论文部分内容阅读
【摘要】众所周知，设计建筑物是房地产开发前期最重要的一项工作。建筑设计的美观、质量完成的高低，一方面决定了该建设项目的投资和工期，另一方面更重要的决定着房地产销售结果的如何，直接决定了房地产的经济效益。本文将从市场营销的角度对住宅建筑设计进行分析并提出建议。
【关键词】房地产；营销；建筑设计
由于国内整体宏观经济发展及房地产企业自身、包括相关物业单位在专业能力、认识广度上的局限性，使得目前住宅建筑设计整体上大同小异，不尽如人意。尤其在专业人士欠缺的三、四线小城市，房地产市场相对不完善的现象更是突出。本文借助建筑工程学、市场营销学、消费者行为学相关原理，对住宅户型设计提出科学方法。
1、住宅设计基本原则
从消费者角度来看，住宅最好同时满足居住功能和社会功能。居住功能，是让消费者满足对于日常起居、生活便利、生理、心理等各方面的需求；如：更广的空间布置、更高的平面指标、更好的厨卫条件、绝佳的安全性等。社会功能，是指消费者的购买能力、居住时长、自有还是租赁、房屋的工期等宏观的、社会劳动消耗的功能。
1.1基本原则
1）适用性：无论是对房地产商还是对顾客来讲，适用性都是排在第一位的、最重要的标准。从房地产商的角度看，适用性能够增加使用者，扩大消费目标群体；能够减少因瑕疵产生的修葺费、使用过程中的运营费，最大限度节约成本。从消费者角度看，适用性可以提高房屋使用效率和年限，可以最大程度保证安全，是选择住宅的首要条件。
2）经济性与艺术性：作为一个好的建筑，在满足适用性的前提下，应同时兼顾经济性。普通群众才是买房的主要人群，他们不可能盲目追求高价与奢华，而是更看重经济性与适用性的统一。同时随着经济的发展，住房对于大众来说，已不仅仅为了满足居住，一定程度上也是
1.2紧握市场导向，使顾客需要得到最大满足原则
从建筑设计角度来看，一套住宅的设计需要考虑诸如建筑物承重、电路走向、天然气管道、光纤网路布置等专业问题；但从房地产开发商的角度来看，为了达成更好的销售目标，一切设计其实都基于消费者的需要，只有了解消费者的购买心理，根据他们的购买需求去进行空间和平面设计，这样才能保证销售结果的乐观。否则盲目的设计可能和消费者需求背道而驰。所以房地产商务必要保持市场意识，时刻以消费者的需要作为目标，使住宅最大程度的满足顾客现在和未来的生活需要。
1.3多方面考虑性价比原则
从房地产营销的角度看，一套住宅既要使开发商节约土地、建设、人力、管理成本；也要使顾客感到资源的消耗在合理的、可接受的范围内；也要考虑自己的物业管理、房屋维修、运营周转等费用。保证开发商成本的节约同时又不降低房屋的质量和使用寿命，避免形成‘豆腐渣’工程；让顾客感受资源消耗合理又不至于购买力不足或寒酸和拮据，得到心理的认同；同时又要保证自己各方面的费用支出外，还有充分的盈利空间，三方同时获利，达到共赢经济。
1.4针对消费群体突出主要指标的动态评价原则
‘没有最好，只有最合适’。这一观点在房地产市场同样适用。也许一套从建筑技术的角度看非常完美的房屋，却不是消费者需要的；也许外观看来美轮美奂的房屋，目标群体却购买力远远不足；也许在A城市销售火爆的楼盘，由于不同的文化，不同的经济条件，在B城市却无人问津。所以要想让建筑最大程度的实现它的商业价值，不仅需要研究目标群体的生活习惯、消费水平和特征；还需要从宏观上了解某地的地理特征、人文因素、经济能力等。
所谓动态评价，是指同一消费者在不同时间可能有不同的购买需求，所以需要把握目标群体的主要需求，同时用发展的眼光看问题，茌建筑设计过程中需要根据不同情况考虑不同的因素。
2、当前居住建筑设计中应重点考虑的因素
2.1房屋的可用面积大小
可用面积的大小，户型的规划，在不影响正常的使用情况下，同样受客观经济条件与消费者习惯、消费者需求的影响而不同。需要具体问题具体分析，同时也需要当地政府的正确指导。比如：2006年，国务院发文要求九十平方米以下的房屋占建筑总面积百分之七十。十年之后的今天，国民生活水平得到了提升，但整体购房能力还没有达到很高水平，特别是在一些经济发达的一二线城市，所以二房二厅一卫70-80平方米，三房二厅一卫85-95平方米，三房二厅二卫100-110平方米、四房二厅两卫115-130平方米，应该是最适宜的标准。若面积过大，会导致房价上升，购买力不足，同时产生更多的物业费、建筑成本，和上文所提到的基本住宅设计原则相悖。
2.2房屋内部户型配置
从市场营销及消费者行为的角度看.房屋内部二房、三房、四房的户型比例也应该有合理标准，这主要取决于消费者的生活习惯和具体情况，但总体而言，普通的两口或三口之家，二房二厅一卫和三房二厅二卫为主力户型应为主力户型。
2.3门、窗的尺寸及布局
随着人们生活质量的提升，越来越注意健康的生活环境和良好的生活质量。所以房屋内部门窗设计一是要保证充足的自然光照，二是要保证良好的通风和密闭性，使室内有良好的生活环境。从整体来看，门的设计对家具摆放格外重要，为保证消费者使用方便，通常客厅和餐厅不设计门或者门很少，从传统来看，也要避免卫生间的门直接面对卧室，这些都是保证消费者良好消费体验的必要条件。
2.4戶型的平面布局及内部间隔设计
根据调查.调查显示，通常消费者最看重的因素为：布局、朝向、楼层和使用率。所以作为房地产商，需要遵循‘动静分离’的原则，应严格将睡眠区和活动区、用水区和不用水区分开；优先考虑功能性重要的房间布局，比如：客户通常很看重卧室的功能性，所以应充分考虑朝向和景观，并充分考虑如何提高房屋内部的有效使用面积，比如许多新型的保温隔热材料被广泛应用于建筑外墙及屋顶的保温隔热，包括预应力技术的运用，都有效地降低了材料消耗，提高了建筑物有效使用面积系数。争取消费者的权益，获得更好的购房评价和口碑效应。
【关键词】房地产；营销；建筑设计
由于国内整体宏观经济发展及房地产企业自身、包括相关物业单位在专业能力、认识广度上的局限性，使得目前住宅建筑设计整体上大同小异，不尽如人意。尤其在专业人士欠缺的三、四线小城市，房地产市场相对不完善的现象更是突出。本文借助建筑工程学、市场营销学、消费者行为学相关原理，对住宅户型设计提出科学方法。
1、住宅设计基本原则
从消费者角度来看，住宅最好同时满足居住功能和社会功能。居住功能，是让消费者满足对于日常起居、生活便利、生理、心理等各方面的需求；如：更广的空间布置、更高的平面指标、更好的厨卫条件、绝佳的安全性等。社会功能，是指消费者的购买能力、居住时长、自有还是租赁、房屋的工期等宏观的、社会劳动消耗的功能。
1.1基本原则
1）适用性：无论是对房地产商还是对顾客来讲，适用性都是排在第一位的、最重要的标准。从房地产商的角度看，适用性能够增加使用者，扩大消费目标群体；能够减少因瑕疵产生的修葺费、使用过程中的运营费，最大限度节约成本。从消费者角度看，适用性可以提高房屋使用效率和年限，可以最大程度保证安全，是选择住宅的首要条件。
2）经济性与艺术性：作为一个好的建筑，在满足适用性的前提下，应同时兼顾经济性。普通群众才是买房的主要人群，他们不可能盲目追求高价与奢华，而是更看重经济性与适用性的统一。同时随着经济的发展，住房对于大众来说，已不仅仅为了满足居住，一定程度上也是
1.2紧握市场导向，使顾客需要得到最大满足原则
从建筑设计角度来看，一套住宅的设计需要考虑诸如建筑物承重、电路走向、天然气管道、光纤网路布置等专业问题；但从房地产开发商的角度来看，为了达成更好的销售目标，一切设计其实都基于消费者的需要，只有了解消费者的购买心理，根据他们的购买需求去进行空间和平面设计，这样才能保证销售结果的乐观。否则盲目的设计可能和消费者需求背道而驰。所以房地产商务必要保持市场意识，时刻以消费者的需要作为目标，使住宅最大程度的满足顾客现在和未来的生活需要。
1.3多方面考虑性价比原则
从房地产营销的角度看，一套住宅既要使开发商节约土地、建设、人力、管理成本；也要使顾客感到资源的消耗在合理的、可接受的范围内；也要考虑自己的物业管理、房屋维修、运营周转等费用。保证开发商成本的节约同时又不降低房屋的质量和使用寿命，避免形成‘豆腐渣’工程；让顾客感受资源消耗合理又不至于购买力不足或寒酸和拮据，得到心理的认同；同时又要保证自己各方面的费用支出外，还有充分的盈利空间，三方同时获利，达到共赢经济。
1.4针对消费群体突出主要指标的动态评价原则
‘没有最好，只有最合适’。这一观点在房地产市场同样适用。也许一套从建筑技术的角度看非常完美的房屋，却不是消费者需要的；也许外观看来美轮美奂的房屋，目标群体却购买力远远不足；也许在A城市销售火爆的楼盘，由于不同的文化，不同的经济条件，在B城市却无人问津。所以要想让建筑最大程度的实现它的商业价值，不仅需要研究目标群体的生活习惯、消费水平和特征；还需要从宏观上了解某地的地理特征、人文因素、经济能力等。
所谓动态评价，是指同一消费者在不同时间可能有不同的购买需求，所以需要把握目标群体的主要需求，同时用发展的眼光看问题，茌建筑设计过程中需要根据不同情况考虑不同的因素。
2、当前居住建筑设计中应重点考虑的因素
2.1房屋的可用面积大小
可用面积的大小，户型的规划，在不影响正常的使用情况下，同样受客观经济条件与消费者习惯、消费者需求的影响而不同。需要具体问题具体分析，同时也需要当地政府的正确指导。比如：2006年，国务院发文要求九十平方米以下的房屋占建筑总面积百分之七十。十年之后的今天，国民生活水平得到了提升，但整体购房能力还没有达到很高水平，特别是在一些经济发达的一二线城市，所以二房二厅一卫70-80平方米，三房二厅一卫85-95平方米，三房二厅二卫100-110平方米、四房二厅两卫115-130平方米，应该是最适宜的标准。若面积过大，会导致房价上升，购买力不足，同时产生更多的物业费、建筑成本，和上文所提到的基本住宅设计原则相悖。
2.2房屋内部户型配置
从市场营销及消费者行为的角度看.房屋内部二房、三房、四房的户型比例也应该有合理标准，这主要取决于消费者的生活习惯和具体情况，但总体而言，普通的两口或三口之家，二房二厅一卫和三房二厅二卫为主力户型应为主力户型。
2.3门、窗的尺寸及布局
随着人们生活质量的提升，越来越注意健康的生活环境和良好的生活质量。所以房屋内部门窗设计一是要保证充足的自然光照，二是要保证良好的通风和密闭性，使室内有良好的生活环境。从整体来看，门的设计对家具摆放格外重要，为保证消费者使用方便，通常客厅和餐厅不设计门或者门很少，从传统来看，也要避免卫生间的门直接面对卧室，这些都是保证消费者良好消费体验的必要条件。
2.4戶型的平面布局及内部间隔设计
根据调查.调查显示，通常消费者最看重的因素为：布局、朝向、楼层和使用率。所以作为房地产商，需要遵循‘动静分离’的原则，应严格将睡眠区和活动区、用水区和不用水区分开；优先考虑功能性重要的房间布局，比如：客户通常很看重卧室的功能性，所以应充分考虑朝向和景观，并充分考虑如何提高房屋内部的有效使用面积，比如许多新型的保温隔热材料被广泛应用于建筑外墙及屋顶的保温隔热，包括预应力技术的运用，都有效地降低了材料消耗，提高了建筑物有效使用面积系数。争取消费者的权益，获得更好的购房评价和口碑效应。