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【摘要】随着我国房地产的快速发展，房地产分工也越来越专业细致。房地产的开发作为房地产行业的关键环节，在市场中起着经济发展，形象维护的重要作用。所以，只有对房地产的开发与城市建设的重视，才能使得房地产市场的快速发展，从而推动我国经济社会的进一步繁荣发展。
【关键词】房地产开发；城市建设
房地产开发是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，它是城市建设综合开发的组成部分。
1.房地产的基本信息
房地产的基本信息是指由购买土地，固定资产，建筑物所附带的不同利润所涉及的资产而产生的价格差异。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。不动产是以土地，建筑物，房屋等组成的。在地产竞拍过程中，土地的使用权，建筑物和房地的价值发生改变。
2.房地产开发及种类
房地产的开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。
房地产的种类主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
3.现阶段房地产开发的问题分析
随着我国经济的快速发生，居民人均收入呈现不断上涨的态势，政府启动一系列拉动内需的政策，为房地产业快速发展提供重要的条件。我国房地产业在新的活力影响下不断发展，发展过程中造成局部过热和结构性问题，因此得到政府和相关部门的高度重视，需要采取积极有效的宏观调控措施，才能促使房地产业处于健康稳定发展的状态。
3.1房地产开发的迅速发展，造成价格的快速增长
当前我国房地产在局部地区存在过热发展的局面，因此价格增长过快的现象影响了房地产业健康稳定发展的局面，需要采取积极有效的措施解决局部地区房地产价格增长过快的问题，才能有效的保证我国社会经济处于健康科学稳定发展状态。发展经济的相关理论告诉我们，投资增加和资本积累是经济增长的必要条件，针对我国是一个人口快速增长的发展中国家，经济发展过程中保持一定的投资规模非常重要，对社会经济发展会产生重要的影响。
3.2房地产企业主要根据信贷资金
从当前的情况看，我国没有开放房地产金融市场，房地产企业在发展过程中需要大量的资金，因此其融资主要是依靠银行债务融资和股东融资两个渠道。房地产企业发展过程中也离不开银行信贷的支持，房地产企业在中开发期依靠开发信贷，而在销售期主要依靠资金信贷，期房销售的开发商主要是利用按揭资金滚动开发。
3.3我国房地产企业起步时间较短，管理方案不完善
我国房地产行业经过十几年的发展，因此现代企业管理制度还存在不完善的地方，需要在发展过程中不断总结经验，提升房地产企业的科学发展水平，才能真正保证行业处于健康稳定的发展状态。我国房地产企业内部管理体系的不完善，使得房地产事业发展不够迅速。
4.房地产开发项目的质量要求
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
4.1房地产开发项目质量管理体系
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其主要监管要求是，根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
4.2制定开发项目的质量计划
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据項目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系
4.3建立开发项目前期及工作审核。
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。
5.房地产发展对城市建设的影响
从20世纪80年代来讲，房地产的主要影响在于城市开展的商业行为。房地产的开发构造在于建立大中型高档居民小区，而这些小区受到经济发展的影响，仍是停留于一刀切的高度，容积率仍高、建筑材料仍然落后和房屋间距并不大的状况.但是小区内有了生活配套的用房及学校，也有了街心绿地和居民休闲活动场所，这与改革开放前人们居住极度困难的情况相比已是很大的飞跃.更重要的是在城市发展中，由于是整片的建设，城市的形态起了关
键性的变化。
新的城市道路和新的公共绿地带动了城市其他形态的进步。房地产发展带动城市的发展。然而在这段时间里，大多数的居住小区仍属于征用城市边上的田地发展的，政府提供土地属于无偿划拨，开发公司只需解决农民或居民的拆迁安置、补偿问题，属于城市范围操作，受到市规划部门的控制和管理（指有区别于后文中指的近期发展郊区楼盘，受当地乡镇的管理）。
虽然包含部分旧城房子拆迁，但只可以讲是旧城改造的“擦边球”。旧城改造仍然缓慢，对旧城形态的影响并不太大。这段时间的新区发展，也没有注意保留一些旧城市的文化和遗产，在这段时间里，在建设各大型小区的同时，如果能有计划地把旧城危破房子区域的居民集体迁移到新区，再成片改造旧区，这样就会形成旧城改造的良性循环。其做法可以参考香港的社区重建局这类半官方机构的做法，以及新加坡的旧城改造做法。可惜，当时大多数房地产商只是许了心愿，当新区建成后又去占用农田建新区.当然这也与旧城成片拆迁难度的确很大、困难重重有关。
结束语
房地产的开发是我国地产行业发展的经济支柱，在经济快速发展的今天，房地产业还将持续不断发展，而城镇化进程的速率也不会停止，它们是持续发展的过程，我国现阶段的主要任务是要处理好两者之间的关系，加快经济适用房，保障性住房的房地产市场开发，发展和完善二手房市场和房屋租赁市场，促进房地产住房消费需求，达到互利共赢的目的，进一步促进我国房地产开发与城市建设的发展展。
参考文献
[1] 张俊.浅谈房地产开发项目成本管理与控制[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（16）.
[2] 邓一羽.浅谈房地产的成本控制[J].城市建设理论研究（电子版） ，2013，（20）.
【关键词】房地产开发；城市建设
房地产开发是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，它是城市建设综合开发的组成部分。
1.房地产的基本信息
房地产的基本信息是指由购买土地，固定资产，建筑物所附带的不同利润所涉及的资产而产生的价格差异。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。不动产是以土地，建筑物，房屋等组成的。在地产竞拍过程中，土地的使用权，建筑物和房地的价值发生改变。
2.房地产开发及种类
房地产的开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。
房地产的种类主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
3.现阶段房地产开发的问题分析
随着我国经济的快速发生，居民人均收入呈现不断上涨的态势，政府启动一系列拉动内需的政策，为房地产业快速发展提供重要的条件。我国房地产业在新的活力影响下不断发展，发展过程中造成局部过热和结构性问题，因此得到政府和相关部门的高度重视，需要采取积极有效的宏观调控措施，才能促使房地产业处于健康稳定发展的状态。
3.1房地产开发的迅速发展，造成价格的快速增长
当前我国房地产在局部地区存在过热发展的局面，因此价格增长过快的现象影响了房地产业健康稳定发展的局面，需要采取积极有效的措施解决局部地区房地产价格增长过快的问题，才能有效的保证我国社会经济处于健康科学稳定发展状态。发展经济的相关理论告诉我们，投资增加和资本积累是经济增长的必要条件，针对我国是一个人口快速增长的发展中国家，经济发展过程中保持一定的投资规模非常重要，对社会经济发展会产生重要的影响。
3.2房地产企业主要根据信贷资金
从当前的情况看，我国没有开放房地产金融市场，房地产企业在发展过程中需要大量的资金，因此其融资主要是依靠银行债务融资和股东融资两个渠道。房地产企业发展过程中也离不开银行信贷的支持，房地产企业在中开发期依靠开发信贷，而在销售期主要依靠资金信贷，期房销售的开发商主要是利用按揭资金滚动开发。
3.3我国房地产企业起步时间较短，管理方案不完善
我国房地产行业经过十几年的发展，因此现代企业管理制度还存在不完善的地方，需要在发展过程中不断总结经验，提升房地产企业的科学发展水平，才能真正保证行业处于健康稳定的发展状态。我国房地产企业内部管理体系的不完善，使得房地产事业发展不够迅速。
4.房地产开发项目的质量要求
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
4.1房地产开发项目质量管理体系
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其主要监管要求是，根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
4.2制定开发项目的质量计划
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据項目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系
4.3建立开发项目前期及工作审核。
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。
5.房地产发展对城市建设的影响
从20世纪80年代来讲，房地产的主要影响在于城市开展的商业行为。房地产的开发构造在于建立大中型高档居民小区，而这些小区受到经济发展的影响，仍是停留于一刀切的高度，容积率仍高、建筑材料仍然落后和房屋间距并不大的状况.但是小区内有了生活配套的用房及学校，也有了街心绿地和居民休闲活动场所，这与改革开放前人们居住极度困难的情况相比已是很大的飞跃.更重要的是在城市发展中，由于是整片的建设，城市的形态起了关
键性的变化。
新的城市道路和新的公共绿地带动了城市其他形态的进步。房地产发展带动城市的发展。然而在这段时间里，大多数的居住小区仍属于征用城市边上的田地发展的，政府提供土地属于无偿划拨，开发公司只需解决农民或居民的拆迁安置、补偿问题，属于城市范围操作，受到市规划部门的控制和管理（指有区别于后文中指的近期发展郊区楼盘，受当地乡镇的管理）。
虽然包含部分旧城房子拆迁，但只可以讲是旧城改造的“擦边球”。旧城改造仍然缓慢，对旧城形态的影响并不太大。这段时间的新区发展，也没有注意保留一些旧城市的文化和遗产，在这段时间里，在建设各大型小区的同时，如果能有计划地把旧城危破房子区域的居民集体迁移到新区，再成片改造旧区，这样就会形成旧城改造的良性循环。其做法可以参考香港的社区重建局这类半官方机构的做法，以及新加坡的旧城改造做法。可惜，当时大多数房地产商只是许了心愿，当新区建成后又去占用农田建新区.当然这也与旧城成片拆迁难度的确很大、困难重重有关。
结束语
房地产的开发是我国地产行业发展的经济支柱，在经济快速发展的今天，房地产业还将持续不断发展，而城镇化进程的速率也不会停止，它们是持续发展的过程，我国现阶段的主要任务是要处理好两者之间的关系，加快经济适用房，保障性住房的房地产市场开发，发展和完善二手房市场和房屋租赁市场，促进房地产住房消费需求，达到互利共赢的目的，进一步促进我国房地产开发与城市建设的发展展。
参考文献
[1] 张俊.浅谈房地产开发项目成本管理与控制[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（16）.
[2] 邓一羽.浅谈房地产的成本控制[J].城市建设理论研究（电子版） ，2013，（20）.