市场结构是指在特定市场中参与主体在数量，规模.份额等方面的各种关系以及由此而决定的竞争形式的总和。通过对宁波市的实证分析，得出目前房地产市场的市场结构特点为土地供给市场的政府完全垄断和住宅初级市场开发商寡头垄断。
　　1.政府完全垄断土地供给
　　目前的土地供给制度，对土地供给价格、房价均产生了重要影响。政府对土地供给的完全垄断地位会产生高额的垄断利润，政府有能力通过限制供给、提高地价等手段来获得全部或大部分的垄断地租，而城市土地规划、土地的招挂牌制度等则是实现这一目的的潜在工具。
　　2.开发商寡头垄断住宅初级市场
　　住宅初级市场是指房地产开发商出售住宅的市场，虽然在房地产市场上有很多大小资质不等的开发商，但是由于住宅具有供给上的区域有限性和位置不可移动性，决定了房地产开发商的垄断性地位，房地产增量市场仍是一个寡头垄断市场。
　　房地产市场的价格机制很难自动发挥作用，而是需要国家的宏观调控，主要是由于其供给的滞后性决定的，这就需要采用动态分析方法对房地产市场的供需进行分析，也就是采用蛛网模型（Cobweb model)——运用弹性原理解释某些生产周期较长的商品在失去均衡时发生的不同波动情况的一种动态分析理论。
　　现在根据微观经济学中蛛网模型的原理分析，将其引入到房地产市场中，分析房地产市场可能出现的动态均衡。在这里仅仅讨论线性的蛛网模型。一般说来，房地产市场的供给取决于本期价格、上一期的价格和上期利率，而需求则取决于本期价格和收入，这也是由蛛网模型的基本假定拓展来的。房地产商大部分是根据上一期的价格来决定自己的供给量的，而本期价格同样会使他们决定自己是囤积房屋还是积极出售，因而，他们进行交易的供给是根据当期价格来进行的，这就造成了房地产均衡价格的波动。