论文部分内容阅读
本尼·科尔曼失去住房的那天，全副武装的联邦法警来到他的门前，命令他离开自己的住房。
他踉跄着坐入街对面的折叠椅，眼睁睁地看着自己76年人生留下的物品被人一件件拖到路边：他的安乐椅、他的衣服、他的电视……当他的海军陆战队奖章和亡妻玛莎的相片也被翻了出来时，科尔曼的回忆被触动了。
这栋位于华盛顿特区东北的二层复式住宅是他二十年前用现金买下的，如今人去楼空，门窗紧锁。
等到日落时分，他已经无处可去。
这所有的一切，仅仅是因为他有没有付清一张134美元的房产税单。
哥伦比亚特区政府的“欠税留置权拍卖”项目饱受争议，这个项目使得私人投资者帮助政府弥补未偿房产税单带来的财政漏洞。
过去几十年来，如果房主无力偿付房产税，特区政府将宣布其房产留置，随后对散户投资者拍卖这些房产的留置权（取得房产留置权后，私人投资者作为债权人除可取得债息外，还可在债务人未偿清债务时向法院申请“取消其房产的赎回权”——即没收房产，并通过变卖其房产得利，译者注）。散户投资者则通过对房主所欠债务征收利息获利，直到欠税被还清。
但市政府的长官们眼看着这个项目变成了那些财大气粗的外地公司掠夺财富的工具。《华盛顿邮报》发现，这些公司能够将500美元的欠税转化为5000美元的债务，藉此没收那些无力偿债的家庭的住房。
随着房地产市场逐渐景气，这些公司开始觊觎城中每一个角落的房产，而且，他们向法院申请没收房产时产生的诉讼、律师费用等也被加入房主们所欠的款额。这使得房主最终负债远远超过最初欠税，要知道，如今每小时的律师费高达459美元。
想拯救自己的房产，人们只能通过借款。但有的人没有那么幸运。2005年以来，这些拍得留置权的公司成功使得200多处私人住房被没收，现在正试图收走更多的1200处，有些房产有几代人世居其中。不仅仅是住宅，店铺门面、停车位和荒地也是他们掠夺的对象——他们一共收走了500多处不动产，相当于每周一处。其中至少有十多处，他们仅用不到500美元就取得了留置权。
本尼·科尔曼就是这样丢掉房产的人中的一员。正在与痴呆症斗争的他，负债已经滚雪球到4999美元，相当于起初未付税额的37倍。而他失去的则是自己19.7万美元的整座房产的全部净值，因为拥有留置权公司的权利是在债务未偿清时取得全部留置资产，不论实际负债额的多少。从这点上来说，这些公司甚至比抵押贷款公司还要高明。
“这就是不让人活。”乔治·华盛顿大学著名的城市房地产教授克里斯多夫·林伯格说。
但哥伦比亚特区税务官员则认为，没有“欠税留置权拍卖”，欠税的房主也就没有动力及时缴纳房产税。“拍卖欠税留置权是最后的手段，但也是第一位的——这是法律允许的唯一一种能够收取欠税的办法。”特区副财政官斯蒂芬·考迪说。
今天的哥伦比亚特区已经成为欠税留置权产业的暖床，而政府没有任何措施去保护那些脆弱的房主们。
房产被没收、生活发生天翻地覆变化的，恰恰是那些生计最窘迫的家庭。主妇、店员、裁缝，甚至已故之人名下的房屋均可能因为这项政策而被没收。尤其让人难以接受的是那些老人的遭遇，当他们生病，甚至奄奄一息的时候，那些公司突然夺走了他们的房产。
一家来自佛罗里达的公司为政府偿清了一位花店老板所欠的1025美元税款后，夺走了65岁的他在华盛顿西北部居住了40年的房屋。那时，他正在救济院，因为癌症而垂死挣扎。还有一位95岁的教会唱诗班领唱把自己的房子输给了一家马里兰的公司，只因为欠税44.79美元。其时，她正在敬老院中与阿尔茨海默病作斗争。
华盛顿之外的州市已经采取措施阻止这些私人公司滥用留置权。这些措施包括设置各类费用的上限、登记老年人住房，或者干脆取消所有的留置权拍卖项目，代之以政府自己收集未偿税款。
“正义何在？他们夺走的是人们的生活。”贝佛莉·思茂斯的姑妈刚丢了自己在华盛顿东北部的房子，她说，“这不正确。”
《华盛顿邮报》历时10个月，彻查这个置美国人生活中最基本一面于风险之中的项目，发现：
近年来近200个因之失去房产的房主中，其中三分之一的人最初欠税额不足1000美元。
被没收的房产中有一半在华盛顿最穷的7、8两个街区。相当多的房产在被没收几个月内就被售出。靠近马里兰的一处砖房因287美元债务被没收8周后卖了12.9万美元的高价。
有操纵拍卖等违法记录的公司夺走的房产至少占40处。
过去六年来，特区税务办公室不但没有解决问题，反而制造了更多麻烦。他们曾错误地卖出1900份房产的置留权，其中一些甚至是在房主们已经付清欠税之后。这使得这些家庭陷入数年之久的法律纠纷。曾经有一位64岁的老妇人为了自己在华盛顿西北部的房产诉讼2年之久，起因只是税务办公室错误地多开了8.61美元的欠款账单。
每周三在哥伦比亚特区高等法庭上，房主们都要当庭对抗那些公司的律师。那些公司在过去的8年中向法院申请没收房产超过7000次。在法院大厅，房主们等待自己的名字被叫到，毕竟，在法庭中的表现将是他们为自己房产所做的最后的努力。
“他们这就是光天化日之下的抢劫！”布伦达·艾瑞克说。最近，她出庭保护她在华盛顿东南地区的房产。她只欠1100美元税额，但却不得不在诉讼费用上多付4倍的价钱。
一些欠税房产留置权的个人买主也为这个项目辩护。他们认为购买房产留置权的人大都是冲着债务利息去的本地投资者，他们的目的不是夺走别人家的房产。现在法律规定，在房屋被没收前，房主们有6个月的时间用于偿还欠税。
“这个项目是赚钱的好机会，政府也能以此顺利收取税金，所以对市民也有利。”来自弗吉尼亚的退伍老兵理查德·科瑞尔买过一些欠税房产的留置权，这样说道。 税务办公室则在一份声明中写道：“在欠税留置权拍卖的前后，房产所有者均享有多次偿清债务并赎回房产的机会。”
一位官员指出，近年来政策已有大幅改进，比如政府在出售留置权之前将通知房主，而且将不再出售欠税少于1000美元房产的留置权。但官员同时承认，1000美元的额度只是针对已经发生的欠税，并不是一个永久的政策。
在一次公众听证会上，曾有房主向市议会提交了一份政策改革方案，包括设置费用上限、帮助挣扎中的房主们制定偿债方案等等。但这些动议从未被实行。
“这是政府的失败。”乔治·梅森大学区域分析中心主任斯蒂芬·富勒说，“但承受苦果的却是民众。”
投资留置权的外乡人
如果房主未付清房产税，在接到数次警告后，其房产的留置权将在次年的年度拍卖会上以同于欠税额的价格卖出，之后房主将有6个月的时间向留置权的买主付清欠税和利息。如果未付清，这些买家就能够向法院申请没收房产。
从前，留置权拍卖中的弄虚作假不多。买家乐意投资几百美元去购买他们相熟街区的房产的留置权——大部分人的确是冲着利息去的。如果有房产被没收，那也是税务办公室参与处理。
但这个工作使得政府不堪重负，于是在2001年后，华盛顿的长官们制定了新的政策：留置权的买家可以直接向法院申请没收房产。从那时起，留置权的买家得以向房主们收取高额的法务和诉讼费用。新的政策让本不多的滞纳费用增加为巨额的债务。
来自佛罗里达、伊利诺伊、马里兰和纽约州的公司纷纷来到特区，准备为这个新生的“产业”投入巨额资金。
2007年，华盛顿市有超过150个买家参与竞拍2000座房产的留置权。这些房产分布全区各处：国会山、乔治城、杜邦环岛、中国城，甚至阿纳科斯蒂亚河边那些遭受贫穷折磨的街区。
但最后，三分之二的留置权被六家公司取得，涉及欠税额达500万美元，而其附带的房产价格则高达6.66亿美元。其中有一家公司由于涉嫌在马里兰州操纵留置权拍卖正在被联邦政府调查，这家公司骗得留置权后从房主那里索要高额的诉讼费用；另一家公司也有律师深陷该案。
是年，这些公司的触角已经遍布特区的每一处街区，包括非裔美国人主导的古老街区迪恩伍德。在那里因为经济危机而萧条破败的迪克斯街上，比邻着一座座的救济院和当铺，2005至2008年间有33个房屋的留置权被拍卖。
全城来看，法院接到的房产没收申请在过去五年内增加了差不多一倍——仅1月的某一周，这些公司就申请了180起。2005年来卖出的13000个欠税留置权中有一半是在法庭上实现的。
《华盛顿邮报》调查发现，由于无政策限制，欠税家庭缴纳法务费用一般比最初的欠税额高三倍左右，公司聘请的律师费用高达每小时450美元。
甚至每一处细节的成本都在上升——告知房主们前往法院的通知书，每页25美分。曾经有一个律师为“账单”费用开出了25美元的账单。
这些账单常常没有收据，也没有证明支出合理性的明细项目。
“我不知道他们为什么要收这么多钱。”法庭外，80岁的资深社会活动人士芭芭拉·摩根说。她吃到一张2700美元的法务账单，那相当于她自己居住50年之久的房子的欠税额的两倍。
好在地方法官们已经开始注意到这些问题。一位法官对芝加哥永旺融资公司就很不满，去年他削减了永旺所要求费用的一半。永旺对一个仅仅1680美元的房产留置权项目收取了6300美元的法务费用。
资深律师每小时收费450美元，初级律师每小时325美元，法律助理则每小时110美元。除了律师费外，永旺还征收800美元的其他费用，包括27.6美元的“诉讼驳回费”。
“这很不合理。”法官约瑟夫·贝舒里说。
2009年，特区首席检察官皮特·尼克尔斯也介入其中，试图以行动对抗永旺公司“非法”和“掠夺性”的费用索求。“永旺索要过高的律师费，这使得一些家庭无法赎回他们的房子。”尼克尔斯说。
斯蒂夫·希格尔斯一直住在父亲二战后买的房子中。永旺收了他5500美元的律师费，相当于他2900美元欠税额的近两倍。“永旺融资公司应当适可而止，”麦克尔·威尔逊，希尔格斯的律师，对法院写道，“永旺要求欠税的房主支付过多的律师费和一些所谓的成本费用，但其中一些甚至根本没有发生过。”
尽管记者多次电话和邮件联系永旺，但该公司未作任何回应。
为防止权力滥用，其他城市在数年之前就制定了应对措施。纽约市不允许出售低收入老人、身体障碍人士和退伍军人的住房的留置权，密歇根一些郡直接取消了留置权售卖，代之以政府亲自征收欠税。在马里兰，当政府发现纳税人的缴款远远超过所欠税款后，政府规定律师费1500美元封顶。
国家课税留置权协会的前主任霍华德·李格特认为，大多数房主根本没有能力去对抗不公，只能依赖政府。他呼吁国家出台办法对抗过高的法律费用。
但哥伦比亚特区政府截至目前都没有出台包括限制费用总额在内的任何措施。
“这很尴尬，”李格特很熟悉特区的留置权拍卖和竞拍者，“有一些竞拍者的确肆无忌惮，而民众却只能依靠自己。”
为账单而战斗
收到巨额账单威胁后，一些家庭能做的只有放弃。在法院文件和我们的采访中，他们讲述了为巨额账单与律师间的长期纷争。当然，他们欠税的利息同时也在上涨。
“我们没有钱与这些人作斗争。”迈克尔·麦瑞说。他试图从一家佛罗里达公司手下解救自己兄弟的房产，但以失败告终。过去八年来，被没收的房产有的距国会大厦仅几个街区之远，有的离秘鲁驻美使馆仅一街之隔，还有属于洛基溪公园附近一个单亲家庭的。阿娜科斯蒂亚河边底层住区被没收的房屋则多达几十处。
《华盛顿邮报》发现，2005年以来，已有总价估达3900万美元的200多处房屋被没收。其中的大多数被卖掉，有时距离其留置权被拍卖仅仅几周之遥。 最有野心的公司是哈特伍德，其律师团在马里兰州因涉嫌操纵拍卖而被调查，后来则被取消了在该州的律师资格。曾经是大西洋贷款集团的子公司的这家公司一共掠夺了20座房产，并全部卖出。华盛顿东北地区的一个双层复式住宅因欠税535美元被没收，哈特伍德随后以16.961万美元的高价将其卖出。
迈克尔·迈瑞的兄弟、花店老板托马斯的房子就是其中的一个。哈特伍德因为他1025美元的欠税夺走他房产的时候，托马斯正处于昏迷当中。托马斯于2006年6月去世，这距离法院批准没收其房产只有三个月。
托马斯的家人知道此事之后，找到哈特伍德公司。没有人通知他们房产被留置的事情，更没有人在房产被没收之前告诉他们。
哈特伍德支付了托马斯家人8万美元息事宁人，但之后以17.5万美元的价格将其房产卖掉。托马斯的房产位于舍尔曼大街街角，很长时间后，邻居们依然能够回忆起房子过去的主人用鲜花装点人行道的温馨一幕。
“我们只是普通人，我们没有20万美元去和佛罗里达的大公司作斗争。”迈克尔·迈瑞说。
在这起案件的官方卷宗中，税务办公室写道，1025美元的欠税“不是一笔小数目”。哈特伍德的发言人拒绝讨论这起案件，只是告诉记者该公司今后将不再购买哥伦比亚特区和马里兰州房产的留置权。
本尼·科尔曼在一次席卷第七街区的房产没收风潮中被逐出自己的房子。这栋复式楼是1988年他用妻子因癌症去世而得到的5.7万美元保险赔款买得的。
在这个以低收入群体为主的街区，他是地地道道的“上层”，他没有贷款，就在这里安居二十余年。但近年来，科尔曼出现了痴呆症迹象——他经常忘记付款或者购买食物，好心的邻居们为他送来胡萝卜和鸡肉。
2006年，他忘记付一张134美元的房产税单，政府则因此将他的房子记录在留置的名单上。于是除了欠税，他还得付清183美元的利息和罚款。有记录显示，2009年他的儿子帮他付了这张317美元账单。但这远远不够。
买下他房产留置权的马里兰公司已经提请法院没收房屋。为了提高赎回房产的门槛，马里兰公司索要的法律费用高达4999美元。
科尔曼的儿子根本无力付清这些费用，曾向法院写信求助：“我很痛心，父亲在这把年纪还会失去自己的房产。”他们又偿还了700美元。但由于没有继续付清其他款项，法院在2010年批准没收科尔曼的房产。
我们没有办法找到科尔曼的儿子对此事作评。我们只知道，在2011年夏天，联邦法警出现在科尔曼不愿离开的房子门前。
“他根本不知道发生了什么，”邻居帕特里夏·约翰逊说，“我对我母亲说，看来他们要让‘上层人士’离开这里。”
那个夜晚，他睡在前廊的一张椅子上。
法院任命的房产管理员告诉《华盛顿邮报》，科尔曼无力应对生命中的这起变故，甚至无法出庭为他的房产做最后的努力。
“他没有任何可能，”律师罗伯特·邦恩说，“他有痴呆症，他根本不知道事情的细节。”
夺走科尔曼的房子的马里兰公司两个月后以7.1万美元的价格将房子转卖。这家公司的所有者史提芬·波曼拒绝评论此事。他曾于2008年在马里兰州的一次串通投标案件中被定罪。该公司的法务部门声称，他们曾经同意将科尔曼的欠款降低到3500美元，但无法联系到科尔曼。
政府税务办公室对此事不予置评，但声称如今在这种情况下，房屋的留置权将不会拍卖给私人公司，因为欠税额不足1000美元。
科尔曼说，他以为自己还能在自己的房子中再生活多年，在门廊前喝冷饮，或者隔着栅栏和邻居们聊天。可是如今，他只能在距离自己过去的家一英里外的疗养院中度过余生。
今年早先的一天，他去街角买些黄油和白糖时，路过了自己的旧所。阴云密布的天空下，那座木板钉死的房子空无一人。
他最后看了房子一眼，头也不回地离开了。
“我什么也没有了。”他说。
（珍妮弗·金克斯，泰德·麦尔尼克和蒂莫斯·史密斯亦对本文有贡献。本文编译自《华盛顿邮报》。原文链接：http：//www.washingtonpost.com/sf/investigative/2013/09/08/left-with-nothing/）
他踉跄着坐入街对面的折叠椅，眼睁睁地看着自己76年人生留下的物品被人一件件拖到路边：他的安乐椅、他的衣服、他的电视……当他的海军陆战队奖章和亡妻玛莎的相片也被翻了出来时，科尔曼的回忆被触动了。
这栋位于华盛顿特区东北的二层复式住宅是他二十年前用现金买下的，如今人去楼空，门窗紧锁。
等到日落时分，他已经无处可去。
这所有的一切，仅仅是因为他有没有付清一张134美元的房产税单。
哥伦比亚特区政府的“欠税留置权拍卖”项目饱受争议，这个项目使得私人投资者帮助政府弥补未偿房产税单带来的财政漏洞。
过去几十年来，如果房主无力偿付房产税，特区政府将宣布其房产留置，随后对散户投资者拍卖这些房产的留置权（取得房产留置权后，私人投资者作为债权人除可取得债息外，还可在债务人未偿清债务时向法院申请“取消其房产的赎回权”——即没收房产，并通过变卖其房产得利，译者注）。散户投资者则通过对房主所欠债务征收利息获利，直到欠税被还清。
但市政府的长官们眼看着这个项目变成了那些财大气粗的外地公司掠夺财富的工具。《华盛顿邮报》发现，这些公司能够将500美元的欠税转化为5000美元的债务，藉此没收那些无力偿债的家庭的住房。
随着房地产市场逐渐景气，这些公司开始觊觎城中每一个角落的房产，而且，他们向法院申请没收房产时产生的诉讼、律师费用等也被加入房主们所欠的款额。这使得房主最终负债远远超过最初欠税，要知道，如今每小时的律师费高达459美元。
想拯救自己的房产，人们只能通过借款。但有的人没有那么幸运。2005年以来，这些拍得留置权的公司成功使得200多处私人住房被没收，现在正试图收走更多的1200处，有些房产有几代人世居其中。不仅仅是住宅，店铺门面、停车位和荒地也是他们掠夺的对象——他们一共收走了500多处不动产，相当于每周一处。其中至少有十多处，他们仅用不到500美元就取得了留置权。
本尼·科尔曼就是这样丢掉房产的人中的一员。正在与痴呆症斗争的他，负债已经滚雪球到4999美元，相当于起初未付税额的37倍。而他失去的则是自己19.7万美元的整座房产的全部净值，因为拥有留置权公司的权利是在债务未偿清时取得全部留置资产，不论实际负债额的多少。从这点上来说，这些公司甚至比抵押贷款公司还要高明。
“这就是不让人活。”乔治·华盛顿大学著名的城市房地产教授克里斯多夫·林伯格说。
但哥伦比亚特区税务官员则认为，没有“欠税留置权拍卖”，欠税的房主也就没有动力及时缴纳房产税。“拍卖欠税留置权是最后的手段，但也是第一位的——这是法律允许的唯一一种能够收取欠税的办法。”特区副财政官斯蒂芬·考迪说。
今天的哥伦比亚特区已经成为欠税留置权产业的暖床，而政府没有任何措施去保护那些脆弱的房主们。
房产被没收、生活发生天翻地覆变化的，恰恰是那些生计最窘迫的家庭。主妇、店员、裁缝，甚至已故之人名下的房屋均可能因为这项政策而被没收。尤其让人难以接受的是那些老人的遭遇，当他们生病，甚至奄奄一息的时候，那些公司突然夺走了他们的房产。
一家来自佛罗里达的公司为政府偿清了一位花店老板所欠的1025美元税款后，夺走了65岁的他在华盛顿西北部居住了40年的房屋。那时，他正在救济院，因为癌症而垂死挣扎。还有一位95岁的教会唱诗班领唱把自己的房子输给了一家马里兰的公司，只因为欠税44.79美元。其时，她正在敬老院中与阿尔茨海默病作斗争。
华盛顿之外的州市已经采取措施阻止这些私人公司滥用留置权。这些措施包括设置各类费用的上限、登记老年人住房，或者干脆取消所有的留置权拍卖项目，代之以政府自己收集未偿税款。
“正义何在？他们夺走的是人们的生活。”贝佛莉·思茂斯的姑妈刚丢了自己在华盛顿东北部的房子，她说，“这不正确。”
《华盛顿邮报》历时10个月，彻查这个置美国人生活中最基本一面于风险之中的项目，发现：
近年来近200个因之失去房产的房主中，其中三分之一的人最初欠税额不足1000美元。
被没收的房产中有一半在华盛顿最穷的7、8两个街区。相当多的房产在被没收几个月内就被售出。靠近马里兰的一处砖房因287美元债务被没收8周后卖了12.9万美元的高价。
有操纵拍卖等违法记录的公司夺走的房产至少占40处。
过去六年来，特区税务办公室不但没有解决问题，反而制造了更多麻烦。他们曾错误地卖出1900份房产的置留权，其中一些甚至是在房主们已经付清欠税之后。这使得这些家庭陷入数年之久的法律纠纷。曾经有一位64岁的老妇人为了自己在华盛顿西北部的房产诉讼2年之久，起因只是税务办公室错误地多开了8.61美元的欠款账单。
每周三在哥伦比亚特区高等法庭上，房主们都要当庭对抗那些公司的律师。那些公司在过去的8年中向法院申请没收房产超过7000次。在法院大厅，房主们等待自己的名字被叫到，毕竟，在法庭中的表现将是他们为自己房产所做的最后的努力。
“他们这就是光天化日之下的抢劫！”布伦达·艾瑞克说。最近，她出庭保护她在华盛顿东南地区的房产。她只欠1100美元税额，但却不得不在诉讼费用上多付4倍的价钱。
一些欠税房产留置权的个人买主也为这个项目辩护。他们认为购买房产留置权的人大都是冲着债务利息去的本地投资者，他们的目的不是夺走别人家的房产。现在法律规定，在房屋被没收前，房主们有6个月的时间用于偿还欠税。
“这个项目是赚钱的好机会，政府也能以此顺利收取税金，所以对市民也有利。”来自弗吉尼亚的退伍老兵理查德·科瑞尔买过一些欠税房产的留置权，这样说道。 税务办公室则在一份声明中写道：“在欠税留置权拍卖的前后，房产所有者均享有多次偿清债务并赎回房产的机会。”
一位官员指出，近年来政策已有大幅改进，比如政府在出售留置权之前将通知房主，而且将不再出售欠税少于1000美元房产的留置权。但官员同时承认，1000美元的额度只是针对已经发生的欠税，并不是一个永久的政策。
在一次公众听证会上，曾有房主向市议会提交了一份政策改革方案，包括设置费用上限、帮助挣扎中的房主们制定偿债方案等等。但这些动议从未被实行。
“这是政府的失败。”乔治·梅森大学区域分析中心主任斯蒂芬·富勒说，“但承受苦果的却是民众。”
投资留置权的外乡人
如果房主未付清房产税，在接到数次警告后，其房产的留置权将在次年的年度拍卖会上以同于欠税额的价格卖出，之后房主将有6个月的时间向留置权的买主付清欠税和利息。如果未付清，这些买家就能够向法院申请没收房产。
从前，留置权拍卖中的弄虚作假不多。买家乐意投资几百美元去购买他们相熟街区的房产的留置权——大部分人的确是冲着利息去的。如果有房产被没收，那也是税务办公室参与处理。
但这个工作使得政府不堪重负，于是在2001年后，华盛顿的长官们制定了新的政策：留置权的买家可以直接向法院申请没收房产。从那时起，留置权的买家得以向房主们收取高额的法务和诉讼费用。新的政策让本不多的滞纳费用增加为巨额的债务。
来自佛罗里达、伊利诺伊、马里兰和纽约州的公司纷纷来到特区，准备为这个新生的“产业”投入巨额资金。
2007年，华盛顿市有超过150个买家参与竞拍2000座房产的留置权。这些房产分布全区各处：国会山、乔治城、杜邦环岛、中国城，甚至阿纳科斯蒂亚河边那些遭受贫穷折磨的街区。
但最后，三分之二的留置权被六家公司取得，涉及欠税额达500万美元，而其附带的房产价格则高达6.66亿美元。其中有一家公司由于涉嫌在马里兰州操纵留置权拍卖正在被联邦政府调查，这家公司骗得留置权后从房主那里索要高额的诉讼费用；另一家公司也有律师深陷该案。
是年，这些公司的触角已经遍布特区的每一处街区，包括非裔美国人主导的古老街区迪恩伍德。在那里因为经济危机而萧条破败的迪克斯街上，比邻着一座座的救济院和当铺，2005至2008年间有33个房屋的留置权被拍卖。
全城来看，法院接到的房产没收申请在过去五年内增加了差不多一倍——仅1月的某一周，这些公司就申请了180起。2005年来卖出的13000个欠税留置权中有一半是在法庭上实现的。
《华盛顿邮报》调查发现，由于无政策限制，欠税家庭缴纳法务费用一般比最初的欠税额高三倍左右，公司聘请的律师费用高达每小时450美元。
甚至每一处细节的成本都在上升——告知房主们前往法院的通知书，每页25美分。曾经有一个律师为“账单”费用开出了25美元的账单。
这些账单常常没有收据，也没有证明支出合理性的明细项目。
“我不知道他们为什么要收这么多钱。”法庭外，80岁的资深社会活动人士芭芭拉·摩根说。她吃到一张2700美元的法务账单，那相当于她自己居住50年之久的房子的欠税额的两倍。
好在地方法官们已经开始注意到这些问题。一位法官对芝加哥永旺融资公司就很不满，去年他削减了永旺所要求费用的一半。永旺对一个仅仅1680美元的房产留置权项目收取了6300美元的法务费用。
资深律师每小时收费450美元，初级律师每小时325美元，法律助理则每小时110美元。除了律师费外，永旺还征收800美元的其他费用，包括27.6美元的“诉讼驳回费”。
“这很不合理。”法官约瑟夫·贝舒里说。
2009年，特区首席检察官皮特·尼克尔斯也介入其中，试图以行动对抗永旺公司“非法”和“掠夺性”的费用索求。“永旺索要过高的律师费，这使得一些家庭无法赎回他们的房子。”尼克尔斯说。
斯蒂夫·希格尔斯一直住在父亲二战后买的房子中。永旺收了他5500美元的律师费，相当于他2900美元欠税额的近两倍。“永旺融资公司应当适可而止，”麦克尔·威尔逊，希尔格斯的律师，对法院写道，“永旺要求欠税的房主支付过多的律师费和一些所谓的成本费用，但其中一些甚至根本没有发生过。”
尽管记者多次电话和邮件联系永旺，但该公司未作任何回应。
为防止权力滥用，其他城市在数年之前就制定了应对措施。纽约市不允许出售低收入老人、身体障碍人士和退伍军人的住房的留置权，密歇根一些郡直接取消了留置权售卖，代之以政府亲自征收欠税。在马里兰，当政府发现纳税人的缴款远远超过所欠税款后，政府规定律师费1500美元封顶。
国家课税留置权协会的前主任霍华德·李格特认为，大多数房主根本没有能力去对抗不公，只能依赖政府。他呼吁国家出台办法对抗过高的法律费用。
但哥伦比亚特区政府截至目前都没有出台包括限制费用总额在内的任何措施。
“这很尴尬，”李格特很熟悉特区的留置权拍卖和竞拍者，“有一些竞拍者的确肆无忌惮，而民众却只能依靠自己。”
为账单而战斗
收到巨额账单威胁后，一些家庭能做的只有放弃。在法院文件和我们的采访中，他们讲述了为巨额账单与律师间的长期纷争。当然，他们欠税的利息同时也在上涨。
“我们没有钱与这些人作斗争。”迈克尔·麦瑞说。他试图从一家佛罗里达公司手下解救自己兄弟的房产，但以失败告终。过去八年来，被没收的房产有的距国会大厦仅几个街区之远，有的离秘鲁驻美使馆仅一街之隔，还有属于洛基溪公园附近一个单亲家庭的。阿娜科斯蒂亚河边底层住区被没收的房屋则多达几十处。
《华盛顿邮报》发现，2005年以来，已有总价估达3900万美元的200多处房屋被没收。其中的大多数被卖掉，有时距离其留置权被拍卖仅仅几周之遥。 最有野心的公司是哈特伍德，其律师团在马里兰州因涉嫌操纵拍卖而被调查，后来则被取消了在该州的律师资格。曾经是大西洋贷款集团的子公司的这家公司一共掠夺了20座房产，并全部卖出。华盛顿东北地区的一个双层复式住宅因欠税535美元被没收，哈特伍德随后以16.961万美元的高价将其卖出。
迈克尔·迈瑞的兄弟、花店老板托马斯的房子就是其中的一个。哈特伍德因为他1025美元的欠税夺走他房产的时候，托马斯正处于昏迷当中。托马斯于2006年6月去世，这距离法院批准没收其房产只有三个月。
托马斯的家人知道此事之后，找到哈特伍德公司。没有人通知他们房产被留置的事情，更没有人在房产被没收之前告诉他们。
哈特伍德支付了托马斯家人8万美元息事宁人，但之后以17.5万美元的价格将其房产卖掉。托马斯的房产位于舍尔曼大街街角，很长时间后，邻居们依然能够回忆起房子过去的主人用鲜花装点人行道的温馨一幕。
“我们只是普通人，我们没有20万美元去和佛罗里达的大公司作斗争。”迈克尔·迈瑞说。
在这起案件的官方卷宗中，税务办公室写道，1025美元的欠税“不是一笔小数目”。哈特伍德的发言人拒绝讨论这起案件，只是告诉记者该公司今后将不再购买哥伦比亚特区和马里兰州房产的留置权。
本尼·科尔曼在一次席卷第七街区的房产没收风潮中被逐出自己的房子。这栋复式楼是1988年他用妻子因癌症去世而得到的5.7万美元保险赔款买得的。
在这个以低收入群体为主的街区，他是地地道道的“上层”，他没有贷款，就在这里安居二十余年。但近年来，科尔曼出现了痴呆症迹象——他经常忘记付款或者购买食物，好心的邻居们为他送来胡萝卜和鸡肉。
2006年，他忘记付一张134美元的房产税单，政府则因此将他的房子记录在留置的名单上。于是除了欠税，他还得付清183美元的利息和罚款。有记录显示，2009年他的儿子帮他付了这张317美元账单。但这远远不够。
买下他房产留置权的马里兰公司已经提请法院没收房屋。为了提高赎回房产的门槛，马里兰公司索要的法律费用高达4999美元。
科尔曼的儿子根本无力付清这些费用，曾向法院写信求助：“我很痛心，父亲在这把年纪还会失去自己的房产。”他们又偿还了700美元。但由于没有继续付清其他款项，法院在2010年批准没收科尔曼的房产。
我们没有办法找到科尔曼的儿子对此事作评。我们只知道，在2011年夏天，联邦法警出现在科尔曼不愿离开的房子门前。
“他根本不知道发生了什么，”邻居帕特里夏·约翰逊说，“我对我母亲说，看来他们要让‘上层人士’离开这里。”
那个夜晚，他睡在前廊的一张椅子上。
法院任命的房产管理员告诉《华盛顿邮报》，科尔曼无力应对生命中的这起变故，甚至无法出庭为他的房产做最后的努力。
“他没有任何可能，”律师罗伯特·邦恩说，“他有痴呆症，他根本不知道事情的细节。”
夺走科尔曼的房子的马里兰公司两个月后以7.1万美元的价格将房子转卖。这家公司的所有者史提芬·波曼拒绝评论此事。他曾于2008年在马里兰州的一次串通投标案件中被定罪。该公司的法务部门声称，他们曾经同意将科尔曼的欠款降低到3500美元，但无法联系到科尔曼。
政府税务办公室对此事不予置评，但声称如今在这种情况下，房屋的留置权将不会拍卖给私人公司，因为欠税额不足1000美元。
科尔曼说，他以为自己还能在自己的房子中再生活多年，在门廊前喝冷饮，或者隔着栅栏和邻居们聊天。可是如今，他只能在距离自己过去的家一英里外的疗养院中度过余生。
今年早先的一天，他去街角买些黄油和白糖时，路过了自己的旧所。阴云密布的天空下，那座木板钉死的房子空无一人。
他最后看了房子一眼，头也不回地离开了。
“我什么也没有了。”他说。
（珍妮弗·金克斯，泰德·麦尔尼克和蒂莫斯·史密斯亦对本文有贡献。本文编译自《华盛顿邮报》。原文链接：http：//www.washingtonpost.com/sf/investigative/2013/09/08/left-with-nothing/）