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【摘 要】 在今天的市场环境下,全面科学的了解住宅市场需求,合理引导住房供给,对住房市场进行科学的宏观调控,已成为我国政府的重要任务。淮安住宅市场产业近年来在高速运行过程中出现了一些不容忽视的问题,本文在对淮安住宅供给和需求概述基础上,深入分析淮安住宅市场存在的问题,并提出实现住宅产业健康成长、市场有序运行的调控对策。
【关键词】 住宅供求;住宅市场问题;住宅市场问题对策
中图分类号: F287.8
1 引言
“衣食住行”,老百姓的基本生活需求。民以食为天、以住为地。安居,才能乐业。实际上,国际上早已把公民的居住权利(也称住房权、住宅权),作为一种基本的人权而有明确的“说法”。在市场经济下,人们的基本住房需求是需要借助市场机制来实现。然而,随着我国市场经济体制改革不断推进,世界经济形势的不断变幻,我国的住房制度改革也经受不断的考验,改革取得成绩的同时也出现一些新的问题。在这样的市场环境下,如何合理引导供需双方,更好满足人们的居住需求,推进住宅产业健康成长成为我国中央、地方政府的重要任务。
2 淮安市住宅供求概况
2.1 淮安市住宅供给概况
从淮安市近年来住宅市场供给来看,近年来住宅投资增幅很快,住宅供给量自2002年以来有大幅度提高,从量上推动住宅产业的快速发展;2008年商品住宅供给中,别墅及高档公寓、普通住宅、90平方米以下住房、经济适用房的施工面积比重分别为:6.05%、71.81%、14.57%、7.57%,竣工面积比重分别是:5.65%、76.40%、15.41%、2.54%。
从数据可以看出其中面向中高收入的普通商品房占较大比例,目前价格在3800～6000之间居多,面积多在100～144平方米之间;而面向中低收入的经济适用房的供给近期大大减少,这类住房价格一般在3500以下,面积一般在100平方米以下,区位都比较偏僻;面向高收入的别墅、高档公寓等住房的供给近期有所上升,这类住房面积都在144平方米以上,价格在5000以上,区位都比较好;政策保障性住房的供给近年在淮安有所创新,虽然量上增长不大,但在供给制度上有较大创新,廉租房的货币配租和实物配租并存,还增加了“共有产权房”的供给,住房供给结构更加多元化。
2.2 淮安市居民居住现状和住宅需求情况分析
淮安市自2002年住房全面市场化以来,住宅建设得到了较大的发展。在“九五”期间(1995～2000年)间城镇居民人均居住面积增加到13平方米,城镇住房成套率达88%。截至2008年底淮安城镇居住面积达到29.5平方米,人民居住环境得到大幅度改善,生活水平得到快速提高。在住房面积提高的同时,住房产权结构也悄然发生变化。近年来商品房的比例大幅度上升,而房改房比例却处于不断的下降之中,然而还存在较多的住房条件有待改进的家庭。加上随着收入增加、城市化进程加快,淮安未来几年的住宅需求量非常大。
2.2.1 淮安市未来住宅潜在需求预测
结合淮安的实际情况,淮安市每年的住房潜在需求量由:自住型需求(包括居住水平的人口增长型需求、改善型需求和被动型需求)和投资型需求等两部分构成。
结合实际数据对淮安未来两年(2009～2010)住宅需求进行预测得出:(具体计算过程因篇幅限制在笔者另外一篇文章中体现)
自住型需求=增长型需求+改善型需求+被动型需求
=400.2+127++80=607.2万平方米。
投资型需求=607.2×20%=121.44万平方米。
需求总量:综合上诉分析,2009-2010年住房需求总量约为728.64万平方米。我们通过常规预测可以看出淮安住宅市场潜在需求还是非常巨大的,然而我们也更应该关注这些潜在需求是否能转变为有效需求,这才是决定市场发展的直接力量。
2.2.2 淮安市住宅市场需求结构分析
根据2008年淮安统计部门市场调查数据整理,淮安市最低收入组家庭10%、低收入组家庭10%、较低收入组家庭20%、中间收入组家庭30%、中高收入组家庭20%、高收入组家庭10%。因此,根据各层次收入家庭所占比例,笔者对于淮安市住宅市场未来供给结构建议如下:
表1 淮安市住宅市场需求结构建议表 [ST][WT]
住宅类型[]对应需求家庭[]需求相对比例(%)[]住宅价格(元 /平方米)
高档住宅(别墅、高档公寓)[]最高收入家庭[]5～10[]5500以上
[BH]普通商品住宅[]中高收入家庭部分中等收入家庭[]35～40[]3500～5500
[BH]经济适用房[]中等收入家庭中等偏下家庭[]30～35[]3500以下
[BH]廉租房等保障性住房[]低收入家庭最低收入家庭[]15～25[]-
3 淮安住宅市场存在问题分析
3.1 住宅市场供求结构失衡
住房供应结构就是一个国家在其文化、经济和生活习惯一定的条件下,居民住宅按照居民收入水平不同而划分成的不同档次或种类房屋的构成。淮安住房供应模式可以划分为高档住房、普通商品房、经济适用房和廉租房。合理的住宅供应结构应该根据淮安当地需求结构比例提供,然而根据以上分析,我们可以看出淮安住宅市场的供应结构对应需求结构而言,还存在错位问题。具体而言,淮安住宅市场有充足的别墅、高档公寓供给;普通商品房的供给量上也很充足,但是在面积、价格结构上不合理,大多是高价位、大面积的商品房,而缺乏中低价位、小面积套型;经济适用房的供给近年来不断减少,保障性住房的供给量也不能满足需求。
淮安的住宅供求结构矛盾在市场上以不同形式的表现出来,具体表现在以下方面:商品房市场空置和大量潜在需求得不到满足并存;普通商品房价格虚高,超出居民购买力水平;经济适用房供给不足;廉租房等保障性住房覆盖面不够;二手房、租房市场冷清等。
3.2 住宅市场秩序混乱
结合笔者近期调查和数年的工作体验(自2005年以来担任淮安市物业管理招投标评标专家一职),以及结合房管部门的有关数据,我发现在淮安住宅市场的秩序比较混乱,还存在很多影响市场秩序、损害消费者权益、影响公平竞争的问题存在于住宅开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,很大程度影响住宅市场的健康运行。
其一, 住宅开发建设环节问题:住宅的开发建设有别于其他商品,要经历获得土地、资金等资源、设计审批、拆迁安置、建造验收等环节。在这些环节中,淮安住宅市场还存在违规审批、滥用权力、权钱交易、违法不究,以及在行政许可中和项目设计、质检中的索贿受贿等违法违规行为。这些问题的存在势必会导致住宅开发成本增加、项目违规建设、住宅质量低下等后果,而这些后果的最终承担者终将是消费者。同时,因为市场相关监督管理部门的监督检查工作不力,没有把好市场准入关,在淮安还出现住宅开发、建设、设计、监理等主体资质良莠不齐,有开发商抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为,这必然侵害消费者权益,使得居民合理的住宅需求无法得到有效满足。
其二, 住宅交易环节问题:住宅市场中侵害百姓合法权益现象存在于不同环节,交易环节问题更为突出。在淮安主要表现在:一是开发企业的违规操作。如采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;发布虚假广告、合同欺诈等行为;二是中介机构的违规操作。在淮安主要表现在二手房市场,有些中介机构及从业人员通过散发虚假信息抬高二手房价格、隐瞒房源来推动次房交易等行为;三是经济适用房的供应销售过程中存在的违规操作等问题。
其三,住宅使用过程存在问题:目前淮安住宅使用过程中出现问题只要集中于两个方面:一是住宅使用中存在的质量责任界定和售后维护问题。由于我国相关法律只对经营主体的市场准入资质作明确规定,而缺乏对市场退出机制的规定,这使得淮安住宅市场存在这样一种奇怪现象,每年不断有新的开发商进入,而随着有些楼盘销售工作的结束,对应的开发商也迅速“撤离”,从此再难找到这些公司。这就给这些楼盘的使用者带来了很多后患,一旦住房出现质量问题,即使是主体质量问题,即使责任在开发商,最终责任承担者也是业主自己。而且这种问题还会引发业主和物业管理公司的矛盾,关于售后维护问题,很多业主会以为开发商和物业管理公司是一家,所以找不着开发商就找物业管理,这种责任错位引发的矛盾又会导致物业管理公司服务质量低下等问题;二是使用过程中享受的物业管理服务水平低下,业主满意度低的问题。
4 淮安住宅市场存在问题的对策研究
从前面分析可以看出淮安住宅市场近年来因为市场机制自身失灵和政府宏观调控失灵所致的结构性失衡和市场秩序混乱等问题严重影响住宅产业的健康发展。要推进淮安住宅市场合理化运行,更好满足居民住宅需求,地方政府需要对淮安市住宅市场存在的问题进行深入分析,从宏观调控层面上提出针对性措施。
4.1 政府要树立正确的观念
4.1.1 明确政府职能定位,保障人民居住权利
由于住宅具有不可 性、稀缺性和消费的不可替代性等特点,注定了住宅不能完全由市场来配置。在市场配置的同时,必须借助政府的力量来保护中低收入家庭的基本居住需求,实行“双轨并行”。高档住房、商品房要完全由市场机制来配置,保障性住房则需要政府支持。一句话:让政府做政府的,市场做市场的,共同推动住宅产业的和谐发展。
4.1.2 确立需求主导市场的宏观调控理念
不同时期住宅需求呈现不同特点,即使同一时段不同地区的住宅需求也存在一定的差异。因此对于“掌舵者”——政府,在制定住宅市场宏观调控措施之前有必要了解当地住宅需求的特点,树立需求主导市场的调控观念,根据当地、当时住宅需求量、需求结构、需求特点来指导住宅产业建设,改变以往房地产市场以投资为主导的模式,让国内房地产市场转变到以消费为主导的发展模式上来。,无论是当前房地产市场经营手法、价格定位,还是建筑套型等都得向消费为主导的模式转变。如果不这样,楼市就不可能得以发展与繁荣,住宅产业也不可能成为拉动经济扩大内需的支柱产业。
4.2 淮安住宅市场具体调控措施
4.2.1优化住房供给结构
1) 建立合理的住房市场供应结构
从前面的分析我们可以看到,目前淮安供求结构失衡主要表现在:面向广大中等收入以下的中低价位商品房缺位,而经济适用房供应量有太少,面前住宅市场的普通商品房价格太高,导致中等收入以下群体的住宅需求无法得到满足。所以,针对这种状况,建议政府住房部门严格执行中央“90/70”政策,在做好淮安未来住宅规划基础上,在土地划拨(转让)、项目审批等环节把好关,严格控制各小区的住房面积、户型结构、总价。在土地、规划等环节审批中要严格控制高档住宅别墅、大户型住房的供应、减少精装修小公寓面市,鼓励开发商开发百姓需要的总价在30万左右、面积90平方米左右的实用住房!在调控住房供应结构时,不仅可以在审批环节把关,更多的应该用税收、金融等经济手段调节,如可以通过降低税收激励小面积住房的供应、提高税收比率约束大面积住房的开发。
2) 引导住房市场价格合理化
目前淮安住房供应结构中,面向中等以上收入人群的普通住宅存在的最大问题是价格太高,超出居民的购买力。而淮安商品房价格中的利润空间很大,但是由于利润的驱使和开发商“持房待售”的心理影响,价格一直据高不下。介于此,政府相关部门有必要指导房价。对于高档住房、别墅等政府制定指导价;对于普通商品房政府应该在核定成本基础上,规定最高限价或者规定最高利税率以限制房价;对于经济适用房和其他保障性住房的价格,仍然由政府确定。而针对目前开发商不愿降价的情况,淮安地方政府可以通过按平方米价格,对低价房减免税费或贴现补偿,对高价房追加税费等措施使淮安商品房价格降到合理、居民可承受水平。
同时在住房市场可以建立房地产开发商信息披露制度。由地方主管部门明确要求房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据。市场只有更多的认知才能更大效用地合作,房地产开发商和购房者之间应加强了解。减少因信息不对称带来的交易不公平、不公平竞争、资源配置不合理等问题,信息公开有利于合理的市场竞争,合理的竞争带来合理的价格!
3) 加强经济适用房建设管理
对于淮安经济适用房建设中存在的供求主体缺位和供应量严重不足问题,笔者认为应该从以下几个方面解决:首先地方政府要严格按照中央经济适用房相关管理政策规定组织实施经济适用房的建设,真正发挥经济适用房作用;其次,淮安市政府应该根据淮安未来经济适用房需求量、需求特征做好经济适用房预测规划工作,用科学的预测和合理规划指导淮安市未来经济适用房建设;第三,针对淮安居民收入水平低、住房购买力弱的特点,可以继续推广“公有产权房”模式。以土地出让方式建设共有产权经济适用房,通过个人、政府共同出资减轻居民买房压力,让中低收入人群买得起经济适用房;第四,在推行“公有产权房”同时,结合相应的金融、税收政策、公积金制度等进一步保障经济适用房的高效运行;第五,对于经济适用房销售中存在的不公平、不公开、不合理现象,在公开公布经济适用房购买条件,房管局、税务局、物价局等相关部门要严格监管,彻底杜绝倒卖现象。
4) 完善住房保障体系
从目前淮安市的住房保障工作来看,住房保障体系的架构是完整的,主要问题在于建设速度太慢、涵盖面太小,无法满足大量的低收入家庭居住需求。鉴于此,淮安市政府首先应该积极响应国家政策导向,严格执行中央关于保障性住房的政策规定、工作部署:加大廉租住房和经济适用住房建设规模;加快市政基础设施和公用设施建设等。
同时在保障性住房的建设管理中一定要坚持公开、公平、公正、合理科学的原则,更好地建立维护保障性住房市场秩序。
4.2.2 合理引导住宅需求,推动市场有效需求
提高居民住房购买力,使得刚性需求转化为有效需求:从前面的需求预测,可以看出淮安市未来住宅潜在需求市旺盛的,然而因房价收入比过高、购买力不足、供求结构失衡等问题,使得巨大的潜在需求无法释放,反而出现市场有效需求不足现象。针对这个问题,淮安市政府应该在金融危机这一特殊时刻,政府也应该从扩大居民就业,提高居民收入方面着手,不断提高居民住房购买力;其次通过合理科学的金融、税收手段拉动住宅有效需求,如放宽公积金贷款条件和额度、减低中小户型购房税收等方法,推动刚性需求向有效需求转变;最后,继续推进经济适用房供应模式改革,合理运用“共有产权房”满足部分中低收入群体居住需求。
引导居民合理的住房消费观念:在淮安这个中小城市,不少居民买房的面积要求却不小,特别是一些年轻人“贪大求全”,在一定程度上也影响了住房市场的供给结构。而还有很多居民“买房,就是买新房”的观念一直存在,这在很大程度影响了淮安二手房市场的发展,也不符合住房消费梯度原则。所以政府有必要结合相关金融、税收政策,通过媒体宣传、银行等金融机构咨询指导等手段让居民转变住房消费观念:“购房要量力而行!”、“小房、二手房也可以是我们温暖的家!”。
4.2.3 整顿、规范住房市场秩序
1) 加强对住宅市场经营主体进出市场管理
加强市场经营主体市场准入管理。关于住宅市场经营主体的准入管理,我们国家制度是比较健全的,包括主体资质管理、市场进入程序管理等制度。但是在实践中,由于管理疏漏住宅市场主体良莠不齐影响住宅产品质量和市场秩序。所以建议淮安住宅市场准入管理部门(工商、房管局、建设局)规范登记管理、严把市场主体的“准入关”,特别对于住宅经营主体的市场准入资格确认中存在的一些资质挂靠、资质借用、资质变更等现象要认真、仔细、公正、严明鉴定,以确保进入市场的经营主体都是有能力、有信用的合法经营者,确保其提供产品和服务的质量,保证其市场竞争行为的公平合理,建立维持有序住宅市场秩序。
强化住房市场经营主体市场退出管理。由于长期受计划经济、企业登记审批制的影响,主管部门多只注重对市场经营主体准入行为和经营行为的监管,而对市场经营主体退出行为的监管没有足够重视,监管的力度不够。加上经营主体在出现各种本应依法办理注销登记情况时,怕麻烦、推责任等原因,使得我国住宅市场的经营主体退出管理相当混乱。而由于住宅这种商品使用期长、质量事故影响大等特点,消费者权益无法得到保证。所以笔者建议淮安乃至全国住宅市场都要强化住宅市场经营主体的退出管理,保护消费者权益。为此,要加强宣传,提高经营者对注销登记的认识,采取各种有效的方法,宣传工商法规,使经营者了解和掌握退出市场要履行的手续和相应的法律责任;要建立社会信用体系,规范经营者的市场退出行为;要规范登记行为,严把法定代表人任职关;要加大监管力度,查处不依法办理注销登记的行为。充分利用综合检查、定期检查、专项检查、重点检查等方式,采取实地年检、新办企业回访等方法经常深入各经营单位,加强日常监督管理,准确掌握其生产经营状况,以便及时发现濒临“死亡”或已经“死亡”的经营主体,采取相应的管理措施等。
2) 加强对进入市场的商品和服务管理
对于住宅市场的客体,即住宅和相关服务,主要是对其质量进行监管。对于住宅的质量管理,按照我国建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干规定》要求严格执行,保证消费者权益。从规定中我们可以看出制度对于产品质量管理的各个方面:从住宅设计、施工、验收到使用投诉各个环节的问题都做了全面的规定,从质量标准规范到之各方主体质量管理责任人制度等都有明确规定。所以只要地方政府严格按照规定执行,职能部门严格履行岗位职责、提高办事效率,淮安住宅市场质量必然可以得到保障。
3) 加强市场经营主体竞争行为的管理
公平合理竞争有利于市场发育、有利于消费者权益的保证,加强住宅市场竞争行为管理可以从以下一些方面入手。首先物价部门对住宅价格进行科学核定,对于房价中的附带价格(煤气入户、数字电视入户、暖气开通等)和住房维修基金比例和交纳方法等要明确每笔数目和帐目核算方法;其次对于住宅销售过程中广告和合同更要严格监管,由于消费者的鉴别能力和专业技能有限,对于开发商的广告技巧和纷繁复杂的合同根本没有能力分辨。所以工商部门可以通过合同备案管理,工商、建设主管部门加强广告审批、监管等帮助消费者把好这一关;最后要求开发商公开住房销售信息,保证市场信息畅通,减少因信息不对称带来的交易不公平、不公平竞争、资源配置不合理等问题。
4) 对各种违法经营行为进行严格查处
“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究!”是邓小平提出的重要方针。对于我国目前的住宅市场这简单的十六个字非常适用。如果住宅产业相关政府部门、工作人员能按照这个标准去执行产业政策规定,住宅市场问题应该可以很快得到遏制和解决。执法必严,违法必究,是对执法活动提出的基本要求。邓小平认为,一切执法和司法机关都必须做到铁面无私,秉公办案,严肃执法,严格依照法律规定查处各种案件。该受惩罚的,不管是谁,一律受惩罚,不允许有任何人违了法又可以逍遥于法的制裁之外。这是治理目前淮安住宅市场秩序混乱问题的又一良方。
从上面的对策分析我们可以看出,科学合理的住宅产业调控管理需要不同层次政府、不同政府部门从不同高度、角度协调管理。首先,中央政府要制定科学系统的政策,建立政策执行的责任体系;其次对于淮安地方政府要切实执行中央政策,履行地方管理者职能;最后,房地产管理的相关职能部门要认真履行部门职责,提高办事效率和服务水平!
参考文献:
初铭畅.锦州市住宅需求的统计分析及对策[J].渤海大学学报(哲学社会科学版),2004.(03):64-67.
陈敏.住宅市场供需结构失衡的原因和对策[J].理论探讨,2003(7):76-77.
孔丽娟.关于房地产市场需求的分析[J].浙江金融,2007(10):43-44.[ZK)
【关键词】 住宅供求;住宅市场问题;住宅市场问题对策
中图分类号: F287.8
1 引言
“衣食住行”,老百姓的基本生活需求。民以食为天、以住为地。安居,才能乐业。实际上,国际上早已把公民的居住权利(也称住房权、住宅权),作为一种基本的人权而有明确的“说法”。在市场经济下,人们的基本住房需求是需要借助市场机制来实现。然而,随着我国市场经济体制改革不断推进,世界经济形势的不断变幻,我国的住房制度改革也经受不断的考验,改革取得成绩的同时也出现一些新的问题。在这样的市场环境下,如何合理引导供需双方,更好满足人们的居住需求,推进住宅产业健康成长成为我国中央、地方政府的重要任务。
2 淮安市住宅供求概况
2.1 淮安市住宅供给概况
从淮安市近年来住宅市场供给来看,近年来住宅投资增幅很快,住宅供给量自2002年以来有大幅度提高,从量上推动住宅产业的快速发展;2008年商品住宅供给中,别墅及高档公寓、普通住宅、90平方米以下住房、经济适用房的施工面积比重分别为:6.05%、71.81%、14.57%、7.57%,竣工面积比重分别是:5.65%、76.40%、15.41%、2.54%。
从数据可以看出其中面向中高收入的普通商品房占较大比例,目前价格在3800～6000之间居多,面积多在100～144平方米之间;而面向中低收入的经济适用房的供给近期大大减少,这类住房价格一般在3500以下,面积一般在100平方米以下,区位都比较偏僻;面向高收入的别墅、高档公寓等住房的供给近期有所上升,这类住房面积都在144平方米以上,价格在5000以上,区位都比较好;政策保障性住房的供给近年在淮安有所创新,虽然量上增长不大,但在供给制度上有较大创新,廉租房的货币配租和实物配租并存,还增加了“共有产权房”的供给,住房供给结构更加多元化。
2.2 淮安市居民居住现状和住宅需求情况分析
淮安市自2002年住房全面市场化以来,住宅建设得到了较大的发展。在“九五”期间(1995～2000年)间城镇居民人均居住面积增加到13平方米,城镇住房成套率达88%。截至2008年底淮安城镇居住面积达到29.5平方米,人民居住环境得到大幅度改善,生活水平得到快速提高。在住房面积提高的同时,住房产权结构也悄然发生变化。近年来商品房的比例大幅度上升,而房改房比例却处于不断的下降之中,然而还存在较多的住房条件有待改进的家庭。加上随着收入增加、城市化进程加快,淮安未来几年的住宅需求量非常大。
2.2.1 淮安市未来住宅潜在需求预测
结合淮安的实际情况,淮安市每年的住房潜在需求量由:自住型需求(包括居住水平的人口增长型需求、改善型需求和被动型需求)和投资型需求等两部分构成。
结合实际数据对淮安未来两年(2009～2010)住宅需求进行预测得出:(具体计算过程因篇幅限制在笔者另外一篇文章中体现)
自住型需求=增长型需求+改善型需求+被动型需求
=400.2+127++80=607.2万平方米。
投资型需求=607.2×20%=121.44万平方米。
需求总量:综合上诉分析,2009-2010年住房需求总量约为728.64万平方米。我们通过常规预测可以看出淮安住宅市场潜在需求还是非常巨大的,然而我们也更应该关注这些潜在需求是否能转变为有效需求,这才是决定市场发展的直接力量。
2.2.2 淮安市住宅市场需求结构分析
根据2008年淮安统计部门市场调查数据整理,淮安市最低收入组家庭10%、低收入组家庭10%、较低收入组家庭20%、中间收入组家庭30%、中高收入组家庭20%、高收入组家庭10%。因此,根据各层次收入家庭所占比例,笔者对于淮安市住宅市场未来供给结构建议如下:
表1 淮安市住宅市场需求结构建议表 [ST][WT]
住宅类型[]对应需求家庭[]需求相对比例(%)[]住宅价格(元 /平方米)
高档住宅(别墅、高档公寓)[]最高收入家庭[]5～10[]5500以上
[BH]普通商品住宅[]中高收入家庭部分中等收入家庭[]35～40[]3500～5500
[BH]经济适用房[]中等收入家庭中等偏下家庭[]30～35[]3500以下
[BH]廉租房等保障性住房[]低收入家庭最低收入家庭[]15～25[]-
3 淮安住宅市场存在问题分析
3.1 住宅市场供求结构失衡
住房供应结构就是一个国家在其文化、经济和生活习惯一定的条件下,居民住宅按照居民收入水平不同而划分成的不同档次或种类房屋的构成。淮安住房供应模式可以划分为高档住房、普通商品房、经济适用房和廉租房。合理的住宅供应结构应该根据淮安当地需求结构比例提供,然而根据以上分析,我们可以看出淮安住宅市场的供应结构对应需求结构而言,还存在错位问题。具体而言,淮安住宅市场有充足的别墅、高档公寓供给;普通商品房的供给量上也很充足,但是在面积、价格结构上不合理,大多是高价位、大面积的商品房,而缺乏中低价位、小面积套型;经济适用房的供给近年来不断减少,保障性住房的供给量也不能满足需求。
淮安的住宅供求结构矛盾在市场上以不同形式的表现出来,具体表现在以下方面:商品房市场空置和大量潜在需求得不到满足并存;普通商品房价格虚高,超出居民购买力水平;经济适用房供给不足;廉租房等保障性住房覆盖面不够;二手房、租房市场冷清等。
3.2 住宅市场秩序混乱
结合笔者近期调查和数年的工作体验(自2005年以来担任淮安市物业管理招投标评标专家一职),以及结合房管部门的有关数据,我发现在淮安住宅市场的秩序比较混乱,还存在很多影响市场秩序、损害消费者权益、影响公平竞争的问题存在于住宅开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,很大程度影响住宅市场的健康运行。
其一, 住宅开发建设环节问题:住宅的开发建设有别于其他商品,要经历获得土地、资金等资源、设计审批、拆迁安置、建造验收等环节。在这些环节中,淮安住宅市场还存在违规审批、滥用权力、权钱交易、违法不究,以及在行政许可中和项目设计、质检中的索贿受贿等违法违规行为。这些问题的存在势必会导致住宅开发成本增加、项目违规建设、住宅质量低下等后果,而这些后果的最终承担者终将是消费者。同时,因为市场相关监督管理部门的监督检查工作不力,没有把好市场准入关,在淮安还出现住宅开发、建设、设计、监理等主体资质良莠不齐,有开发商抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为,这必然侵害消费者权益,使得居民合理的住宅需求无法得到有效满足。
其二, 住宅交易环节问题:住宅市场中侵害百姓合法权益现象存在于不同环节,交易环节问题更为突出。在淮安主要表现在:一是开发企业的违规操作。如采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;发布虚假广告、合同欺诈等行为;二是中介机构的违规操作。在淮安主要表现在二手房市场,有些中介机构及从业人员通过散发虚假信息抬高二手房价格、隐瞒房源来推动次房交易等行为;三是经济适用房的供应销售过程中存在的违规操作等问题。
其三,住宅使用过程存在问题:目前淮安住宅使用过程中出现问题只要集中于两个方面:一是住宅使用中存在的质量责任界定和售后维护问题。由于我国相关法律只对经营主体的市场准入资质作明确规定,而缺乏对市场退出机制的规定,这使得淮安住宅市场存在这样一种奇怪现象,每年不断有新的开发商进入,而随着有些楼盘销售工作的结束,对应的开发商也迅速“撤离”,从此再难找到这些公司。这就给这些楼盘的使用者带来了很多后患,一旦住房出现质量问题,即使是主体质量问题,即使责任在开发商,最终责任承担者也是业主自己。而且这种问题还会引发业主和物业管理公司的矛盾,关于售后维护问题,很多业主会以为开发商和物业管理公司是一家,所以找不着开发商就找物业管理,这种责任错位引发的矛盾又会导致物业管理公司服务质量低下等问题;二是使用过程中享受的物业管理服务水平低下,业主满意度低的问题。
4 淮安住宅市场存在问题的对策研究
从前面分析可以看出淮安住宅市场近年来因为市场机制自身失灵和政府宏观调控失灵所致的结构性失衡和市场秩序混乱等问题严重影响住宅产业的健康发展。要推进淮安住宅市场合理化运行,更好满足居民住宅需求,地方政府需要对淮安市住宅市场存在的问题进行深入分析,从宏观调控层面上提出针对性措施。
4.1 政府要树立正确的观念
4.1.1 明确政府职能定位,保障人民居住权利
由于住宅具有不可 性、稀缺性和消费的不可替代性等特点,注定了住宅不能完全由市场来配置。在市场配置的同时,必须借助政府的力量来保护中低收入家庭的基本居住需求,实行“双轨并行”。高档住房、商品房要完全由市场机制来配置,保障性住房则需要政府支持。一句话:让政府做政府的,市场做市场的,共同推动住宅产业的和谐发展。
4.1.2 确立需求主导市场的宏观调控理念
不同时期住宅需求呈现不同特点,即使同一时段不同地区的住宅需求也存在一定的差异。因此对于“掌舵者”——政府,在制定住宅市场宏观调控措施之前有必要了解当地住宅需求的特点,树立需求主导市场的调控观念,根据当地、当时住宅需求量、需求结构、需求特点来指导住宅产业建设,改变以往房地产市场以投资为主导的模式,让国内房地产市场转变到以消费为主导的发展模式上来。,无论是当前房地产市场经营手法、价格定位,还是建筑套型等都得向消费为主导的模式转变。如果不这样,楼市就不可能得以发展与繁荣,住宅产业也不可能成为拉动经济扩大内需的支柱产业。
4.2 淮安住宅市场具体调控措施
4.2.1优化住房供给结构
1) 建立合理的住房市场供应结构
从前面的分析我们可以看到,目前淮安供求结构失衡主要表现在:面向广大中等收入以下的中低价位商品房缺位,而经济适用房供应量有太少,面前住宅市场的普通商品房价格太高,导致中等收入以下群体的住宅需求无法得到满足。所以,针对这种状况,建议政府住房部门严格执行中央“90/70”政策,在做好淮安未来住宅规划基础上,在土地划拨(转让)、项目审批等环节把好关,严格控制各小区的住房面积、户型结构、总价。在土地、规划等环节审批中要严格控制高档住宅别墅、大户型住房的供应、减少精装修小公寓面市,鼓励开发商开发百姓需要的总价在30万左右、面积90平方米左右的实用住房!在调控住房供应结构时,不仅可以在审批环节把关,更多的应该用税收、金融等经济手段调节,如可以通过降低税收激励小面积住房的供应、提高税收比率约束大面积住房的开发。
2) 引导住房市场价格合理化
目前淮安住房供应结构中,面向中等以上收入人群的普通住宅存在的最大问题是价格太高,超出居民的购买力。而淮安商品房价格中的利润空间很大,但是由于利润的驱使和开发商“持房待售”的心理影响,价格一直据高不下。介于此,政府相关部门有必要指导房价。对于高档住房、别墅等政府制定指导价;对于普通商品房政府应该在核定成本基础上,规定最高限价或者规定最高利税率以限制房价;对于经济适用房和其他保障性住房的价格,仍然由政府确定。而针对目前开发商不愿降价的情况,淮安地方政府可以通过按平方米价格,对低价房减免税费或贴现补偿,对高价房追加税费等措施使淮安商品房价格降到合理、居民可承受水平。
同时在住房市场可以建立房地产开发商信息披露制度。由地方主管部门明确要求房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据。市场只有更多的认知才能更大效用地合作,房地产开发商和购房者之间应加强了解。减少因信息不对称带来的交易不公平、不公平竞争、资源配置不合理等问题,信息公开有利于合理的市场竞争,合理的竞争带来合理的价格!
3) 加强经济适用房建设管理
对于淮安经济适用房建设中存在的供求主体缺位和供应量严重不足问题,笔者认为应该从以下几个方面解决:首先地方政府要严格按照中央经济适用房相关管理政策规定组织实施经济适用房的建设,真正发挥经济适用房作用;其次,淮安市政府应该根据淮安未来经济适用房需求量、需求特征做好经济适用房预测规划工作,用科学的预测和合理规划指导淮安市未来经济适用房建设;第三,针对淮安居民收入水平低、住房购买力弱的特点,可以继续推广“公有产权房”模式。以土地出让方式建设共有产权经济适用房,通过个人、政府共同出资减轻居民买房压力,让中低收入人群买得起经济适用房;第四,在推行“公有产权房”同时,结合相应的金融、税收政策、公积金制度等进一步保障经济适用房的高效运行;第五,对于经济适用房销售中存在的不公平、不公开、不合理现象,在公开公布经济适用房购买条件,房管局、税务局、物价局等相关部门要严格监管,彻底杜绝倒卖现象。
4) 完善住房保障体系
从目前淮安市的住房保障工作来看,住房保障体系的架构是完整的,主要问题在于建设速度太慢、涵盖面太小,无法满足大量的低收入家庭居住需求。鉴于此,淮安市政府首先应该积极响应国家政策导向,严格执行中央关于保障性住房的政策规定、工作部署:加大廉租住房和经济适用住房建设规模;加快市政基础设施和公用设施建设等。
同时在保障性住房的建设管理中一定要坚持公开、公平、公正、合理科学的原则,更好地建立维护保障性住房市场秩序。
4.2.2 合理引导住宅需求,推动市场有效需求
提高居民住房购买力,使得刚性需求转化为有效需求:从前面的需求预测,可以看出淮安市未来住宅潜在需求市旺盛的,然而因房价收入比过高、购买力不足、供求结构失衡等问题,使得巨大的潜在需求无法释放,反而出现市场有效需求不足现象。针对这个问题,淮安市政府应该在金融危机这一特殊时刻,政府也应该从扩大居民就业,提高居民收入方面着手,不断提高居民住房购买力;其次通过合理科学的金融、税收手段拉动住宅有效需求,如放宽公积金贷款条件和额度、减低中小户型购房税收等方法,推动刚性需求向有效需求转变;最后,继续推进经济适用房供应模式改革,合理运用“共有产权房”满足部分中低收入群体居住需求。
引导居民合理的住房消费观念:在淮安这个中小城市,不少居民买房的面积要求却不小,特别是一些年轻人“贪大求全”,在一定程度上也影响了住房市场的供给结构。而还有很多居民“买房,就是买新房”的观念一直存在,这在很大程度影响了淮安二手房市场的发展,也不符合住房消费梯度原则。所以政府有必要结合相关金融、税收政策,通过媒体宣传、银行等金融机构咨询指导等手段让居民转变住房消费观念:“购房要量力而行!”、“小房、二手房也可以是我们温暖的家!”。
4.2.3 整顿、规范住房市场秩序
1) 加强对住宅市场经营主体进出市场管理
加强市场经营主体市场准入管理。关于住宅市场经营主体的准入管理,我们国家制度是比较健全的,包括主体资质管理、市场进入程序管理等制度。但是在实践中,由于管理疏漏住宅市场主体良莠不齐影响住宅产品质量和市场秩序。所以建议淮安住宅市场准入管理部门(工商、房管局、建设局)规范登记管理、严把市场主体的“准入关”,特别对于住宅经营主体的市场准入资格确认中存在的一些资质挂靠、资质借用、资质变更等现象要认真、仔细、公正、严明鉴定,以确保进入市场的经营主体都是有能力、有信用的合法经营者,确保其提供产品和服务的质量,保证其市场竞争行为的公平合理,建立维持有序住宅市场秩序。
强化住房市场经营主体市场退出管理。由于长期受计划经济、企业登记审批制的影响,主管部门多只注重对市场经营主体准入行为和经营行为的监管,而对市场经营主体退出行为的监管没有足够重视,监管的力度不够。加上经营主体在出现各种本应依法办理注销登记情况时,怕麻烦、推责任等原因,使得我国住宅市场的经营主体退出管理相当混乱。而由于住宅这种商品使用期长、质量事故影响大等特点,消费者权益无法得到保证。所以笔者建议淮安乃至全国住宅市场都要强化住宅市场经营主体的退出管理,保护消费者权益。为此,要加强宣传,提高经营者对注销登记的认识,采取各种有效的方法,宣传工商法规,使经营者了解和掌握退出市场要履行的手续和相应的法律责任;要建立社会信用体系,规范经营者的市场退出行为;要规范登记行为,严把法定代表人任职关;要加大监管力度,查处不依法办理注销登记的行为。充分利用综合检查、定期检查、专项检查、重点检查等方式,采取实地年检、新办企业回访等方法经常深入各经营单位,加强日常监督管理,准确掌握其生产经营状况,以便及时发现濒临“死亡”或已经“死亡”的经营主体,采取相应的管理措施等。
2) 加强对进入市场的商品和服务管理
对于住宅市场的客体,即住宅和相关服务,主要是对其质量进行监管。对于住宅的质量管理,按照我国建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干规定》要求严格执行,保证消费者权益。从规定中我们可以看出制度对于产品质量管理的各个方面:从住宅设计、施工、验收到使用投诉各个环节的问题都做了全面的规定,从质量标准规范到之各方主体质量管理责任人制度等都有明确规定。所以只要地方政府严格按照规定执行,职能部门严格履行岗位职责、提高办事效率,淮安住宅市场质量必然可以得到保障。
3) 加强市场经营主体竞争行为的管理
公平合理竞争有利于市场发育、有利于消费者权益的保证,加强住宅市场竞争行为管理可以从以下一些方面入手。首先物价部门对住宅价格进行科学核定,对于房价中的附带价格(煤气入户、数字电视入户、暖气开通等)和住房维修基金比例和交纳方法等要明确每笔数目和帐目核算方法;其次对于住宅销售过程中广告和合同更要严格监管,由于消费者的鉴别能力和专业技能有限,对于开发商的广告技巧和纷繁复杂的合同根本没有能力分辨。所以工商部门可以通过合同备案管理,工商、建设主管部门加强广告审批、监管等帮助消费者把好这一关;最后要求开发商公开住房销售信息,保证市场信息畅通,减少因信息不对称带来的交易不公平、不公平竞争、资源配置不合理等问题。
4) 对各种违法经营行为进行严格查处
“有法可依,有法必依,执法必严,违法必究!”是邓小平提出的重要方针。对于我国目前的住宅市场这简单的十六个字非常适用。如果住宅产业相关政府部门、工作人员能按照这个标准去执行产业政策规定,住宅市场问题应该可以很快得到遏制和解决。执法必严,违法必究,是对执法活动提出的基本要求。邓小平认为,一切执法和司法机关都必须做到铁面无私,秉公办案,严肃执法,严格依照法律规定查处各种案件。该受惩罚的,不管是谁,一律受惩罚,不允许有任何人违了法又可以逍遥于法的制裁之外。这是治理目前淮安住宅市场秩序混乱问题的又一良方。
从上面的对策分析我们可以看出,科学合理的住宅产业调控管理需要不同层次政府、不同政府部门从不同高度、角度协调管理。首先,中央政府要制定科学系统的政策,建立政策执行的责任体系;其次对于淮安地方政府要切实执行中央政策,履行地方管理者职能;最后,房地产管理的相关职能部门要认真履行部门职责,提高办事效率和服务水平!
参考文献:
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