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摘要：房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，占有十分重要的地位，是我国各行业中的先导性与基础性产业，国民经济的发展离不开房地产业，人民的安居乐业更离不开房地产业。房地产经济的发展推动了相关行业的发展与繁荣，对我国经济的发展起到了很大的推动作用。因此，研究房地产经济波动的因素，采取合理的对策是十分重要的。
关键词：房地产经济波动；波动因素；对策研究
房地产经济和其他行业的经济一样都包括生产环节、流通环节、消费环节等多个环节，生产环节是房地产业的直接建造过程，流通环节是房地产业的再生产及房地产实现的过程，消费环节是房地产生产建造的目的的实现，是实现房地产价值的关键一环。房地产的生产、流通、消费的健康循环，要求有科学合理的经济机制和经济体制作保证。
1、房地产经济的概述
从经济理论来看，我国的房地产经济具有三个方面的特征：首先具有商品性，即房地产企业生产的商品房能够在市场上自由地买卖和流通；其次具有公有性，即房地产建造的商品房所用的土地都是属于公有的，是国家的或集体的；第三具有社会性，即我们每个人都在房子里面生活或办公，是人类生存和发展必不可少的东西。房地产经济的三个特性加上经济体制的变化，就会对房地产的生产、销售等带来价格上的波动，从而造成房地产经济的整体产生波动，要想把波动控制在一定的范围内，就需要对波动进行研究和探讨，从而保证房地产经济健康快速的发展，利于促进国民经济的发展，利于百姓买得起房，过上幸福安康的生活。
2、房地产经济波动影响因素的分析
2.1土地政策的影响
在房地产经济的发展中有两个重要的市场，一个是进行土地交易的土地市场，即一级市场，另外一个是商品房的销售市场，即二级市场，这两个市场对房地产经济的发展与繁荣起着决定性作用。一级市场：在土地交易市场中，由于土地都是国有的或集体所有的，那么土地的卖方就是国家的各级土地主管部门，买方就是大大小小的房地产开发企业，在这个市场中土地就是交易的商品，房地产企业买到了土地，就等于有了主要的生产资料。二级市场：由于商品房是房地产开发商开发的，那么开发商就是卖房，消费者即购房者就是买方；二次市场的交易中，土地使用权和房屋所有权是双方交易的商品。
一级市场中的国家土地政策的调整对房地产经济有巨大的影响力，主要表现在：
第一、土地供应结构的调整。土地供应结构的调整要根据市场的需要进行科学合理的调整，面对火爆的商品房销售市场，为了能够满足首套住房的要求，就必须加大中小套型房屋用地的供给，只有建造的房屋多了，才能保证更多的无房百姓住上首套房。因此，为了保持房地产经济的健康发展，面对高高在上的房价，面对百姓买不起房的情況，面对房地产经济中严重存在的泡沫，就只能靠国家的宏观经济政策进行调整，就必须根据房地产市场的情况，出台一系列的土地政策进行调整，强化土地供应结构的调整。
第二、土地价格的波动。房地产经济的发展在低谷时，土地的供应价格就会变低，因为商品房不好卖，开发商就不会购买大量的土地进行开发，如果此时房地产企业买地，不但可以获得更多的银行贷款的支持，更可以拿到便宜的地价。房地产市场火爆后，商品房价格节节攀升，国家为了稳定商品房的市场价格，就会出台相应的土地政策，控制地价的疯狂上涨。
2.2物价水平的影响
物价水平指的是整个国民经济的物价水平，是分析经济状况的重要指标，也是衡量目标市场潜在消费能力的重要指标。社会经济的发展中，如果整体的物价水平提高了，那么房地产的销售价格也会跟着提高；如果整体的物价水平降低了，那么房地产的价格也会随之降低；如果物价是稳定的，那么房地产的价格也是稳定的。同理，房地产的价格发生了巨大变化，也会影响到整体物价水平的变化，二者相互关联，相互影响。
2.3社会发展的影响
随着经济发展的越来越快，更多的人口涌入到大中小城市，住房需求变大，这为房地产业的发展带来了重大的机遇。人民生活水平的提高，收入水平的增长，对住房的条件也随之提高，改善型住房成为了需求的主流，对房屋的结构、小区的环境、物业的管理水平、周围的便民设施等都提出了跟高的要求，这些对房地产企业的发展又提供了更多的机会。
城市化进程的加快，城市规模的不断扩大，都增加了人们对住房的需求，直接影响到了房地产经济的波动。在社会和政治格局稳定的情况下，人们更愿意对房地产进行投资，从而保证了房地产经济的平稳运行；但是当政治动荡、经济萧条、社会不稳定因素增加，就会严重影响房地产业的发展，房地产经济的波动可能更大。
2.4不确定因素的影响
不确定因素包括战争、地震、火灾、爆炸、政治风波、金融危机等，这些都会在一定时期内，一定范围内给房地产经济的波动带来不同程度的影响。有些不确定因素带来了正能量，带来了积极影响，有些不确定因素带来了负能量，带来了消极影响。面对消极影响国家要出台政策进行扶持，帮助企业克服困难健康发展，从而保证房地产经济的健康发展，促进国民经济的平稳运行。
3、面对房地产经济波动采取的对策
3.1供求关系
在市场经济中只有保证了供求关系的平衡，才能把商品房的价格控制在合理的范围内，才能防止房地产经济的大幅波动。分析房地产市场的销售情况可发现，供求不平衡在房地产市场中是经常存在的，供求平衡只是在少数地方，短时间内存在。因此，国家政策要从宏观上对房地产经济进行调整，以保证房地产业的平稳发展，解决供求矛盾。当然，如果商品房的销售矛盾特别突出了，仅靠市场自身进行调节，是无法完成自动调节的，如果政府不出手，就会造成房地产经济的波动加大。因此，政府要根据情况，对症下药，争取解决问题，保持供求平衡，稳定供求关系。
3.2税费方面
房产税是国家对产权所有人征收的一种财产税，这种税是国家向房地产企业一次性征收，然后开发商在房屋销售的过程中向购房者征收，而且还有许多其他的税收项目，这些税收都会影响到房价，导致房价的上涨，从而影响人们的购房行为。因此，国家应该根据市场发展的实际情况，制定合理的税收政策，促进房地产经济的平稳发展。
关键词：房地产经济波动；波动因素；对策研究
房地产经济和其他行业的经济一样都包括生产环节、流通环节、消费环节等多个环节，生产环节是房地产业的直接建造过程，流通环节是房地产业的再生产及房地产实现的过程，消费环节是房地产生产建造的目的的实现，是实现房地产价值的关键一环。房地产的生产、流通、消费的健康循环，要求有科学合理的经济机制和经济体制作保证。
1、房地产经济的概述
从经济理论来看，我国的房地产经济具有三个方面的特征：首先具有商品性，即房地产企业生产的商品房能够在市场上自由地买卖和流通；其次具有公有性，即房地产建造的商品房所用的土地都是属于公有的，是国家的或集体的；第三具有社会性，即我们每个人都在房子里面生活或办公，是人类生存和发展必不可少的东西。房地产经济的三个特性加上经济体制的变化，就会对房地产的生产、销售等带来价格上的波动，从而造成房地产经济的整体产生波动，要想把波动控制在一定的范围内，就需要对波动进行研究和探讨，从而保证房地产经济健康快速的发展，利于促进国民经济的发展，利于百姓买得起房，过上幸福安康的生活。
2、房地产经济波动影响因素的分析
2.1土地政策的影响
在房地产经济的发展中有两个重要的市场，一个是进行土地交易的土地市场，即一级市场，另外一个是商品房的销售市场，即二级市场，这两个市场对房地产经济的发展与繁荣起着决定性作用。一级市场：在土地交易市场中，由于土地都是国有的或集体所有的，那么土地的卖方就是国家的各级土地主管部门，买方就是大大小小的房地产开发企业，在这个市场中土地就是交易的商品，房地产企业买到了土地，就等于有了主要的生产资料。二级市场：由于商品房是房地产开发商开发的，那么开发商就是卖房，消费者即购房者就是买方；二次市场的交易中，土地使用权和房屋所有权是双方交易的商品。
一级市场中的国家土地政策的调整对房地产经济有巨大的影响力，主要表现在：
第一、土地供应结构的调整。土地供应结构的调整要根据市场的需要进行科学合理的调整，面对火爆的商品房销售市场，为了能够满足首套住房的要求，就必须加大中小套型房屋用地的供给，只有建造的房屋多了，才能保证更多的无房百姓住上首套房。因此，为了保持房地产经济的健康发展，面对高高在上的房价，面对百姓买不起房的情況，面对房地产经济中严重存在的泡沫，就只能靠国家的宏观经济政策进行调整，就必须根据房地产市场的情况，出台一系列的土地政策进行调整，强化土地供应结构的调整。
第二、土地价格的波动。房地产经济的发展在低谷时，土地的供应价格就会变低，因为商品房不好卖，开发商就不会购买大量的土地进行开发，如果此时房地产企业买地，不但可以获得更多的银行贷款的支持，更可以拿到便宜的地价。房地产市场火爆后，商品房价格节节攀升，国家为了稳定商品房的市场价格，就会出台相应的土地政策，控制地价的疯狂上涨。
2.2物价水平的影响
物价水平指的是整个国民经济的物价水平，是分析经济状况的重要指标，也是衡量目标市场潜在消费能力的重要指标。社会经济的发展中，如果整体的物价水平提高了，那么房地产的销售价格也会跟着提高；如果整体的物价水平降低了，那么房地产的价格也会随之降低；如果物价是稳定的，那么房地产的价格也是稳定的。同理，房地产的价格发生了巨大变化，也会影响到整体物价水平的变化，二者相互关联，相互影响。
2.3社会发展的影响
随着经济发展的越来越快，更多的人口涌入到大中小城市，住房需求变大，这为房地产业的发展带来了重大的机遇。人民生活水平的提高，收入水平的增长，对住房的条件也随之提高，改善型住房成为了需求的主流，对房屋的结构、小区的环境、物业的管理水平、周围的便民设施等都提出了跟高的要求，这些对房地产企业的发展又提供了更多的机会。
城市化进程的加快，城市规模的不断扩大，都增加了人们对住房的需求，直接影响到了房地产经济的波动。在社会和政治格局稳定的情况下，人们更愿意对房地产进行投资，从而保证了房地产经济的平稳运行；但是当政治动荡、经济萧条、社会不稳定因素增加，就会严重影响房地产业的发展，房地产经济的波动可能更大。
2.4不确定因素的影响
不确定因素包括战争、地震、火灾、爆炸、政治风波、金融危机等，这些都会在一定时期内，一定范围内给房地产经济的波动带来不同程度的影响。有些不确定因素带来了正能量，带来了积极影响，有些不确定因素带来了负能量，带来了消极影响。面对消极影响国家要出台政策进行扶持，帮助企业克服困难健康发展，从而保证房地产经济的健康发展，促进国民经济的平稳运行。
3、面对房地产经济波动采取的对策
3.1供求关系
在市场经济中只有保证了供求关系的平衡，才能把商品房的价格控制在合理的范围内，才能防止房地产经济的大幅波动。分析房地产市场的销售情况可发现，供求不平衡在房地产市场中是经常存在的，供求平衡只是在少数地方，短时间内存在。因此，国家政策要从宏观上对房地产经济进行调整，以保证房地产业的平稳发展，解决供求矛盾。当然，如果商品房的销售矛盾特别突出了，仅靠市场自身进行调节，是无法完成自动调节的，如果政府不出手，就会造成房地产经济的波动加大。因此，政府要根据情况，对症下药，争取解决问题，保持供求平衡，稳定供求关系。
3.2税费方面
房产税是国家对产权所有人征收的一种财产税，这种税是国家向房地产企业一次性征收，然后开发商在房屋销售的过程中向购房者征收，而且还有许多其他的税收项目，这些税收都会影响到房价，导致房价的上涨，从而影响人们的购房行为。因此，国家应该根据市场发展的实际情况，制定合理的税收政策，促进房地产经济的平稳发展。