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【摘要】在城市化建设过程当中，土地利用率问题仍然是世界所面临的难题之一。目前，我国就普遍存在土地利用率较低和土地开发制度不完善等多方面问题，尤其房地产行业作为当前社会城镇化建设当中的主要产业之一，如何在房地产开发过程中提高土地利用率，是当前我国土地资源开发研究的重要课题。为此，本文主要针对房地产开发当中如何提高土地利用率的途径做出仔细研究，需要房地产企业、政府和人民三方做出改变，方能打破当前我国土地利用率低下的困局。
【关键词】房地产开发;土地利用率;提高途径 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.018
随着我国社会经济改革发展的逐步推进，近年来城市当中人民的生活需求开始日益增长，尤其体现在当前城市当中人们居住空间的愈发紧张，并且在人们对居住环境要求不断提升下，土地利用率问题逐渐成为世界所面临的难题之一，导致土地资源与耕地资源以及居住环境的矛盾日益剧增，如何在有限的土地资源中开发出更多的利用价值，以满足当前人们对生活与居住环境的需求成为了世界各国所必须解决的难题，也只有真正实现土地利用率的提升，充分利用好土地资源，才能够解决土地资源与人口增长的不平衡问题。
我国是人口大国，人均占有土地资源相对较少，尤其在城市化建设和生态文明城市建设的快速推进下，土地资源利用率与人口增长以及人们生活居住环境需求之间的矛盾越发凸显，本文将以山东省烟台市房地产开发当中土地利用率分析为例，探讨房地产开发当中如何提高土地利用率的有效途径。
1、烟台市房地产开发中土地利用率现状
烟台市位于山东半岛中部，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2722.3平方千米，下辖5区6市，以山地、丘陵为主，其山区位于市域中部，海拔均在五百米上，丘陵区则主要分布于低山区周围及其延伸部分，海拔100到300米。烟台市并非广袤的平原地区，土地开发平整是房地产开发中的重要一环。
近年来，烟台市政府出台了《关于编制市区住宅用地供应中期规划和三年滚动计划》的通知，明确了2017年到2021年市区计划供应住宅用地目标。其2017年至2021年市区计划供应住宅用地开发面积为1416.5公顷，截止到2019年，烟台市供应住房用地为189.3407公顷，2020年供应住房用地209.1623公顷。按照国土资源部、国家发改委《关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标指导意见》要求，至2020年烟台市单位国内生产总值建设用地使用面积下降至30公顷/亿元，建设用地面积需求约为30万公顷。从整体来看，规划管控目标较为明确，但在城市房地产开发过程中，仍存在土地利用率不高和土地闲置问题。一方面企业开发技术比较落后，规划设计不合理，且部分房地产企业对相关法规了解不够深入，在执行上并不到位，导致土地浪费的情况发生;另一方面部分区县对房地产土地开发监督管理力度不足，在出让前期未能达到合适的开发利用条件，导致土地开发周期延长，久而久之形成闲置。因此，加强城市土地节约集约利用，进一步提高房地產开发土地利用率显得尤为重要。
2、房地产开发中土地利用率问题分析
我国近几十年来土地变迁较快，尤其在城市化建设和整体住宅用地规划方面较为明显，而其中尤其突出的是土地资源利用率不均衡问题，在城市化建设进程当中圈地、占地情况较为严重，对土地资源造成了浪费，而主要的问题则表现在以下几个方面：
2.1城市管理并不完善
虽然近年来我国颁布了诸多关于土地管理的政策与措施，但实际执行过程当中却受到了多个因素的影响和阻碍。例如在城市化建设当中所产生的拆迁问题，很多地区由于人们文化水平不高，对政府政策并不理解，导致其对政策的配合程度和积极性较低，拆迁速度较慢，所产生的“钉子户”遗留问题没有得到妥善解决，城市化建设推进受到了很大的影响。同时，很多房地产企业在进行土地开发过程中，没有进行规范化的操作，土地开发行为也不完善。另外，在我国政府所颁布的土地管理条例和土地管理法实际执行传递时，仍然存在各企业和产业对法律了解不深刻的情况，致使没有在真正意义上与政府相关政策相协调与配合[1]。
2.2房地产开发观念较为落后，且开发技术陈旧
目前很多房地产企业仍然存在开发观念较为传统和陈旧的问题，大部分房地产企业只关注经济效益的最大化，却没有重视环境生态平衡和土地资源利用率，这为土地资源长期开发留下了不小的隐患。土地资源开发需要注重经济效益的同时，也要关注环境效益和长远发展，而目前房地产开发企业所能够运用的开发技术仍有待提升，部分房地产企业缺少新的开发模式，导致土地资源无法被完全利用，整体开发效率较低[2]。
2.3未能够充分发挥政府部门作用
政府部门在针对土地资源进行开发和利用过程当中，需要不断完善自身土地开发政策和实施过程，如此才能够有助于各政府部门更好地进行土地开发和利用。
一方面，部分政府部门对土地资源开发和利用率的提升重视程度不足，对于土地资源开发相关法律法规的贯彻与执行也不够完善，甚至个别地区还存在土地保护主义，消极对待土地资源开发和整合，这对于土地开发的进程形成了不小的阻碍，而且由于人力和资金有限，部分地区虽然及早进行土地的整合和管理开发，但整体进程却较为缓慢，这也就造成了土地开发不均衡、土地资源浪费问题的产生[3]。
另一方面，部分地区城市化建设过程当中难免会产生企业由于破产而导致土地资源闲置的问题，政府部门如果能够积极利用这些闲置土地资源，提高闲置土地经济效益，便能够实现土地资源利用率的提升。如果闲置土地资源无法得到有效开发，就会导致政府土地开发过程缓慢，而对于房地产企业而言，无法进行土地资源与土地整合，也就意味着经济效益的下降，会严重影响了房地产行业土地开发利用率。 3、房地产企业提高土地利用率的途径
土地资源开发是人们集合大量资金与物力对土地资源实施有效管理与开发的过程，其整个过程离不开人民的配合和政府的支持，通过房地产开发过程中，土地利用率相关问题的分析可以发现，目前在土地资源开发过程当中，无论是房地产企业，还是政府、人民，都需要做出改变，打破当前我国土地利用率低下的困局，更好地实现城市化建设进程的推进，以实现社会和谐稳定发展和人类文明的延续[4]。
3.1政府的大力支持
从政府角度来讲，对于房地产开发过程中土地资源利用率的提升，并不是仅凭借颁布相关法律法规就能够予以完善和解决的，其最主要的重点还是要积极的配合与实施[5]。
政府应积极贯彻集约节约用地理念，出台指导性意见，颁布相关法规办法，鼓励房地产企业依据产业政策和土地政策指导，依法依规开发土地，集约高效利用土地。烟台市政府于2017年12月颁布第140号烟台市人民政府令《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》，积极探索城市地下空间的综合开发利用，规范地下空间国有建设用地使用权的管理，鼓励开发利用地下空间，充分挖掘用地潜力。2021年2月出台《关于推进烟台市城镇低效用地再开发的实施意见》这一指导性文件，明确各开发部门职责分工，加大“三闲”土地资源中低效用地的盘活处置力度，通过对低效用地的再开发，补充用地指标，优化规划布局，推进土地资源节约集约利用。这些政策的颁布实施，为规范房地产开发、引导开发企业高效利用土地打下了坚实的政策基础。在实际执行过程当中，政府还要加大领导力度，完善基础设施配套，加大场地平整和清障力度，确保房地产企业拿地后可顺利开工，避免土地造成闲置浪费。
3.2人民的配合
在土地的有效开发和管理当中，必须要能够得到人民的支持，对于人民而言，政府加大土地开发力度中，人民也要积极主动的去了解土地资源开发背后所存在的困难，要深入了解土地开发政策和土地开发的目标，真正认识到土地资源的开发是能够为人们提供更好居住环境与生存环境的措施与途径，也只有如此，才能够降低政府拆迁与土地开发过程中的难度，真正提高土地资源的利用率[6]。
3.3房地产开发企业所必须要关注的要点
对于房地产开发企业而言，在土地资源开发过程中不能只注重经济效益，还需要重视环境效益与社会效益。土地资源作为人类的共同财产，如果过度开发，会造成土地资源的浪费，所以，在房地产企业针对土地资源进行开发过程中，必须要注重对生态环境的保护，尤其要积极转变陈旧的开发理念，不能因为经济效益不高而放弃对闲置土地资源的开发，同时还要注意对土地进行系统化、科学化的开发，整合所有可利用土地资源，要做到以人为本，不过度开发土地资源，保护生态资源[7]。
结语：
土地资源一直是人类文明得以延续的重要宝贵资源之一，同时也是人类赖以生存的基础，只有提高土地资源的利用率，运用科学合理的方法，通过政府、人民与房地产开发企业的共同配合，方能够有效贯彻落实新的土地管理观念，充分发挥出土地资源的价值。
我国人口资源和土地资源的矛盾一直存在，需要能够充分利用人力资源，加大土地资源的开发力度，不断进行各方面实施标准与法律法规的完善。房地产企业也要积极转变土地资源开发的观念，注重环境效益与生态环境的保护，配合好当地政府的相关政策，如此才能够提高土地资源的利用率，在生态文明建设与生态文明城市建设理念的推动下，实现土地资源利用率与环境效益、社会效益以及经济效益的最大化。
参考文献：
[1]陈伟.提高房地产开发中土地利用率途径的研究[J].工程与建设，2019，033（003）：464-465.
[2]高菲娴.新形势下房地产开发企业拿地策略的研究[J].中国房地产业，2018，000（003）：P.50-50.
[3]聂玉文.从土地管理角度完善土地利用与规划的途径探析[J].中国房地产业，2018，000（008）：290.
[4]陈建文.农村房地产开发与土地利用[J].中国房地产业，2018，000（011）：8.
[5]迟秀娟，朱艳波.加强土地管理提高土地利用水平研究[J].住宅与房地产，2019，34（12）：273-273.
[6]楊火生.城市地价与土地集约利用的关系研究[J].建筑技术开发，2019，419（17）：113-115.
[7]梁晖.城市规划与城市土地资源的利用研究[J].中国战略新兴产业（理论版），2019，000（019）：P.1-1.
作者简介：
罗丹（1987.09-），女，汉族，山东省烟台市，硕士研究生，工程师，土地利用与开发。
【关键词】房地产开发;土地利用率;提高途径 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.018
随着我国社会经济改革发展的逐步推进，近年来城市当中人民的生活需求开始日益增长，尤其体现在当前城市当中人们居住空间的愈发紧张，并且在人们对居住环境要求不断提升下，土地利用率问题逐渐成为世界所面临的难题之一，导致土地资源与耕地资源以及居住环境的矛盾日益剧增，如何在有限的土地资源中开发出更多的利用价值，以满足当前人们对生活与居住环境的需求成为了世界各国所必须解决的难题，也只有真正实现土地利用率的提升，充分利用好土地资源，才能够解决土地资源与人口增长的不平衡问题。
我国是人口大国，人均占有土地资源相对较少，尤其在城市化建设和生态文明城市建设的快速推进下，土地资源利用率与人口增长以及人们生活居住环境需求之间的矛盾越发凸显，本文将以山东省烟台市房地产开发当中土地利用率分析为例，探讨房地产开发当中如何提高土地利用率的有效途径。
1、烟台市房地产开发中土地利用率现状
烟台市位于山东半岛中部，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2722.3平方千米，下辖5区6市，以山地、丘陵为主，其山区位于市域中部，海拔均在五百米上，丘陵区则主要分布于低山区周围及其延伸部分，海拔100到300米。烟台市并非广袤的平原地区，土地开发平整是房地产开发中的重要一环。
近年来，烟台市政府出台了《关于编制市区住宅用地供应中期规划和三年滚动计划》的通知，明确了2017年到2021年市区计划供应住宅用地目标。其2017年至2021年市区计划供应住宅用地开发面积为1416.5公顷，截止到2019年，烟台市供应住房用地为189.3407公顷，2020年供应住房用地209.1623公顷。按照国土资源部、国家发改委《关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标指导意见》要求，至2020年烟台市单位国内生产总值建设用地使用面积下降至30公顷/亿元，建设用地面积需求约为30万公顷。从整体来看，规划管控目标较为明确，但在城市房地产开发过程中，仍存在土地利用率不高和土地闲置问题。一方面企业开发技术比较落后，规划设计不合理，且部分房地产企业对相关法规了解不够深入，在执行上并不到位，导致土地浪费的情况发生;另一方面部分区县对房地产土地开发监督管理力度不足，在出让前期未能达到合适的开发利用条件，导致土地开发周期延长，久而久之形成闲置。因此，加强城市土地节约集约利用，进一步提高房地產开发土地利用率显得尤为重要。
2、房地产开发中土地利用率问题分析
我国近几十年来土地变迁较快，尤其在城市化建设和整体住宅用地规划方面较为明显，而其中尤其突出的是土地资源利用率不均衡问题，在城市化建设进程当中圈地、占地情况较为严重，对土地资源造成了浪费，而主要的问题则表现在以下几个方面：
2.1城市管理并不完善
虽然近年来我国颁布了诸多关于土地管理的政策与措施，但实际执行过程当中却受到了多个因素的影响和阻碍。例如在城市化建设当中所产生的拆迁问题，很多地区由于人们文化水平不高，对政府政策并不理解，导致其对政策的配合程度和积极性较低，拆迁速度较慢，所产生的“钉子户”遗留问题没有得到妥善解决，城市化建设推进受到了很大的影响。同时，很多房地产企业在进行土地开发过程中，没有进行规范化的操作，土地开发行为也不完善。另外，在我国政府所颁布的土地管理条例和土地管理法实际执行传递时，仍然存在各企业和产业对法律了解不深刻的情况，致使没有在真正意义上与政府相关政策相协调与配合[1]。
2.2房地产开发观念较为落后，且开发技术陈旧
目前很多房地产企业仍然存在开发观念较为传统和陈旧的问题，大部分房地产企业只关注经济效益的最大化，却没有重视环境生态平衡和土地资源利用率，这为土地资源长期开发留下了不小的隐患。土地资源开发需要注重经济效益的同时，也要关注环境效益和长远发展，而目前房地产开发企业所能够运用的开发技术仍有待提升，部分房地产企业缺少新的开发模式，导致土地资源无法被完全利用，整体开发效率较低[2]。
2.3未能够充分发挥政府部门作用
政府部门在针对土地资源进行开发和利用过程当中，需要不断完善自身土地开发政策和实施过程，如此才能够有助于各政府部门更好地进行土地开发和利用。
一方面，部分政府部门对土地资源开发和利用率的提升重视程度不足，对于土地资源开发相关法律法规的贯彻与执行也不够完善，甚至个别地区还存在土地保护主义，消极对待土地资源开发和整合，这对于土地开发的进程形成了不小的阻碍，而且由于人力和资金有限，部分地区虽然及早进行土地的整合和管理开发，但整体进程却较为缓慢，这也就造成了土地开发不均衡、土地资源浪费问题的产生[3]。
另一方面，部分地区城市化建设过程当中难免会产生企业由于破产而导致土地资源闲置的问题，政府部门如果能够积极利用这些闲置土地资源，提高闲置土地经济效益，便能够实现土地资源利用率的提升。如果闲置土地资源无法得到有效开发，就会导致政府土地开发过程缓慢，而对于房地产企业而言，无法进行土地资源与土地整合，也就意味着经济效益的下降，会严重影响了房地产行业土地开发利用率。 3、房地产企业提高土地利用率的途径
土地资源开发是人们集合大量资金与物力对土地资源实施有效管理与开发的过程，其整个过程离不开人民的配合和政府的支持，通过房地产开发过程中，土地利用率相关问题的分析可以发现，目前在土地资源开发过程当中，无论是房地产企业，还是政府、人民，都需要做出改变，打破当前我国土地利用率低下的困局，更好地实现城市化建设进程的推进，以实现社会和谐稳定发展和人类文明的延续[4]。
3.1政府的大力支持
从政府角度来讲，对于房地产开发过程中土地资源利用率的提升，并不是仅凭借颁布相关法律法规就能够予以完善和解决的，其最主要的重点还是要积极的配合与实施[5]。
政府应积极贯彻集约节约用地理念，出台指导性意见，颁布相关法规办法，鼓励房地产企业依据产业政策和土地政策指导，依法依规开发土地，集约高效利用土地。烟台市政府于2017年12月颁布第140号烟台市人民政府令《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》，积极探索城市地下空间的综合开发利用，规范地下空间国有建设用地使用权的管理，鼓励开发利用地下空间，充分挖掘用地潜力。2021年2月出台《关于推进烟台市城镇低效用地再开发的实施意见》这一指导性文件，明确各开发部门职责分工，加大“三闲”土地资源中低效用地的盘活处置力度，通过对低效用地的再开发，补充用地指标，优化规划布局，推进土地资源节约集约利用。这些政策的颁布实施，为规范房地产开发、引导开发企业高效利用土地打下了坚实的政策基础。在实际执行过程当中，政府还要加大领导力度，完善基础设施配套，加大场地平整和清障力度，确保房地产企业拿地后可顺利开工，避免土地造成闲置浪费。
3.2人民的配合
在土地的有效开发和管理当中，必须要能够得到人民的支持，对于人民而言，政府加大土地开发力度中，人民也要积极主动的去了解土地资源开发背后所存在的困难，要深入了解土地开发政策和土地开发的目标，真正认识到土地资源的开发是能够为人们提供更好居住环境与生存环境的措施与途径，也只有如此，才能够降低政府拆迁与土地开发过程中的难度，真正提高土地资源的利用率[6]。
3.3房地产开发企业所必须要关注的要点
对于房地产开发企业而言，在土地资源开发过程中不能只注重经济效益，还需要重视环境效益与社会效益。土地资源作为人类的共同财产，如果过度开发，会造成土地资源的浪费，所以，在房地产企业针对土地资源进行开发过程中，必须要注重对生态环境的保护，尤其要积极转变陈旧的开发理念，不能因为经济效益不高而放弃对闲置土地资源的开发，同时还要注意对土地进行系统化、科学化的开发，整合所有可利用土地资源，要做到以人为本，不过度开发土地资源，保护生态资源[7]。
结语：
土地资源一直是人类文明得以延续的重要宝贵资源之一，同时也是人类赖以生存的基础，只有提高土地资源的利用率，运用科学合理的方法，通过政府、人民与房地产开发企业的共同配合，方能够有效贯彻落实新的土地管理观念，充分发挥出土地资源的价值。
我国人口资源和土地资源的矛盾一直存在，需要能够充分利用人力资源，加大土地资源的开发力度，不断进行各方面实施标准与法律法规的完善。房地产企业也要积极转变土地资源开发的观念，注重环境效益与生态环境的保护，配合好当地政府的相关政策，如此才能够提高土地资源的利用率，在生态文明建设与生态文明城市建设理念的推动下，实现土地资源利用率与环境效益、社会效益以及经济效益的最大化。
参考文献：
[1]陈伟.提高房地产开发中土地利用率途径的研究[J].工程与建设，2019，033（003）：464-465.
[2]高菲娴.新形势下房地产开发企业拿地策略的研究[J].中国房地产业，2018，000（003）：P.50-50.
[3]聂玉文.从土地管理角度完善土地利用与规划的途径探析[J].中国房地产业，2018，000（008）：290.
[4]陈建文.农村房地产开发与土地利用[J].中国房地产业，2018，000（011）：8.
[5]迟秀娟，朱艳波.加强土地管理提高土地利用水平研究[J].住宅与房地产，2019，34（12）：273-273.
[6]楊火生.城市地价与土地集约利用的关系研究[J].建筑技术开发，2019，419（17）：113-115.
[7]梁晖.城市规划与城市土地资源的利用研究[J].中国战略新兴产业（理论版），2019，000（019）：P.1-1.
作者简介：
罗丹（1987.09-），女，汉族，山东省烟台市，硕士研究生，工程师，土地利用与开发。