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自2014年以来，我国房地产融资呈现出高成本、高杠杆等显著特征，加上银行业近期大刀阔斧地调整表外业务，更是加剧了房地产融资难的困境。同时，随着金融市场的深化改革，金融市场环境会随之日益完善，可以预见未来民间私募基金、信托债、委托贷款、地下钱庄等各种灰色融资渠道将会难以为继。资金收紧导致房企融资断流，楼市泡沫一吹即破，房地产前景不禁令人堪忧。因此，加大房地产融资方式创新力度，积极探索创新性融资平台，对房地产市场今后可持续发展显得尤为重要。
一、传统房地产融资面临的挑战
1.商业银行贷款数量缩减
过去商业银行一直是房地商产进行融资的主要渠道，但是随着互联网金融时代的到来，银监会加强了对金融市场的监管力度，特别是对商业银行的风险防控管理能力提出了更高的要求。因此，商业银行在选择是否对房地产开发贷款时，持更加审慎的态度，严格控制房地产开发贷款总量，从而尽可能降低自身的风险率。由此可见，当下中小型当地产开发商要想获得商业银行的贷款已经变得非常困难。
2.借道委托贷款渠道被遏制
近期《关于规范金融机构同业业务的通知》的出台，使得同业业务经营更加规范，同业业务内外部管理更加完善，商业银行的表外业务得到了有效的约束，各类型基金、委托贷款等灰色融资通道已经难以为继，而那些依托银行灰色业务的民间融资也不得不收紧房贷。商业银行和民间借贷二者借贷规模同时紧缩，无疑加大了房地产开发商融资的难度。
3.预期海外发债成本呈上涨态势
美国量化宽松政策正逐步退出国际市场，海外发债成本日益攀升，房地产开发商在进行海外筹资时会增加额外的成本费用，预期收益将会相应减少。据估计，海外融资可能将与在国内信托融资的成本不相上下。因此，如何以成本最小化实现收益最大化成为当下房地产融资的主要困境之一，否则盈利空间将会大幅度缩减。
4.上市融资审批严格
相较于商业银行贷款方式，实现上市融资不仅可以及时解决融资难的问题，而且还能够降低企业的融资成本。但是当下我国对房地产公司上市审批严格、手续繁琐、过程复杂。对于实力一般的企业来说，是很难通过上市途径解决融资问题的。所以如何使大多数普通房地产企业获得融资，才是解决房地产界融资问题的出发点和落脚点。
二、P2B模式：一种新型模式
通过上述分析，不难看出当下房地产融资局势严峻，需要及时开辟出新的融资渠道来有效激活房地产低迷的市场状况，从而促进房地产的长期可持续发展。针对目前房地产融资面临的种种困境， 可以将P2B模式创新性地运用到房地产融资领域，采用新型融资方式，提高房地产融资效率。
不言而喻，现在互联网金融的触角已经延伸到经济社会的各个领域，对金融市场的格局带来了深远的影响，正发生着翻天覆地的变化。各个金融机构“线上线下”业务正如火如荼地开展，P2B模式因此应运而生。所谓P2B模式，是指多个个人对（非金融机构）企业的一种贷款模式，有别于P2P个人与个人间的小额借贷交易模式。P2B模式消解了信托公司或基金公司中的“资金集合体”这个概念，开展的业务规模更大，通过众筹的形式，每一个在平台上进行投资的投资人，都是一个独立的法律主体。该网络平台可以将高达上亿元的贷款资产分拆成起投门槛为1万元的标准化份额，然后在网上进行宣传和销售，投资者可以将自己的1万元或者几万元借给企业。合同的整个签署过程都是在网上进行的，投资者将资金转到P2B平台上后，会收到一份电子版的三方或四方合同，合同上明确规定了投资人、企业、平台和担保方各自的权利和义务，这有利于进一步规范融资程序，同时也有效地降低了多方的交易成本。
显然，这种融资模式对投资者和融资方都具有相当大的吸引力。对于投资者来说，投资门槛得到大幅度降低，从以前50万元至100万元不等降到1万元甚至更低，极大地提高了众多融资者的参与能力，激发了投资者的投资热情；对于房地产开发商来说，相比商业银行以及信托公司等金融机构提供的贷款，通过P2B平台进行融资的成本无疑会大大减少（目前积木盒子、红岭创投对这种企业借款收取的平台服务费分别为1.5%和6%），所以资金对接资产的过程将会更加高效，使企业能够及时实现资金回笼。2014年3月24日，红岭创投发标为某控股公司融资1亿元，借款将用于“收购某公司100%的股权”。控股公司法人及大股东、所属集团旗下两家子公司承担本次融资的连带担保责任。1亿元的借款分拆为10个标的，每个标的规模为1000万元，3个小时所有标的全部满标，成功筹集1亿元，这足以鉴证P2B模式惊人的融资速度和融资金额。
可见，房地产商在当前融资难的形势下，如果采取P2B融资模式，不仅能够及时迅速地筹集到资金进行房地产开发，而且还能有效降低融资成本，实现收益最大化。因此，我们认为将P2B模式创新性地运用到房地产融资中，不失为一种可行的选择。
三、P2B平台融资的风险防控
在看到P2B平台进行融资具有比较优势的同时，我们也应该意识到P2B模式也存在很多值得商榷的地方。在选择P2B融资模式的时候，还应该加强自身风险防控意识，提高风险防控能力。
目前，有不少人对P2B模式的监管提出了质疑：企业通过网贷平台向不特定的多数人借钱，这本身是否已经是非法集资？虽然P2B债权的主体为各个分散的投资人，但是通过众筹方式筹集的资金数量巨大，一旦有一单项目出现坏账，平台又是否有兜底的能力？
从P2B模式的实践来看，它们主要采取了两种方式加强风险防控措施。一种是采用资产抵押或者是引入独立的担保机构来降低风险发生的概率，即：融担公司承诺本息担保，一旦发生坏账风险，融担公司会首先保障投资者的权益，将资金先自行垫付给投资者。业内人士认为显然抵押物是不可拆分的，如果没有引入担保公司，在办理抵押手续时，P2B平台会将抵押资产登记到平台或平台的某个人名下。那么一旦风险发生，债权人的利益能否得到有效保障？又将如何明确划分和偿还债务？而由融担公司进行风险兜底也不是一种长久之计，因为只有获得审批的融资性担保公司才有资质做担保，同时还必须接受资本金的监管，担保的最高杠杆是10倍，这样看来如果由一般的担保公司做担保，会存在着潜在的风险。
所以，现在大多数平台都在积极加强自身独立开发项目源的能力。以红岭创投平台为例，2014年4月其为某商业地产公司融资，在融资过程中，并未引入任何担保公司做担保，相反，该公司是将自己名下地处某核心商业圈的一至五层房产作为抵押物。这样如何能有效降低风险的发生、保证资金的安全性呢？由于房地产项目贷款的风险主要集中表现在流动性上，所以红岭创投在发标期限上会为房地产商预留3个月到半年的缓冲期，这样一旦发生逾期或者坏账风险，房地厂商将会有足够的时间向商业银行或者信托公司等金融机构进行再筹资或者处置抵押物，从而及时偿还投资者的债务，保障投资者权益。
房地产商在进行P2B融资时，可以采取第二种方式，与第三方平台达成一致协议，将自己的资产作为抵押，同时放宽在网络平台的发标期限，为预期的风险准备留有充裕的时间，最大程度地保障投资者权益，减少风险的发生。
四、结语
由于受到商业银行信贷紧缩、各种灰色融资渠道退出金融市场、海外发债成本高以及上市门槛高等因素的影响，房地产市场融资难已经成事实。颠覆传统思路，激活互联网思维，如何在互联网环境下探索出一条有效的融资渠道，破解房地产融资难的问题，是激发房地产市场活力的前提所在。在现有的金融环境下，房地产企业积极利用互联网突破传统模式，创新出P2B平台融资模式，其具有交易成本低、融资速度快、规模大等优势。因此，房地产领域可以尝试着借助P2B平台开展“线上融资”，在风险可控的情况下，高效筹集资金，解决眼前融资困境，实现长期健康可持续发展。房地产跟互联网进行深层次的结合，为房地产市场的利益相关者都创造价值。
第一作者系广州农商银行博士后科研工作站和中山大学工商管理博士后科研流动站博士后
第二作者就读于中南财经政法大学
一、传统房地产融资面临的挑战
1.商业银行贷款数量缩减
过去商业银行一直是房地商产进行融资的主要渠道，但是随着互联网金融时代的到来，银监会加强了对金融市场的监管力度，特别是对商业银行的风险防控管理能力提出了更高的要求。因此，商业银行在选择是否对房地产开发贷款时，持更加审慎的态度，严格控制房地产开发贷款总量，从而尽可能降低自身的风险率。由此可见，当下中小型当地产开发商要想获得商业银行的贷款已经变得非常困难。
2.借道委托贷款渠道被遏制
近期《关于规范金融机构同业业务的通知》的出台，使得同业业务经营更加规范，同业业务内外部管理更加完善，商业银行的表外业务得到了有效的约束，各类型基金、委托贷款等灰色融资通道已经难以为继，而那些依托银行灰色业务的民间融资也不得不收紧房贷。商业银行和民间借贷二者借贷规模同时紧缩，无疑加大了房地产开发商融资的难度。
3.预期海外发债成本呈上涨态势
美国量化宽松政策正逐步退出国际市场，海外发债成本日益攀升，房地产开发商在进行海外筹资时会增加额外的成本费用，预期收益将会相应减少。据估计，海外融资可能将与在国内信托融资的成本不相上下。因此，如何以成本最小化实现收益最大化成为当下房地产融资的主要困境之一，否则盈利空间将会大幅度缩减。
4.上市融资审批严格
相较于商业银行贷款方式，实现上市融资不仅可以及时解决融资难的问题，而且还能够降低企业的融资成本。但是当下我国对房地产公司上市审批严格、手续繁琐、过程复杂。对于实力一般的企业来说，是很难通过上市途径解决融资问题的。所以如何使大多数普通房地产企业获得融资，才是解决房地产界融资问题的出发点和落脚点。
二、P2B模式：一种新型模式
通过上述分析，不难看出当下房地产融资局势严峻，需要及时开辟出新的融资渠道来有效激活房地产低迷的市场状况，从而促进房地产的长期可持续发展。针对目前房地产融资面临的种种困境， 可以将P2B模式创新性地运用到房地产融资领域，采用新型融资方式，提高房地产融资效率。
不言而喻，现在互联网金融的触角已经延伸到经济社会的各个领域，对金融市场的格局带来了深远的影响，正发生着翻天覆地的变化。各个金融机构“线上线下”业务正如火如荼地开展，P2B模式因此应运而生。所谓P2B模式，是指多个个人对（非金融机构）企业的一种贷款模式，有别于P2P个人与个人间的小额借贷交易模式。P2B模式消解了信托公司或基金公司中的“资金集合体”这个概念，开展的业务规模更大，通过众筹的形式，每一个在平台上进行投资的投资人，都是一个独立的法律主体。该网络平台可以将高达上亿元的贷款资产分拆成起投门槛为1万元的标准化份额，然后在网上进行宣传和销售，投资者可以将自己的1万元或者几万元借给企业。合同的整个签署过程都是在网上进行的，投资者将资金转到P2B平台上后，会收到一份电子版的三方或四方合同，合同上明确规定了投资人、企业、平台和担保方各自的权利和义务，这有利于进一步规范融资程序，同时也有效地降低了多方的交易成本。
显然，这种融资模式对投资者和融资方都具有相当大的吸引力。对于投资者来说，投资门槛得到大幅度降低，从以前50万元至100万元不等降到1万元甚至更低，极大地提高了众多融资者的参与能力，激发了投资者的投资热情；对于房地产开发商来说，相比商业银行以及信托公司等金融机构提供的贷款，通过P2B平台进行融资的成本无疑会大大减少（目前积木盒子、红岭创投对这种企业借款收取的平台服务费分别为1.5%和6%），所以资金对接资产的过程将会更加高效，使企业能够及时实现资金回笼。2014年3月24日，红岭创投发标为某控股公司融资1亿元，借款将用于“收购某公司100%的股权”。控股公司法人及大股东、所属集团旗下两家子公司承担本次融资的连带担保责任。1亿元的借款分拆为10个标的，每个标的规模为1000万元，3个小时所有标的全部满标，成功筹集1亿元，这足以鉴证P2B模式惊人的融资速度和融资金额。
可见，房地产商在当前融资难的形势下，如果采取P2B融资模式，不仅能够及时迅速地筹集到资金进行房地产开发，而且还能有效降低融资成本，实现收益最大化。因此，我们认为将P2B模式创新性地运用到房地产融资中，不失为一种可行的选择。
三、P2B平台融资的风险防控
在看到P2B平台进行融资具有比较优势的同时，我们也应该意识到P2B模式也存在很多值得商榷的地方。在选择P2B融资模式的时候，还应该加强自身风险防控意识，提高风险防控能力。
目前，有不少人对P2B模式的监管提出了质疑：企业通过网贷平台向不特定的多数人借钱，这本身是否已经是非法集资？虽然P2B债权的主体为各个分散的投资人，但是通过众筹方式筹集的资金数量巨大，一旦有一单项目出现坏账，平台又是否有兜底的能力？
从P2B模式的实践来看，它们主要采取了两种方式加强风险防控措施。一种是采用资产抵押或者是引入独立的担保机构来降低风险发生的概率，即：融担公司承诺本息担保，一旦发生坏账风险，融担公司会首先保障投资者的权益，将资金先自行垫付给投资者。业内人士认为显然抵押物是不可拆分的，如果没有引入担保公司，在办理抵押手续时，P2B平台会将抵押资产登记到平台或平台的某个人名下。那么一旦风险发生，债权人的利益能否得到有效保障？又将如何明确划分和偿还债务？而由融担公司进行风险兜底也不是一种长久之计，因为只有获得审批的融资性担保公司才有资质做担保，同时还必须接受资本金的监管，担保的最高杠杆是10倍，这样看来如果由一般的担保公司做担保，会存在着潜在的风险。
所以，现在大多数平台都在积极加强自身独立开发项目源的能力。以红岭创投平台为例，2014年4月其为某商业地产公司融资，在融资过程中，并未引入任何担保公司做担保，相反，该公司是将自己名下地处某核心商业圈的一至五层房产作为抵押物。这样如何能有效降低风险的发生、保证资金的安全性呢？由于房地产项目贷款的风险主要集中表现在流动性上，所以红岭创投在发标期限上会为房地产商预留3个月到半年的缓冲期，这样一旦发生逾期或者坏账风险，房地厂商将会有足够的时间向商业银行或者信托公司等金融机构进行再筹资或者处置抵押物，从而及时偿还投资者的债务，保障投资者权益。
房地产商在进行P2B融资时，可以采取第二种方式，与第三方平台达成一致协议，将自己的资产作为抵押，同时放宽在网络平台的发标期限，为预期的风险准备留有充裕的时间，最大程度地保障投资者权益，减少风险的发生。
四、结语
由于受到商业银行信贷紧缩、各种灰色融资渠道退出金融市场、海外发债成本高以及上市门槛高等因素的影响，房地产市场融资难已经成事实。颠覆传统思路，激活互联网思维，如何在互联网环境下探索出一条有效的融资渠道，破解房地产融资难的问题，是激发房地产市场活力的前提所在。在现有的金融环境下，房地产企业积极利用互联网突破传统模式，创新出P2B平台融资模式，其具有交易成本低、融资速度快、规模大等优势。因此，房地产领域可以尝试着借助P2B平台开展“线上融资”，在风险可控的情况下，高效筹集资金，解决眼前融资困境，实现长期健康可持续发展。房地产跟互联网进行深层次的结合，为房地产市场的利益相关者都创造价值。
第一作者系广州农商银行博士后科研工作站和中山大学工商管理博士后科研流动站博士后
第二作者就读于中南财经政法大学