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摘 要：大型城市综合体功能组成复杂、建设程序绵长，在开发过程中的不同阶段往往涉及多个参建单位的互相合作，本文简单论述建设过程中策划、招商、运营、物管、销售、设计等各部门之间的关系及主要工作。
关键词：城市综合体；定位；商业策划；业态布局；空间设计；销售方式；消防难点
中图分类号：TU972文献标识码： A
大型城市综合体在一个城市的发展和更新、复兴过程中，往往起到巨大的推动作用，很多大型地产综合项目的成功运营让城市管理者看到，城市的发展依靠这些项目达到了城市品质升级的作用。现代城市生活模式的改变和需要催发了复合型城市功能的出现，为人们提供生活、办公、商业、购物、会议、休闲、娱乐、餐饮等一站式的、体验式的城市生活服务，并且将各功能间建立起一种共生互补的能动关系，相互支撑、密切联系，形成一个多元、多功能、高效益的综合体为最终目的。城市综合体的复合功能要求综合体建筑功能空间的复合型，造成了此类建筑设计和开发的难度，往往涉及很多部门、咨询公司及不同专业，各部门在开发商的指挥下通力合作，密切配合方可保证一个成功的商业综合体的落成。下面就综合体的开发过程中应注意的问题加以分析。
首先、开发商在拿到一块城市建设用地时应进行调研，分析地区经济基础、产业结构、人口组成，根据公司的特点、实力、过往经验以及土地性质、城市规划、控制条件、地理位置、交通、社会、人文等环境确定其商业价值，分析土地的适合建设类型。
第二、一旦确定建设城市商业综合体项目类型，则应该抽调相应部门或者指定专业的咨询公司进行市场调查，对项目进行策划和定位。分析周边城市环境，预测自已项目在未来市场的档次地置。定位非常重要，它决定了以后各项工作的标准，应围绕公司擅长的方向结合市场因素，让项目达到在目标客户心理上建立有价值的位置，产生产品信仰的目的。
第三、策划定位之后，进入业态选择及组合配比阶段。大型的城市综合体建筑内涵非常丰富，包括多种功能，但通过策划定位，业主应该进行选择和配比。最好提前招入后期商业运营公司和物管公司，通过相似项目经验和市场情况，结合商业、写字楼等功能的日后管理模式。通过一些已建成的项目可以发现，开发业态配比存在一定的比例，但也没有固定不变的黄金搭档，要结合项目所在城市的经济发展水平、投资环境、开发商自身的实力以及差异化经营的原则进行决策。
一个成熟的综合体多业态之间应该是有机互补并且差异共存的关系。因此如何对不同的业态进行合理的划分和组合，使其产生巨大的联动和支撑作用，实现人流资源共享，拉长客户停留时间、提高产品效益起到关键作用。
通过我国成功案例的分析，业态比例的量化指标可以概括以下：购物中心20%～30%，居住和公寓20%，最多不超过50%，写字楼10%，酒店5%～10%。但各项目不一而同，没有完全一样的，尚应根据项目实际所在城市区位、经济基础、文化氛围、开发商实力等等进行差异化设计，方能在激烈的商业竞争中脱颖而出。
第四、结合销售方式确定业态布局。业态的确定后就可以帮助设计院进行合理的功能布局，公众功能的组合导致多种空间的叠加，产生多种流线，包括不同空间的人流、物流、污物流、超市貨流、紧急疏散流等等，将其恰当的进行布局，使各流线各行其道互不干扰，即保证安全也保证日常便利的使用是基本原则。一般地下室安排大型停车场（包括机动车和非机动车），控规允许的话可以布置大型超市，方便大超的进出货和垃圾清运；地面1～3层一般布置百货商业，首层最重要，是协调地上地下的关系，合理安排各功能的地面出入口的关键，以尽量不影响商业价值高的临街位置是主要原则；3、4层一般布置餐饮业；4～5层布置娱乐项目等。
业态的布局与开发商的销售方式还有很重要的联系，开发商应评估自已的资金状况、运营及融资能力、开发节奏等，合理分配商业的可售部分与自持部分，不同的销售方式会采取不同的空间形式。自持商业大多规模较大，不销售，后期以出租的形式招商运营，不能快速实现资金回流。这种商业多以大空间为主，包括多个或一个百货主力店为主，空间丰富、多变、多联通，以适应多种业态调整灵活使用，展现实体商业空间的超体验性、新奇性，延长人流的停留时间并提高购物活动的乐趣和舒适性，增加商业的辐射能力和影响力。而可售商业多以100～300平米左右的商铺销售为主，进行线形设计，结合室内外空间的设计营造出街道的感觉，这种物业可以帮助开发商快速回笼资金，减少现金压力，当然这样也便于单铺产权分割，各种设备独立核算和计量。
第五、在空间营造的过程中，很多项目会因空间的丰富带来设计上的难度，尤其是和现行消防规范的不吻合性，导致方案的不停修改。纵观国内的大型商综项目，消防设计是项目实现的关键，尤其对于超高、超大及异形空间的实现，目前国内常有两种做法。一种是遵循现行消防设计规范，逐条对照落实消防措施。这种设计往往需要根据空间形态结合业态功能布局，合理划分防火分区、组织人流疏散路径，布局疏散楼梯等，但对于个别特殊空间的实现上仍会有一些限制，比如3层以上IMX影厅、超大的异形中庭等。另外一种是“消防性能化”技术的引入。性能化消防设计的原理是采用安全疏散模型来模拟人在火灾中的疏散状况，并且以保证人员的安全疏散为首要目标，通过分析火灾时影响人员疏散的各主要因素，确定具体要求的防火措施和建筑要达到的性能指标，这种新的消防设计理念在国际上正逐渐被采用。这种新技术的引用，可以帮助我们实现很多超常规空间，反思我们以往片面的强调防火规范条文的做法。一个项目的消防设计策略选择应根据建筑的空间布局，功能体量进行具体分析，从全局角度出发控制空间形态与消防设计的关系，以节约建设成本和审批时间。
通过以上分析可以看出，每个大型城市商业综合体的实现，都必须经过经济环境分析、市场定位、商业策划、业态布局、空间营造、环境设计、消防评价等各个阶段，每个阶段都需参建各方全方位、全过程通力合作，才能保证一个成功的综合体的顺利运营。
关键词：城市综合体；定位；商业策划；业态布局；空间设计；销售方式；消防难点
中图分类号：TU972文献标识码： A
大型城市综合体在一个城市的发展和更新、复兴过程中，往往起到巨大的推动作用，很多大型地产综合项目的成功运营让城市管理者看到，城市的发展依靠这些项目达到了城市品质升级的作用。现代城市生活模式的改变和需要催发了复合型城市功能的出现，为人们提供生活、办公、商业、购物、会议、休闲、娱乐、餐饮等一站式的、体验式的城市生活服务，并且将各功能间建立起一种共生互补的能动关系，相互支撑、密切联系，形成一个多元、多功能、高效益的综合体为最终目的。城市综合体的复合功能要求综合体建筑功能空间的复合型，造成了此类建筑设计和开发的难度，往往涉及很多部门、咨询公司及不同专业，各部门在开发商的指挥下通力合作，密切配合方可保证一个成功的商业综合体的落成。下面就综合体的开发过程中应注意的问题加以分析。
首先、开发商在拿到一块城市建设用地时应进行调研，分析地区经济基础、产业结构、人口组成，根据公司的特点、实力、过往经验以及土地性质、城市规划、控制条件、地理位置、交通、社会、人文等环境确定其商业价值，分析土地的适合建设类型。
第二、一旦确定建设城市商业综合体项目类型，则应该抽调相应部门或者指定专业的咨询公司进行市场调查，对项目进行策划和定位。分析周边城市环境，预测自已项目在未来市场的档次地置。定位非常重要，它决定了以后各项工作的标准，应围绕公司擅长的方向结合市场因素，让项目达到在目标客户心理上建立有价值的位置，产生产品信仰的目的。
第三、策划定位之后，进入业态选择及组合配比阶段。大型的城市综合体建筑内涵非常丰富，包括多种功能，但通过策划定位，业主应该进行选择和配比。最好提前招入后期商业运营公司和物管公司，通过相似项目经验和市场情况，结合商业、写字楼等功能的日后管理模式。通过一些已建成的项目可以发现，开发业态配比存在一定的比例，但也没有固定不变的黄金搭档，要结合项目所在城市的经济发展水平、投资环境、开发商自身的实力以及差异化经营的原则进行决策。
一个成熟的综合体多业态之间应该是有机互补并且差异共存的关系。因此如何对不同的业态进行合理的划分和组合，使其产生巨大的联动和支撑作用，实现人流资源共享，拉长客户停留时间、提高产品效益起到关键作用。
通过我国成功案例的分析，业态比例的量化指标可以概括以下：购物中心20%～30%，居住和公寓20%，最多不超过50%，写字楼10%，酒店5%～10%。但各项目不一而同，没有完全一样的，尚应根据项目实际所在城市区位、经济基础、文化氛围、开发商实力等等进行差异化设计，方能在激烈的商业竞争中脱颖而出。
第四、结合销售方式确定业态布局。业态的确定后就可以帮助设计院进行合理的功能布局，公众功能的组合导致多种空间的叠加，产生多种流线，包括不同空间的人流、物流、污物流、超市貨流、紧急疏散流等等，将其恰当的进行布局，使各流线各行其道互不干扰，即保证安全也保证日常便利的使用是基本原则。一般地下室安排大型停车场（包括机动车和非机动车），控规允许的话可以布置大型超市，方便大超的进出货和垃圾清运；地面1～3层一般布置百货商业，首层最重要，是协调地上地下的关系，合理安排各功能的地面出入口的关键，以尽量不影响商业价值高的临街位置是主要原则；3、4层一般布置餐饮业；4～5层布置娱乐项目等。
业态的布局与开发商的销售方式还有很重要的联系，开发商应评估自已的资金状况、运营及融资能力、开发节奏等，合理分配商业的可售部分与自持部分，不同的销售方式会采取不同的空间形式。自持商业大多规模较大，不销售，后期以出租的形式招商运营，不能快速实现资金回流。这种商业多以大空间为主，包括多个或一个百货主力店为主，空间丰富、多变、多联通，以适应多种业态调整灵活使用，展现实体商业空间的超体验性、新奇性，延长人流的停留时间并提高购物活动的乐趣和舒适性，增加商业的辐射能力和影响力。而可售商业多以100～300平米左右的商铺销售为主，进行线形设计，结合室内外空间的设计营造出街道的感觉，这种物业可以帮助开发商快速回笼资金，减少现金压力，当然这样也便于单铺产权分割，各种设备独立核算和计量。
第五、在空间营造的过程中，很多项目会因空间的丰富带来设计上的难度，尤其是和现行消防规范的不吻合性，导致方案的不停修改。纵观国内的大型商综项目，消防设计是项目实现的关键，尤其对于超高、超大及异形空间的实现，目前国内常有两种做法。一种是遵循现行消防设计规范，逐条对照落实消防措施。这种设计往往需要根据空间形态结合业态功能布局，合理划分防火分区、组织人流疏散路径，布局疏散楼梯等，但对于个别特殊空间的实现上仍会有一些限制，比如3层以上IMX影厅、超大的异形中庭等。另外一种是“消防性能化”技术的引入。性能化消防设计的原理是采用安全疏散模型来模拟人在火灾中的疏散状况，并且以保证人员的安全疏散为首要目标，通过分析火灾时影响人员疏散的各主要因素，确定具体要求的防火措施和建筑要达到的性能指标，这种新的消防设计理念在国际上正逐渐被采用。这种新技术的引用，可以帮助我们实现很多超常规空间，反思我们以往片面的强调防火规范条文的做法。一个项目的消防设计策略选择应根据建筑的空间布局，功能体量进行具体分析，从全局角度出发控制空间形态与消防设计的关系，以节约建设成本和审批时间。
通过以上分析可以看出，每个大型城市商业综合体的实现，都必须经过经济环境分析、市场定位、商业策划、业态布局、空间营造、环境设计、消防评价等各个阶段，每个阶段都需参建各方全方位、全过程通力合作，才能保证一个成功的综合体的顺利运营。