失10000元不当，应予纠正。但大方公司在二审期间自愿就其与陈明俊签订五套房屋的《预订申请单》，而最终未能与陈明俊签订房屋买卖合同的行为补偿陈明俊损失10000元，本院予以确认。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼渤第十三条、第一百五十三条第一款第(二)项之规定，苏州市中级人民法院于2010年11月18日判决如下：大方公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈明俊定金总计40000元、补偿陈明俊损失10000元。江苏省苏州市人民法院法官金佳点评：
本案中，因为开发商的笔误，在收据上把“诚意金”写成了“定金”：同时因为开发商良心发现，自愿补偿陈明俊损失10000元；陈明俊终审才获得双倍返还的定金40000元f减去陈明俊自己交纳的应该退还的20000元，实得20000元)和补偿10000元。区区30000元，与陈明俊原来期望的房屋升值f陈明俊计算损失至少400000元)可谓天壤之别。而且，如果开发商没有笔误，就明确在收据上写上“诚意金”：如果开发商不和你讲良心。不给你任何补偿，那么，陈明俊将分文不得。归根究底，是《预订申请单》上的内容决定了这样的结果。也就是说，从签订《预订申请单》的那天起。就已经注定了今天失败的命运。因为，这张《预订申请单》仅约定了房屋的幢数和房号，但对房屋面积、房屋价款、支付方式、付款时间及房屋的交付时间等均没有明确的约定，因此，该《预订申请单》仅表示签约的意向，并没有构成房屋买卖合同关系。而且，精明的开发商还在《预订申请单》上规定了很不平等的第六条：本申请单的签订并不能保证申请人一定能够买到该认购范围内的房屋，仅作为申请人申请表示。开发商可保留退还申请人诚意金、不销售该认购范围房屋给申请人的权利。并且不需要陈述理由，申请人不应向开发商提出任何权利主张。有了这一条，其实对陈明俊来说，这《预订申请单》已经与一张废纸没有什么区别了，至少开发商可以不需要任何理由地随时让它变成一张废纸。而陈明俊却是在其中寄托了全部购房的希望，
因此，如果你想预订房屋，如果你不想《预订申请单》成为一张废纸，那么，你必须学会与没有诚意的开发商斗智斗勇。你一定要就房屋买卖合同的主要内容与开发商达成一致意见并在《预订申请单》上有所体现，你一定要要求在《预订申请单》上注明如果不能最终达成房屋买卖合同关系各自应该承担的违约责任，你一定不能答应上述“第六条”不平等条约的存在。最起码，“定金”就是“定金”，不要同意开发商在收据上写法律性质模糊、换不来任何诚意的“诚意金”!
(责编：向丽)