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基本案情
原告：C2，15岁，D县一中在校学生。
法定代理人：C1，42岁，D县某局干部。
被告：D县房地产管理局。
第三人W1，46岁，下岗职工，住D县。
第三人W2，49岁，下岗职工，住Y市L区。
第三人某银行D县支行。
W1与W2是弟兄关系。原告起诉时间为2008年6月。
原告C2诉称：原告C2为C1与W1的女儿，1994年4月C1与W1离婚后，C2由C1抚养。2002年9月28日W1为C2购买了一宗土地，并办理了国土使用证，在该土地上建起了五层楼的房屋。W1当时对C1、C2说，该房屋及土地是给女儿C2的。2003年9月1日，D县房地产管理局在没有土地使用权人C2及监护人C1到场的情况下，仅凭W1的一纸说明，就将该地上建成的房屋登记到W2名下，其行为已严重侵犯所有人C2的利益。D县房地产管理局未经调查核实，即将产权证登记为W2名下，该登记行为违法。根据《行政诉讼法》有关规定，特向法院提起行政诉讼，请求保护原告的合法权益，依法撤销D县房地产管理局办理的坐落在潇水中路的W2房屋所有权证，并限期改正。
某银行D县支行提供的信贷资料表明，2003年9月30日，D县国土资源局向W2颁发了证号为D国用（2003）字第0146233号的《国有土地使用证》，证载土地坐落在D县潇水中路，使用权面积98.8平方米（注：原载土地使用者名称C2）。2003年11月25日，借款人W2向某银行D县支行借款25万元，借款用途为建房，以上述房产到某银行D县支行办理抵押贷款，贷款到期日为2013年11月24日。2003年11月13日，某银行D县支行与W2签订了《D县房地产抵押合同》。合同载明，房屋评估价为51万余元，抵押期限11年。D县房地产交易管理所为某银行D县支行颁发了《房屋他项权证》。
2008年7月10日，D县法院作出（2008）D行初字第13号《行政判决书》。判决内容为，被告D县房地产管理局在为第三人W2颁发《房屋所有权证》时，没有进行严格审查，采信的主要证据不符合法律规定。表现在被告采用的主要证据是原告C2的土地使用证和W1的一个声明，该声明显然不能作为第三人W2合法享有土地使用权的依据。依据《行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目之规定，判决如下：撤销D县房地产管理局于2003年9月1日为第三人W2颁发的《D江镇字第00009658号〈房屋所有权证〉》。
D县房地产管理局和第三人W2均不服一审判决，并提起上诉。2008年12月18日，Y市中级人民法院作出（2008）Y中法行终字第57号《行政判决书》。终审法院认为，D县房地产管理局在为W2核准登记颁发《房屋所有权证》的过程中，审查程序违法。其一，违反了《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则”的规定，即申请人W2提供的土地使用证是C2的，与申请人的主体不一致。其二，违反了该《办法》第十三条第二款“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”的规定，即W1代为W2办理房屋产权登记时，没有提交W2的书面委托书。其三，违反了该《办法》第十六条“新建的房屋，应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件”的规定，而申请人登记办证的房屋尚在建设过程中，并没有竣工，不具备申请登记颁证条件。同时申请人所提供的办理材料不全、部分材料明显不真实。D县房地产管理局却予以登记，颁证显然依据不足。
综上所述，C2以D县房产管理局的具体行政行为侵犯其合法权益，向原审法院起诉要求撤销D县房地产管理局颁发给W2的《房屋所有权证》的主张成立，依法应当予以支持。原判决认定D县房地产管理局颁证的证据不足，判决予以撤销是正确的，但原判认定C2取得的土地使用权是W1赠与的事实依据不足，且超出了行政审理范围，应当予以纠正。二上诉人W2和D县房地产管理局提出的上诉理由部分成立，但这些理由并不能证明D县房地产管理局在为W2办理房屋权属登记颁证的具体行政行为是合法的，且与本案审理无关。因此，终审法院不予采信。据此，依照《行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。
法律分析
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”该条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
按法律规定，本案W2如果是依照法定程序、善意且支付了合理对价而取得上述房屋所有权证和土地使用权证，则并无违法之处。那么，某银行D县支行凭具有公信力的上述凭证办理贷款抵押手续，也应为合法有效。问题在于：首先，W1于2001年以其女C2名义低价购买土地（2002年办土地证），2003年为规避有关机关追究责任，向房管部门书面声明将土地交给W2使用，房产证办在W2名下。而房地产管理局在颁发《房屋所有权证》时，没有严格执行《办法》第六条的规定，仅凭W1将“土地交给W2使用”的声明，就给W2办了房产证，其依据显然不当。其次，W1将“土地交给W2使用”的声明，损害了作为被监护人C2的利益，违反了《民法通则》第十八条第一款的规定，其行为应为无效，W2应予返还。由于W2取得土地和房产不合法，结果必然导致抵押落空。
相关启示
该案中，房地产管理部门违法办理产权登记手续，而银行又以该产权办理贷款抵押，结果银行受到牵连，导致不利的法律后果。这一方面说明银行对抵押财产审查尚有疏漏之处，另一方面说明产权凭证并不是绝对可信的，必要时还应当查询不动产登记簿并审查其财产取得的合法性。
银行应吸取教训，举一反三，堵塞法律漏洞。在办理贷款抵押手续时，应认真审查抵押人取得抵押财产的相关背景，并按照《物权法》的规定，到产权登记部门查询有关不动产登记簿。在认为抵押人取得该抵押财产不符合法律规定时，应当拒绝为其办理贷款抵押。同时，银行发放贷款不应首先考虑抵押财产的足值性，而应首先考虑借款人的实际借款用途、实际还款能力、职业稳定性和其一贯的信用表现。
(作者单位：中国工商银行永州分行)
原告：C2，15岁，D县一中在校学生。
法定代理人：C1，42岁，D县某局干部。
被告：D县房地产管理局。
第三人W1，46岁，下岗职工，住D县。
第三人W2，49岁，下岗职工，住Y市L区。
第三人某银行D县支行。
W1与W2是弟兄关系。原告起诉时间为2008年6月。
原告C2诉称：原告C2为C1与W1的女儿，1994年4月C1与W1离婚后，C2由C1抚养。2002年9月28日W1为C2购买了一宗土地，并办理了国土使用证，在该土地上建起了五层楼的房屋。W1当时对C1、C2说，该房屋及土地是给女儿C2的。2003年9月1日，D县房地产管理局在没有土地使用权人C2及监护人C1到场的情况下，仅凭W1的一纸说明，就将该地上建成的房屋登记到W2名下，其行为已严重侵犯所有人C2的利益。D县房地产管理局未经调查核实，即将产权证登记为W2名下，该登记行为违法。根据《行政诉讼法》有关规定，特向法院提起行政诉讼，请求保护原告的合法权益，依法撤销D县房地产管理局办理的坐落在潇水中路的W2房屋所有权证，并限期改正。
某银行D县支行提供的信贷资料表明，2003年9月30日，D县国土资源局向W2颁发了证号为D国用（2003）字第0146233号的《国有土地使用证》，证载土地坐落在D县潇水中路，使用权面积98.8平方米（注：原载土地使用者名称C2）。2003年11月25日，借款人W2向某银行D县支行借款25万元，借款用途为建房，以上述房产到某银行D县支行办理抵押贷款，贷款到期日为2013年11月24日。2003年11月13日，某银行D县支行与W2签订了《D县房地产抵押合同》。合同载明，房屋评估价为51万余元，抵押期限11年。D县房地产交易管理所为某银行D县支行颁发了《房屋他项权证》。
2008年7月10日，D县法院作出（2008）D行初字第13号《行政判决书》。判决内容为，被告D县房地产管理局在为第三人W2颁发《房屋所有权证》时，没有进行严格审查，采信的主要证据不符合法律规定。表现在被告采用的主要证据是原告C2的土地使用证和W1的一个声明，该声明显然不能作为第三人W2合法享有土地使用权的依据。依据《行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目之规定，判决如下：撤销D县房地产管理局于2003年9月1日为第三人W2颁发的《D江镇字第00009658号〈房屋所有权证〉》。
D县房地产管理局和第三人W2均不服一审判决，并提起上诉。2008年12月18日，Y市中级人民法院作出（2008）Y中法行终字第57号《行政判决书》。终审法院认为，D县房地产管理局在为W2核准登记颁发《房屋所有权证》的过程中，审查程序违法。其一，违反了《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）第六条“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则”的规定，即申请人W2提供的土地使用证是C2的，与申请人的主体不一致。其二，违反了该《办法》第十三条第二款“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”的规定，即W1代为W2办理房屋产权登记时，没有提交W2的书面委托书。其三，违反了该《办法》第十六条“新建的房屋，应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件”的规定，而申请人登记办证的房屋尚在建设过程中，并没有竣工，不具备申请登记颁证条件。同时申请人所提供的办理材料不全、部分材料明显不真实。D县房地产管理局却予以登记，颁证显然依据不足。
综上所述，C2以D县房产管理局的具体行政行为侵犯其合法权益，向原审法院起诉要求撤销D县房地产管理局颁发给W2的《房屋所有权证》的主张成立，依法应当予以支持。原判决认定D县房地产管理局颁证的证据不足，判决予以撤销是正确的，但原判认定C2取得的土地使用权是W1赠与的事实依据不足，且超出了行政审理范围，应当予以纠正。二上诉人W2和D县房地产管理局提出的上诉理由部分成立，但这些理由并不能证明D县房地产管理局在为W2办理房屋权属登记颁证的具体行政行为是合法的，且与本案审理无关。因此，终审法院不予采信。据此，依照《行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。
法律分析
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”该条第三款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
按法律规定，本案W2如果是依照法定程序、善意且支付了合理对价而取得上述房屋所有权证和土地使用权证，则并无违法之处。那么，某银行D县支行凭具有公信力的上述凭证办理贷款抵押手续，也应为合法有效。问题在于：首先，W1于2001年以其女C2名义低价购买土地（2002年办土地证），2003年为规避有关机关追究责任，向房管部门书面声明将土地交给W2使用，房产证办在W2名下。而房地产管理局在颁发《房屋所有权证》时，没有严格执行《办法》第六条的规定，仅凭W1将“土地交给W2使用”的声明，就给W2办了房产证，其依据显然不当。其次，W1将“土地交给W2使用”的声明，损害了作为被监护人C2的利益，违反了《民法通则》第十八条第一款的规定，其行为应为无效，W2应予返还。由于W2取得土地和房产不合法，结果必然导致抵押落空。
相关启示
该案中，房地产管理部门违法办理产权登记手续，而银行又以该产权办理贷款抵押，结果银行受到牵连，导致不利的法律后果。这一方面说明银行对抵押财产审查尚有疏漏之处，另一方面说明产权凭证并不是绝对可信的，必要时还应当查询不动产登记簿并审查其财产取得的合法性。
银行应吸取教训，举一反三，堵塞法律漏洞。在办理贷款抵押手续时，应认真审查抵押人取得抵押财产的相关背景，并按照《物权法》的规定，到产权登记部门查询有关不动产登记簿。在认为抵押人取得该抵押财产不符合法律规定时，应当拒绝为其办理贷款抵押。同时，银行发放贷款不应首先考虑抵押财产的足值性，而应首先考虑借款人的实际借款用途、实际还款能力、职业稳定性和其一贯的信用表现。
(作者单位：中国工商银行永州分行)