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近期，随着楼市调控的不断深入，房地产市场正经历着新一轮调整。据调查，不少房企已经或正在调整和完善产品结构，保利、招商、华远等房企纷纷加大商业地产项目的投入。为此，业内人士认为，在楼市调控不断发力的情况下，住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，部分城市也会因此出现商业地产泡沫化倾向。这就再一次提醒广大转战商业地产的投资者，一定要注意避免盲目行动，尤其不能忽视最根本的供需关系问题。
关注供需问题
按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。类似的，华远地产在青岛、西安等地均有商业整体推出，而去年底在通州所得地块项目，也将以写字楼和中高端购物中心为主。
致力于长期可持续发展的房企都开始向商业地产转型，或是看中商业地产开发带来的增值效应。数据显示，2007年以来到2010年，商业地产投资在30%以上的增幅增长，2012年是20%，虽然增幅有所回落，但仍处于增长高峰。由于今年住宅持续调控，业内人士由此估计，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。
因此，有不少人担心，随着大量商业地产项目的落地，市场过剩或市场泡沫是否已经出现？目前不少企业转型商业地产，很多企业也意识到了操作的复杂和难度，风险意识也在增强。从全国整体来看，商业地产的投资是否已然增速过快，过于集中？这些问题都是投资者需要考察和关注的，以避免盲目跟风产生套牢的情况。
写字楼存量过多
“在未来四年，如果所有项目如期交付，国内十四个主要一、二线城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。”近日，世邦魏理仕在探讨未来四年写字楼的供需情况时九指出，尽管近几年来许多开发商已经在供应井喷的二线城市推迟上市写字楼项目，但仍难从供应过量的风险中抽身，位于新兴区域的写字楼市场更将面临巨大挑战。
4月上旬，仲量联行发布的2013年第一季度北京房地产市场报告也显示：一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，写字楼租金三年来首次下滑。公司北京商业地产部负责人表示，一些金融和专业服务的外资租户已经缩减了租赁面积，预计未来一两个季度租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。
在一些新兴区域，问题就更为严重了。由于其周边商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。过去几年，二线城市开发商已经意识到风险而选择推迟上市写字楼以避开供应高峰。而由于国内办公楼建设进度延迟现象较为普遍，分析人员指出，过去四年中国主要城市办公楼实际新增供应比预测值低30%～54%。
考察规划情况
无疑，由于调控政策对住宅市场的影响，不限购、不限贷的商业地产吸引了更多的企业和个人投资者，其作用十分明显，也加快了城区发展的驱动。但与此同时，随着消费方式的变化和开发的招商、运营、资金回收的压力及同质竞争，也埋下了许多隐患。
据预计，不少地方（特别是二、三线城市）近几年商业地产计划开业量将大大超过现保有量，也会远远超过零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，招商难度增加必然会导致空置率上升。如不加有效规划和引导，就可能成为一个个低水平延伸和复制的小型商业。
在商业地产投资开发热的另一头，则是消费增长还比较乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，全国连锁零售企业商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。
可以看到，供需关系在商业地产的整体发展和投资运作当中都起到最根本、最至关重要的作用。随着大批商业地产的不断开发和投入运营，如何选择合适、有效、风险低的投资目标才是投资者首先要考虑的。而在挑选的原则上，也自然是要从供需的角度先行考察，明确不同区域的实际规划情况，看清楚再下手才是王道。
避免同质化
另外，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。但是正是因为这样，很多区政府都在同一地块引进了大量的商业物业，但招商对象的同质化导致同质竞争越来越激烈。这也提醒投资者再关注规划的同时把握好业态和未来发展，避开同质化的问题。
综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5～6年普遍延长至10年左右。那么，对于个人投资者而言，投资前期就做足功课，考察清楚目标项目的具体规划和业态也是必须的。通过这样的分析研究，才能大致了解该区域未来若干年可能的供需情况，如果大方向上就明显供大于求，那么往往后期再怎么经营、招租都是于事无补的。
商业地产最看重的就是投资回报率，而回报率建立在适应新的消费需求、新趋势上，而非一味复制旧有的模式。特别是新颖的商业业态也更有利于差异化发展，不应随大流盲目拿地，应综合考虑投资者及所选开发商的实力、承受力和操作能力。这样，才能有效地进行业态规划，针对当地市场消费需求对业态进行合理配比。
关注供需问题
按照保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。类似的，华远地产在青岛、西安等地均有商业整体推出，而去年底在通州所得地块项目，也将以写字楼和中高端购物中心为主。
致力于长期可持续发展的房企都开始向商业地产转型，或是看中商业地产开发带来的增值效应。数据显示，2007年以来到2010年，商业地产投资在30%以上的增幅增长，2012年是20%，虽然增幅有所回落，但仍处于增长高峰。由于今年住宅持续调控，业内人士由此估计，一些住宅开发企业仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。
因此，有不少人担心，随着大量商业地产项目的落地，市场过剩或市场泡沫是否已经出现？目前不少企业转型商业地产，很多企业也意识到了操作的复杂和难度，风险意识也在增强。从全国整体来看，商业地产的投资是否已然增速过快，过于集中？这些问题都是投资者需要考察和关注的，以避免盲目跟风产生套牢的情况。
写字楼存量过多
“在未来四年，如果所有项目如期交付，国内十四个主要一、二线城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%。”近日，世邦魏理仕在探讨未来四年写字楼的供需情况时九指出，尽管近几年来许多开发商已经在供应井喷的二线城市推迟上市写字楼项目，但仍难从供应过量的风险中抽身，位于新兴区域的写字楼市场更将面临巨大挑战。
4月上旬，仲量联行发布的2013年第一季度北京房地产市场报告也显示：一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，写字楼租金三年来首次下滑。公司北京商业地产部负责人表示，一些金融和专业服务的外资租户已经缩减了租赁面积，预计未来一两个季度租赁需求依然疲软，租金继续下滑的可能性较大。
在一些新兴区域，问题就更为严重了。由于其周边商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。过去几年，二线城市开发商已经意识到风险而选择推迟上市写字楼以避开供应高峰。而由于国内办公楼建设进度延迟现象较为普遍，分析人员指出，过去四年中国主要城市办公楼实际新增供应比预测值低30%～54%。
考察规划情况
无疑，由于调控政策对住宅市场的影响，不限购、不限贷的商业地产吸引了更多的企业和个人投资者，其作用十分明显，也加快了城区发展的驱动。但与此同时，随着消费方式的变化和开发的招商、运营、资金回收的压力及同质竞争，也埋下了许多隐患。
据预计，不少地方（特别是二、三线城市）近几年商业地产计划开业量将大大超过现保有量，也会远远超过零售品牌商开店速度以及零售销售额增速，招商难度增加必然会导致空置率上升。如不加有效规划和引导，就可能成为一个个低水平延伸和复制的小型商业。
在商业地产投资开发热的另一头，则是消费增长还比较乏力。2012年，在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下，全国连锁零售企业商业物业的需求缩减，拓展谨慎，全年开店完成率普遍低于70%。
可以看到，供需关系在商业地产的整体发展和投资运作当中都起到最根本、最至关重要的作用。随着大批商业地产的不断开发和投入运营，如何选择合适、有效、风险低的投资目标才是投资者首先要考虑的。而在挑选的原则上，也自然是要从供需的角度先行考察，明确不同区域的实际规划情况，看清楚再下手才是王道。
避免同质化
另外，由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，也深受地方政府的青睐。但是正是因为这样，很多区政府都在同一地块引进了大量的商业物业，但招商对象的同质化导致同质竞争越来越激烈。这也提醒投资者再关注规划的同时把握好业态和未来发展，避开同质化的问题。
综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素，使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升，最终导致商业地产项目投资回报周期延长，由之前乐观的5～6年普遍延长至10年左右。那么，对于个人投资者而言，投资前期就做足功课，考察清楚目标项目的具体规划和业态也是必须的。通过这样的分析研究，才能大致了解该区域未来若干年可能的供需情况，如果大方向上就明显供大于求，那么往往后期再怎么经营、招租都是于事无补的。
商业地产最看重的就是投资回报率，而回报率建立在适应新的消费需求、新趋势上，而非一味复制旧有的模式。特别是新颖的商业业态也更有利于差异化发展，不应随大流盲目拿地，应综合考虑投资者及所选开发商的实力、承受力和操作能力。这样，才能有效地进行业态规划，针对当地市场消费需求对业态进行合理配比。