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摘要：城市更新项目实施周期长，涉及拆迁谈判、行政审批、产权核查及注销、搬迁安置等诸多风险，且城市更新法规、政策具有体系复杂、变动频繁、操作性不强、效力层级低的特点，使得项目拓展风险增大。将项目拓展风险及防范措施予以梳理分析，为房地产企业的转型提供可借鉴的选择，为房地产业建设挖掘存量资产价值做出有益的尝试。
关键词：城市更新 企业转型
深圳作为中国改革开发的四个经济特区之一，经历39年开拓发展，从边陲小镇已发展成为人口规模达1300万的现代化、国际化特大城市。作为一个副省级城市，深圳地域面积比较小，同为一线城市，深圳的市域面积只有广州的四分之一、上海的三分之一，北京的八分之一。但从经济发展水平来讲，深圳在一线城市中保持领先地位。2018年深圳地区生产总值24221.98亿元，比上年增长7.6%;人均GDP达到19.3万元，比广东全省高1.21倍，比北京和上海分别高37.9%和42.2%，是中国最接近现代化强国目标的城市，已在全球显现其巨大的影响力。2019年8月18日《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式印发，面对国家层面的重大发展利好，深圳再次迎来历史发展重大机遇。与此同时，潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市高质量升级的重要因素。目前深圳城区建成面积已经占到整个市区面积44.83%，远超30%左右的国际标准，但对于不断迁入的人口，深圳的土地变得尤为吃紧。以深圳市商品住宅市场为例，目前深圳市年均新增住宅土地建筑面积在50万平以下，而年均成交面积基本在450万平左右，市场明显存在潜在供应不足的危险;新增住宅土地供应紧张直接导致深圳市房价涨幅在全国70个重点大中城市排名十分靠前。
在此背景下如何提高存量土地使用效率、合理规划存量土地用途，成为深圳城市未来发展的重要课题。通过市场化的城市更新将原有已建成区改造升级逐步成为深圳城市建设土地资源的重要供给方式。目前，深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，其城市更新已进入全面推进的新时期，在法规、政策，技术标准和操作等层面均搭建了全面系统化的体系，对推动未来粤港澳大湾区的城市建设、资源整合、产业升级等方面都会产生重大借鉴意义。
一、城市更新政策的缘由
深圳市政府于2009年8月颁布《深圳市城市更新办法》，正式提出了“城市更新”这一概念。其后陆续出台的一系列涉及土地、房屋、规划、地價等诸多方面的配套规范性文件。2012年，深圳《城市更新办法实施细则》出台，标志着深圳城市更新进入精细化管理的阶段，城市更新制度逐步走向系统化和综合化;得益于政府和市场的良性博弈更有力地助推了深圳城市更新体制制度、城市更新各环节操作细则的基本建立。“城市更新单元规划”成为深圳指导城市更新最为稳定和有效的规划工具。但同时，经过七年的探索和发展面对以市场主导为重心的城市更新政策在实施过程中也出现了诸如：市场主体的逐利性导致城市更新分布与现实的更新需求不匹配;城市更新的立项门槛高;行政审批流程复杂;集体资产交易操作不规范，集体资产交易腐败滋生等具有一定普遍性的问题。因此自2016年下半年起，深圳政府城市更新的政策重心由简单的填补流程空白，转为致力于城市更新制度的二次革新，细化政策措施，具体包括以下几个方面：强化政府在城市更新项目的参与和主导权;推行“简政放权”“强区放权”改革;强化城市更新的“公益义务”;有条件放宽立项要求;加强集体资产交易监管;创新改造路径和更新模式;创新改造路径和更新模式等，并正式颁布《深圳市城市更新“十三五”规划》为代表的相关法规。深圳城市更新政策法规体系的建立，是深圳作为国内城市更新的先行者，在立法者的不断改革、市场主体的大胆实践和监管者的审慎监督这三者的有机互动中不断自我改革，不断修订推动城市更新的历史进程。
二、城市更新的工作推进核心流程
根据2016年下发的《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令[第288号]），深圳市政府将原由市规土委及其派出机构、市住建局行使的城市更新项目的计划审查、规划审批、土地和建筑物信息核查、用地审批、城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案等职权调整至各区行使。各区政府陆续出台本区的城市更新办法。整体而言，均是在《深圳市城市更新办法》及其实施细则，2016年版《暂行措施》、《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的基础上对于各区如何承接下放的审批权限、如何在各区范围内开展城市更新申报审批工作制订的操作细则。经综合比较，强区放权后，城市更新的核心环节包括以下十二个核心步骤。
一是申报城市更新单元计划。主管部门重点审核申报主体的主体资格、项目的更新意愿、项目的现实情况，更新单元的划定合理性等因素。二是申请土地、建筑物信息核查。土地、建筑物信息核查是申报主体进行专项规划申报的基础，只有在土地与建筑物的相关情况上符合相关政策的标准，才有可能进行后续的专项规划申报。同时，根据项目的具体情况，还可能存在历史用地处置、旧屋村范围认定、非农建设用地调整等问题。三是申报城市更新单元专项规划。在城市更新规划成果中，应当对项目现状进行分析，同时提出项目的更新目标和更新方式，明确项目功能，以及移交的公共服务设施与保障性住房的规划情况。四是在城市更新项目上形成单一主体。城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体可通过：权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司;权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议;权利主体的房地产被收购方收购等方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体便于下一步实施主体资格确认。五是申请实施主体资格确认。单一主体向主管部门申请实施主体资格确认。实施主体确认的核心是提供充足的资料证明其对于项目拆除范围内的所有房地产具有合法的完整的权益，以确保后续的拆迁工作合法合规。六是签订《项目实施监管协议》。明确实施主体的一系列义务，主要包括按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施、公共服务设施、人才住房、保障性住房的义务，完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置的义务，还有按照更新单元内项目实施进度安排及完成时限完成项目更新的义务。同时，要在协议中明确区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。七是进行项目范围内建筑物拆除。在建筑物拆除前实施主体应当制定拆除工作方案并向相关部门报备。八是申请项目范围内房地产证注销。实施主体拆除完建筑物后，应向主管部门申请建筑物拆除确认，取得主管部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。之后再向不动产登记部门申请办理房地产证注销。九是申请用地手续审批。建筑物拆除确认完毕且房地产证注销后，实施主体可向主管部门申请用地审批。由主管部门核发《建设用地方案图》与《建设用地规划许可证》。十是签订《土地使用权出让合同》。实施主体可向主管部门申请签订《土地使用权出让合同》要求明确一些具体要求，例如出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求;人才住房、保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求;按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预售等。十一是申请《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。签订《土地使用权出让合同》后，实施主体就已经取得了土地的使用权，在城市更新项目的土地问题告一段落，接下来需要解决的就是建筑问题。最后是申请建设工程规划验收。项目进行开发建设完成之后，实施主体应当向主管部门申请建设工程规划验收，需要移交配套公共设施及保障性住房、产业用房的，还需要提交移交协议书。同时，实施主体应当向区住建局申请竣工验收备案，需要提供来自包括消防、气象、住建等多个部门在内的验收合格文件。 需要特别注意的是，在流程之外，深圳市各区在更新办法中均规定了项目监管措施：要求主管部门应将项目搬迁补偿安置方案及项目实施监管协议的履行情况报房地产预售审批部门，并明确用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案申请预售。同时，对于涉及产业用房、社区配套和公共服务用房一般也要求相关部门进行联合监管。此外，由于《暂行措施》的规定，各区的监管措施中基本都要求定期进行更新计划清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：一是自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。二是自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。三是自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。这就说明，城市更新政策注重项目的时效性，申报主体应当积极进行申报工作，避免拖延导致的被调出计划。
三、项目拓展风险及防范措施
城市更新项目具有实施周期长，项目推进过程涉及拆迁谈判、行政审批、产权核查及注销、搬迁安置等诸多风险，且城市更新法规、政策具有体系复杂、变动频繁、操作性不强、效力层级低的特点，使得项目拓展风险增大，现将项目拓展风险及防范措施予以梳理分析。
（一）风险一：项目拓展交易风险
城市更新项目研判涉及规划、市场、测算、法律、税务等领域，稍有不慎，可能会造成项目错判风险。同时未能根据项目实际情况设置合理的交易架构，存在项目锁定程度弱、双方权利义务不明，义务履行先后顺序不明，合作对价支付与义务履行不挂钩等风险，导致项目合作出现僵局或与项目实际情况不符合，难以操作的风险。防范措施：在项目交易前全面尽职调查，充分了解和掌握投资对象的基本现状、相关产权状况和法律状况，交易投资对象潜在风险;与专业机构根据实际情况合理设置交易架构。
（二）风险二：行政审批
城市更新项目全流程工作事项涉及不同政府部门审批与不同审批流程;且强区放权后，各区各部门行政审批流程、审批事项尚不清晰，审批时间也存在不确定。防范措施：建议投资者在项目拓展时就项目所在区域结合各区规定对项目行政审批风险进行预判，并提前做出项目计划节点，主动加强与主管部门的沟通联系，明确相关事项审批流程、审批时间、需准备的材料，综合判断项目推进进程。
（三）风险三：搬迁补偿风险
在制定搬迁补偿安置方案前及时走访、了解业主补偿要求及标准;并公布搬迁补偿方案及就反馈异议处理意见等;同时需考虑拆迁预算和成本，确保补偿方案相对公平合理。防范措施：在项目拓展时，应结合项目拆除建筑面积、权属情况、业主人数、业主需求与搬迁谈判进度综合判断项目搬迁难度，综合决定是否获取该项目。此外，可以将合作对价支付与搬迁谈判完成进度相挂钩或搬迁谈判工作转由合作方完成，以降低风险。
（四）风险四：政策风险
深圳城市更新的政策和立法有体系复杂、变动频繁、操作性不强、效力层级低这几方面的特点。城市更新法规、政策处理始终处于不断变更、革新过程中，政策变更风险对项目的影响因素较多，存在不确定性。防范措施：在拓展项目时，应实时监控法规、政策变更趋势，适时调整方案;在经济测算时，增加预留利润空间，以达到未来项目收支平衡的状态;在合作结构设置时，应增加相应兜底条款，明确约定因政策风险等不可抗力、意外事件导致某些商业条款无法达成的，不属于违约情形，无需承担违约责任。
四、深圳城市更新的发展方向
基于上述分析，再结合深圳已出台的城市更新政策法规，随着强区放权、集体资产交易、保障性住房、产业发展等政策全面推进将使城市更新市场的竞争格局发生调整，在市场和政策的双重驱动下，深圳的城市更新市场将显现新态势：已立项项目要么加快实施、要么面临调整;政府将更加积极干预城市更新市场;城中村项目将呈现“国进民退”的态势;产业将成为城市更新主要驱动力，产城融合发展将成为城市更新主要方向。
隨着《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》颁布，深圳城市更新与产业升级，是开发商面临的新机遇。将城市更新与产业升级融合发展，借力产业通道，与产业经济体结盟，或将成为开发商转型升级的新模式、新路径。这种模式和路径将不再是招拍挂的高价竞地，也不是纯粹单一的住宅和商业的开发。在这种模式和路径下，开发商、政府、产业实体经济主体、原工厂主、村集体等关系或利益格局将被重塑。开发商借力产业巨头规划开发产业新城，与政府建立更紧密的“伙伴”关系，在政府产业政策和城市规划政策的指引下，开发商凭借自身资金优势、项目管理优势和专业人才优势，提前介入政府的产业规划、用地规划、土地整备，帮助政府建造产业新城。同时，在集体土地使用流转和集体经济组织改制双重政策影响下，全国范围内的城中村改造、城乡一体发展将更加快速地推进，深圳如火如荼的城中村改造市场或将在其他核心城市出现，就广东而言，“粤港澳大湾区”将给临深地区带来新的机遇。
深圳城市更新改造的完善体系和多年的实践经验，为房地产企业的转型提供了可借鉴的选择，为房地产业建设挖掘存量资产价值做出有益的尝试，为中国城市的可持续发展探索出一条属于中国的道路。
关键词：城市更新 企业转型
深圳作为中国改革开发的四个经济特区之一，经历39年开拓发展，从边陲小镇已发展成为人口规模达1300万的现代化、国际化特大城市。作为一个副省级城市，深圳地域面积比较小，同为一线城市，深圳的市域面积只有广州的四分之一、上海的三分之一，北京的八分之一。但从经济发展水平来讲，深圳在一线城市中保持领先地位。2018年深圳地区生产总值24221.98亿元，比上年增长7.6%;人均GDP达到19.3万元，比广东全省高1.21倍，比北京和上海分别高37.9%和42.2%，是中国最接近现代化强国目标的城市，已在全球显现其巨大的影响力。2019年8月18日《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式印发，面对国家层面的重大发展利好，深圳再次迎来历史发展重大机遇。与此同时，潜在新增用地不足已经成为制约深圳市城市高质量升级的重要因素。目前深圳城区建成面积已经占到整个市区面积44.83%，远超30%左右的国际标准，但对于不断迁入的人口，深圳的土地变得尤为吃紧。以深圳市商品住宅市场为例，目前深圳市年均新增住宅土地建筑面积在50万平以下，而年均成交面积基本在450万平左右，市场明显存在潜在供应不足的危险;新增住宅土地供应紧张直接导致深圳市房价涨幅在全国70个重点大中城市排名十分靠前。
在此背景下如何提高存量土地使用效率、合理规划存量土地用途，成为深圳城市未来发展的重要课题。通过市场化的城市更新将原有已建成区改造升级逐步成为深圳城市建设土地资源的重要供给方式。目前，深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，其城市更新已进入全面推进的新时期，在法规、政策，技术标准和操作等层面均搭建了全面系统化的体系，对推动未来粤港澳大湾区的城市建设、资源整合、产业升级等方面都会产生重大借鉴意义。
一、城市更新政策的缘由
深圳市政府于2009年8月颁布《深圳市城市更新办法》，正式提出了“城市更新”这一概念。其后陆续出台的一系列涉及土地、房屋、规划、地價等诸多方面的配套规范性文件。2012年，深圳《城市更新办法实施细则》出台，标志着深圳城市更新进入精细化管理的阶段，城市更新制度逐步走向系统化和综合化;得益于政府和市场的良性博弈更有力地助推了深圳城市更新体制制度、城市更新各环节操作细则的基本建立。“城市更新单元规划”成为深圳指导城市更新最为稳定和有效的规划工具。但同时，经过七年的探索和发展面对以市场主导为重心的城市更新政策在实施过程中也出现了诸如：市场主体的逐利性导致城市更新分布与现实的更新需求不匹配;城市更新的立项门槛高;行政审批流程复杂;集体资产交易操作不规范，集体资产交易腐败滋生等具有一定普遍性的问题。因此自2016年下半年起，深圳政府城市更新的政策重心由简单的填补流程空白，转为致力于城市更新制度的二次革新，细化政策措施，具体包括以下几个方面：强化政府在城市更新项目的参与和主导权;推行“简政放权”“强区放权”改革;强化城市更新的“公益义务”;有条件放宽立项要求;加强集体资产交易监管;创新改造路径和更新模式;创新改造路径和更新模式等，并正式颁布《深圳市城市更新“十三五”规划》为代表的相关法规。深圳城市更新政策法规体系的建立，是深圳作为国内城市更新的先行者，在立法者的不断改革、市场主体的大胆实践和监管者的审慎监督这三者的有机互动中不断自我改革，不断修订推动城市更新的历史进程。
二、城市更新的工作推进核心流程
根据2016年下发的《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令[第288号]），深圳市政府将原由市规土委及其派出机构、市住建局行使的城市更新项目的计划审查、规划审批、土地和建筑物信息核查、用地审批、城市更新项目的建设工程施工许可及竣工验收备案等职权调整至各区行使。各区政府陆续出台本区的城市更新办法。整体而言，均是在《深圳市城市更新办法》及其实施细则，2016年版《暂行措施》、《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的基础上对于各区如何承接下放的审批权限、如何在各区范围内开展城市更新申报审批工作制订的操作细则。经综合比较，强区放权后，城市更新的核心环节包括以下十二个核心步骤。
一是申报城市更新单元计划。主管部门重点审核申报主体的主体资格、项目的更新意愿、项目的现实情况，更新单元的划定合理性等因素。二是申请土地、建筑物信息核查。土地、建筑物信息核查是申报主体进行专项规划申报的基础，只有在土地与建筑物的相关情况上符合相关政策的标准，才有可能进行后续的专项规划申报。同时，根据项目的具体情况，还可能存在历史用地处置、旧屋村范围认定、非农建设用地调整等问题。三是申报城市更新单元专项规划。在城市更新规划成果中，应当对项目现状进行分析，同时提出项目的更新目标和更新方式，明确项目功能，以及移交的公共服务设施与保障性住房的规划情况。四是在城市更新项目上形成单一主体。城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体可通过：权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司;权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议;权利主体的房地产被收购方收购等方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体便于下一步实施主体资格确认。五是申请实施主体资格确认。单一主体向主管部门申请实施主体资格确认。实施主体确认的核心是提供充足的资料证明其对于项目拆除范围内的所有房地产具有合法的完整的权益，以确保后续的拆迁工作合法合规。六是签订《项目实施监管协议》。明确实施主体的一系列义务，主要包括按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施、公共服务设施、人才住房、保障性住房的义务，完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置的义务，还有按照更新单元内项目实施进度安排及完成时限完成项目更新的义务。同时，要在协议中明确区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。七是进行项目范围内建筑物拆除。在建筑物拆除前实施主体应当制定拆除工作方案并向相关部门报备。八是申请项目范围内房地产证注销。实施主体拆除完建筑物后，应向主管部门申请建筑物拆除确认，取得主管部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。之后再向不动产登记部门申请办理房地产证注销。九是申请用地手续审批。建筑物拆除确认完毕且房地产证注销后，实施主体可向主管部门申请用地审批。由主管部门核发《建设用地方案图》与《建设用地规划许可证》。十是签订《土地使用权出让合同》。实施主体可向主管部门申请签订《土地使用权出让合同》要求明确一些具体要求，例如出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求;人才住房、保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求;按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预售等。十一是申请《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。签订《土地使用权出让合同》后，实施主体就已经取得了土地的使用权，在城市更新项目的土地问题告一段落，接下来需要解决的就是建筑问题。最后是申请建设工程规划验收。项目进行开发建设完成之后，实施主体应当向主管部门申请建设工程规划验收，需要移交配套公共设施及保障性住房、产业用房的，还需要提交移交协议书。同时，实施主体应当向区住建局申请竣工验收备案，需要提供来自包括消防、气象、住建等多个部门在内的验收合格文件。 需要特别注意的是，在流程之外，深圳市各区在更新办法中均规定了项目监管措施：要求主管部门应将项目搬迁补偿安置方案及项目实施监管协议的履行情况报房地产预售审批部门，并明确用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案申请预售。同时，对于涉及产业用房、社区配套和公共服务用房一般也要求相关部门进行联合监管。此外，由于《暂行措施》的规定，各区的监管措施中基本都要求定期进行更新计划清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：一是自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。二是自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。三是自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。这就说明，城市更新政策注重项目的时效性，申报主体应当积极进行申报工作，避免拖延导致的被调出计划。
三、项目拓展风险及防范措施
城市更新项目具有实施周期长，项目推进过程涉及拆迁谈判、行政审批、产权核查及注销、搬迁安置等诸多风险，且城市更新法规、政策具有体系复杂、变动频繁、操作性不强、效力层级低的特点，使得项目拓展风险增大，现将项目拓展风险及防范措施予以梳理分析。
（一）风险一：项目拓展交易风险
城市更新项目研判涉及规划、市场、测算、法律、税务等领域，稍有不慎，可能会造成项目错判风险。同时未能根据项目实际情况设置合理的交易架构，存在项目锁定程度弱、双方权利义务不明，义务履行先后顺序不明，合作对价支付与义务履行不挂钩等风险，导致项目合作出现僵局或与项目实际情况不符合，难以操作的风险。防范措施：在项目交易前全面尽职调查，充分了解和掌握投资对象的基本现状、相关产权状况和法律状况，交易投资对象潜在风险;与专业机构根据实际情况合理设置交易架构。
（二）风险二：行政审批
城市更新项目全流程工作事项涉及不同政府部门审批与不同审批流程;且强区放权后，各区各部门行政审批流程、审批事项尚不清晰，审批时间也存在不确定。防范措施：建议投资者在项目拓展时就项目所在区域结合各区规定对项目行政审批风险进行预判，并提前做出项目计划节点，主动加强与主管部门的沟通联系，明确相关事项审批流程、审批时间、需准备的材料，综合判断项目推进进程。
（三）风险三：搬迁补偿风险
在制定搬迁补偿安置方案前及时走访、了解业主补偿要求及标准;并公布搬迁补偿方案及就反馈异议处理意见等;同时需考虑拆迁预算和成本，确保补偿方案相对公平合理。防范措施：在项目拓展时，应结合项目拆除建筑面积、权属情况、业主人数、业主需求与搬迁谈判进度综合判断项目搬迁难度，综合决定是否获取该项目。此外，可以将合作对价支付与搬迁谈判完成进度相挂钩或搬迁谈判工作转由合作方完成，以降低风险。
（四）风险四：政策风险
深圳城市更新的政策和立法有体系复杂、变动频繁、操作性不强、效力层级低这几方面的特点。城市更新法规、政策处理始终处于不断变更、革新过程中，政策变更风险对项目的影响因素较多，存在不确定性。防范措施：在拓展项目时，应实时监控法规、政策变更趋势，适时调整方案;在经济测算时，增加预留利润空间，以达到未来项目收支平衡的状态;在合作结构设置时，应增加相应兜底条款，明确约定因政策风险等不可抗力、意外事件导致某些商业条款无法达成的，不属于违约情形，无需承担违约责任。
四、深圳城市更新的发展方向
基于上述分析，再结合深圳已出台的城市更新政策法规，随着强区放权、集体资产交易、保障性住房、产业发展等政策全面推进将使城市更新市场的竞争格局发生调整，在市场和政策的双重驱动下，深圳的城市更新市场将显现新态势：已立项项目要么加快实施、要么面临调整;政府将更加积极干预城市更新市场;城中村项目将呈现“国进民退”的态势;产业将成为城市更新主要驱动力，产城融合发展将成为城市更新主要方向。
隨着《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》颁布，深圳城市更新与产业升级，是开发商面临的新机遇。将城市更新与产业升级融合发展，借力产业通道，与产业经济体结盟，或将成为开发商转型升级的新模式、新路径。这种模式和路径将不再是招拍挂的高价竞地，也不是纯粹单一的住宅和商业的开发。在这种模式和路径下，开发商、政府、产业实体经济主体、原工厂主、村集体等关系或利益格局将被重塑。开发商借力产业巨头规划开发产业新城，与政府建立更紧密的“伙伴”关系，在政府产业政策和城市规划政策的指引下，开发商凭借自身资金优势、项目管理优势和专业人才优势，提前介入政府的产业规划、用地规划、土地整备，帮助政府建造产业新城。同时，在集体土地使用流转和集体经济组织改制双重政策影响下，全国范围内的城中村改造、城乡一体发展将更加快速地推进，深圳如火如荼的城中村改造市场或将在其他核心城市出现，就广东而言，“粤港澳大湾区”将给临深地区带来新的机遇。
深圳城市更新改造的完善体系和多年的实践经验，为房地产企业的转型提供了可借鉴的选择，为房地产业建设挖掘存量资产价值做出有益的尝试，为中国城市的可持续发展探索出一条属于中国的道路。