马光远
　　作者为经济学博士,资深律师。学术旨趣主要在资本市场、上市公司收购和公共政策,特别关注中国的转型和法治变迁。作为中国律师,执业领域主要在上市公司收购、反垄断、公司治理和证券诉讼等方面
　　从中国物业税改革的初衷而言,并非基于抑制房价,而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”
　　
　　在如今房价飞涨的情况下,关于物业税的讨论已成为政策讨论层面的热门话题,诸多论者将抑制房价寄托于物业税的推出。然而,综观目前关于物业税的讨论,发现对物业税有很多误读的地方,这点从最近关于物业税的调查问卷中反应得非常充分,有必要予以正本清源。
　　对于“您是否了解物业税的概念”这一问题,高达51%以上的读者选择了“略知一二,但说不清”,这在很大程度上反应了民众对物业税本身的认知程度,而这种模糊的认知的根本原因在于很多专家自己都不知道物业税是什么,就轻易对此发表评论。其实,“物业”一词非常简单,其基本含义是已经建成的各类房屋及配套设施和场地等,以这些房屋或者场地为征税对象所征收的税,就是所谓的“物业税”。而“物业税”这一叫法源自香港,因为含义比较含混,首先导致了概念上的误读。从国外来看,叫物业税者甚少,大多叫房产税、不动产税,或者财产税等,也就是对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款,纳税数额随着房产的升值而提高。
　　从中国物业税改革的初衷而言,并非基于抑制房价,而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”,现存的涉及房地产的税收包括房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税。不仅种类繁多且效率也很底下,而夹杂在其中的各种收费更是不胜枚举。基于此,为了完善国内房地产开发和交易环节税费,十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨,物业税不知何时被赋予平抑房价的不能承受之重。随着房价的飞涨,关于物业税的讨论也随之升温。这个误导对民众的影响是很大的。对于“物业税开征将如何影响房价”的调查,31%以上的人选择了房价会下降。
　　而之所以大家认为物业税的开征会使得房价下降,一个最大的误会是认为将把土地出让金纳入物业税,分70年而不是一次征收。看看“您是否期待物业税从空转到落实”和“物业税的税基应该是什么”的调查结果和调查设计就知道,设计者和调查者都想当然地认为物业税征收之后,土地出让金将不再单独缴纳。对于物业税的落实,近50%的人认为不乐观,而对于税基,近62%的人选择了“新房新办法,老房老办法”。其实,物业税和土地出让金根本没有任何关系,由于我国的土地国有,土地受让者只能获得70年的使用权,这种转让关系体现在国家作为唯一的供应方与土地开发企业之间,由开发商购买,70年的土地出让金从技术上是无法分成70年的地租形式的。一个简单的常识是,如果没有土地出让金,土地应该如何流转?将土地出让金分70年来缴纳的人根本就欠缺技术层面考虑,也是对民众的极大误导。
　　关于物业税如何征收,例如征税对象、税基、税率等,各国的做法虽有差异,但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是对房地产为课征对象,以课征时点计税对象评估值为计税依据,对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说,凡是“拥有”房地产的人,都有按照不动产的评估价值纳税的义务,而且从国外许多国家看,对于房地产税大多集中在“拥有”环节,而不是“交易”环节。我国则相反,“交易”征收重税,“拥有”却轻税或无税,只有对拥有环节征收,才能增加持有者的成本,促进房地产的流转,补充有效供应不足,抑制房价的非理性上涨,这才是物业税在房价上的额外的贡献。
　　鉴于民众对物业税的了解远远不够,又鉴于很多似懂非懂的专家们的误导,更鉴于物业税这个词本身的含混不清,笔者建议国家发改委在进行制度设计的时候改用“房地产税”或“不动产税”的概念,并就物业税的征收的总体方案公之于众,释疑解惑,避免民众对物业税的误读,也不要让物业税承担很多不该承担的政策功能。